Разработка бизнес-плана по предоставлению ипотечного кредитования

Разработка бизнес-плана по предоставлению ипотечного кредитования

Министерство Образование Республики Таджикистан

Таджикский Технический Университет

им. Академика М.С. Осими

Кафедра: Производственный менеджмент

Дипломная работа

По дисциплине: Экономика организации (предприятия)

На тему: Разработка бизнес-плана по предоставлению ипотечного кредитования

Выполнила:

Студент 4-ого

курса гр. 0611А1

Абдулхаев А.Б

Приняла: к.э.н доцент

Раджабова З.С

План

Введение

1.                 Резюме

2.                 Описание вида деятельности (продукции или услуг)

3.                 План маркетинга

4.                 Производственный план

5.                 Организационный план

6.                 Страхование рисков

7.                 Финансовый план

Заключение

Список литературы

Введение

Бизнес-план — один из важнейших документов, который приходится составлять любому, кто учреждает свою фирму или уже руководит ею. Он не только представляет собой своеобразный рычаг, позволяющий привлекать инвестиции из внешних источников, но и указывает направление, в котором, как вы надеетесь, будет развиваться ваш бизнес. Это тот самый документ, который хотят увидеть потенциальные инвесторы и который может дать вашей фирме шанс получить денежную или иную поддержку либо лишить такого шанса. Услышав термин «бизнес-план», люди часто начинают нервничать. Это связано с тем, что они не знают, что такое бизнес-план, не понимают, как следует, зачем он нужен, и наверняка имеют лишь самое туманное представление о том, что в него входит. Они смутно представляют его себе как сложный и громоздкий документ, и предпочитают думать, что лично к ним он никакого отношения не имеет.

Бизнес-плану принадлежит важная и необходимая роль в любом коммерческом успехе. А бояться тут нечего. Если по тратить некоторое время на то, чтобы выяснить, что такое бизнес-план и как он может помочь, это принесет неоценимую пользу. У вас появится чувство уверенности в том, что вы можете управлять своей фирмой.

Бизнес-план — документ, который подробно описывает состояние дел в фирме и выявляет возможные пути ее раз вития в будущем. Он показывает, какие действия нужно предпринять незамедлительно, а какие станут задачами долгосрочной перспективы. Иначе говоря, это — документ, который можно использовать не только для решения насущных проблем (например, для добывания финансов на осуществление какого-либо отдельного проекта), но и как ориентир, который показывает, как должна развиваться фирма. Бизнес-план обычно содержит информацию о том, что представляет собой фирма, как она функционирует, какой предполагается спрос на товар или услугу и как обстоят дела с финансами. Он показывает, на что сейчас способна ваша организация и чего вы ожидаете от нее в будущем. Каждый бизнес-план составляется индивидуально для конкретной фирмы (в том числе и для фирмы, которую только планируется создать) и варьируется в зависимости от ситуации. Ясно одно: те, кто составляет бизнес-планы, добиваются больших успехов, чем те, кто этого не делает, по тому что первые гораздо лучше представляют себе положение дел в своей фирме и возможные пути ее развития. Время, потраченное на составление бизнес-плана, никогда не бывает потрачено даром.

Бизнес-план определяет финансовые затраты на .создание фирмы, подробное описание всех этапов становления — от возникновения идеи до ее воплощения в жизнь, а также программу действий на будущее.

Первая — краткосрочный бизнес-план, нацеленный на получение ссуды, инвестиции, субсидии или иного рода помощи.

Вторая — долгосрочный бизнес-план, который поможет развивать вашу фирму и наметит программу движения вперед, призванную служить стимулом для персонала и ориентиром для менеджеров. Оба плана представляют необходимую информацию, касающуюся фирмы, однако краткосрочный план сосредоточивает вас на потребности в финансовой помощи, тогда как долгосрочный план обозначает задачи на перспективу для вашей фирмы. Разница между этими бизнес-планами связана больше с их объемом и расстановкой акцентов, чем с содержанием. В любой план нужно включить необходимый объем информации для того, чтобы подробно рассказать о фирме, вдохновить инвесторов или кредиторов, а это уже само по себе станет основой для долгосрочного планирования.

1.Резюме

Резюме представляет собой краткие выводы бизнес плана и является наиболее важным из разделов. Это связано с тем , что банкиры или другие финансисты очень занятые люди и предпочитают не тратить на знакомство с планом много времени, причем большинство из них зачастую ограничиваются прочтением только титульного листа и резюме. Таким образом, резюме должно быть кратким, не более трех страниц. Именно первое знакомство потенциального инвестора с планом является определяющим для службы проекта и поэтому резюме должно быть проработано таким образом, чтобы вызвать к нему интерес. Пишется резюме в последнюю очередь, причем следует подбирать наиболее доходчивые выражение , сохраняя деловой стиль.

Открытое Акционерное Общество «Ориёнбанк» – старейший банк Республики, образованный в апреле 1925 года как отделение Среднеазиатского коммерческого банка, затем с сентября этого же года на его базе открыта республиканская контора Промбанка.

Банк зарегистрирован в Книге Государственной регистрации банков и небанковских финансовых организаций 29 декабря 1991 года под № 1, 8 июля 2002 года преобразован в ОАО «Ориенбанк».

В 2000 году Ориёнбанк подключился к компьютерной сети «Интернет» и внедрил программу электронных платежей E-mail.

Ориёнбанк с декабря 2002 года является членом общества Международных межбанковских финансовых телекоммуникаций SWIFT.

ОАО «Ориенбанк» - выполняющий все нормативные требования Национального банка Таджикистана, с разветвленной сетью филиалов почти во всех регионах республики. Ориенбанк - высоколиквидный банк с высоким уровнем достаточности капитала.

Общий капитал Ориенбанка на 01.01.2005 года составлял 34 231 193 сомонии, а по состоянию на 1.01.2006 года он достиг 50 902 274 сомонии или 15 910 441 долларов США (при установленном Национальным банком Таджикистана нормативе не менее 5 млн. долларов США) и имеет тенденцию к росту, Оплаченный акционерный капитал по состоянию на 1.01.005 года составлял –24 000 000 сомонии, а на 1.01.2006 г. – 34 268 150 сомонии.

Уровень достаточности капитала банка по состоянию на 1 января 2006 г. составляет 26,7%, при установленном Национальным банком Таджикистана нормативе достаточности капитала не менее 12%.

Совокупные активы Ориенбанка по состоянию на 1 января 2006 г. составили 244 806 102 сомонии, что по сравнению с 1 января 2005 года увеличились на 146 196 782 сомонии.

Привлечённые ресурсы на 1. 01.2005 году составляли 57 751 167 сомонии, а на 1.01.2006г. они достигли 191 595 062 сомонии, что на 133 843 895 сомонии больше чем по сравнению с 1.01.2005г. Средства на депозитных счетах по сравнению с 1.01.2005г. увеличились на 133 455 560 сомонии.

В составе активов наибольший удельный вес занимают кредитные операции - 49,1% на 1.01.2006г. или 120 083 884 сомонии. Качество ссудного портфеля по состоянию на 1.01.06г. составлял 6,5%, а на 1.01.05г. они составляли 12,2%.

ОАО «Ориенбанк» в дальнейшем планирует работать с клиентами в сфере предоставлении ипотечного кредитовании.

Ипотека - слово греческого происхождения, в переводе означает - залог.иВ рамках нашего разговора мы будем говорить об ипотечном кредитовании, применительно к недвижимости. То есть, говорим "ипотека", и понимаем, что кредит выдается под залог недвижимого имущества. Нужен кредит - заложите недвижимость. Сможете расплатиться с банком - залог снимется, не сможете - заложенное имущество будет продано, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом.

Ипотека - это залог. Есть залог - есть ипотека, нет залога - нет ипотеки, и кредит - не ипотечный. Чтобы лучше понять разницу между ипотечным кредитом и не ипотечным, приведу пример: Банк выдает кредит под залог имеющейся квартиры, "потребительский кредит", использовать который заемщик может на что угодно. Это ипотечный кредит? Ипотечный! Хоть потратить деньги заемщик может на любые цели: ипотека - это залог. Пример второй: Заемщику банк выдает кредит на покупку квартиры. Залог приобретаемой квартиры не требует. Такой кредит ипотечный, или нет? Нет, это - не ипотечный кредит: залога нет - значит нет ипотеки.

Что важнее: ипотека или кредит?

Что важнее для заемщика - покупателя квартиры: кредит или ипотека? Конечно кредит! Не хватает денег - берем кредит. А что важнее для банка? Ипотека! Поскольку ипотека - это залог. Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки, возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.

1. Внедрение Автоматизированной Банковской Системы RS-Bank в тех филиалах, в которых не внедрена эта программа.

2. Рассмотрение возможности внедрения оплаты сотовых телефонов посредством пластиковых карт (через банкомат):

а) изучение и анализ технологии и реализации – в I полугодии;

б) рассмотрение возможности внедрения в ОАО «Ориёнбанк» - в IY квартале;

3. Обновление компьютерного парка (марки Pentium-IY) ОАО «Ориёнбанк».

Стратегическая цель Банка:

·                     Постоянное расширение и совершенствование набора банковских продуктов и методов обслуживания, основанных на сочетании стандартных технологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту с учетом его потребностей и особенностей хозяйствования.

·                     Увеличение доли кредитных вложений в общем объеме активных операций, улучшение структуры и качества кредитного портфеля, диверсификация активов по отраслям экономики, категориям заемщиков и направлениям бизнеса.

·                     Повышение надежности банка путем увеличения доли собственных средств в капитале и капитализации банка.

·                     Введение страхования депозитов частных лиц.

·                     Внедрение передовых банковских технологий в области расчетно-кассового обслуживания, управления и оптимизации денежных потоков.

·                     Широкое использование в практике систем удаленного доступа клиентов к терминалам банка, в том числе с использованием банкоматов, при обслуживании предприятий.

Так, если по итогам 2007 года суммарный объем активов банковской Группы «Ориебанк» составит 105 млрд. Сомони, то к концу 2010 года он должен достигнуть 428,5 млрд. Сомони. За этот же период запланировано значительное увеличение объемов кредитных портфелей: юридическим лицам с 42,6 млрд. Сомони до 178 млрд. Сомони, физическим лицам с 26,8 млрд. Сомони до 109 млрд. Сомони. Основным финансовым результатом активного развития бизнеса банка должно стать увеличение чистой прибыли с 2,3 млрд. сомони в 2007 году до 6,8 млрд. Сомони в 2010 году.

2. Описание вида деятельности (продукции или услуг)

Данный раздел бизнес – плана имеет целью формирование у лиц принимающих инвестиционные решения, четкого представления о предприятии как объекте инвестирования или возможном партнере при реализации инвестиционного проекта. Для решения этой задачи целесообразно провести анализ состояния отрасли и описать возможные тенденции ее развития. А также описать предприятия отрасли и развития соответствующих производств в планируемых регионах сбыта продукции внутри страны и за сомонииежом.

Открытое Акционерное Общество «Ориёнбанк» – старейший банк Республики, образованный в апреле 1925 года как отделение Среднеазиатского коммерческого банка, затем с сентября этого же года на его базе открыта республиканская контора Промбанка.

В начале тридцатых годов в стране были организованы специализированные банки долгосрочных вложений, в том числе и Банк финансирования и кредитования капитального строительства, промышленности, транспорта и связи – Промбанк.

В 1959 году действующие специализированные банки Республики были упразднены и их функции были переданы Стройбанку и Госбанку.

На Стройбанк были возложены функции финансирования промышленности, транспорта, связи, финансирования капитальных вложений ряда республиканских министерств, государственных общественных организаций, ЖСК и индивидуального жилищного строительства в городах и рабочих поселках.

В конце 80-х годов Стройбанк и Госбанк были реорганизованы и на их базе образованы Госбанк Республики Таджикистан и универсальные специализированные банки, в том числе Государственный промышленно-строительный банк «Таджикпромстройбанк».

Банк зарегистрирован в Книге Государственной регистрации банков и небанковских финансовых организаций 29 декабря 1991 года под № 1, 8 июля 2002 года преобразован в ОАО «Ориенбанк».

В 2000 году Ориёнбанк подключился к компьютерной сети «Интернет» и внедрил программу электронных платежей E-mail.

Ориёнбанк с декабря 2002 года является членом общества Международных межбанковских финансовых телекоммуникаций SWIFT.

В мае 2002 года Ориёнбанк первым в Таджикистане заключил договор о сотрудничестве с фирмой Вестерн-Юнион в г.Вена (Австрия) об открытии представительства этой всемирно известной фирмы в Ориёнбанке, для своевременного получения и перечисления денежных средств жителей Таджикистана.

С июня 2002 года между ОАО “НЭКЛИС-БАНК” в г.Москва и ОАО “Ориёнбанк” был заключен договор о сотрудничестве в открытии новой линии переводов по системе “Ориёнлайн” в Таджикистане по принципу : быстро, безопасно и недорого.

Кроме того, в январе 2003 и марте 2004 года были открыты системы денежных переводов Российской Федерации “Мигом” и “Анелик”, а в ноябре и декабре 2005 года новые системы денежных переводов «Интерэкспресс» и «Быстрая почта». Эти виды услуг развиваются стремительными темпами и пользуются большим спросом, как в Таджикистане, так и за его пределами.

Ориёнбанк проводит платежи по документарным аккредитивам с такими банками как: Коммерцбанк (Германия), Казкоммерцбанк (Казахстан), Тураналембанк (Казахстан), Уралвнешторгбанк (Россия).

Ориенбанк ежегодно проходит международный аудит, который проводит аудиторская компания «Делойт и Туш».

Лицензии БАНКА

1. Генеральная лицензия №1 выдана 30 августа 2002 года Национальным банком Таджикистана.

2. Лицензия на проведение операций в иностранной валюте №1/1 выдана 30 августа 2002 года Национальным банком Таджикистана.

3. Лицензия на проведение кассовых операций №1/2 выдана 30 августа 2002 года Национальным банком Таджикистана.

4. Лицензия на проведение посреднических операций на рынке ценных бумаг за №1/3 выдана19 мая 2003 года Национальным банком Таджикистана.

Банковский идентификационный код - 350101369

Идентификационный номер налогоплательщика - 020003038

Местонахождение Головного Офиса Банка:

734001, Таджикистан, г.Душанбе, проспект Рудаки, 95/1

ФИЛИАЛЫ БАНКА

1. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в районе Исмоили Сомонии г.Душанбе

2. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в районе Сино г.Душанбе

3. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в районе Шохмансур г.Душанбе

4. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в 91 микрорайоне г.Душанбе

5. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Худжанд

6. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Чкаловск

7. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Кайраккум

8. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Исфара

9. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Пенджикент

10. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Канибадам

11. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Истаравшан

12. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в пгт.Заравшан, Айнинский район

13. Филиал ОАО «Ориёнбанк» пгт.Пролетарск, Джаббар Расуровский район

14. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в р-не Спитамен

15. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Курган-Тюбе

16. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в пгт. Сарбанд

17. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Хорог

18. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Куляб

19. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в пгт.Чубек, район Мир Саид Али Хамадони

20. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Дангара

21. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Вахдат

22. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Нурек

23. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Рогун

24. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Турсунзаде

25. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в пгт. Сомонииен, район Рудаки

26. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Яван

27. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в районе Файзабад

28. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в пгт.Шахринав

29. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в городе Гиссар

30. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в Раштском районе пос.Гарм

31. Филиал ОАО «Ориёнбанк» в пгт.Бустон Матчинский район

Анализ деятельности ОАО «ОРИЁНБАНК»

ОАО «Ориенбанк» - универсальный банк, осуществляющий комплексное обслуживание всех сфер деятельности независимо от форм собственности, начиная от малого и среднего бизнеса до крупных заводов, предприятий и организаций различного назначения и предоставляющий полный комплекс услуг корпоративным и частным клиентам.

ОАО «Ориенбанк» - выполняющий все нормативные требования Национального банка Таджикистана, с разветвленной сетью филиалов почти во всех регионах республики. Ориенбанк - высоколиквидный банк с высоким уровнем достаточности капитала.

Общий капитал Ориенбанка на 01.01.2005 года составлял 34 231 193 сомонии, а по состоянию на 1.01.2006 года он достиг 50 902 274 сомонии или 15 910 441 долларов США (при установленном Национальным банком Таджикистана нормативе не менее 5 млн. долларов США) и имеет тенденцию к росту, Оплаченный акционерный капитал по состоянию на 1.01.005 года составлял –24 000 000 сомонии, а на 1.01.2006 г. – 34 268 150 сомонии.

Уровень достаточности капитала банка по состоянию на 1 января 2006 г. составляет 26,7%, при установленном Национальным банком Таджикистана нормативе достаточности капитала не менее 12%.

Совокупные активы Ориенбанка по состоянию на 1 января 2006 г. составили 244 806 102 сомонии, что по сравнению с 1 января 2005 года увеличились на 146 196 782 сомонии.

В текущем году продолжился рост ресурсной базы Ориёнбанка и они выросли по сравнению с 1.01.2005г. на 92%. Так, если на 1.01.2005 г. ресурсы банка составляли 132 413 761 сомонии, то на 1.01.2006г. они составили – 254 261 144 сомонии.

Собственные ресурсы банка на 1.01.2005 г. составляли 43 281 051 сомонии, а на 1.01.2006 г. составили 60 990 572 сомонии, что на 17 709 521 сомонии больше. Увеличение произошло за счет дополнительной реализации акций в сумме – 10 268 150 сомонии, резервирования на дальнейшие банковские операции – 2 504 581 сомонии, общего резерва по стандартным кредитам - 2 500 000 сомонии, чистой прибыли – 1 152 048 сомонии и другие.

Ориенбанк уделяет особое внимание восстановлению доверия населения к вкладам в банках, в частности в Ориенбанке. Для этого Банком разработаны различные виды депозитов с различными уровнями процентного вознаграждения. Также планируется внедрение страхования депозитов, что приводит к увеличению средств на депозитных счетах.

Привлечённые ресурсы на 1. 01.2005 году составляли 57 751 167 сомонии, а на 1.01.2006г. они достигли 191 595 062 сомонии, что на 133 843 895 сомонии больше чем по сравнению с 1.01.2005г. Средства на депозитных счетах по сравнению с 1.01.2005г. увеличились на 133 455 560 сомонии.

В составе активов наибольший удельный вес занимают кредитные операции - 49,1% на 1.01.2006г. или 120 083 884 сомонии. Качество ссудного портфеля по состоянию на 1.01.06г. составлял 6,5%, а на 1.01.05г. они составляли 12,2%.

3. План маркетинга

План маркетинга — документ, являющийся важнейшей составной частью плана развития предприятия, в котором устанавливаются рыночные цели предприятия и предлагаются методы их достижения.

План маркетинга подобен карте: он показывает, где находится предприятие в данный момент, куда оно движется и как собирается туда попасть.

Таким образом, план маркетинга:

·                     систематизирует и доносит до всех сотрудников предприятия те идеи, которые до его составления находились исключительно в голове руководителя;

·                     позволяет четко установить цели и проконтролировать их достижение;

·                     является документом, организующим работу всего предприятия;

·                     позволяет избежать лишних действий, не приводящих к намеченным целям;

·                     позволяет четко распределять время и другие ресурсы;

·                     наличие плана мобилизует сотрудников компании.

В общем виде разрабатываемый нашей компанией план маркетинга состоит из следующих разделов:

1.                Определение цели Плана маркетинга

2.                SWOT-анализ

3.                Сегментирование рынка:

o         Описание потребителей.

o         Критерии сегментирования рынка.

4.                Описание потребителей и их предпочтений по каждому сегменту

5.                Позиционирование:

o         Анализ конкурентов.

o         Принципы позиционирования.

6.                Услуги

7.                Ценообразование

8.                Каналы сбыта.

9.                Система продвижения

10.           Бюджет плана маркетинга.

Таким образом, разработка плана маркетинга позволит повысить эффективность работы Вашего предприятия за счет четкого определения целей и методов их достижения, устранения неясностей и лишних действий, не приводящих к запланированным результатам.

В разделе дается оценка рыночных возможностей предприятия. Объём сбыта продукции с точки зрения прогнозирования является наиболее важным и сложным, поскольку анализ существующего рынка и политика форматирования уровня и структуры спроса определяют результаты реализации инвестиционного проекта.

Рассмотрение различных вариантов бизнес стратегий показывает, что в условиях, ограниченных инвестиционных возможностей, неподготовленности большинства реальных потребителей к восприятию новых материалов, практическому отсутствию информационной составляющей о пользе и необходимости этих новых материалов, наиболее целесообразным вариантом освоения этого сегмента рынка является использование конкретных материалов и подготовка конкретного регионального потребителя. Итогом этого начального этапа работы является определение конкретной тактики освоения регионального рынка в рамках долгосрочной стратегии его освоения. Именно в результате этого предварительного этапа может быть сделан правильный выбор о необходимых производственных мощностях для успешного освоения этой новой ниши предпринимательской деятельности

Анализ будущего рынка сбыта –это один из важнейших этапов подготовки бизнес - планов, и на такую работу нельзя жалеть ни средств, ни сил, ни времени. Опыт показывает, что неудача большинства провалившихся со временем коммерческих проектов была связана именно со слабым изучением рынка и переоценка его емкости. Самыми первыми сведениями, которые могут потребоваться при анализе рынка, является информация о:

- потенциальных потребителях;

- положения на рынке и его конъюнктуры.

ОАО «Ориенбанк» в дальнейшем планирует работать с клиентами в сфере предоставлении ипотечного кредитовании.

Таблица 1 - Прогноз кредитных вложений

Прогноз выдачи и погашение кредитов  (в сомонии)

Руководство Банка отвечает квалификационным требованиям, предъявляемым Национальным банком Таджикистана. Специалисты Банка имеют необходимое образование и опыт работы в банковских структурах, но ввиду динамичного развития рыночных отношений и выхода на международную арену Ориёнбанк продолжает проводить подготовку и переподготовку специалистов и работников на уровне мировых стандартов.

В 2006 году предусматривается направление специалистов Ориёнбанка на курсы повышения квалификации по обмену опытом в передовые банки Таджикистана и Казахстана по следующим вопросам банковской деятельности:

- PR, маркетинг и реклама в банке

- Актуальные вопросы банковского регулирования и надзора

- Практические вопросы применения МСФО в коммерческом банке

- Операции кредитных организаций с ценными бумагами

- Бюджетирование и управленческий учет в коммерческом банке

- Экономические методы для риск-менеджмента

- Брокерское обслуживание юридических и физических лиц

- Доверительное управление. Паевые инвестиционные фонды

- Управление филиалами коммерческих банков. Контроль за их

деятельности.

Банковский холдинг

- Типы филиалов, нормативная база и виды сотрудничества филиалов

Центральным аппаратом

- Методика разработки Бизнес-плана

- Процесс маркетинга и анализ финансовой деятельности филиалов

- Финансовый менеджмент. Новые задачи –новые риски

Также, в 2006 году Ориёнбанк предусматривает провести семинары по следующим вопросам:

Таблица 2

Сущность ипотечного кредитования

Термин "Ипотечный кредит" - означает кредит, выданный под залог. Главное отличие ипотечного кредита от не ипотечного - ипотека: то есть, наличие залога. Причем, ипотечный кредит может быть выдан как под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, так и под залог приобретаемого имущества (когда ипотека оформляется одновременно с приобретением имущества).

Чтобы лучше понять разницу между ипотечным кредитом и не ипотечным, приведу пример:Под залог имеющейся квартиры банк выдает кредит, "потребительский кредит", использовать который заемщик может на что угодно.Это ипотечный кредит или не ипотечный?Есть залог - значит, есть ипотека, и кредит - ипотечный.

Отличительная особенность ипотечного кредита - это залог: есть залог - есть ипотека, нет залога - нет ипотеки.

Другой пример:Банк выдал кредит на покупку недвижимости.Но в залог эту недвижимость не потребовал. Нет залога - нет ипотеки. И кредит - не ипотечный.

Еще раз подчеркну, что ипотечный кредит отличается от не ипотечного наличием залога.

Ипотека: немного из истории

Термин "ипотека" - греческого происхождения.Еще в Древней Греции можно было получить кредиты под залог, например земли. Заемщик получал деньги у кредитора (ипотечный кредит), и, чтобы не возникало соблазна получить деньги под залог этого же земельного участка у других кредиторов, обязан был на участке, обремененном ипотекой, установить специальный знак (столб или камень). Этот знак оповещал, что данный участок находится в залоге, что под его залог ипотечный кредит уже получен.

Чем отличаются "ипотека" и "залог"

Как уже говорилось, ипотека - это залог. Но не всякий залог - ипотека. Дело в том, что ипотека - это залог, который носит публичный характер. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: Залог.

Ипотека и кредит

Последнее время, все чаще приходится слышать: "Хочу ипотеку".Но ипотека и кредит - понятия разные. Термин "ипотека" - означает залог, а точнее - кредит, полученный под залог имущества должника, а кредит - это деньги, выданные кредитором на условиях возвратности, платности и срочности. Не всегда денежная сумма такова, что есть необходимость что-либо закладывать: сама процедура залога требует определенных затрат, и не всегда эти затраты - оправданы.

Ипотека. Ипотечный кредит

Итак, немного теории. Ипотека - слово греческого происхождения, в переводе означает - залог. В рамках нашего разговора мы будем говорить об ипотечном кредитовании, применительно к недвижимости. То есть, говорим "ипотека", и понимаем, что кредит выдается под залог недвижимого имущества. Нужен кредит - заложите недвижимость. Сможете расплатиться с банком - залог снимется, не сможете - заложенное имущество будет продано, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом.

Говорим "ипотека", понимаем "залог" .

Давайте поговорим о терминах более подробно. Ипотека - это залог. Есть залог - есть ипотека, нет залога - нет ипотеки, и кредит - не ипотечный. Чтобы лучше понять разницу между ипотечным кредитом и не ипотечным, приведу пример: Банк выдает кредит под залог имеющейся квартиры, "потребительский кредит", использовать который заемщик может на что угодно.Это ипотечный кредит? Ипотечный! Хоть потратить деньги заемщик может на любые цели: ипотека - это залог. Пример второй:Заемщику банк выдает кредит на покупку квартиры. Залог приобретаемой квартиры не требует. Такой кредит ипотечный, или нет? Нет, это - не ипотечный кредит: залога нет - значит нет ипотеки.

Что важнее: ипотека или кредит?

Что важнее для заемщика - покупателя квартиры: кредит или ипотека? Конечно кредит! Не хватает денег - берем кредит.А что важнее для банка? Ипотека!Поскольку ипотека - это залог.Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки, возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.

Кредиты: целевые и не целевые

При ипотеке, как известно, можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Хотите воспользоваться налоговыми льготами, предусмотренными при ипотечном кредитовании? Такая возможность есть. Хочу только обратить Ваше внимание на то, что льготы при ипотечном кредитовании заемщику предоставляются не за то, что заемщик взяв кредит купил квартиру: этого не достаточно. Льготы предоставляются за то, что кредит заемщиком потрачен на приобретение или строительство жилья и при этом кредит целевой! Что значит "целевой"?Взяли кредит "на неотложные нужды", купили квартиру - не целевой кредит: льгот не предусмотрено;если же взяли кредит на приобретение недвижимости и на приобретение недвижимости его потратили - то и на льготы имеете право.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита постоянно нас ожидают подвохи. О них я говорил практически на всех страницах сайта.

Получается, что для того, чтобы совершать ипотечные сделки, нужно знать особенности всех банков:

·                     как тот или иной банк выдает деньги;

·                     какие квартиры рассматриваются тем или иным банком, а какие нет;

·                     особенности квартир и документов на квартиры, при которых банк может отказать в выдаче кредита;

·                     с какими страховщиками, оценщиками, нотариусами работает конкретный банк.

Как быть? Найти себе помощника.

С этого и начнем!

Я уже говорил, что риэлтор - тот специалист, который не только облегчит Вам выбор квартиры, и подготовку сделки, но и до минимума сведет все Ваши риски. К риэлтору лучше обратиться до похода в банк. Во-первых, потому, что риэлтор, если он постоянно работает с ипотечными клиентами, то поможет Вам выбрать такой банк, где условия для Вас будут наилучшими. Во-вторых, если Вы пришли к риэлтору с решением кредитного комитета о выдаче Вам кредита, риэлтор может отказаться брать на себя Ваши убытки, если найденная для Вас квартира не устроит банк. (Ведь Вы сами выбирали банк).Если же банк рекомендован риэлтором и этот банк отказался кредитовать квартиру, подобранную тем же риэлтором, то и убытки (например, невозвращенный задаток) - риэлтора.

Что больше: один процент или пять?

А если пять процентов надо заплатить один раз, а один процент - ежегодно, все время погашения долга перед банком? Что такое один процент от стоимости квартиры? Не так уж и много! А если процент нужно выплачивать ежегодно, в течение всего срока выплаты кредита, то набегает крупненькая сумма. Это я к тому, что риэлтор может окупить свои услуги, просто приведя Вас в тот банк, где и условия выдачи кредита хорошие, и проценты меньше, чем в других банках.

Куда пойти, куда податься?

Чем крупнее риэлторская фирма, тем больший комплекс услуг она может предложить. С другой стороны, услуги крупной риэлторской фирмы стоят дороже, чем небольшой. В случае с ипотекой может так получиться, что погонитесь за дешевизной, да нарветесь на "специалиста", который с ипотекой дел не имел. Толку от такого специалиста мало. Правда и в крупной фирме можно попасть на такого специалиста. Как быть? В крупных фирмах есть отделы ипотеки, где работают сотрудники, которые знают, как делать ипотечные сделки. Если обращаетесь в крупную фирму - сначала обратитесь в соответствующий отдел, а уж затем излагайте свою проблему. В небольшую фирму стоит обращаться, если точно знаете, что сотрудники этой фирмы знают, как работать с ипотекой.

Есть квартира. Хорошая квартира (хотя бы потому, что это - Ваша квартира). Но очень маленькая квартира. Метраж, как Вы понимаете, - значения не имеет: важен не метраж, а ощущения. А ощущения говорят, что квартира - мала, и жить с такими ощущениями - надоело! Да не жить - надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения - надоели! И есть желание эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).Казалось бы: нет ничего проще! Старую - продать, новую - купить! Что, новая дороже стоит? Ну и что? Сунули руку в карман, взяли доплату и... Стоп, стоп, стоп!!!Как так нет доплаты? А была? Не было? Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы - обмен квартиры затеяли! Впрочем, стоп! А банк на что? Деньги на доплату можно взять в банке. Как это сделать - об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.

С чего начать?

Начнем, как всегда с запроса в банк. Почему начинать надо с банка? Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.

Технологии обмена с доплатой.

Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием. Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир. Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая. Вариант 1: Сначала - продажа, затем - покупка. Продается старая квартира, получается мешок денег. На эти деньги в последующем приобретается новая квартира. Таким образом, вместо одной сложной сделки получаются две. Старую квартиру продаем (ипотечное кредитование при продаже старой квартиры - не при чем).А покупка новой квартиры происходит по обычной схеме, как если Вы просто приобретаете квартиру в кредит: важно только помнить, что при этом, новая квартира должна не только понравиться Вам, но и устроить банк. Такой способ обмена возможен тогда, когда Вы владеете свободной квартирой, в которой никто "не прописан" или есть куда "выписаться".А также тогда, когда после продажи Вашей и до момента приобретения новой квартиры Вам есть, где жить.

Плюсы:

·                     свободную квартиру проще продать, чем аналогичную не свободную. Причем продать можно быстрее и дороже;

·                     Новую квартиру проще купить, когда у Вас "живые деньги", пусть даже часть из них добавляется банком.

Минусы:

·                     получили Вы мешок денег и что? Куда его девать?

·                     Если цены на квартиры растут, то денег больше не становится, в то время как желаемая квартира растет в цене. Если период поиска затянется, можно получить квартиру аналогичную своей бывшей, да еще и доплатить при этом. Словом, такой способ обмена хорош тогда, когда цены на квартиры стабильны или падают. В условиях роста цен я бы его не рекомендовал.

·                     Вариант 2: Обмен с доплатой. Сделка не разбивается на две отдельные. Находится покупатель, на деньги которого (с Вашей доплатой) приобретается новая квартира. Производится так называемая "альтернатива": продажа своей квартиры одновременно с покупкой новой. Тот, кто меняется, - является одновременно продавцом своей квартиры и покупателем новой.

Плюсы:

·                     риск остаться с мешком денег, но без квартиры сводится к нулю: рискует покупатель Вашей квартиры, поскольку на его деньги происходит обмен.

Минусы:

·                     сложно найти покупателя на свою такую квартиру: либо покупатель должен быть очень сильно заинтересован в покупке именно Вашей квартиры. Это возможно в двух случаях:

1.                 тогда, когда в Вашем доме (а лучше - подъезде) живет человек, с которым покупатель хочет жить рядом, во что бы то ни стало.

2.                 Тогда, когда Ваша квартира стоит значительно дешевле аналогичной.

Первый случай - из разряда "чуда", которое случается, но очень редко; второй случай - более вероятен. Причем, при нынешних ценах на квартиры, разница в цене между не свободной квартирой и аналогичной свободной составляет 5 - 10 тысяч долларов! Другими словами, являясь продавцом не свободной квартиры, Вы теряете несколько тысяч долларов, по сравнению с той ситуацией, когда Ваша квартира продается свободной.

Страницы: 1, 2