Изучение ипотечного кредитования на примере АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО

Завершить эту работу следует подтверждением качества кредитного портфеля с подразделением на пять групп и сравнением с отчетными данными.

В результате этого анализа кредитный риск может быть отнесен к более высокой степени риска, несмотря на то, что срок погашения ссуды еще не наступил. Только после этого можно проанализировать достаточность созданных банком резервных фондов.

Если ссудная задолженность после неоднократной пролонгации кредитного договора и при наличии длительной просроченной задолженности признается в установленном порядке безнадежной и подлежащей списанию за счет созданного резерва, то списание производится на основании следующих документов: решение судебных органов (для крупных предприятий, льготных кредитов и кредитов инсайдеров); решение правления банка; заключение кредитного комитета; протоколы заседаний правления банка.

Заключительным этапом проверки является формирование выводов и согласование их с работниками и руководством.

Глава II. Анализ операций по ипотечному кредитованию в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО

2.1 Экономическая характеристика деятельности банка

АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО в своей деятельности руководствуется ФЗ "О Центральном Банке РФ (Банке России)", "О банках и банковской деятельности в РФ", другими действующими законодательными актами, нормативными указаниями ЦБ РФ, распоряжениями НБ ЧР, Уставом, решениями Общего собрания акционеров, Совета директоров банка, внутренними Положениями. (37)

АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО более 10 лет занимает одно из ведущих мест на финансовом рынке Чувашии. В основе его достижений лежат взвешенная финансово-кредитная политика, позволяющая оперативно реагировать на изменения конъюнктуры во всех сегментах рынка и обеспечивающая высокую доходность проводимых банком операций. За эти годы показатели развития банка характеризовались высокой динамикой роста. Банк сумел создать собственные традиции, выработать новые подходы к работе, сформировать профессиональный коллектив. На сегодняшний день АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО оказывает все виды банковских услуг и операций, осуществляет все формы расчетов, применяемых в международной практике.

История Акционерного коммерческого банка "Чувашкредитпромбанк" уходит корнями в 20-е годы XX столетия. В течение долгого времени он был известен как Строительный банк, реорганизованный впоследствии в Промышленно-строительный.

В 1990 году на базе Чувашского республиканского правления Промстройбанка был создан самостоятельный коммерческий банк АКБ "Чувашкредитпромбанк", который с 26 декабря 1991 года является открытым акционерным обществом. Его учредителями выступили такие крупные предприятия Чувашской Республики, как ОАО "Промтрактор", ПО имени В.И. Чапаева, ОАО "Чувашкабель", АО "Завод ЖБК-9", АО "Текстильмаш", АО "Чувашмебель", АО "Чебоксарский агрегатный завод", АО "Трест-5", Чувашское государственное предприятие автомобильных дорог "Чувашавтодор".

Банк имеет генеральную лицензию за № 1280 на проведение банковских операций в валюте РФ и иностранной валюте, лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности, включая операции с физическими лицами, дилерской и депозитарной деятельности за № 175-00002-210400.

Все выполняемые банком операции можно разделить на три группы:

1. Активные операции - использование от своего имени привлеченных и собственных средств для получения соответствующего дохода. Основные их виды следующие:

а) предоставление кредитов юридическим и физическим лицам на определенный срок;

б) операции с ценными бумагами от своего имени и за свой счет;

в) валютные операции;

г) лизинговые операции.

2. Пассивные операции - это операции по формированию источников средств, ресурсов банка, которые отражаются в пассиве его баланса. Пассивные операции играют важную роль для коммерческих банков. Именно с их помощью банки приобретают кредитные ресурсы на денежных рынках. Существуют четыре формы пассивных операций коммерческих банков:

а) первичная эмиссия ценных бумаг (формирование уставного капитала);

б) отчисления от прибыли банка на формирование и увеличение фондов;

в) кредиты и займы, полученные от других юридических лиц;

г) депозитные операции.

3. Прочие операции: расчетные, кассовые, нетрадиционные, посреднические.

Главной целью банка является аккумуляция и эффективное использование финансовых и кредитных ресурсов для содействия реализации крупных республиканских программ по развитию промышленности, строительной индустрии, транспорта, связи, торговли, и расчётно-кассовое обслуживание клиентов и извлечение прибыли.

Правительство ЧР определило АКБ "Чувашкредитпромбанк" опорным банком республики, владеет более 30 % его акций. С 2000 года он является уполномоченным банком Правительства Чувашии по ипотечному кредитованию населения за счет средств республиканского бюджета ЧР.

Кредитные ресурсы банка формируются за счёт: собственных средств банка; средств юридических лиц; вкладов физических лиц; кредитов, полученных в других банках.

Банк депонирует в ЦБ РФ в установленных им размерах и порядке часть привлечённых денежных средств в обязательные резервы, а также формирует страховые фонды и резервы в соответствии с правилами и нормативами Банка России.

За отчетный год банк заметно расширил свои позиции на рынке республики, чему способствовала продуманная, гибкая, взвешенная стратегия банка, которая позволила АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО сохранить присущие ему стабильность и завоеванное доверительное отношение клиентов.

Оценка и анализ деятельности АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО необходимы для принятия эффективных управленческих решений, поиска перспективных направлений размещения ресурсов, снижения банковских затрат и себестоимости привлеченных ресурсов, оптимизации структуры пассивов и активов.

Валюта баланса банка за 2006 год увеличена в 1,47 раза и составила на 1 января 2007 года 1968548 тыс. рублей (на 01.01.2006 г. - 1337524 тыс. рублей).

По состоянию на 01.01.2007 г. ресурсная база банка составила 1968548 тыс. рублей и выросла по сравнению с началом отчетного года на 47%.

В общем объеме ресурсов банка привлеченные средства составляют 85% (1672137 тыс. рублей), собственные средства - 15,1 % (296411 тыс. рублей).

За 2006 год вклады населения увеличились и составили 239391 тыс. рублей.

Банк оказывает услуги населению по переводам и выплате денежных средств по системе "Western Union". Также в банке успешно эксплуатируется Система Дистанционного Банковского Обслуживания в составе подсистем "Банк-Клиент" и "Интернет-Клиент".

Кредитный портфель банка составил 1753365 тыс. рублей, или вырос в 1,53 раза. За истекший год выдано кредитов на сумму 814 млн. рублей, погашено 723 млн. рублей, или в 1,2 раза больше, чем в 2005 году.

Объем операций с ценными бумагами составил 156 млн. рублей. Из общего объема операций с ценными бумагами 86% составили собственные векселя, операции с ценными бумагами других эмитентов - 12%, обменно-разменные операции - 2%.

В 2006 году банком реализовано облигаций на сумму более 15 млн. рублей.

За 2006 год Банком за счет собственных средств предоставлено кредитов субъектам малого бизнеса на сумму 600 миллионов рублей, или на 12 процентов больше чем в 2005 году.

В ходе реализации двухуровневой системы кредитования субъектам малого бизнеса за счет ресурсов, предоставляемых ОАО "Российский Банк Развития", было выдано кредитов на общую сумму 115 миллионов рублей, или в 7 раз больше чем в предыдущем году.

За отчетный год банком получена прибыль в размере 16877 тыс. рублей.

По состоянию на 01.01.2007 года все обязательные нормативы банком выполнены.

Данные о финансовых результатах деятельности АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО отражены в балансе, отчете о прибылях и убытках (см. приложение 3,4,5).

2.2 Порядок выделения ипотечных кредитов

Согласно решению Правительства Чувашской Республики АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО уполномочили кредитовать граждан под ипотеку за счет средств республиканского бюджета. Порядок выделения кредитов под ипотеку утвержден Постановлением Кабинета Министров ЧР "Об утверждении Порядка выделения кредитов под ипотеку за счет средств республиканского бюджета ЧР" от 19.01.2000 г. №1.

Вопросами организации ипотечного кредитования в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО занимается отдел ипотечного кредитования. Отдел осуществляет работу с 1 апреля 2000 года. Его организационная структура выглядит следующим образом (рис.1):

Рис.1. Организационная структура отдела ипотечного кредитования

Порядок выделения кредитов под ипотеку в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО осуществляется в рамках социальной программы ипотечного кредитования, проводимой Правительством ЧР и Минфином ЧР за счет средств республиканского бюджета и имеет свои особенности. Рассмотрим общие положения организации ипотечного кредитования.

Кредит под ипотеку в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдается только физическим лицам. Они предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в очереди в соответствии с законодательством РФ на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления по месту прописки.

Списки граждан, имеющих право на получение кредита под ипотеку для строительства (приобретения) жилья, определяются администрациями районов и городов на основании поданных гражданами заявлений и предоставляются в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО по разработанной форме. Жилая площадь вводится в рамках реализации Программы строительства социального жилья. Норма площади жилья для семьи, получающий кредит под ипотеку: 18 кв. метров общей площади на одного члена семьи, если она состоит из трех и более человек; 42 кв. метра общей площади - на семью из двух человек; 33 кв. метра - на одного человека.

Стоимость одного квадратного метра общей площади по социальным нормам в 2000 году составляла 3800 рублей, в 2001 году - 4600 руб., в 2002 году она составляла 6400 рублей, в 2003 - 8600-8700 рублей, в 2004 г. - 10300 рублей, в 2005 г - 12600 рублей, в 2006 г. - 16900 рублей, в 2007 г. - 30000 рублей (по гг. Чебоксары, Новочебоксарск). Расчет при этом производится по общей площади, включая все подсобные помещения.

Стоимость одного квадратного метра в районах в 2003 году составлял 7100 рублей, в 2004 году составляет 8000 рублей, в2005 г. - 8500 рублей, в 2006 г. - 9000 рублей, в 2007 г. - 10800 рублей.

При наличии государственного контракта, ксерокопия которого предоставляется в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, и списка граждан на улучшение жилищных условий из районной администрации банк начинает формировать ипотечное дело.

Ипотечные кредиты в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдаются на срок до 15 лет в валюте РФ. Плата за пользование кредитом устанавливается в размере 6 % годовых в пользу республиканского бюджета ЧР и исчисляется от фактического остатка ссудной задолженности заемщика.

После поступления списков в банк, заемщик получает необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления ипотечных кредитов, включающую:

1) требования банка к платежеспособности заемщика и к обеспечению возвратности кредита;

2) список документов, необходимых для подтверждения информации о заемщике, порядок использования этой информации банком;

3) предоставление заемщиком права банку на проверку предоставленной им информации относительно его трудоустройства, получаемых доходов, имеющихся счетов в других банках, кредитной истории;

4) порядок заключения кредитного договора и договора ипотеки;

5) права и обязанности сторон;

6) требования банка к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу.

Обязательными условиями предоставления ипотечного кредита являются наличие залога и поручительства (гарантии) физических или юридических лиц. Предметами залога до момента полного возврата ипотечного кредита могут быть:

1) квартира, построенная с привлечением ипотечного кредита;

2) жилые дома квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат и находящиеся в собственности заемщика или от третьего лица;

3) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке в Регистрационной палате. Возможен последующий залог строящейся за счет ипотечного кредита квартиры. Под залог кредита нужно передать свое имущество стоимостью в 2 раза превышающей ссуду.

Контроль за ходом строительства жилых домов осуществляет Министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства ЧР. После окончания строительства и регистрации в установленном порядке права собственности на построенное с привлечением ипотечного кредита жилье производится оформление и регистрация в Регистрационной палате договора залога вновь построенной квартиры. В качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита может выступать поручительство (гарантия) юридических и физических лиц.

Обязательным условием выдачи кредита является первоначальный взнос заемщика. Он определяется Кабинетом Министров ЧР ежегодно. В 2003-2007 году - не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Он вносится единовременным взносом до момента получения кредита по нему. Одновременно с первоначальным взносом заемщик оплачивает стоимость квадратных метров излишков сверх социальной нормы.

Заемщик проходит в банке первоначальное собеседование о сумме кредита, ежемесячных платежах в счет погашения кредита и процентов по нему, по размеру первоначального взноса, заключению кредитного договора и договора ипотеки. Пройдя его, он представляет в банк следующие документы (копии и подлинники):

1) паспорт заемщика и членов его семьи;

2) документы, подтверждающие его семейное положение (свидетельство о браке, о рождении детей, о разводе);

3) копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;

4) справку с места работы из отдела кадров;

5) копию трудового контракта с места работы по совместительству;

6) справки с основного места работы заемщика и совершеннолетних членов его семьи о размере дохода за последние 12 месяцев; для предпринимателей - копия свидетельства, декларация о доходах, заверенная ГНИ;

7) справку о размере дохода с места работы по совместительству (при наличии) заемщика и совершеннолетних членов его семьи за тот же период;

8) копию декларации о доходах заемщика и совершеннолетних членов его семьи за предыдущий год, заверенную налоговой инспекцией (для предпринимателей);

9) справку из органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних детей и лиц, находящихся на попечении заемщика;

10) справку с места жительства о составе семьи;

11) выписку из лицевого счета (похозяйственной книги);

12) документы, подтверждающие право собственности на жилье (свидетельство о праве собственности, копия домовой книги, договор купли-продажи и т.д.) или копия ордера;

13) правоустанавливающий документ на землю (для строящих индивидуальный жилой дом).

От поручителей: копия паспорта, справка из отдела кадров, справка о заработной плате за последние 12 месяцев.

Основным требованием к заемщику является способность своевременно возвратить кредит и начисленные проценты. Для этого банк анализирует размер совокупного дохода семьи, который складывается из официально подтвержденных доходов всех совершеннолетних членов семьи заемщика. Размер обязательного ежемесячного платежа заемщика (включающий часть основного долга и проценты за кредит) не должен превышать 35% совокупного месячного дохода семьи за предыдущий календарный год, либо месяцы, прошедшие с начала текущего года.

По результатам проведенной оценки и при наличии достаточного обеспечения кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечного кредита. Эти сведения о заемщике в трехдневный срок направляются Министерству Финансов ЧР и соответствующей районной (городской) администрации. Предоставление целевого кредита, обеспеченного ипотекой (залогом) недвижимого имущества, осуществляется исходя из условий кредитного договора и договора ипотеки. При отказе в выдаче ипотечного кредита банк в устной форме информирует гражданина и соответствующую районную (городскую) администрацию.

На стадии оформления кредита заемщик должен быть готов к дополнительным затратам, связанным:

1. Со страхованием:

-                     заложенного имущества в течение всего срока действия договора (если в качестве залога выступает квартира, жилой дом, капитальный гараж или автомобиль). На объекты недвижимости страховой взнос составляет 0,25 % от оценочной стоимости недвижимого имущества. Имущество должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате ЧР.

-                     с личным страхованием заемщика и всех несовершеннолетних членов семьи заемщика (их жизни и трудоспособности). Страхование производится ежегодно от остатка суммы кредита. Данный вид страхования осуществляет страховая компания "Росгосстрах-Чувашия", которая при наступлении страхового случая в полном объеме возместит страховую сумму. Размер страхового тарифа определяется индивидуально в каждом конкретном случае.

2. С нотариальным оформлением согласия заемщика и совершеннолетних членов его семьи на освобождение построенного за счет ипотечного кредита помещения в случае неплатежеспособности. Нотариус всегда проверяет наличие справки из органов опеки и попечительства (стоимость справки составляет 1 МРОТ).

3. С нотариальным оформлением договора ипотеки (залога).

4. С нотариальным оформлением договора поручительства. По любому ипотечному кредитному договору должно быть не менее трех поручителей физических лиц. При этом супруги в обязательном порядке выступают поручителями. Договора поручительств оформляют ряд нотариусов.

5. С регистрационным сбором за регистрацию договора ипотеки в Регистрационной палате. Размер государственной пошлины составляет 0,5% от суммы выдаваемого кредита по ипотеке.

Юридическая служба банка контролирует правильность заключения всех договоров, а также порядок их оформления в строгом соответствии с действующим законодательством РФ, нормативными актами ЦБ РФ и внутренними положениями банка.

Заключение между банком и заемщиком договора ипотечного кредитования осуществляется на условиях: платности, срочности, возвратности, целевого использования и обеспеченности.

Ипотечный кредитный договор должен содержать существенные условия, в их числе обязательными являются: конкретные сроки пользования кредитом; процентная ставка за пользование кредитом; сумма кредита; условия расчетов за кредит; обеспечение возврата кредита (договор ипотеки, дополнительный залог, договор поручительства или гарантия, страхование); осуществление контроля за использованием и возвратом кредитных средств; санкции за нарушение условий ипотечного кредитного договора; порядок обращения взыскания и расторжения договора.

Залогодатель сохраняет за собой право пользования предметом ипотеки в течение всего срока действия ипотечного кредитного договора и договора об ипотеке. Он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, не допуская ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, несет расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки. Он имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

3алогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

В целях контроля за отсутствием обременения заложенного имущества, залогодатель предоставляет в банк:

1) справку из МРЭП об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей (квитанции) - не реже 1 раза в год;

2) справку с места жительства о составе семьи - не реже 1 раза в год;

3) квитанцию об оплате налога на недвижимость - в сроки, установленные налоговым законодательством. Имущество (жилье), заложенное по договору об ипотеке, используется залогодателем только для целей проживания. Его сдача в аренду, передача во временное (безвозмездное) пользование производится лишь с письменного согласия залогодержателя.

Возврат ипотечного кредита и процентов по нему производится заемщиком ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования кредитом на основании графика, составляемого сторонами в день выдачи ипотечного кредита. Остаток непогашенной задолженности заемщика подлежит пересчету на индекс удорожания стоимости одного квадратного метра жилья, определяемого ежегодно Министерством Финансов ЧР совместно с Министерством строительства, дорожного и коммунального хозяйства ЧР (в 2002 и 2004 годах - 5 %).

Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита и процентов, в том числе и за счет средств, вырученных от реализации имеющегося жилья. Денежные средства, вносимые на уплату процентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и ежемесячно списываются на уплату процентов в бюджет. Так же происходит списание ежемесячно погашаемой заемщиками доли кредита.

Для дополнительного контроля за расчетами по кредиту и процентам на каждого заемщика заводится специальная карточка. За расчетный период для начисления процентов за ипотечный кредит принимается период с 22 по 21 число следующего месяца, если условиями кредитного договора не предусмотрено иное. При этом проценты за первый месяц кредитования взимаются за фактическое количество дней пользования кредитом по 21 число включительно.

Способами внесения заемщиком платежей по ипотечному кредиту могут быть:

взносы наличными денежными средствами в кассу банка;

платежи в безналичной форме из любого удобного для заемщика банка с указанием направлений зачисления, их разбивкой по отдельным счетам, номера ипотечного кредитного договора.

При поступлении денежных средств от заемщика банком соблюдается следующая очередность:

1) неустойка;

2) проценты за кредит;

3) платежи по основному долгу.

Денежные средства, вносимые заемщиком на уплату основного долга, в течение банковского дня направляются банком на уменьшение остатка по ссудному счету заемщика. Средства, вносимые заемщиком на уплату ежемесячных процентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и перечисляются на счет Министерства Финансов ЧР в течение 3-х рабочих дней с момента их поступления. При просрочке платежей Банк начисляет пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Банк строго спрашивает за своевременность ежемесячных платежей, банк предпринимает меры по их сбору, ставит в известность в письменной форме поручителя (при его наличии), а при необходимости - Министерство Финансов ЧР. За задержку более чем на 5 дней на заложенное имущество могут обратить взыскание и даже выселить из ипотечной квартиры. Поэтому все совершеннолетние члены семьи нотариально оформляют согласие освободить квартиру в случае неплатежеспособности. Если займ оформляют на одного из супругов, то другой непременно составляет поручительство, что он будет платить, если другой супруг утратит трудоспособность. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований. О прекращении ипотеки делается отметка в Регистрационной палате.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обеспеченного поручительством обязательства поручители несут с заемщиком солидарную ответственность. Требования об исполнении обязательства направляются банком поручителю (поручителям) в письменном виде не позднее, чем в пятидневный срок после выявления факта нарушения обязательства заемщиком.

Ипотечные кредиты в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдаются по двум направлениям:

Полное ипотечное кредитование - предусматривает строительство квартир.

Это направление кредитования возможно в любых городах ЧР (Чебоксары, Новочебоксарск, Канаш, Алатырь). Список предоставляемых под ипотеку квартир поступает в банк.

Рассмотрим на примере данный вид кредитования.

Семья, состоящая из трех человек намерена построить в 2007 году двухкомнатную квартиру и обращается в банк за ипотечным кредитом. Ее площадь составляет 90 квадратных метров.

3 человека * 18 кв. м. = 54 кв. м.

90 кв. м. - 54 кв. м. = 36 кв. м. - излишняя площадь.

Кредит выдается только на социальную норму:

90 кв. м. * 30000 руб. = 2700000 руб.

36 кв. м. *30000 руб. = 1080000 руб. - стоимость излишней площади кварт;

Семья сразу оплачивает 10 % от социальной нормы: 54 кв. м. * 30000 руб. * 10 % = 162000 руб.

Сумма, на которую можно получить (оформить) кредит в банке, составит:

2700000 - 1080000 - 162000 = 1458000 руб.

Так как кредит можно оформить до 15 лет (180 месяцев), то семья ежемесячно должна погашать кредит в сумме: 1458000 / 180 месяцев = 8100 руб.

Сумма ежемесячных процентов за первый месяц составит:

1458000 * 30 дней * 6 % / 365 = 7190 руб.

Общая сумма ежемесячного платежа банку: 8100 + 7190 = 15290 руб.

По требованиям банка совокупный доход семьи заемщика в месяц должен составлять:

15290*100 / 35=43685,71 руб.

Строительство индивидуальных жилых домов (ИЖД) в сельской местности, в столице и городах ЧР. Здесь достаточно в качестве обеспечения залога имущества только поручительства третьих лиц. При строительстве ИЖД необходимо предоставить в банк, кроме этого, правоустанавливающий документ на землю (договор аренды, купли-продажи, предоставление участка в бессрочное пользование с правом последующего выкупа).

Все ипотечные кредиты предоставляются в безналичном порядке. При ИЖД заемщики приносят в банк счет-фактуру на общую сумму приобретаемых стройматериалов (первоначальный внос и кредит): металлопродукция, гвозди, песок, сантехника на строительство.

Их могут выписать любые предприятия, юридические лица, частные предприниматели, имеющие расчетный счет, открытый в любом банке на территории ЧР. Банк перечисляет денежные средства на приобретение этих материалов на расчетный счет предприятия или предпринимателя согласно счет-фактуре.

Для наглядности продемонстрируем пример расчета банком ИЖД.

Иванову И.И. Требуется в мае кредит на сумму 50000 руб. для строительства ИЖД.

Первоначальный взнос в банк составит: 50000 * 10 % = 5000 руб.

Сумма кредита будет равна: 50000 - 5000 = 45000 руб.

Рассчитаем ежемесячные платежи в банк: 45000 / 180 месяцев (15 лет) = 250 руб.

Проценты за кредит составят: 45000 / 365 * 31 день * 6 % = 229,32 руб.

Общий платеж = платеж за кредит в месяц + проценты в месяц:

Общий платеж = 250 + 229,32 = 479,32 руб. в месяц.

Банк при этом рассматривает совокупный доход всей семьи:

479,32 * 100 / 35 = 1369,5 руб. - так как сумма не должна быть более 35 % от дохода.

Дополнительные затраты заемщика составят:

45000 * 0,65 % = 292,50 руб. - за оформление страхового полиса для страхования жизни и трудоспособности.

45000 * 0,5 % = 225 руб. - сбор за нотариальное оформление договора поручительства.

Подводя итоги основных положений организации ипотечного кредитования в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, еще раз отметим существенные отличия его от классической схемы ипотеки:

1. Ипотечное кредитование, осуществляемое в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО, имеет чисто социальную направленность, так как кредиты под ипотеку предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

2. В ипотечном кредитовании, используемом в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО все предоставляемое жилье - строящееся, а в классической схеме используется в основном вторичное жилье. При этом все жилье, предназначенное для ипотечного кредитования, является социальным. На его сооружение и строительство заключаются государственные контракты между Министерством строительства ЧР, уполномоченным подрядчиком и соответствующей районной и городской администрацией.

3. Ипотечные кредиты в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО выдаются на срок до 15 лет в валюте РФ - это очень длительный срок ипотечного кредитования. Тогда как в классической ипотеке и в других банках этот срок составляет не более 3-х лет.

4. Плата за пользование кредитом устанавливается в размере 6 % годовых. Это очень низкая процентная ставка, в классической же схеме ипотечного кредитования процентная ставка имеет привязку в валюте (в условных единицах). А процентная ставка по ней составляет не менее 30 % годовых.

5. Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества и (или) поручительство физических, юридических лиц, тогда как в классической схеме - только под залог недвижимости.

6. Сравнительно низкая сумма первоначального взноса - не менее 10 % от стоимости приобретаемой квартиры, тогда как в классической схеме она составляет до 30 %.

7. Заемщик несет дополнительные затраты, связанные: со страхованием заложенного имущества и с личным страхованием; с нотариальным оформлением согласия заемщика и совершеннолетних членов его семьи на освобождение помещения в случае неплатежеспособности; с нотариальным оформлением договора ипотеки (залога); с нотариальным оформлением договора поручительства; с регистрационным сбором за регистрацию договора ипотеки в Регистрационной палате.

2.3 Анализ структуры и динамики ипотечного кредитования

Первый ипотечный кредит в нашей республике был выдан 13 июля 2000 года, отсюда можно считать и начала развиваться ипотека в Чувашской республике. Из года в год в бюджете ЧР на цели ипотечного кредитования предусмотрено выделение средств во все возрастающих объемах: 2003 год - 132,7 млн. рублей, 2004 год - 145 млн. рублей, 2005 год - 150 млн. рублей, 2006 год - 54,924 млн. рублей (план) (рис.2).

тыс. руб.

тыс. руб.

Рис.2. Динамика освоения средств из республиканского бюджета ЧР на цели ипотечного кредитования по годовым лимитам за 2000-2006 гг.

Процент выполнения (соотношение использования кредитов по плану и по факту): 2004 год - 93%, 2005 год - 96,7%, 2006 год - 97,5%.

В 2006 году бюджетных средств было выделено на 91,41 млн. руб. или на 63,06 % больше, чем в предыдущем году. Благодаря этому все большее количество социально незащищенных граждан республики имеют возможность улучшить свои жилищные условия путем строительства нового жилья, ведь на сегодняшний день эта проблема остается для нас одной из главных.

Проделанная работа позволила АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО обеспечить освоение бюджетных средств (выдать кредиты) в 2006 году в сумме 53,56 млн. руб., в 2005 году - в сумме 145 млн. руб. рублей.

В 2002 году реально к кредитованию приступили только в мае, так долго не мог решиться вопрос на уровне Правительства ЧР о том, кому отдать функции уполномоченного агента по ипотеке. Было решено продолжить ипотечное кредитование в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО на уровне регионов ЧР, исключение составил г. Шумерля. Кредитование же городов ЧР осуществлялось специально созданной для этих целей Ипотечной корпорацией, которая работала по классической схеме ипотечного кредитования (высокая плата за пользование кредитом (10% годовых) - процентная ставка, большой первоначальный взнос (не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья) и небольшой срок кредитования (3-10 лет).

Далее рассмотрим структуру граждан, оформивших ипотечные кредиты в период 2004-2006 гг. - с момента ввода ипотеки в ЧР.

Среди них в 2004 году, преобладали работники промышленных предприятий (46,7 % от общего количества граждан) и работники бюджетной сферы (46,3 %), в 2005 году - соответственно 42,7 % и 28,8 %, в 2006 году - соответственно 46,2 % и 22,7 %.

Количество работников бюджетной сферы за 2004-2006 гг. практически осталась без изменений это связано с тем, именно эта категория относится к незащищенным слоям населения и нуждается в улучшении жилищных условий. В то же время количество работников промышленных предприятий в 2005 году уменьшилось на 17,5 %, а в 2006 году - на 6,1 %.

На первых этапах развития ипотечного кредитования в ЧР, недостаточно была развита организация строящихся квартир. Строителям было невыгодно строить квартиры для этих целей из-за их дешевой стоимости. Отсутствие малогабаритного жилья, отвечающего социальным нормам, в первую очередь в г. Чебоксары, и неосведомленность и боязнь сельского населения сдерживали ипотечное кредитование.

Средний размер кредитов, выданных в 2000 - 2001 гг. жителям районов составил 61,3 тысяч рублей, городов - 123,7 тысяч рублей, в 2002 году соответственно 70,8 тысяч рублей и 109,8 тысяч рублей.

Из общего объема погашенных кредитов полностью погашены кредиты: в 2000 году - 9, в 2001 году - 26, в 2002 году - 90, в том числе городское население: 2000 г. - 100 %, 2001г. - 96 %, 2002 г. - 75,6 %. Видно, что срок фактического возврата кредитов, выданных в разрезе городского и сельского населения существенно отличается.

Так, по состоянию на 1 января 2003 года в составе досрочно погашенных кредитов 88,6 % (9,3 млн. рублей) составляют кредиты, выданные городским жителям. Гашение кредитов подавляющим большинством сельских жителей осуществляется строго по графику.

Приведенные выше цифровые данные свидетельствуют о том, что внедрение рыночного механизма ипотечного кредитования (деятельность Ипотечной Корпорации) реально только в крупных городах республики.

Сельское население, имеющее невысокий уровень доходов, подверженных сезонным колебаниям, пока не готово к переходу на рыночные условия и нуждается в сохранении действующих условий социального ипотечного кредитования.

За эти годы в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО шла организационная работа по разработке порядка и условий ипотечного кредитования в ЧР (разрабатывались списки документов для получения кредита, памятки для заемщиков и др.). Результаты этой работы в динамике можно сравнить в таблице 5, где приведены основные показатели деятельности банка, в том числе и в сфере ипотеки.

Таблица 1

Показатели экономической деятельности АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО (млн. руб.)

Таким образом, по данным этой таблицы, можно сделать вывод об успешной работе банка по всем его направлениям (наблюдается устойчивый темп роста доходов, собственных средств банка), в том числе и по операциям, связанным с ипотечным кредитованием. (34)

Так как это сравнительно новый вид деятельности банка, то динамику ипотечного кредитования (приложение 6) можно проследить за 2004 - 2006 годы. В 2005 году выдача ипотечных кредитов увеличилась на 12 млн. рублей (или почти на 7,4 %), в 2006 году - уменьшилась на 91,44 млн. рублей (или на 63,06 %). Клиенты и заемщики банка постепенно стали понимать, на сегодняшний день возможность улучшить свои жилищные условия благодаря получению кредита в АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО очень выгодно. Поэтому все больше людей хотят воспользоваться этим.

Изучим динамику ипотечного кредитования, рассмотрим его структуру, а также место в общем объеме кредитных вложений банка (таблица 2).

Таблица 2

Структура кредитных вложений АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО за 2004-2006гг. (в %)

По данным этой таблицы видно, что по результатам 2006 года в структуре кредитных вложений банка ипотечные кредиты занимают третье место (11,8 %) после кредитования промышленности (49,2 %) и прочих организаций (28,3 %). Это объясняется тем, что промышленность на сегодняшний день острее всех нуждается в кредитах банка, а население нуждается в улучшении жилищных условий путем приобретения жилья в кредит.

По данным таблицы 2 и приложения 8 можно сделать следующие выводы.

АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО в 2004-2006 гг. кредитовал все районы ЧР и 5 крупных городов (приложение 9). Практически была охвачена вся Чувашская Республика. Денежные средства на ипотечное кредитование, выделенные из бюджета ЧР, распределялись по ЧР в соответствии с размером территории района и его экономическим положением. Сравнивая годовой лимит выделенных средств и размер выданных кредитов, видно, что в 2004 году банком было выделено кредитов в размере 93 % от общей суммы бюджетных средств, в 2005 году - в размере 96,7 %, в 2006 году - 97,5 %. Это неплохие показатели. (20)

Внедрение ипотечного кредитования выявило целый ряд проблем. Множество из них к 2006 году было успешно преодолено:

1. Существенно (с 30 до 7 дней) сокращены сроки рассмотрения в Регистрационной Палате документов, связанных с ипотечным кредитованием.

2. Значительно (с 20 до 1 МРОТ) сокращен размер сбора за регистрацию договоров ипотеки в Регистрационной Палате.

3. С 1 % до 0,5 % снижен размер госпошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки.

4. Установлены низкие ставки размера страхового сбора и платы за нотариальное удостоверение договора поручительства.

5. При составлении списков жилья под ипотеку принимается во внимание размер предоставляемых квартир, максимально приближенный к социальной норме.

Внесены изменения в инструкцию ЦБ РФ в части формирования резерва на возможные потери по ссудам. Это позволило вдвое снизить размер требования банка к предоставляемому обеспечению. Некоторые районы и города Чувашской Республики не осваивают выделенные средства. Лидером освоения является Алатырский район, несмотря на удаленность от столицы Чувашии. Явными аутсайдерами являются города Шумерля и Канаш. Это связано с плохой работой городских администраций. Общий годовой лимит на 2006 год составляет 54,9 млн. рублей, однако, выдано лишь 53,56 млн. рублей, что составляет 97,5 % к общему объему годового лимита на 2006 год.

2.4 Проблемы и недостатки системы ипотечного кредитования

Успешному развитию ипотечного кредитования в Чувашской Республике препятствует ряд факторов:

Требующих решения на республиканском уровне:

отсутствие малогабаритных квартир, соответствующих социальным нормам площади жилья. До 80 процентов обращающихся за ипотечным кредитом граждан нуждаются в однокомнатных и двухкомнатных квартирах малой метражности;

отсутствие резервного (отселенческого) фонда для переселения неплатежеспособных граждан из жилья, построенного с привлечением ипотечного кредита.

Требующих решения на уровне Банка России:

отсутствие у банков долгосрочных ресурсов для кредитования населения за счет собственных средств; (26)

участие банка в программе ипотечного кредитования влияет на два экономических норматива: долгосрочную ликвидность банка (Н4) и на максимальный размер риска в расчете на одного кредитора (вкладчика) (Н8). Целесообразно установить банкам, выдающим ипотечные кредиты, специальные нормативы ликвидности;

производить отчисления в обязательные резервы от суммы средств, являющихся ресурсной базой для выдачи ипотечных кредитов, по нормам, ниже установленных;

расширение нормативной базы Банка России, регулирующей порядок выдачи ипотечных ссуд гражданам.

Развитие ипотечного жилищного кредитования настоятельно требовало внедрения рыночных механизмов получения ссуд на строительство и приобретение жилья в республике, использования вторичного жилья, так как ранее под ипотеку предлагалась только строительная незавершенка, а самое главное - привлечения в Чувашию значительных объемов денежных ресурсов посредством рефинансирования ипотечных кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Внедрение этих проектов планировалось осуществлять через ОАО "Ипотечная Корпорация Чувашской Республики".

Приведенные выше цифровые данные свидетельствуют о том, что внедрение рыночного механизма ипотечного кредитования реально только в крупных городах республики. Сельское население, имеющее невысокий уровень доходов, подверженный сезонным колебаниям, пока не готово к переходу на рыночные условия и нуждается в сохранении действующих условий социального ипотечного кредитования.

Эффективное развитие различных проектов ипотечного кредитования граждан невозможно без действенного взаимодействия банков и ОАО "Ипотечная Корпорация Чувашской Республики". Возможные механизмы сотрудничества в этой области видятся следующие:

Кредитование незавершенного строительства до момента сдачи жилья и оформление закладных с последующим выкупом Ипотечной корпорацией, по ссудам, выданным с применением рыночных механизмов.

Кредитование индивидуального жилищного строительства населения до момента его завершения и оформление закладных с последующим их выкупом Ипотечной корпорацией Чувашской Республики по программе поддержки молодых граждан. (18)

Ведение учета по вышеуказанным ссудам до момента выкупа в соответствии с указаниями Центрального Банка Российской Федерации, с применением после выкупа аннуитетных платежей.

Оформление закладных по ссудам свыше 100 тысяч рублей с целью привлечения в Чувашию денежных ресурсов АИЖК г. Москва.

Глава 3. Направления совершенствования ипотечного кредитования АКБ "Чувашкредитпромбанк" ОАО

3.1 Стратегия развития банка

Стратегическая цель АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО - выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного банка. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности - работой с физическими лицами, юридическими лицами и государством.

Для достижения этой цели предполагается решить следующие задачи:

•        Внедрить новую идеологию работы с клиентом, основанную на сочетании стандартных технологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Обеспечить внедрение эффективных методов работы с клиентами и повышение качества их обслуживания.

•        Увеличить долю на рынке кредитования населения до 5 %, при этом объемы кредитования физических лиц должны вырасти не менее чем в 2 раза.

•        Усилить работу с корпоративными клиентами. Привлечь в Банк и закрепить на долгосрочную перспективу максимальное количество первоклассных клиентов. Увеличить удельный вес средств корпоративных клиентов в привлеченных средствах до 25%, долю кредитов и долговых обязательств корпоративных клиентов в активах нетто до 45%.

•        Обеспечить максимальную помощь государству в реализации государственных инвестиционных программ и программ поддержки отечественного экспорта.

•        Опираясь на широкую клиентскую базу, обеспечить сбалансированное состояние структуры активов и пассивов, внедрить современные методы управления ими. Диверсифицировать ресурсную базу Банка, в том числе используя внешнее фондирование.

•        Повысить удельный вес непроцентных доходов в структуре общих доходов Банка за счет развития услуг, предоставляемых клиентам. Обеспечить долю комиссионных доходов в чистом операционном доходе не менее 15%.

•        Достигнуть роста капитала, позволяющего расширить инвестиции Банка в экономику России. Обеспечить отношение прибыли к капиталу не менее 20%.

•        Внедрить в Банке полнофункциональную систему управления рисками.

•        Создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке систему управления Банком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальной системе распределения полномочий. Повысить управляемость Банком путем расширения самостоятельности территориальных банков и совершенствования технологии принятия решений.

Страницы: 1, 2, 3