

РУБРИКИ	Изучение ипотечного кредитования на примере АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО	РЕКЛАМА

ПОИСК

Изучение ипотечного кредитования на примере АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО

• Оптимизировать филиальную сеть Банка с учетом как экономических, так и социальных факторов.

Ключевым фактором успеха Банка в достижении поставленных целей является качественное изменение системы взаимоотношений с клиентами. Наряду с этим одним из основных факторов успеха станет качественное повышение скорости прохождения платежей в расчетной системе АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО.

Поставленные цели и задачи требуют принятия маркетинговой политики Банка, отвечающей предпочтениям и потребностям целевых групп существующих и потенциальных клиентов. АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО видит своих клиентов среди "всех групп населения страны, предприятий любой формы собственности во всех отраслях народного хозяйства, кредитных организаций и других финансовых учреждений, институтов государственного управления. Банк остается социально ориентированным и учитывает это в работе с клиентами.

С каждым клиентом АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО стремится к установлению долгосрочных партнерских отношений. С этой целью Банк прогнозирует развитие потребностей клиентов, появление новых направлений банковского бизнеса, проводит маркетинговые исследования, разрабатывает и предлагает полный спектр банковских продуктов и услуг.

Основными направлениями политики продажи банковских продуктов и услуг будут:

Обеспечение потребностей массовой клиентуры в сбережении, накоплении и заимствовании средств, проведении расчетов, ведении бизнеса.

Создание системы индивидуального обслуживания клиентов, включающей полный спектр банковских продуктов и услуг, отвечающих международным стандартам.

Каждое из предложенных направлений предполагает высокое качество продуктов и услуг, их постоянный мониторинг, повышение уровня сервиса за счет оптимизации банковских процедур и роста культуры обслуживания, системную разработку новых банковских продуктов и услуг для максимального удовлетворения потребностей клиента.

Банк проводит процентную и тарифную политику исходя из рентабельности операций и оценки рыночных условий. Значительные объемы продаваемых продуктов и предоставляемых услуг снижают себестоимость отдельных операций и тем самым обеспечивают наиболее конкурентные цены для клиентов Банка.

Ценовая политика Банка отражает как региональные различия, так и особенности проводимых операций с основными категориями клиентов. При оказании комплексных услуг Банк будет учитывать эффективность взаимодействия с клиентом по общему финансовому результату. Банк сохраняет социально ориентированную процентную политику, в первую очередь на рынке привлечения средств населения. Стабилизация политической ситуации, положительные тенденции в экономике России создают основу для расширения инвестиций в реальную экономику и требуют ускорения темпов роста ресурсной базы АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО.

С целью создания ресурсной основы для расширения активных операций, инвестиций в реальный сектор экономики и снижения собственных процентных рисков в качестве основных приоритетов при формировании ресурсной базы Банк выделяет: удлинение сроков привлечения средств, снижение общей стоимости ресурсов, оптимизацию структуры привлечения ресурсов по параметрам "цена - срок - риск переоценки или досрочного отзыва".

Последствия социально-политической и экономической нестабильности и инфляционные ожидания, характерные для посткризисного периода, серьезно затрудняют проблему выбора населением эффективных форм сбережений. Высокий уровень доверия населения к работе АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО в сочетании с доступностью и привычностью используемых форм хранения средств способствует постепенному преодолению склонности хранить сбережения в наличной форме. По мере замедления темпов инфляции, ускорения роста производства, сокращения сумм задолженности по выплате заработной платы и пенсий, снижения ставок налогообложения доходов граждан возможности Банка по привлечению средств населения будут возрастать.

Политика Банка в области привлечения будет направлена на сохранение лидирующего положения на рынке вкладов физических лиц. Сбережения населения по-прежнему будут являться основой ресурсной базы. Банк предложит новые финансовые продукты для физических лиц, разработанные на основе оценки макроэкономических параметров, регулярно проводимого мониторинга региональных рынков вкладов и услуг, уровня востребованности определенных условий по вкладам. Предлагаемые Банком вклады будут учитывать потребности всех социальных и возрастных групп

граждан - работающих и пенсионеров, молодежи и людей среднего возраста - и будут рассчитаны как на малообеспеченные слои населения, так и на людей со средним и высоким уровнем дохода.

Процентная политика Банка по срочным депозитам физических лиц будет направлена на предложение процентных ставок, учитывающих рыночные условия, резервные требования Банка России, что обеспечит вкладчикам прирост и накопление вложенных средств. В числе приоритетов процентной политики будет увеличение доли долгосрочных депозитов. Стремление вовлечь "матрасные" средства населения в хозяйственный оборот приводит к необходимости повышения привлекательности и стимулирования роста не только рублевых, но и валютных вкладов. Реализация такой процентной политики позволит Банку существенно сократить процентный и валютный риски. Оптимизируя структуру вкладов по срокам привлечения, Банк будет учитывать риск возможности безусловного досрочного отзыва депозита вкладчиком, что предусмотрено Гражданским кодексом.

Опыт работы Банка на рынке вкладов физических лиц, разветвленная филиальная сеть, обеспечивающая повсеместную доступность услуг Банка, сложившиеся стереотипы поведения и мотивы сбережений разных групп населения исторически обусловили формирование клиентской базы Банка в основном за счет граждан пенсионного возраста. Учитывая социальную миссию, Банк сохранит приоритетные ценовые условия по вкладам для данной группы клиентов.

Банк рассматривает как целевую группу потенциальных клиентов экономически активное население страны и молодежь. Банк продолжит разработку и внедрение комплекса мер, направленных на привлечение на обслуживание данной группы клиентов, стимулирование их сберегательной активности. Банк предложит соединение вкладных продуктов с кредитными и страховыми, разработает продукты, направленные на удовлетворение потребностей вкладчиков в жилье, крупных покупках, оплате образования,

туризма и отдыха. Привлечению и закреплению данной группы клиентов, созданию системы долгосрочного взаимовыгодного партнерства Банка и клиента будет способствовать развитие программ. поддержки индивидуальных операций на финансовых рынках, доверительное управление средствами клиента, финансовый консалтинг, брокерское и агентское обслуживание, использование передовых информационных технологий, в том числе и Интернета. Наряду с тиражированием стандартных конкурентоспособных банковских продуктов, ориентированных на широкие слои населения, будет предложено индивидуальное обслуживание и вкладные продукты для состоятельных клиентов.

АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО будет расширять перечень обслуживаемых карт международных платежных систем, ориентированных на средний класс и состоятельных клиентов; международных дебетовых карт и микропроцессорных карт АС СБЕРКАРТ для перечисления зарплат, пенсий и социальных выплат. Улучшение уровня сервиса, возможности использования интернет-технологий и мобильной телефонной связи, развитие эквайринга позволят превратить банковские карты в массовый продукт и обеспечат значительное увеличение потоков денежных средств с использованием банковских карт и остатков на клиентских карточных счетах.

С целью улучшения структуры привлеченных ресурсов и предоставления конкурентоспособных ценовых условий для инвестиций в реальный сектор экономики Банк ставит одной из основных задач в области привлечения средств сохранение и увеличение доли на рынке банковского обслуживания корпоративных клиентов. Планируется увеличение доли средств, привлеченных от корпоративных клиентов на расчетные и текущие счета и депозиты, до уровня не менее 25% в структуре привлеченных средств Банка, что также будет способствовать снижению процентного риска и повышению объемов непроцентных доходов Банка.

Поставленную цель предполагается достичь на основе формирования долгосрочных отношений и взаимовыгодного сотрудничества с клиентами. Банк планирует сформировать и тиражировать стандартный портфель банковских продуктов для индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса, доступный во всех регионах России.

Для средних и крупных компаний Банк создаст систему комплексного обслуживания с учетом потребностей клиента, предложит весь спектр банковских продуктов и услуг, принятых в международной банковской практике. Обслуживание данной группы клиентов будет развиваться на основе гибких технологий, предусматривающих максимальную адаптацию технологических возможностей Банка к требованиям клиента. Банк будет обращать особое внимание на качество обслуживания, скорость совершения операций, развитие системы "Клиент-Банк". При формировании продуктового ряда, процентной и тарифной политики будут учитываться региональные особенности.

Высокие показатели ликвидности и надежности дают Банку конкурентные преимущества в работе на межбанковском рынке и позволяют использовать инструменты привлечения средств с целью обеспечения краткосрочной ликвидности, удешевления финансирования текущих платежей, более эффективного использования остатков на счетах Банка.

АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО будет развивать номенклатуру, повышать качество расчетных, кредитных, брокерских услуг, предоставляемых коммерческим банкам, открывающим корреспондентские счета в Банке, обслуживаемых расчетной системой и депозитарием.

Наряду с привлечением ресурсов и возможностью получения комиссионного и арбитражного дохода АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО рассматривает работу на межбанковском рынке как важный вклад в развитие российской банковской системы, обеспечение стабильности рыночной среды, создание условий для работы средних и малых кредитных организаций. Заимствования среднесрочных и долгосрочных ресурсов у коммерческих банков как существенные источники формирования ресурсной базы Банка не рассматриваются.

Для достижения основных стратегических целей Банк будет поддерживать оптимальное соотношение между тремя основными направлениями деятельности в области размещения ресурсов:

• Кредитование физических лиц - перспективный сегмент рынка размещения ресурсов.

• Кредитование, проектное финансирование и вложения в долговые ценные бумаги юридических лиц - главное направление размещения ресурсов, содействующее развитию национальной экономики, поддержке отечественного производителя товаров и услуг.

• Инвестиции в государственные ценные бумаги, кредитование и участие в реализации целевых государственных и региональных проектов - основная форма поддержки экономических программ государства.

Главными задачами Банка в сфере размещения ресурсов до 2010 г. будут:

• Наращивание объемов кредитования физических лиц на цели расширения личного потребления, решения жилищных и социальных проблем граждан, что будет стимулировать увеличение спроса на товары и услуги.

• Увеличение объемов инвестиций в реальный сектор экономики в основном за счет опережающих темпов роста кредитования корпоративных клиентов в рублях и иностранной валюте.

• Непрерывная оптимизация структуры портфеля государственных ценных бумаг с целью повышения доходности, ликвидности, снижения валютных и рыночных рисков.

В рамках стратегии в области управления рисками при формировании активов Банк будет стремиться к поддержанию достаточного уровня ликвидности, сбалансированности структуры активов и пассивов Банка по срокам и видам валют, обеспечению необходимого уровня диверсификации по регионам, отраслям, клиентам и размерам инвестиций. Развитие активных операций Банка будет осуществляться с учетом оценки эффективности различных сегментов рынка.

Увеличение объемов средств на расчетных и текущих счетах юридических лиц, активизация деятельности АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО на рынке предоставления расчетных услуг требуют повышения уровня краткосрочной ликвидности. Считая поддержание ликвидности одним из важнейших приоритетов, Банк оценивает минимально возможный уровень высоколиквидных активов как 5% от суммы активов нетто Банка. Общий уровень ликвидности активов Банка на сроке до трех месяцев, который позволит обеспечить гарантированную работу Банка независимо от ситуации на финансовых рынках, должен составлять не менее 20%. По мере развития финансовых рынков и роста ликвидности рынка предельная доля активов мгновенной ликвидности в структуре баланса может быть уменьшена.

Главной задачей Банка в области кредитования на период до 2010 г. является увеличение качественного и высокодоходного кредитного портфеля на основе минимизации и диверсификации кредитных рисков. Банк продолжит кредитование всех основных групп клиентов: населения, корпоративных клиентов, федеральных структур и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, кредитно-финансовых организаций.

Многообразие клиентской базы предопределит сложную структуру кредитного портфеля Банка и окажет влияние, прежде всего, на продуктовый ряд. Нацеленность на комплексность обслуживания повлечет за собой создание самого широкого спектра услуг, банковских продуктов и инструментов для всех целевых групп потребителей.

Банк будет проводить процентную политику, основанную на экономической эффективности кредитных операций и поддержании необходимого уровня процентной маржи, учете рыночной конъюнктуры.

За счет повышения гибкости условий кредитования, расширения продуктового ряда, учета индивидуальных потребностей клиента повысится конкурентоспособность кредитных продуктов Банка. Будет, обеспечена доступность кредитов для максимального числа платежеспособных заемщиков при эффективной рекламной поддержке. При предоставлении кредита особое внимание будет уделяться консультированию и оказанию дополнительных услуг клиентам Банка.

По мере стабилизации экономической ситуации в стране и роста платежеспособного спроса населения планируется увеличить долю кредитов физическим лицам в кредитном портфеле Банка за счет наращивания объемов предоставляемых кредитов и услуг, позволяющих удовлетворить возрастающие потребности населения. Банк предполагает повысить свою долю на рынке кредитования населения до 5 %.

Рост кредитного портфеля может и далее происходить за счет увеличения объемов потребительского кредитования на неотложные нужды, а также кредитования на покупку, строительство и реконструкцию жилья. Получит дальнейшее развитие овердрафтное кредитование по карточным счетам клиентов.

Продолжится кредитование владельцев государственных жилищных сертификатов в рамках президентской программы "Государственные жилищные сертификаты". Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает стоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.

Продвижение новых продуктов и банковских услуг будет осуществляться с учетом потребностей различных возрастных и социальных групп населения в кредитах: на образовательные цели; на потребительские цели для молодых семей; на покупку потребительских товаров и неотложные нужды под заклад золотых слитков и монет из драгоценных металлов; на покупку жилья на финансируемых Банком объектах жилищного строительства; на различные цели работникам финансово-устойчивых предприятий и организаций под корпоративные гарантии.

В рамках реализации Федеральных программ, а также региональных программ субъектов Российской Федерации Банк будет сотрудничать с местными органами власти по расширению ипотечного кредитования населения.

Учитывая повышение деловой активности населения в сфере малого бизнеса, особое внимание будет уделено операциям кредитования частных предпринимателей.

Инвестиционное кредитование станет одним из основных инструментов завоевания наиболее привлекательного сегмента рынка - крупных и кредитоспособных клиентов страны и, как следствие, формирования и поддержания клиентской базы Банка, послужит дополнительным катализатором развития всех кредитных операций, а также сопутствующих услуг клиентам. Увеличение объемов долгосрочных кредитных продуктов, инвестиционного кредитования и проектного финансирования будет определяться необходимостью строгого соблюдения установленных Банком России нормативов ликвидности и потребностями реального сектора экономики.

Кроме того, в процессе освоения новых сегментов рынка Банк будет развивать новые кредитные продукты, ориентированные на комплексное обслуживание корпоративных клиентов различных отраслей, имеющих высокий инвестиционный потенциал. Банк рассмотрит возможность участия в создании системы поддержки национального экспорта, будет расширять экспортное финансирование, поддерживая российских производителей оборудования.

Развитие активных операций, предоставление подразделениям Банка большей самостоятельности при продаже продуктов и услуг требуют от Банка проведения жесткой централизованной политики управления рисками.

Банк продолжит работу по стандартизации активных операций, установлению и учету использования лимитов риска, централизации системы оценки и учета региональных и отраслевых рисков. Будет совершенствоваться централизованная система управления рыночными рисками Банка, включая управление процентным и ценовым риском, валютным риском, управление ликвидностью и другими видами рисков.

3.2 Рекомендации по повышению эффективности организации ипотечного кредитования

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в концепции развития жилищного кредитования.

Основной задачей развития системы ипотечного жилищного кредитования является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.

Законодательная основа функционирования системы ипотечного кредитования была заложена ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ФЗ РФ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации была утверждена Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000г. №28. Правительством РФ принимаются нормативные правовые акты, направленные на дальнейшее развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо

выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

кредитование жилищного строительства;

государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также, наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом

ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого;

предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными

средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у. заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья

и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны

последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и

реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

Учитывая, что вопрос о возврате кредитов - это вопрос далеко не только правовой и экономический, но и социальный (в отличие от всех иных типов кредиторов, банки размещают в кредиты не собственные деньги, а деньги своих вкладчиков), этой проблеме сегодня необходимо придать первоочередное значение. В российских условиях актуальность этой проблемы усиливается в связи со следующими обстоятельствами.

Действующее российское законодательство и практика его применения не предоставляют банкам должной правовой защиты при кредитовании юридических и физических лиц, тормозя расширение кредитных операций банков. В результате растет размер просроченной задолженности заемщиков перед банками (за 2005 г. рост составил около 50%). В то же время, в России, в особенности в регионах, из всей суммы банковского долга, который попадает в дефолт в течение года, взыскиваются через суды только 30%, тогда как в развитых странах этот показатель достигает 80-85%.

Вторая причина, по которой требуется скорейшее решение вопросов защиты банков как кредиторов, - это вопрос удешевления кредитов, что крайне необходимо российской экономике. Однако этого не произойдет до тех пор, пока банки будут нести значительные кредитные потери и будут вынуждены перекладывать эти потери через кредитную ставку на своих добросовестных заемщиков. В результате честно работающий российский бизнес будет продолжать субсидировать действия тех самых недобросовестных заемщиков, которые своими действиями наносят ущерб банкам и их клиентам, а через них и всей экономике.

Для того, чтобы в долгосрочной перспективе снизить кредитные риски, которые сегодня являются основными банковскими рисками, необходимо в течение 1-1,5 лет усовершенствовать имеющееся законодательство, направленное на защиту прав банков как кредиторов, и принять ряд дополнительных законопроектов.

Во-первых, российские банки должны иметь возможность реально получить в распоряжение залоговую базу в случае невозврата должником кредита, например, оперативно через суд налагать арест на заложенное имущество.

Во-вторых, необходимо серьезно пересмотреть эффективность законодательного механизма внесудебного взыскания по судебным залогам. Хотя данный механизм на бумаге существует, в реальности он практически не работает. Банку каждый раз приходится обращаться к исполнительным судебным органам. В целом, к 2010 г. надо прийти к той ситуации, которая на сегодня существует во всех западных странах с развитой рыночной экономикой - взыскание банковского долга не должно занимать более 5-6 месяцев.

В-третьих, необходимы меры по значительному ускорению рассмотрения дел в судах по искам банков. Необходимо законодательно установить порядок рассмотрения исков по невозврату кредитов банков и взысканию налогов в порядке упрощенного производства. Это позволит банкам как сократить расходы, так и существенно ускорить эту процедуру.

В-четвертых, требуется закрытие недобросовестным заемщикам путей для уклонения от возврата долга банкам и упрощение доказательства самого факта наличия задолженности. В западных юрисдикциях единственным необходимым доказательством банковского долга является наличие кредитного договора и выписки со ссудного счета. В России, как правило, суды начинают требовать дополнительные документы, подтверждающие сам факт наличия задолженности, чем пользуются недобросовестные заемщики.

В-пятых, необходимо создание приоритета банков в процедуре банкротства. Общее законодательство о банкротстве юридических лиц никакого приоритета банкам в возврате кредитов, которые, по сути, и есть переданные заемщику деньги вкладчиков, не предоставляет. Законодательство необходимо изменить таким образом, чтобы банковские кредиты получили приоритет при распределении имущества заемщика путем вывода заложенного банку имущества из общей массы задолженности.

Реализация перечисленных мер позволит уже в краткосрочной перспективе (до 2008 г) довести процент реального взыскания банковских долгов через суды до 55-60%, что снизит кредитные риски банков и повысит объем предоставленных кредитов экономике, особенно малому бизнесу и населению, на 15-20%.

Несмотря на большую социальную значимость ипотечного кредитования, к началу 2007 года в России оно еще не стало массовым. Доля семей, которым при существующих уровнях дохода и ценах на недвижимость доступно приобретение жилья, составляет лишь 9%. Процентные ставки по кредитам в 2-2,5 раза выше, чем в западных странах. В некоторых регионах ипотечные кредиты предлагаются лишь одним или двумя банками на безальтернативной основе.

В большинстве коммерческих банков сохраняется дефицит долгосрочных финансовых ресурсов, которые они могли бы направить на финансирование собственных ипотечных программ. Ипотечное кредитование объектов коммерческой недвижимости и земли находится на начальном этапе развития. Отсутствие стандартных кредитов под залог коммерческой недвижимости не позволяет также выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулами таких кредитов. По состоянию на 1 января 2006 года не было зарегистрировано ни одного проспекта эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Основные задачи, требующие решения банковским сообществом для совершенствования системы ипотечного кредитования в период до 2020 года, сводятся к следующему.

1. Добиться соответствия количественных показателей выдачи ипотечных кредитов показателям стран с развитыми ипотечными системами:

доля ипотечных кредитов в стадии погашения к ВВП - не менее 15 %

доля рефинансируемых ипотечных кредитов - более 70%;

доступность ипотечных кредитов не менее чем для 80% работоспособного населения.

2. Обеспечить доступ кредитных организаций к национальным и мировым рынкам долгосрочных финансовых ресурсов.

3. Добиться качественного и количественного развития системы ипотечного кредитования объектов коммерческой недвижимости и земли.

При решении этих задач необходимо к 2010 г. решить все правовые и организационные вопросы, связанные с функционированием системы ипотечного жилищного кредитования, и достигнуть обозначенные в Программе показатели:

доля ипотечных кредитов в стадии погашения к ВВП - 6,6%

количество выдаваемых кредитов - 1 млн. шт.;

объем выдачи кредитов - 415 млрд. руб.

К 2010 году не менее 50% средств, направляемых коммерческими банками на выдачу ипотечных кредитов, должны быть получены ими в результате эмиссии ипотечных ценных бумаг. Реализация перечисленных мер позволит к 2020 году добиться соотношения объема эмитированных ипотечных ценных бумаг к ВВП на уровне 15 % и признания ипотечных ценных бумаг в качестве надежного инструмента для инвестиций не только в России, но и в мире.

Кроме того, к 2010 г. рынок коммерческой ипотеки должен выйти на уровень устойчивого роста, сопровождаемый регулярным размещением ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами закладных под коммерческую недвижимость. В этом случае к 2020 году соотношение выданных коммерческих ипотечных кредитов к жилищным ипотечным кредитам сможет достичь 7-10%.

Главная цель развития ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономику страны в целом.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

- ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

- возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В рамках национального проекта сегодня существует 38 законов и 4 подпрограммы. Первая - обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства. Вторая - модернизация объектов коммунальной инфраструктуры (ни для кого не секрет, что сегодня 60 процентов системы ЖКХ изношено, требуется глобальное вмешательство). Третья - обеспечение жильем категорий граждан, защищаемых государством - чернобыльцев, афганцев, детей-сирот, многодетных семей и так далее. Государство берет их под свою опеку и бесплатно предоставляет жилье. И пользуется особенно большим спросом четвертая подпрограмма - обеспечение жильем молодых семей, составляющих львиную долю тех, кто пользуется ипотекой.

Кроме того, существует программа "Жилище", утвержденная в 2002 году и рассчитанная до 2010 года, которая успешно реализуется и с каждым годом корректируется. Основная ее задача - улучшение жилищных условий населения страны.

Успешная реализация Программы позволит обеспечить:

улучшение жилищных условий населения страны;

доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;

сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет;

рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья не менее чем на 3 процента в год;

обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к отдельным категориям, определенным законодательством Российской Федерации;

адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;

повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 процентов в 2001 году до 30 процентов в 2010 году);

совершенствование жилищного законодательства Российской Федерации;

создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.

Национальный проект призван дать толчок развитию страны. Ведь при строительстве жилья задействованы предприятия стройиндустрии, мелких товаров - обоев, плитки, увеличивается товарооборот по продаже стройматериалов, и так далее.

Недавно внесли поправки в закон № 214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Закон был нацелен на защиту долевиков. В крупных городах появились обманутые вкладчики. Появилось понятие недобросовестный долевик, который может обанкротить фирму или получить жилье бесплатно. В итоге банки боялись давать кредит строителям. Ныне этот пробел устранен - утвержден закон, что с 1 октября в целях пресечения личной заинтересованности чиновников, вся земля будет предоставляться через аукционы, где критерий один - выкуп земли. Некоторые регионы оказались не готовы к этому. Сегодня схема отработана, регламент предоставления земельных участков тоже. Уже проводятся аукционы. Средства поступают в городской и республиканский бюджеты. Направляться они будут в первую очередь на подготовку земельных участков и развитие инфраструктуры.

В привлечении заемных средств, где гарантом выступает государство. Государство дает гарантию и субсидирует процентную ставку. Застройщик может смело брать заемные средства в очень больших размерах, комплексно выполнить всю подготовку целого микрорайона и спокойно отдавать кредит в течение какого-то времени, а процентные ставки оплатит государство. Цены на жилье растут. В последнее время цены на жилье резко поползли вверх. Обычно всплеск цен на жилье всегда бывает в конце или начале года. Задача нацпроекта - максимально увеличить ввод в эксплуатацию количества квадратных метров. Когда предложение жилья будет больше, чем спрос, тогда цена упадет. Но если рентабельность строителей от 20 до 50 процентов, принимаются определенные меры воздействия.

Заключение

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО для обеспечения своей коммерческой и хозяйственной деятельности располагает определенной суммой денежных средств, т.е. ресурсами. Масштабы деятельности АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, определяемые объектом его активных операций, зависят от совокупности объема ресурсов, которыми он располагает, и особенно от суммы привлеченных ресурсов. Ресурсы исследуемого Банка представляют собой совокупность собственных и привлеченных средств, имеющихся в его распоряжении и используемые для осуществления активных операций.

С каждым годом растет число заемщиков по ипотечному кредиту в АКБ "Чувашкредитпромбанк". Этому способствуют не высокие процентные ставки и также следует отметить, что заемщикам Чувашкредитпромбанка не приходится платить "скрытые" комиссии и платежи, что зачастую происходит во многих банках, заманивающих клиентов якобы низкой процентной ставкой по кредитам. Открытость и предсказуемость платежей по кредитам - важнейший постулат в работе АКБ "Чувашкредитпромбанк".

Несмотря на активизацию ипотечного кредитования наблюдается недостаточное освоение средств, выделенных на данный вид кредитования населения.

На основе "Концепции развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" могут быть приняты региональные программы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Создание указанной системы позволит:

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

В большинстве коммерческих банков сохраняется дефицит долгосрочных финансовых ресурсов, которые они могли бы направить на

финансирование собственных ипотечных программ. Ипотечное кредитование объектов коммерческой недвижимости и земли находится на начальном этапе развития. Отсутствие стандартных кредитов под залог коммерческой недвижимости не позволяет также выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулами таких кредитов. По состоянию на 1 января 2006 года не было зарегистрировано ни одного проспекта эмиссии ипотечных ценных бумаг.

доля ипотечных кредитов в стадии погашения к ВВП - не менее 15 %; доля рефинансируемых ипотечных кредитов - более 70%; доступность ипотечных кредитов не менее чем для 80% работоспособного населения.

доля ипотечных кредитов в стадии погашения к ВВП - 6,6%

количество выдаваемых кредитов - 1 млн. шт.;

объем выдачи кредитов - 415 млрд. руб.

К 2010 году не менее 50% средств, направляемых коммерческими банками на выдачу ипотечных кредитов, должны быть получены ими в

результате эмиссии ипотечных ценных бумаг. Реализация перечисленных мер позволит к 2020 году добиться соотношения объема эмитированных ипотечных ценных бумаг к ВВП на уровне 15 % и признания, ипотечных ценных бумаг в качестве надежного инструмента для инвестиций не только в России, но и в мире. Кроме того, к 2010 г. рынок коммерческой ипотеки должен выйти на уровень устойчивого роста, сопровождаемый регулярным размещением ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами закладных под коммерческую недвижимость. В этом случае к 2020 году соотношение выданных коммерческих ипотечных кредитов к жилищным ипотечным кредитам сможет достичь 7-10%.

Страницы: 1, 2, 3