Методы оценки рыночной стоимости миноритарных пакетов акций российских предприятий (на примере оценки 15% пакета акций ОАО "Гостиница "Третий Рим")

Методы оценки рыночной стоимости миноритарных пакетов акций российских предприятий (на примере оценки 15% пакета акций ОАО "Гостиница "Третий Рим")

Таблица 11 (Продолжение). Прогноз денежного потока от операционной деятельности, тыс. руб.

Таблица 11 (Продолжение). Прогноз денежного потока от операционной деятельности, тыс. руб.

Таблица 12. Прогноз денежного потока от инвестиционной деятельности, тыс. руб.

Таблица 13. Прогноз денежного потока от финансовой деятельности, тыс. руб.

Таблица 13 (Продолжение). Прогноз денежного потока от финансовой деятельности, тыс. руб.

Таблица 13 (Продолжение). Прогноз денежного потока от финансовой деятельности, тыс. руб.

Таблица 14. Построение чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим», тыс. руб.

Таблица 14 (продолжение). Построение чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим», тыс. руб.

Таблица 14 (продолжение). Построение чистого денежного потока ОАО «Гостиница «Третий Рим», тыс. руб.

2. ОБЪЕМ И СТРУКТУРА ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА МОСКВЫ

Практически все экономически развитые страны имеют сформировавшиеся за многие десятилетия сети гостиниц, позволяющие размещать своих и зарубежных туристов. По мнению большинства экспертов, Россия, в том числе, и ее столица, пока имеет недостаточное количество мест размещения

По количеству гостиниц Москва отстает от европейских столиц в несколько раз: если в Лондоне почти 1 000 гостиниц, в Париже - более 1 500, то в Москве – около 200. По существующим на Западе нормам на 50 жителей города должно приходиться одно гостиничное место. Согласно этим нормам Москве необходимо 210 000 мест. В настоящее время город обеспечен только 63 400 мест

По-прежнему только 25,0-30,0% гостиничного фонда соответствует всем современным требованиям. В основном, это 4-5* гостиницы, построенные в последние 7-10 лет. Гостиницы высшей категории (5*) занимают порядка 11,0% в структуре номерного фонда гостиниц Москвы. На гостиницы категории 4* приходится около 26,0%. Гостиницы эконом-класса (3* и менее) составляют порядка 70,0% от общего числа гостиниц, но, несмотря на такую большую долю, именно в этом сегменте по-прежнему отмечается самый высокий дефицит.

В настоящее время в Москве насчитывается порядка 203 гостиниц совокупным номерным фондом около 34 687, из которых:

·                    Класс люкс (5*) – 2 445;

·                    Бизнес-класс (4*) – 5 570;

·                    Средний класс (3*) – 15 087;

·                    Экономический класс (1* -2*) – 9 854;

·                    Мини-отели (менее 50 номеров) – 1 731.

Сокращение номерного фонда по сравнению с 2006 г. связано с тем, что в феврале был закрыт на реконструкцию один из крупнейших столичных отелей - гостиница «Украина».

Наибольшую долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории 3* (44%), однако, отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно обычными туристами, что обуславливает постоянный дефицит гостиничных мест в отелях данного сегмента.

В последние годы на столичном гостиничном рынке появляется все больше интересных и перспективных гостиничных проектов, к управлению которыми привлекаются как иностранные, так и российские операторы. Таким образом, с каждым годом представительство гостиничных сетей неуклонно растет, что свидетельствует о повышении привлекательности гостиничного рынка Москвы. Под управлением профессиональных гостиничных операторов в основном находятся отели категории высшего сегмента (4* и 5*).

Постоянное превышение спроса над предложением ведет к неминуемому повышению цен на проживание. В настоящее время Москва является самым дорогим городом в мире по уровню цен на номера в гостиницах категории 4* и 5*.

В 2007 г. заявлено открытие около 18 гостиниц совокупным номерным фондом порядка 2 500. Среди отелей, которые планируется открыть в ближайшее время, в основном преобладают объекты нового строительства. Одной из тенденций, которая обозначилась в прошлые годы, стало строительство мини-отелей, в том числе в 2007 г. планируется ввод нескольких подобных объектов. Однако, как и в предыдущие годы стоит ожидать, что не все проекты будут осуществлены в заявленные сроки и некоторые из них, скорее всего, будут перенесены на более поздние сроки. Стоит также отметить, что, несмотря на активные меры правительства по привлечению инвесторов в сегмент гостиниц среднего класса, строительство отелей категории 4* и 5*, по-прежнему, остается наиболее привлекательным направлением.

Одним из наиболее ожидаемых событий ближайшего времени обещает стать появление на столичном гостиничном рынке отеля Ritz Carlton, техническое открытие которого состоялось в конце 2006 г. Планируется, что первых гостей новый отель примет летом этого года.

Столичное правительство планирует, что в 2007 г. в Москве введут в эксплуатацию 15 гостиниц, в том числе 11- категории 2*-3*, 4 - категории 4*-5*. В результате в столичный гостиничный фонд должно поступить 3 тыс. мест; также будет создано порядка 2,5 тыс. дополнительных рабочих мест.

В следующем году темпы строительства планируется увеличить в два раза. В итоге в 2008 г. должны открыться около 100 гостиниц.

Правительство Москвы планирует реконструировать старые гостиницы и превратить бывшие общежития в отели категории 2*. Сейчас составлен список из 320 площадок под строительство. В результате в столице должно появиться около 100-120 тыс. гостиничных мест.

На столичном гостиничном рынке спрос по-прежнему значительно превышает предложение. Несмотря на то, что появляются новые отели и в ближайшие годы на рынок выйдут крупные реконструированные советские гостиницы, такие как «Россия», «Москва», «Украина», «Минск», скорее всего, дефицит гостиничных мест будет сохраняться довольно долгое время. В особенности если учитывать тот факт, что с каждым годом растет количество туристов, прибывающих в Москву с различными целями.

В первом полугодии 2007 г. наибольшая заполняемость в столичных отелях была зафиксирована в конце марта и практически в течение всего апреля, что связано с началом сезона проведения различных выставок. Наиболее крупными выставочными комплексами Москвы являются: «Экспоцентр», «ВВЦ», «Крокус Экспо», «Сокольники», «Гостиный Двор», которые практически ежемесячно проводят как региональные, так и международные выставки, привлекая в столицу большой поток российских и иностранных конгресс-туристов.

Средняя заполняемость в столичных отелях категории 3*-5* звезд составила около 80%. Высокую заполняемость столичных гостиниц обеспечивают в основном два сегмента: туристы, посещающие Москву с познавательными целями, а также бизнес-туристы.

Чаще всего туристы предпочитают посещать Москву в составе туристических групп, что делает поездку более выгодной, но при этом довольно большая доля иностранных туристов останавливает свой выбор на индивидуально сформированных турах. Обычно продолжительность пребывания в городе туристов, приезжающих в столицу с экскурсионными целями, составляет около 3-5 дней, при этом чаще всего такая поездка захватывает выходные дни. Туристы именно этой категории являются основными потребителями гостиничных услуг в среднем ценовом сегменте.

Бизнес-туристы, чаще всего иностранные, являются основными потребителями гостиничных услуг в сегменте 4-5 звезд. Средняя продолжительность пребывания в городе туристов, посещающих Москву с деловыми целями составляет 3,5 дня. При этом основная загрузка, которую формируют бизнес-туристы, приходится на начало деловой недели.

В настоящее время туризм является одним из основных источников пополнения столичного бюджета (около 7,0% в год), однако основную долю в структуре туристических потоков занимает бизнес-туризм, поэтому правительство Москвы разрабатывает комплекс мер по увеличению притока в столицу обычных туристов. В том числе среди основных задач туристической отрасли стоит разработка проекта Городской целевой программы развития туризма в Москве на 2008-2010 гг.

По прогнозам столичного правительства в 2007 г. Москву посетят 4,5 млн чел. Поэтому в течение последующих периодов спрос на гостиничные номера будет продолжать активно расти.

Гостиничный рынок стабильно сохраняет тенденцию к росту средней стоимости проживания в номерах, хотя в настоящее время на рынке наблюдается небольшое замедление темпов роста.

Москва занимает первое место в рейтинге экономической эффективности отелей (по средней прибыли с номера) среди десяти самых популярных среди туристов городов Европы. В Москве средняя цена номера в гостинице достигает 285 долл. США в сутки. При этом не всегда уровень предоставляемых услуг соответствует стоимости номера, что является прямым следствием дефицита гостиничных площадей.

Стоимость гостиничных услуг колеблется в зависимости от сезона. В сезон повышенного спроса, а также во время проведения в городе крупных выставок, конгрессов и конференций стоимость гостиничных услуг возрастает примерно на 10,0-20,0% в зависимости от класса гостиница и номера. В гостиницах средней категории (2-3*) стоимость проживания колеблется от 120 до 230 долл. США в сутки в базовый период в зависимости от категории номера. В гостиницах высшей категории (4-5*) стоимость проживания колеблется в среднем от 400 до 800 долл. США в сутки в базовый период в зависимости от категории номера.

По-прежнему сохраняется острая нехватка гостиничных мест в Москве, особенно в сегменте отелей среднего класса, чему в том числе способствовало закрытие на реконструкцию гостиницы «Украина». Даже при условии реализации всех намеченных на 2007 г. проектов, сокращение дефицита номеров в столичных отелях не произойдет, в особенности, если учитывать тот факт, что темпы роста туристических потоков значительно превышают темпы увеличения гостиничных мест. Однако столичное правительство предпринимает активные меры по развитию столичного гостиничного рынка. Планируется, что уже к концу 2008 г. в Москве появится 100 новых отелей.

Развитие столичного гостиничного рынка приводит к расширению деятельности гостиничных операторов, причем не только международных, но и российских.

В 2007 г. компания Heliopark Group планирует запустить 10 новых объектов. В эксплуатацию будут введены как реконструированные объекты, так и построенные.

Компания Holiday Inn Hotels & Resorts планирует возведение отелей во многих российских городах, в том числе до середины 2009 года планируется открыть два отеля в Москве. Предполагается, что номерной фонд гостиниц будет составлять 175-225 номеров.

Компания Orco Property Group SA откроет свой первый отель в Москве и России в мае-июне 2007 г. Отель будет работать под брендом MaMaison Hotels & Apartments и будет носить название Pokrovka Suite Hotel. Помимо этого компания создала инвестиционный фонд в размере 250 млн евро для приобретения гостиничных объектов, в первую очередь в России.

В Москве на Поклонной горе к 2010 г. будет построен многофункциональный комплекс «Океанариум», в состав которого в том числе войдет гостиница категории «4 звезды» на 300 номеров. Отелем будет управлять уже представленный в столице международный оператор Holiday Inn.

В ближайшие три года в столице одним из основных направлений будет строительство гостиниц. В том числе в рамках реализации Генеральной схемы размещения гостиниц в городе Москве до 2010 г. будет проводиться мониторинг развития гостиничного хозяйства на основе интерактивной системы контроля за ее исполнением.

В центральном округе столицы к 2010 г. планируется построить 100 гостиниц общим гостиничным фондом 28 650 мест, в том числе в 2007 г. будет построено 11 отелей на 1 853 места, а к 2008 г. планируется ввести в эксплуатацию 51 гостиницу на 12483 места.

К 2010 г. правительством Московской области запланировано удвоить количество предприятий туристской инфраструктуры.

В начале 2007 г. некоторые российские и иностранные компании объявили о своих планах инвестировать средства в столичный гостиничный рынок.

Компания «Ренова-СтройГруп» планирует построить в России 50 гостиниц категории «3 звезды», в том числе 7 отелей в Москве. Для управления сетью гостиниц планируется привлечь международного оператора, который выступит соинвестором строительства. В конкурсе по выбору управляющей компании примут участие такие сети, как Marriott, Accor, Starwood и другие. Предполагается, что проект будет реализован в ближайшие 10 лет, в том числе уже в этом году начнется строительство 2-3 отелей в Москве. Объем инвестиций в создание сети гостиниц составит более 1 млрд долл.

Компания London & Regional Properties планирует вложить около 500 млн долл. США в строительство 20 гостиниц в регионах России. Компания также рассматривает возможность возведения отелей в Москве.

В январе-марте 2007 г. был анонсирован ряд гостиничных проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы.

В ближайшее время начнется строительство ветки легкого метро от аэропорта «Внуково» до станции метро «Юго-Западная». В рамках данного проекта в 2008 г. предполагается строительство гостиницы.

Мэр Москвы одобрил строительство гостиницы в Вознесенском пер., д. 18. Общая площадь отеля составит 12,7 тыс. м2.

В конце 2008 г. планируется открыть медицинско-досуговый комплекс общей площадью 115 тыс. м2 на месте «Трансвааль-парка», в инфраструктуру которого войдет SPA-гостиница на 200 мест.

Рядом со стадионом «Динамо», который планируется реконструировать, будет простроен многофункциональный комплекс общей площадью от 400 до 500 тыс. м2, в состав которого войдут гостиницы.

На Ленинградском проспекте в рамках проекта развития территории Национального теннисного центра будет построена гостиница на 200 номеров и открытый теннисный корт. Проектирование гостиницы общей площадью 15,9 тыс. м2 займет около двух лет, строительство планируется завершить к 2010 г.

Многофункциональный комплекс будет построен в районе Нижние Мневники, на территории которого в том числе разместится гостиница на 200 номеров. Заказчиком разработки концепции комплекса выступила корейская компания «Лотте-групп».

Компания «Гостиничный комплекс «Шереметьево-2» планирует приступить к реализации второй очереди гостиничного комплекса общей площадью 71 тыс. м2, в состав которого войдет четырехзвездочная гостиница на 220 номеров.

Вблизи аэропорта «Домодедово» планируется построить Аэротрополис и «Аэропорт Сити». В рамках проекта намечено строительство офисного центра с гостиницей на 400 номеров.

Многоэтажный гостинично-офисный центр появится на Ходынской улице. Общая площадь комплекса составит порядка 35 тыс. м2, из которых 28 тыс. м2 займут гостиничные площади.

В настоящее время компания «Капитал Групп» разрабатывает три гостиничных проекта, которые планируется реализовать в Москве, в том числе комплекс «Русский авангард» на Крымской набережной. Комплекс будет состоять из пяти корпусов, в одном из которых разместится гостиница, а остальные четыре будут отданы под апарт-отели, предназначенные для длительного проживания.

На ул. Айвазовского и на ул. Снежная будут открыты 2 гостиницы с помещениями квартирного типа для работников московских театров. Разработку необходимой документации планируется завершить в 2008 г.

Столичные власти в 2007-2010 гг. планируют реконструировать экспериментальную школу высшего спортивного мастерства «Москвич». В результате на ее месте появится многофункциональный спортивный комплекс, который будет включать гостиницу на 200 мест.

На востоке столицы планируется строительство нового технопарка, который будет специализироваться на IT-технологиях и высокотехнологичном производстве компонентов электроники. Рядом с производственными помещениями предполагается возвести спортивный комплекс и гостиницы.

В районе Ходынской улицы, Пресненского и Грузинского валов планируется построить 33-этажный многофункциональный комплекс для Международного совета российских соотечественников общей площадью более 43 тыс. м2. В высотной части комплекса помимо офисов расположаться гостиничные номера.

 .ru

[1] Ставка ЕСН уменьшается по регрессивной шкале в зависимости от начисленной заработной платы вплоть до 2%.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7