 |
РУБРИКИ |
Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ |
РЕКЛАМА |
||
|
Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ3.4 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческого банка на примере банка «Санкт-Петербург»В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. ОАО Банк «Санкт-Петербург» - осуществляет ипотечное кредитование физических лиц и юридических лиц на приобретение готового жилья городской программы ипотечного кредитования. Вы можете стать заемщиком ОАО Банк «Санкт-Петербург», если: · отвечаете требованиям кредитоспособности, предъявляемым Банком к участникам данной программы; · Ваш возраст от 18 лет, и к моменту окончания срока кредитования Вам исполнится не более 60 лет; · Вы располагаете собственными средствами, достаточными для внесения первоначального платежа в размере не менее 30% от цены приобретаемой недвижимости; · Вы имеете стабильный доход на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев. Условия кредитования:
Выделим семь основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита: Оформление ипотечной кредитной сделки в банке «Санкт-Петербург» так же проводится в несколько этапов, при этом агент26 в своей повседневной работе осуществляет непосредственный контакт с сотрудниками кредитного отдела банка по вопросам информационного взаимодействия и юридического отдела банка по вопросам разъяснения порядка действия в сложных ситуациях по следующей схеме: Ø Этап 1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит:
По существу этап, на котором банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки Ø Этап 2. Сбор и перепроверка информации о заемщике и предмете ипотеки:
Этот этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др. Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. Ø Этап 3. Принятие решения кредитным комететом о предоставлении кредита:
Требования по страхованию: § страхование приобретаемой (для вторичного рынка) квартиры от рисков повреждения; § страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика; § страхование утраты права собственности на квартиру. Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1% от стоимости квартиры.
Преимущества: § Возможность покупки квартиры при более низком доходе, чем тот, который необходим для обычных ипотечных программ. § Размер ежемесячных выплат значительно меньше, чем предлагают базовые ипотечные кредиты. § Возможность купить большую по метражу квартиру. § Возможность рефинансирования кредита через 7 лет. § Возможность досрочного погашения кредита через 6 мес. кредитования. § Первоначальный взнос составляет от 20% стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 75% стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае - 10%. Требования по страхованию: § страхование приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка) квартиры от рисков повреждения; § страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика; § страхование утраты права собственности на квартиру. Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 0.8%— 1% от суммы кредита. Если наступает страховой случай, страховая компания полностью погашает кредит банку. Преимущества: § Равные ежемесячные платежи в течение всего срока кредитования. § Возможность долгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет. § Возможность приобрести квартиру более высокого качества за счет максимальной суммы кредита. § Возможность сдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты. § Возможность досрочного погашения кредита через 6 мес. пользования ипотекой.29 В целях проведения данных программ кредитования банка «Санкт-Петербург» заключаются договора с риэлтерскими конторами о взаимном сотрудничестве по оказанию друг другу информационных, консультационных и иных видов услуг в сфере развития ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с такими договорами риэлтер в ходе осуществления деятельности по работе с гражданами, обратившимися к нему за содействием в поиске жилых помещений, для приобретения в собственность, оказывает банку информационные и иные виды содействия в их деятельности по предоставлению ипотечных жилищных кредитов30. Банк в свою очередь оказывает консультационную и информационную поддержку риэлтеру, направленную на надлежащее применение сторонами в ходе их совместной деятельности требований агентства и исполнение сторонами условий настоящего соглашения. Ø Этап 4. Подбор жилого помещения. (Проводится для заемщиков, не определившихся с приобретаемым жилым помещением на этапе 2.)
Ø Этап 5. Подготовка договоров по ипотечной сделке: Данный этап проводится в течение двух рабочих дней с момента принятия окончательного решения о предоставлении кредита.
Ø Этап 6. Совершение ипотечной сделки. Согласование сторонами сроков проведения сделки
Ø Этап 7. Сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора. Этап включает в себя: ü выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре. ü контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования; ü наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита; ü контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов. При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. 3.4.1 Сравнительный анализ программ ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»»В предыдущих параграфах были рассмотрены программы ипотечного кредитования реализуемых на Федеральном и Республиканском уровне источником финансирования Федеральной программы являются бюджетные средства. В Российской Федерации существует ряд коммерческих банков, которые реализуют свои собственные программы ипотечного кредитования с каждым годом таких банков становиться все больше и больше они предлагают разнообразные ипотечные продукты условия, которых становиться все больше доступно для населения. Рассмотрим организации ипотечного кредитования на примере банка «Санкт-Петербург». Ø Программа «Молодежи доступное жилье» Принять участие в программе могут молодые петербуржцы в возрасте от 18 до 30 лет (одинокие молодые граждане до 30 лет; молодые семьи, в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста; неполные семьи с детьми, в которых отец или мать не достигли 30-летнего возраста), постоянно проживающие в Санкт-Петербурге, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие финансовую возможность: • единовременной оплаты до начала строительства не менее 30 % стоимости приобретаемой квартиры; • осуществления равномерных ежемесячных платежей по погашению остатка ее стоимости в течение 5 лет. Предусмотренная Программой рассрочка оплаты полной стоимости приобретаемого гражданами жилья предоставляется на беспроцентной основе. Непосредственную реализацию Программы осуществляет специально созданное для этих целей Администрацией СПб некоммерческое партнерство «Центр по строительству жилья для молодежи».
Ø Программа «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социальное обслуживания населения». Программа ориентирована на приобретение жилья в рассрочку на доступных для работников бюджетной сферы условиях его оплаты. Участниками Программы могут быть семьи, в которых хотя бы один из супругов признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и является работником бюджетной сферы не менее пяти лет. Право на получение государственного содействия в рамках Программы семья может использовать только один раз: члены семьи участника Программы подлежат снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий после вселения в новое жилье. Государственное содействие в рамках Программы заключается в предоставлении участникам Программы: • возможности приобретения жилья в рамках Программы по себестоимости; • субсидии па компенсацию части первоначального взноса в размере до 10% от стоимости жилья в зависимости от стажа работы в бюджетной сфере; • рассрочки оплаты остатка стоимости жилья на срок до 10 лет; • отсрочки единовременной оплаты 20% от стоимости жилья на последний год рассрочки оплаты за жилье; • субсидии в последний год рассрочки на компенсацию остатка стоимости жилья в размере 20% от его стоимости.
Программа «Долгосрочное жилищное кредитования» Петербуржцы, изъявившие желание получить субсидии в рамках Программы, должны обращаться в отделы учета и распределения жилой площади администраций районов СПб. Право на получение субсидии имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и прошедшие отбор на получение ипотечного кредита в банке.
Анализ программ.
Из предоставленных программ самая нереальная «Молодая семья» т.к. молодая семья из 2 3 человек в возрасте от 18-30 лет с ежемесячной выплатой 18000 рублей в месяц и 14 % выплатить нереально. Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков в следствии таких причин, как : Ø отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах; Ø нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». При чем мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем доработки как самого закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», так и предусмотренных в нем возможностей оформления закладной при ипотеке в силу закона; Ø высокие кредитные и процентные риски; Ø отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; Ø недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения; Ø экономическая нестабильность предприятий-работодателей; Ø неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу; Ø отсутствие скоординированной целенаправленной и системной работы на всех уровнях и этапах одновременно, что могло бы быть устранено если бы, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию взяло на себя функцию координатора, то есть занималось не только рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо же этим занимался какой-то федеральный центр. Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком. Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации. Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы. 1. Гражданский кодекс РФ; 2. Федеральный закон « Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102- ФЗ; 3. Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.03 152-ФЗ; 4. Закон РФ «О залоге» от 25.05.92 № 2872-1 с изменениями и дополнениями; 5. Постановление Правительства РФ от 11.01.2003 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями и дополнениями; 6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000; 7. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999; 8. Иванов В.В. Все об ипотеке. – М.: МТ - Пресс, 2000; 9. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ. - внедр. Центр «Маркетинг», 2001; 10. Мигулин П.П.Русский государственный кредит 1889; 11. Проскурякова Н.Л. Земельные банки Российской империи; 12. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка.- СПб.: Питер, 2001; 13. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002; 14. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика)// Деньги и кредит .- 2004г.- № 4; 15. Гаринова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования //; 16. Деньги и кредит.-2004.-№ 6; 17. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе.- 2004г. № 10; 18. Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт.- 1999г.-№ 16; 19. Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. - 2002.- № 10; 20. Матюхин Г.П. Тернистый путь ипотечного кредитования// Банковское дело.-2004г.- № 3; 21. Минц В. Готов ли рынок? Перспективы развития ипотечных ценных бумаг для жилищного финансирования.//Рынок ценных бумаг.-2002г. №4(211). - с.21-23; 22. Миронов М. Ценные бумаги на рынке недвижимости: то густо ,то пусто //Рынок ценных бумаг.-2002-№ 15(222).-с.20; 23. Муслимова Э.Е.Ипотечное кредитование – перспективное направление банковского обслуживания населения//Банковские услуги.-2004г.-№ 6; 24. Петрова В.Ипотека на подпорках//Банковское обозрение.-2004г.-№ 6; 25. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37; 26. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1; 27. Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5; 28. Щеглов О. Жидье – народу, гарантии – банкирам!// Национальный банковский журнал.-2004- № 1; 29.
#"_Toc136314764">ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1 Виды страхования, включаемые в ипотечный договор либо являющиеся обязательными для участников ипотечных программ Схема ипотечного кредитования с участием страховой компании в качестве кредитора.
1.
2. заключение договора долгосрочного страхования жизни, 3. заключение договора займа и ипотеки, 4. заключение сопутствующих договоров страхования (предмет ипотеки, ответственность заемщика и т.д.), 5. заключение договора купли-продажи недвижимости, 6. рефинансирование ипотечного кредита, 7. размещение ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг, 8. размещение части страховых резервов и свободных средств в ипотечные облигации, 9. получение стабильного дохода. Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи доступное жилье»
Целевая программа Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социальное обслуживания населения».
Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования»
МЕТОДИКА расчета размера субсидий 1. В настоящей Методике применяются следующие термины и определения: семья - супруг, супруга и (при наличии) совместно с ними проживающие несовершеннолетние дети, нетрудоспособные граждане, находящиеся на иждивении у получателей ипотечного кредита; неполные семьи; одиноко проживающие граждане. норма общей площади на семью определяется исходя из количества членов семьи, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (на 1 чел. - 33 кв. м, на 2 чел. - 42 кв. м, на 3 и более чел. - по 18 кв.м на каждого); расчетная стоимость жилья - 80 процентов от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья, определяемой государственным учреждением "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" ежеквартально в установленном порядке; условная стоимость - произведение расчетной стоимости жилья на норму площади на семью; ипотечный кредит - кредит, предоставляемый гражданину банковской или иной кредитной организацией в целях приобретения в собственность жилого помещения под залог приобретаемого жилого помещения. При этом размер кредита должен составлять не менее 10 процентов от цены приобретаемого жилого помещения на срок не менее 5 лет; размер ипотечного кредита - сумма денежных средств, выраженная в российских рублях, которая обозначена в письме Уполномоченного кредитора в соответствии с пунктом 2.9 Положения. 2. Размер Субсидии (РС) определяется как произведение коэффициента риска (Криска) и Условной стоимости (УС). При этом размер субсидии не может быть более: - суммы собственных средств семьи, направляемых на приобретение жилого помещения за счет средств ипотечного кредита в виде первого взноса; - 35 процентов от фактической стоимости приобретаемого жилого помещения. Где Криска - коэффициент, выраженный в процентах и определяемый по следующей таблице (по горизонтали - срок состояния на учете по улучшению жилищных условий гражданина, по вертикали - объем собственных средств семьи, направляемых на приобретение жилого помещения): 1-5 лет 5-10 лет 10-15 лет 15 и более >150 000 рублей 20% 23% 26% 29% >200 000 рублей 23% 26% 29% 32% >300 000 рублей 26% 29% 32% 35% >400 000 рублей 29% 32% 35% 38% >500 000 рублей 32% 35% 38% 41% >700 000 рублей 35% 38% 41% 45% Размещено на [1] Большая Советская Энциклопедия.- М.: Изд-во «Советская энциклопедия».-1976.-Т.24.Кн.1.-С.470. [2] Закон РФ «О залоге» № 2872-1 от 29 мая 1992 г. [3] Гражданский Кодекс РФ.-М., 2001г. 6 Касьяненко Т.Г., Бузова И.А. Ипотечно – инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании.- СПб.: Изд-во Санкт –Петербургского Государственного Университета Экономики и Финансов, 2001.- С.34. 7 Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность. // Банковское дело, 2000г., №10, ст.35. 8 Коган Ю.И. Кредитование в системе источников финансирования жилищного строительства: структурный анализ.//Банковские услуги, 2002г.,ст.13. 9 Разумова И.А. Ипотечное кредитование – СПб.: Питер, 2005 10 Максимов С.М. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000 11 Безфамильная Л. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности //Страховое дело. 2000 январь 12 Безфамильная Л. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело.2000 январь 13 Безфамильная Л. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело. 2000 январь 14 Цыплина А.Г., Ипотечное кредитование и риски\\ Жилищное строительство. – 2001 г. - № 5. 15 Монусов М. Ипотечное кредитование//Жилье в рассрочку №2 октябрь 2004 26 физическое или юридическое лицо, не являющееся штатным сотрудником банка, на договорной основе исполняющее функции по привлечению заемщиков в программу ипотечного жилищного кредитования банка, сбору, первичной обработке и доставке в банк информации о заемщике и планируемой ипотечной сделке. 27 формируется и отправляется не позднее дня, следующего за днем подачи документов 28 формируется и отправляется не позднее дня, следующего за днем подачи документов 29 Сравнительный анализ программ в виде расчетов представлен в Главе 3 пункте 3.5.1 30 Сравнительный анализ программ в виде расчетов представлен в Главе 3 пункте 3.5.1 |
|
© 2000 |
|