Ипотечное кредитование и его совершенствование в Республике Казахстан

После определения чистого остатка ежемесячного дохода возможно определение максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа и уплате причитающегося по займу вознаграждения. При этом в обязательном порядке необходимо учитывать максимально возможный размер ежемесячных отчислений от заработной платы заявителя, который согласно законодательству Республики Казахстан не должен превышать 50% от заработной платы, причитающейся к выплате заемщику/ созаемщику.

В соответствии с вышеизложенным, максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по погашению займа и уплате вознаграждения определяется как наименьшее значение в сравнении чистого остатка ежемесячного дохода и максимально возможного размера ежемесячных отчислений (пример приведен в таблице №3).

В случае предоставления в качестве залогового обеспечения обязательств по предоставленному займу гарантии физического лица кредитный специалист обязан произвести андеррайтинг гаранта (физического лица), аналогичный андеррайтингу потенциального заемщика. Для этого кредитный специалист также использует выписку с текущего/карточного счета гаранта (физического лица), на который зачисляется заработная плата гаранта (физического лица).

Таблица 2

Таблица №3

Определение максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа

При определении максимально возможной суммы займа необходимо учитывать такие параметры, как максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по займу, ставка вознаграждения, курс пересчета, срок займа.

Максимальная сумма займа рассчитывается по формуле:

                                                                      х [1 – (1 + i)] -n

å       = --------------------------  ,

i

где:

х – максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения;

n – количество платежных периодов (срок займа в месяцах при ежемесячном погашении);

i – ставка вознаграждения за соответствующий период (в месяц), выраженная десятичной дробью.

Пример расчета максимальной суммы займа приведен в Таблице №4:

Таблица №4: «Определение максимальной суммы займа»

При предоставлении заемщиком в качестве залогового обеспечения банковского вклада, хранящегося в филиале Банка и сумма которого не менее суммы основного долга и вознаграждения по нему, андеррайтинг данного заемщика не производится.

Обеспечение займа рассмотрим через виды и оформление.

В зависимости от условий предоставления займов в качестве обеспечения (как основного, так и дополнительного) исполнения обязательств заемщика/созаемщика принимаются:

- деньги заемщика или третьего лица (вещного поручителя), хранящиеся согласно договору банковского вклада в филиале Банка;

- имеющаяся коммерческая недвижимость, принадлежащая заемщику или третьему лицу (вещному поручителю);

- имеющаяся, принадлежащая заемщику или третьему лицу (вещному поручителю), или приобретаемая за счет займа недвижимость некоммерческого назначения;

- имеющийся и/или приобретаемый за счет займа автотранспорт, принадлежащий заемщику или третьему лицу (вещному поручителю);

- ТДП, приобретаемые за счет займа, принадлежащие заемщику;

- гарантия юридического или физического лица;

- Имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения, должно быть свободным от каких-либо обременений.

- Оформление в качестве обеспечения:

- денег, хранящихся согласно договору банковского вклада в филиале Банка, осуществляется путем заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору банковского вклада;

- недвижимости (как коммерческой, так и некоммерческого назначения) осуществляется путем заключения двустороннего или трехстороннего договора о залоге недвижимого имущества;

- автотранспорта осуществляется путем заключения двустороннего или трехстороннего договора о залоге автотранспортного средства;

- ТДП, приобретаемых за счет займа, осуществляется путем заключения двустороннего договора о залоге ТДП;

- гарантии юридического лица осуществляется путем предоставления гарантии юридического лица;

- гарантии физического лица осуществляется путем предоставления гарантии физического лица;

- Предоставление (выдача) займа может осуществляться как до, так и после (в случаях, оговоренных в прилагаемых к настоящим Правилам программах розничного кредитования) оформления соответствующего договора о залоге/ гарантии и регистрации договора о залоге недвижимого движимого имущества в регистрирующем органе.

Дополнительное соглашение к договору банковского вклада о предоставлении в залог денег регистрации в регистрирующем органе не подлежит.

Прием гарантии юридического лица в качестве основного или дополнительного обеспечения погашения займа осуществляется только на основании решения кредитного комитета Банка по розничному кредитованию, либо иного уполномоченного органа Банка. При этом процедура рассмотрения кредитной заявки на предоставление займа, обеспечиваемого гарантией юридического лица, такая же, как и по сверхлимитной кредитной заявке. Сумма принимаемой гарантии юридического лица в случае, если такая гарантия является основным обеспечением, должна быть не менее общей суммы займа и причитающегося вознаграждения.

Если в качестве обеспечения погашения займа принимаются в залог деньги, уже хранящиеся на сберегательном или текущем / карточном счете в филиале Банка, залогодатель должен предъявить копию договора банковского вклада / договора о текущем / карточном счете. Получение выписки с соответствующего сберегательного или текущего счета залогодателя возлагается на кредитного специалиста.

В случае оформления в качестве залогового обеспечения денег, уже хранящихся согласно договору банковского вклада на сберегательном счете залогодателя в филиале Банка, необходимо заключение между филиалом Банка и залогодателем дополнительного соглашения к договору банковского вклада о предоставлении залогодателем банковского вклада в качестве залогового обеспечения по предоставленному займу.

При оформлении в качестве залогового обеспечения денег, хранящихся на текущем счете залогодателя в филиале Банка, либо еще не хранящихся в филиале Банка, предмет залога должен быть оформлен в качестве срочного вклада путем заключения между филиалом Банка и залогодателем соответствующего договора банковского вклада и дополнительного соглашения к данному договору.

В случае предоставления в качестве залогового обеспечения погашения займа имеющейся недвижимости, либо имеющегося автотранспорта заемщик наряду с документами, должен представить оригиналы правоустанавливающих и прочих необходимых документов на предмет залога в соответствии с требованиями, определенными действующим в Банке регламентом работы с предметами залога.

В случае предоставления в качестве залогового обеспечения погашения займа приобретаемой за счет займа недвижимости наряду с документами, представляемые продавцом данной недвижимости (далее – продавец):

- копия удостоверения личности продавца;

- копия свидетельства налогоплательщика продавца;

-    копии правоустанавливающих документов на реализуемую недвижимость.

Прием автотранспорта в качестве залогового обеспечения погашения займа осуществляется с применением ограничений, обусловленных действующим в Банке регламентом работы с предметами залога.

В случае принятия в качестве обеспечения гарантии одного и более физических лиц сумма каждой гарантии физического лица должна быть равной общей сумме займа и причитающегося по нему вознаграждения, и платежеспособность каждого гаранта (физического лица) должна подтверждать выполнение гарантийных обязательств по погашению займа и уплате вознаграждения.

Нотариальное удостоверение подписи гаранта – физического лица – не требуется, но при этом обязательным условием является подпись такой гарантии гарантом в присутствии кредитного специалиста филиала Банка, ведущего данный проект. Кредитный специалист обязан сличить подпись гаранта в удостоверении личности гаранта с подписью в предоставленной гарантии.

По займам физических лиц, не являющихся участниками зарплатного проекта, гарантии физических лиц в качестве обеспечения не принимаются.

По решению соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию предоставленное в залог имущество может оставаться во владении и пользовании залогодателя (ипотека) или может быть передано залогодателем во владение залогодержателя (заклад) в порядке, установленном действующим законодательством Республики Казахстан.

Залогодатель имеет право без согласования с залогодержателем сдавать недвижимость, являющуюся предметом залога, в аренду третьим лицам. При этом залогодатель несет полную ответственность за сохранность предмета залога.

Предоставление ТДП или автотранспорта, являющегося предметом залога, в аренду третьим лицам может осуществляться залогодателем только с письменного согласия залогодержателя. При этом залогодатель несет полную ответственность за сохранность предмета залога.

Замена существующего обеспечения оформляется дополнительным соглашением к договору банковского займа и дополнительным соглашением к соответствующему договору по обеспечению, которое подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе. В случае замены обеспечения на залог денег (банковского вклада) дополнительное соглашение к договору о залоге регистрации в регистрирующем органе не подлежит.

Освобождение от залогового обременения заложенного имущества в период действия договора банковского займа осуществляется по решению кредитного комитета по розничному кредитованию (принимавшего решение о предоставлении займа). При этом филиал Банка вправе взимать дополнительное вознаграждение с заемщика в размерах, определенных соответствующим кредитным комитетом по розничному кредитованию, если это будет обусловлено договором банковского займа.

Проанализируем кредитное досье как формирование и хранение.

По каждому предоставленному займу оформляется кредитное досье, которое открывается в день подписания договора банковского займа и закрывается только после прекращения его действия.

Формирование и хранение документарного кредитного досье в период и по истечении срока действия договора банковского займа возлагается на кредитного специалиста и осуществляется им в соответствии с действующим в Банке Порядком учета задолженности по займам.

В каждом кредитном досье должна быть опись документов, содержащихся в кредитном досье. Документы, содержащиеся в кредитном досье, должны быть прошиты и пронумерованы в хронологическом порядке.

Перечни документов, входящих в состав документарных кредитных досье по различным видам розничного кредитования, определены в Программах розничного кредитования, являющихся приложениями к настоящим Правилам.

Лимиты кредитования, в т.ч. для кредитования индивидуальных предпринимателей, в разрезе филиалов Банка устанавливаются кредитным комитетом Банка по розничному кредитованию.

Размер займа зависит от официально подтвержденной платежеспособности заемщика/созаемщика и не может превышать установленного лимита кредитования на одного заемщика. Все сверхлимитные кредитные заявки рассматриваются в соответствии с порядком.

Рассмотрение сверхнормативных кредитных заявок осуществляется кредитным комитетом Банка по розничному кредитованию. При этом порядок рассмотрения таких заявок аналогичен порядку рассмотрения сверхлимитных кредитных заявок.

Рассмотрение кредитных заявок VIP-клиентов филиалов Банка, не превышающих установленные лимиты кредитования на одного заемщика, осуществляется кредитным комитетом по розничному кредитованию филиала Банка.

Лимиты одобрения для уполномоченных лиц и органов филиалов Банка (руководителей кредитных подразделений, директоров филиалов, заместителей директоров по розничному бизнесу, кредитных комитетов по розничному кредитованию) устанавливаются на основании решений кредитного комитета Банка по розничному кредитованию.

Передача уполномоченным лицом филиала Банка прав на самостоятельное принятие решений по проектам другим лицам филиала Банка не допускается.

Процедура прохождения сверхлимитной заявки в филиале предполагает:

Кредитный специалист готовит весь пакет документов по сверхлимитной кредитной заявке и выносит его на рассмотрение кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка. Члены кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка принимают решение по сверхлимитной кредитной заявке.

В случае принятия отрицательного решения по проекту в протоколе заседания кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка отражается решение с указанием причин отказа.

В случае принятия положительного решения в протоколе заседания кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка отражается решение о ходатайстве перед кредитным комитетом Банка по розничному кредитованию по рассмотрению вопроса о предоставлении займа заявителю.

Секретарь кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка готовит и передает выписку из решения соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию кредитному специалисту, представлявшему сверхлимитную кредитную заявку.

Кредитный специалист, получив выписку из решения кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка, направляет кредитный пакет по сверхлимитной кредитной заявке в электронном виде в курирующее подразделение Банка.

В кредитный пакет должны входить следующие документы:

- копия протокола заседания кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка;

- резюме по проекту;

- документы, представленные заявителем для рассмотрения кредитной заявки;

- документы по предлагаемому обеспечению погашения займа, представленные заявителем;

- заключение специалиста по оценке предмета залога;

- юридическое заключение;

- заключение службы безопасности филиала;

- заключение риск-менеджера филиала по проекту (приложение);

- иные документы, способные оказать влияние на принятие решения.

Рассмотрим порядок прохождения документов и принятие решения в Банк.

Курирующее подразделение Банка после получения полного пакета документов в течение одного рабочего дня направляет проект на экспертизу в структурное подразделение Банка, ответственное за кредитные риски.

В случае необходимости курирующее подразделение Банка может направить пакет документов по проекту в соответствующие службы Банка (для юридической экспертизы, для проверки служебной и экономической безопасности, оценки предмета залога) на предмет достоверности заключений соответствующих структурных подразделений филиала Банка. При этом срок подготовки заключений необходимыми службами Банка не должен превышать двух рабочих дней.

Структурное подразделение Банка, ответственное за кредитные риски, получив пакет документов по проекту, готовит соответствующее заключение.

Курирующее подразделение Банка, получив заключение от структурного подразделения Банка, ответственного за кредитные риски, а также заключения других служб (при необходимости) и сформировав кредитный пакет по проекту, выносит вопрос на рассмотрение кредитного комитета Банка по розничному кредитованию.

Без заключения структурного подразделения Банка, ответственного за кредитные риски, сверхлимитная кредитная заявка филиала на кредитный комитет Банка по розничному кредитованию или иной уполномоченный орган Банка не представляется.

Секретарь кредитного комитета Банка по розничному кредитованию предоставляет решение данного кредитного комитета в течение одного рабочего в виде выписки докладчику по проекту (специалисту курирующего подразделения Банка), который, в свою очередь, доводит данное решение до соответствующего филиала Банка.

Рассмотрение сверхлимитных кредитных заявок VIP-клиентов филиалов Банка осуществляется непосредственно кредитным комитетом Банка по розничному кредитованию, минуя кредитные комитеты по розничному кредитованию филиалов Банка.

Погашение займа и уплата вознаграждения могут осуществляться следующими способами:

- аннуитетными платежами;

либо

- погашением суммы основного долга равными долями и суммы фактически начисленного вознаграждения по займу на дату погашения.

Если основным предметом залога является банковский вклад, хранящийся в филиале Банка, погашение займа и уплата вознаграждения могут производиться в любой периодичности, но не реже одного раза в год с момента предоставления (выдачи) займа.

Применение какого-либо из способов погашения займа и уплаты вознаграждения осуществляется либо на основании решения уполномоченного лица филиала Банка, изложенного на резюме кредитного специалиста, либо на основании решения соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию.

При этом, в случае применения второго способа погашения, необходимо учесть следующий основной принцип: размер первого или второго ежемесячного взноса (основной долг плюс вознаграждение) не должен превышать максимально допустимый размер удержания (см. расчет максимальной суммы займа).

Даты плановых ежемесячных платежей по погашению займа и уплате вознаграждения отражаются в графике погашения займа и уплаты вознаграждения (далее – график погашения), который является неотъемлемой частью договора банковского займа. Количество плановых платежей в графике погашения должно быть равно количеству месяцев в сроке, на который предоставлен заем, если иное не будет обусловлено договором банковского займа.

Срок с момента выдачи займа и до первого планового платежа не должен превышать 45 календарных дней. Дата последнего планового платежа должна быть установлена не позднее даты срока полного погашения займа, обусловленной договором банковского займа.

Погашение займа и уплата вознаграждения за пользование займом производится:

-путем безакцептного регулярного списания филиалом Банка сумм платежей с текущего или карточного счета заемщика/созаемщика на основании длительного поручения заемщика/созаемщика и в соответствии с графиком погашения. Если заем выдан в долларах США, а погашение производится путем списания денег с тенгового счета, то поступившая сумма конвертируется в доллары США по безналичному курсу продажи иностранной валюты, действующему в филиале Банка на день конвертации. Конвертация производится бухгалтерией филиала Банка;

либо

- путем регулярного внесения самим заемщиком/созаемщиком наличных денег в валюте займа на текущий / карточный счет для последующего списания филиалом Банка суммы платежа в погашение займа и уплату вознаграждения согласно графику погашения. При этом заемщик/созаемщик может единовременно составить длительное поручение на безакцептное списание филиалом Банка сумм с текущего / карточного счета в даты графика погашения, либо оформлять соответствующие заявления для филиала Банка о списании суммы платежа с текущего/карточного счета при каждом внесении денег на счет.

За дату погашения суммы займа и начисленного вознаграждения принимается дата отражения операции по погашению данной задолженности на ссудном счете.

За просрочку заемщиком платежа в погашение займа и уплату вознаграждения Банк применяет к заемщику штрафные санкции в виде пени в размере, определенном решением соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию и обусловленном договором банковского займа, но не менее двух процентов за каждый день просрочки. Размер пени одинаков, как для суммы просроченной ссудной задолженности, так и для суммы просроченного вознаграждения. При этом пеня исчисляется от суммы просроченной задолженности со дня образования до даты погашения просроченной задолженности.

За несвоевременное или ненадлежащее исполнение длительного поручения заемщика/созаемщика филиал Банк несет ответственность перед заемщиком/созаемщиком, если таковая будет предусмотрена договором банковского займа.

Суммы, направляемые в погашение задолженности по займу и вознаграждению, направляются в следующей очередности:

- на уплату штрафных санкций (пени);

- на уплату вознаграждения;

- на погашение суммы основного долга.

По желанию заемщика/созаемщика и в соответствии с договором банковского займа может производиться как досрочное (частичное или полное) погашение основного долга, так и предоплата сумм платежей, в наличной или безналичной форме.

Прием предоплаты сумм платежей от заемщика/созаемщика должен производиться филиалом Банка только на основании письменного заявления от заемщика/созаемщика, в котором в обязательном порядке должны указываться:

- сумма произведенной или производимой предоплаты;

- номер текущего/карточного счета заемщика/созаемщика, на который вносится сумма предоплаты;

- срок, на который производится предоплата;

- разрешение/поручение на безакцептное списание филиалом Банка с указанного в этом же заявлении счета сумм платежей согласно графику погашения из указанной в этом же заявлении суммы предоплаты.

При отсутствии соответствующего письменного заявления заемщика/созаемщика филиал Банка принимает сумму, вносимую заемщиком/созаемщиком, только в качестве досрочного погашения основного долга.

Если заемщик/созаемщик производит досрочное частичное погашение основного долга с целью уменьшения размера ежемесячного платежа, он обязан представить соответствующее письменное заявление в филиал Банка, на основании которого кредитный специалист выносит вопрос о пересмотре графика погашения на рассмотрение соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию. В случае положительного решения вышеуказанного органа между уполномоченным лицом филиала и заемщиком/созаемщиком подписывается новый (пересмотренный) график погашения, которым в дальнейшем руководствуется филиал Банка и заемщик/созаемщик.

Если заемщик/созаемщик производит досрочное частичное погашение основного долга с целью сокращения срока погашения займа, дальнейшее погашение остатка задолженности по займу осуществляется в соответствии с действующим графиком погашения, т.е. составление какого-либо заявления заемщиком/созаемщиком и пересмотр действующего графика погашения не производятся.

При этом филиал Банка вправе взимать дополнительное вознаграждение за досрочное (как частичное, так и полное) погашение основного долга, если это будет обусловлено договором банковского займа.

Списание сумм с текущего/карточного счета может производиться в день поступления денег на счет, не дожидаясь наступления срока, указанного в графике погашения, если это будет обусловлено договором банковского займа.

Изменение условий предоставленного займа

Все заявки заемщиков на изменение любых условий действующих договоров банковского займа должны в обязательном порядке регистрироваться кредитным специалистом филиала в журнале учета кредитных заявок.

Руководителям кредитных подразделений филиалов Банка делегируется право на изменение графиков погашения не более одного раза в период действия договора банковского займа с возможностью переноса дат платежей не более чем на пять дней, но без пролонгации срока действия договора банковского займа. При этом принятое решение об изменении графика погашения должно быть запротоколировано.

Замена существующего предмета обеспечения в период действия договора банковского займа производится только на основании решения соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию (принимавшего решение о предоставлении займа).

Изменение иных условий (ставки вознаграждения, срока займа, размеров установленных штрафных санкций (пени) и дополнительного вознаграждения, и пр.) по предоставленному займу приемлемо только на основании решения кредитного комитета Банка по розничному кредитованию.

За изменение каких-либо условий предоставленного займа филиал Банка вправе взимать дополнительное вознаграждение с заемщика в размерах, определенных решением соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию или тарифами филиала Банка, если это будет обусловлено договором банковского займа.

Желательно в современных условиях мониторинг.

Кредитный специалист по каждому займу должен производить:

- мониторинг целевого использования займа;

- мониторинг текущей/просроченной ссудной задолженности;

- мониторинг залогового обеспечения

Мониторинг целевого использования займа

В случае предоставления займа на приобретение ТДП кредитный специалист не позднее 5 дней с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет займа ТДП. Данная проверка осуществляется путем визитов к заемщику (по месту жительства). При этом по ТДП проверяется соответствие их основных параметров данным технического паспорта.

В случае предоставления займа на приобретение автотранспорта кредитный специалист не позднее установленного срока (количество дней для предоставления документов, подтверждающих целевое использование, определяется и оговаривается в решении соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию, но не более 30 дней с момента выдачи займа) с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет займа автотранспорта. Данная проверка осуществляется путем визитов к заемщику (по месту жительства). При этом по автотранспорту проверяется соответствие их основных параметров данным технического паспорта. Документом, подтверждающим целевое использование займа, является технический паспорт автомобиля, оформленный на имя заемщика/созаемщика; ксерокопия технического паспорта предыдущего владельца автотранспорта (продавца). В случае несоответствия рыночной цены приобретенного автомобиля с размером предоставленного банковского займа, целевое использование считается неподтвержденным.

В случае предоставления займа на приобретение недвижимости под залог имеющейся недвижимости кредитный специалист не позднее установленного срока (количество дней для предоставления документов, подтверждающих целевое использование, определяется и оговаривается в решении соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию, но не более 30 дней с момента выдачи займа) с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет займа недвижимого имущества.

Документами, подтверждающими целевое использование займа, являются:

- договор купли-продажи, заверенный нотариально и зарегистрированный в регистрирующем органе;

- технический паспорт на приобретаемую недвижимость, оформленный на имя заемщика/созаемщика;

- свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом стоимость приобретенной недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не менее суммы займа с учетом участия собственными средствами. В противном случае целевое использование займа считается не подтвержденным.

По результатам проверки составляется акт проверки, который подписывается кредитным специалистом и заемщиком и подшивается в кредитное досье по проекту.

Если при проверке было обнаружено нецелевое использование займа, т.е.:

- автотранспорт / ТДП / недвижимость не приобретались, либо

- ТДП были приобретены на вторичном рынке, либо

- были приобретены ТДП / автотранспорт другого вида / недвижимость с меньшей оценочной (рыночной) стоимостью по договору купли-продажи,

кредитный специалист излагает данный факт в акте проверки и выносит данный вопрос на рассмотрение уполномоченного органа или должностного лица филиала Банка, которым принималось решение о предоставлении данного займа.

По результатам рассмотрения уполномоченный орган или должностное лицо филиала Банка принимает решение о применении к заемщику штрафных санкций в размере, равном полному или частичному досрочному погашению займа, что обуславливается договором банковского займа.

Мониторинг текущей ссудной задолженности

Целью мониторинга текущей задолженности по займам, выданным физическим лицам в рамках программ кредитования, является осуществление постоянного контроля за погашением очередных плановых платежей по займу и уплаты вознаграждения по нему.

В областных (региональных) филиалах ответственность по осуществлению мониторинга текущей задолженности по займам возлагается на кредитного специалиста, осуществившего прием документов от физического лица и представившего их на рассмотрение соответствующему коллегиальному органу для принятия решения о выдаче займа.

В районных филиалах Банка данная обязанность возлагается на управляющего районным филиалом и/или кредитного специалиста филиала Банка.

Мониторинг текущей задолженности по займам осуществляется путем поддержания постоянной связи с заемщиком в виде неформальных посещений и телефонных звонков, а так же контроля за соблюдением заемщиком графика погашения.

Кредитный специалист (управляющий районным филиалом) филиала Банка ежедневно должен формировать список заемщиков, которым в течение последующих 5 дней необходимо согласно графикам погашения произвести очередные платежи в погашение займов.

За 5 дней до срока уплаты заемщиком суммы очередного платежа кредитный специалист должен напомнить заемщику о наступлении данного срока данного платежа, что повышает ответственность заемщика и предотвращает вероятность возникновения просроченной задолженности.

Если заемщик не выполнил свое обязательство по погашению займа в срок, указанный в графике погашения, кредитный специалист обязан уведомить заемщика о факте задержки платежа.

Мониторинг просроченной ссудной задолженности

Целью мониторинга просроченной задолженности является обеспечение контроля за полным погашением заемщиком сумм просроченной части займа и просроченного вознаграждения, образующихся в связи с нарушением последним сроков уплаты плановых платежей по займу.

В областных (региональных) филиалах ответственность по осуществлению мониторинга текущей задолженности по займам возлагается на кредитного специалиста, осуществившего прием документов от физического лица и представившего их на рассмотрение соответствующему коллегиальному органу для принятия решения о выдаче займа.

В районных филиалах Банка данная обязанность возлагается на управляющего и/или кредитного специалиста филиала Банка.

Если заем предоставлен по Программе розничного кредитования «Народная», в случае возникновения у заемщика просроченной задолженности по основному долгу и вознаграждению:

в течение одного дня с момента образования просроченной задолженности требуется произвести блокировку текущих (карточных) счетов заемщика и гаранта(-ов). Разблокировка вышеуказанных счетов должна производиться только после полного погашения просроченной задолженности по займу;

- в течение трех банковских дней с момента образования просроченной задолженности необходимо на основании соответствующего распоряжения, подписанного уполномоченным лицом филиала Банка, произвести списание суммы просроченной задолженности с зарплатных текущих (карточных) счетов заемщика и/или гаранта (гарантов).

Распоряжения на списание с текущих счетов заемщиков и/или гарантов представляются на исполнение работникам РКО, в которых ведутся соответствующие счета.

Распоряжения на списание с карточных счетов заемщиков и/или гарантов представляются на исполнение специалистам отделов карточных продуктов филиалов Банка.

В случае отсутствия, либо недостаточности остатка средств на счете заемщика / гаранта (физического лица) до истечения тридцатидневного срока с момента образования просроченной задолженности при необходимости возможно направить:

письменное требование заемщику / гаранту о погашении просроченной задолженности наличными деньгами;

в другие районные филиалы Банка и РКО запрос о наличии иных банковских счетов на имя заемщика или гаранта (физического лица) и уточняет сальдо по данным счетам.

В случае обнаружения иных банковских счетов на имя заемщика и/или гаранта (физического лица) при наличии средств на данных счетах необходимо оформить за подписью директора (заместителя директора) филиала Банка распоряжение на списание суммы просроченной задолженности с иных счетов заемщика и/или гаранта (физического лица) и направить данное распоряжение на исполнение расчетно-кассовому работнику, ведущему счет заемщика или гаранта (физического лица).

Если заем предоставлен по иным программам розничного кредитования, в случае возникновения просроченной задолженности:

-не позднее пяти банковских дней с момента образования просроченной задолженности требуется направить в адрес заемщика/созаемщика письменное уведомление об образовавшейся просроченной задолженности с указанием срока – не более семи банковских дней – погашения просроченной задолженности;

- в случае непогашения заемщиком суммы просроченной задолженности в срок, указанный в уведомлении, в течение трех дней провести ряд следующих мероприятий:

- если в обеспечение принято недвижимое имущество или автотранспорт направить в адрес заемщика и залогодателя (если залогодателем выступает иное лицо) уведомление о возможном обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и погашения всей задолженности по займу в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. Все направляемые письменные уведомления необходимо подшивать в документарное кредитное досье по проекту;

либо

- если в обеспечение приняты деньги, хранящиеся согласно договору банковского вклада в филиале Банка, в течение трех банковских дней на основании дополнительного соглашения к договору банковского вклада/счета и распоряжения, подписанного уполномоченным лицом филиала Банка, произвести списание суммы просроченной задолженности по займу с соответствующего счета, на котором хранится предмет залога;

либо

- если в обеспечение принята гарантия юридического лица, в течение одного банковского дня направить письменное уведомление гаранту о наступлении гарантийных обязательств с указанием срока уплаты просроченной задолженности.

Если гарант, после истечения 3-х банковских дней со дня получения уведомления не перечислил сумму просроченной задолженности на субкорреспондентский счет филиала Банка, то бухгалтерия готовит платежное требование в банк, где ведется расчетный счет гаранта, на перечисление в безакцептном порядке суммы просроченной задолженности.

При поступлении средств в погашение просроченной задолженности в первую очередь возмещается сумма штрафа (пени) за нарушение заемщиком сроков погашения займа и уплаты вознаграждения, в последнюю очередь – погашается сумма займа.

Взаимодействие кредитного специалиста с другими службами

В случае непогашения сумм просроченных задолженностей по займу и вознаграждению, кредитный специалист на 31-й календарный день со дня выноса сумм просроченных задолженностей по займу и вознаграждению на соответствующие счета направляет запросы за подписью начальника Управления розничного бизнеса в следующие подразделения:

юридическую службу – на осуществление правовой экспертизы обращения взыскания на заложенное имущество заемщика;

службу безопасности – для оказания воздействия на заемщика по погашению им просроченной задолженности и дальнейшего соблюдения графика погашения, за исключением случаев просроченной задолженности по займам, предоставленным по Программе розничного кредитования «Народная».

Юридический отдел филиала Банка в течение 5 банковских дней с момента получения запроса производит правовую экспертизу вопроса реализации заложенного имущества и составляет заключение.

Служба безопасности филиала Банка в течение 5 банковских дней с момента получения запроса производит розыск заемщика и осуществляет необходимые мероприятия по возврату займа.

После получения заключений от Юридического отдела и Службы безопасности кредитный специалист выносит вопрос о дальнейших действиях на заседание кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка.

Вынесенное кредитным комитетом по розничному кредитованию решение кредитный специалист:

- направляет в Юридический отдел для осуществления дальнейшей претензионно-исковой работы;

- одновременно передает кредитное досье вместе с копией решения кредитного комитета по розничному кредитованию специалисту по оценке предметов залога.

Кредитный специалист обязан отслеживать результаты дальнейшей работы служб филиала Банка по возмещению суммы займа, вознаграждения, штрафов и расходов Банка:

- на основании судебных решений;

- на основании результатов торгов.

Мониторинг залогового обеспечения

Мониторинг залогового обеспечения осуществляется кредитным специалистом в соответствии с действующим в Банке Регламентом работы с предметами залога.

2.3 Механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию в РК

Под ипотечным кредитованием понимаются займы физическим лицам на приобретение жилья, выдаваемые под залог приобретаемой недвижимости. При этом жилье должно быть свободным от обременения, соответствовать минимальным требованиям по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, отдельные от других квартир (коммунальные квартиры не принимаются в залог)

Заем предоставляется на срок до 20 лет по согласованию с заемщиком по условиям ЗАО «КИК» Если в залог дается только приобретаемое жилье - первоначальный взнос 15% от стоимости жилья обязателен. При наличии дополнительного залога можно без первоначального взноса.

Максимальная сумма ипотечного кредита - 50 тыс. долларов и решение принимается Кредитным Комитетом Департамента кредитования. Минимальные ставки устанавливаются ГО. При выдаче займа свыше 3-х лет только в долларах США.

Обязательное условие – страхование недвижимости, от несчастного случая и гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств по договору займа. Если размер первоначального взноса превышает или равен 30%, то страхование ГПО не обязательно. Права требования по предоставленным займам могут быть уступлены другому банку или КИК.

Для рассмотрения вопроса о выдаче кредита клиенту необходимо представить в банк перечень документов согласно Регламенту (см. приложение)

В ходе предварительной квалификации менеджер рассчитывает возможный размер ежемесячного платежа и допустимую сумма кредита. При положительном результате квалификации клиент производит оплату комиссии за рассмотрение кредитной заявки. Полный пакет документов передается кредитному офицеру. Рассмотрение кредитной заявки производится без юридического заключения. Максимальная сумма кредита не должна превышать 70% рыночной стоимости жилья. В случае, если результаты анализа не удовлетворяют требованиям банка, кредитный офицер должен рассмотреть возможность использования иных условий кредитования ( изменить размер ежемесячного платежа, увеличить срок кредита, уменьшить сумму кредита, рассмотреть возможность участия созаемщика ).

Если условия пересмотрены, кредитный офицер ставит в известность менеджера без вынесения вопроса на Кредитный Комитет. Менеджер согласовывает условия с заемщиком.

Кредитный офицер готовит экспертное заключение (см. приложение) Вопрос выносится на рассмотрение Кредитного Комитета и при положительном решении менеджер выписывает уведомление клиенту (см. приложение), открывается счет для зачисления первоначального взноса. Решение Кредитного Комитета действительно в течение 2-х месяцев.

После нахождения жилья заемщиком, организуется выезд оценщика. Единая скидка-коэффициент на недвижимость - 30% от реальной рыночной стоимости.

После решения кредитного отдела о возможности предоставления кредита готовятся договор займа, юристом договора залога, в котором оставляется пробел для заполнения номера и даты подписания договора займа и даты регистрации договора купли-продажи жилья в Центре по недвижимости. Договора займа и залога с открытыми датами визируются ответственными работниками и открывается ссудный счет клиенту.

В назначенное время приглашается нотариус для оформления купли-продажи и выдачи кредита. Вместе с продавцом в банк должны прибыть:

- совладельцы жилья

- члены семьи старше 14 лет.

Заемщик должен иметь при себе:

- сумму первоначального взноса

- денежные средства на оформление кредита (комиссию, оплату нотариусу, за госрегистрацию договора купли-продажи, страховую премию).

Вначале встречи юрист проверяет все необходимые документы и заемщиком подписываются договора займа и залога. Менеджер оформляет страховые полиса, нотариус заверяет доверенности и согласия на залог, заверяет расписку в получении денег продавцом и заемщик получает кредит. После выдачи кредита и оформления договоров, уполномоченный представитель регистрирует договор купли-продажи и договора залога в Центре по недвижимости.

Рассмотрим механизм потребительского кредитования

Потребительские кредиты, это кредиты на приобретение товаров длительного пользования, оплата услуг, неотложные нужды. Заем предоставляется в тенге или долларах США на срок до 2-х лет, а по займам до 500 долларов на срок до 1 года.

Предоставление займа в сумме до 500 долларов возможно без первоначального взноса с принятием в обеспечение приобретаемого товара и поручительства платежеспособного лица либо гарантии работодателя. При займе свыше 500 долларов заемщик обязан внести первоначальный взнос 30% от стоимости товара. Займы свыше 2000 долларов выдаются только под ликвидное обеспечение. При этом залог должен покрывать основной долг и проценты за 4 месяца. Первоначальный взнос можно вносить на счет продавца безналично. При заключении договоров на продажу товаров народного потребления следует привлекать клиентов банка Регистрация договоров залога на сумму ниже 1000 долларов США не требуется. Договор залога оформляется по форме Приложения 34.

Предоставление займов на приобретение товаров у продавцов, с которыми нами не заключены договора, возможно только под ликвидное обеспечение в полной сумме обеспечивающей основной долг и проценты.

Предоставление займов на оплату услуг (образование, медицинские услуги, проведение торжеств, отдых, туризм, ремонт жилья) только под ликвидное обеспечение, зарегистрированное надлежащим образом, покрывающим основной долг и проценты за 4 месяца. Как наличными деньгами так и безналичными, перечислением на счета фирм.

Рассмотрим механизм кредитования на покупку автомобиля.

Автомобиль может приобретаться через салон и у частных лиц. Автомобиль должен быть исправным, в удовлетворительном техническом состоянии. Заем предоставляется на срок до 3-х лет.

При покупке автомобиля из салона - первоначальный взнос в размере не менее 15% обязателен. В этом случае в залог оформляется приобретаемая машина и производится страховка. Кредит выдается в размере 85% от стоимости. Процентная ставка - согласно утвержденной таблицы в зависимости от срока эксплуатации машины, первоначального взноса и срока кредита. Приобретение подержанного автомобиля (со сроком эксплуатации импортного свыше 7 лет и российского производства - свыше 3 лет) кредитование на условиях первоначального взноса можно только при высоких показателях платежеспособности заемщика и первоначальный взнос не менее 30%. В противном случае - дополнительное обеспечение необходимо представить. Без первоначального взноса - выдача кредита производится под дополнительное ликвидное обеспечение, которое бы покрывало основной долг и проценты за 4 месяца. Обязательное условие - страхование автомобиля в страховой компании от риска угона, ущерба с указанием банка в качестве выгодного приобретателя. Страховая сумма не ниже залоговой стоимости.

Особый интерес вызывает возможность покупки автомашины через автосалон.

Сотрудничество с автосалоном проводится в соответствии договором о сотрудничестве. Клиент, выбравший себе автомобиль в автосалоне для покупки в кредит, предоставляет в банк полный пакет документов для рассмотрения кредитной заявки. В случае принятия положительного решения заемщику выдается письмо-уведомление для автосалона о принятом /решении клиент передает его в автосалон и вносит первоначальную сумму взноса в кассу автосалона, который выдает ему уведомление о получении первоначального взноса, оформляется технический паспорт на автомобиль. Эти документы и нотариально заверенное согласие членов семьи на залог, клиент передает в банк. Проводится оценка автомобиля без выезда на место и осмотра автомашины. Оформляются договора залога и займа, подписываются, регистрируются в уполномоченном государственном органе. После регистрации договора залога банк перечисляет сумму займа на ссудный счет клиента, откуда деньги перечисляются на расчетный счет компании.

Таким образом, мы считаем что механизм предоставление ссуд по ипотечному кредитованию в РК имеет определенную систему, которая предупреждает избежание риска или невозврата.

3 Развитие ипотечного кредитования по Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007 годы в РК

3.1 Новая политика жилищного строительства в РК

В последнее время активно обсуждаются возможные пути решения проблемы жилищного строительства.

По-прежнему остается живучей идея строительства государственного безвозмездного жилья.

В РК бесплатного жилья за исключением отдельных групп населения не будет. Жилье является частной собственностью, а значит — сферой ответственности самого человека. Сегодня доля частного жилья в общем жилищном фонде страны составляет почти 97 %. И она не будет снижаться.

Вместе с тем жилищная проблема является сегодня одной из ключевых.

В прошлом году в Казахстане построено свыше двух миллионов квадратных метров жилья, Это на 30 % больше, чем было введено в 2002 году. Но даже и эти темпы не могут нас удовлетворить, Расчеты показывают, что необходимо выйти на ежегодное строительство, как минимум, четырех миллионов квадратных метров.

Масштабное строительство жилья потянет за собой развитие промышленности строительных материалов, мебельной промышленности, металлообработки.

В этой связи в РК начинается реализация новой политики в жилищном строительстве с 2005 года.

Суть данной политики заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования. Все это должно осуществляться на фоне проводимой государством политики неуклонного роста доходов населения.

Как нам известно, помимо обычных способов покупки или строительства жилья за свой счет, сегодня действует две схемы приобретения жилья в рассрочку: через ипотеку и через систему жилищных строительных сбережений. Но обе схемы пока малодоступны из-за своей дороговизны. Новая жилищная политика будет направлена на их удешевление, а также на снижение стоимости строительства.

Так, для ипотечных кредитов срок возврата будет увеличен от сегодняшних 10 до 20 лет. Первоначальный взнос будет снижен с 20 до 10 % от стоимости жилья, при этом ставка кредита снижена с 13 до 10 %.

Что касается системы жилищных строительных сбережений, то первоначальный взнос будет снижен с 50 до 25 %. Срок же возврата кредита по оставшейся сумме увеличится с 15 до 25 лет. При этом стоимость одного квадратного метра жилы» улучшенной планировки с минимальными отделочными работами в крупных городах будет снижена в среднем от сегодняшних 700 долларов за один квадратный метр до 350. Необходимо строить так, чтобы стоимость за квадратный метр не превышала сумму 350 долларов. Если строители будут завышать расценки, то не получат больше кредитов и заказов. А в регионах стоимость и вовсе должна быть ниже даже этих показателей.

Как показывают расчеты, в случае реализации новой политики строительства жилья около 200 тысяч семей (а это почти миллион человек) смогут воспользоваться ипотекой и системой жилищно-строительных сбережений.

Для этого необходимо ввести в строй до конца 2007 года 12 миллионов квадратных метров жилья, то есть увеличить ежегодный ввод жилья в среднем вдвое к сегодняшнему уровню.

Расчеты показывают, что для реализаций новой политики жилищного строительства в течение 2005—2007 годов необходимо инвестировать в жилищное строительство из всех источников порядка 300 миллиардов тенге, в том числе около 150 миллиардов тенге государственных средств, большая часть которых будет предоставляться на возвратной основе, а также в целях капитализации Казахстанской ипотечной компании и Жилстройсбербанка.

В целях удешевления строительства финансирование, жилищной инфраструктуры должна взять на себя местная власть.

Необходимо сделать обязательной продажу земли под застройку через тендер.

Поставленная задача—на пределе возможностей Правительства и акимов но она должна быть реализована в ближайшие три года. К 2008 году мы должны иметь устойчивый плацдарм для вовлечения в строительство жилья всего среднего класса.

В целях установления надлежащего контроля 6yдет образована соответствующая Государственная комиссия во главе с Премьер-министром страны. На нее и акиматы возлагается обязанность по проведению в республике широкой разъяснительной работы.

В результате реализации Программы развития жилищного строительства предполагаемый дополнительный прирост ВВП по стране составит около двух процентов.

Будет создано 45 тысяч новых рабочих мест, а также получено дополнительных налогов в течение трех лет около 80 миллиардов тенге.

Необходимо широко привлекать студенчество к строительству во время каникул.

Перед отечественными и иностранными строителями и работниками стройиндустрии открывается огромный фронт работ. Заказы получат только те, кто предложит лучшие условия.

Самое главное — сделать рынок жилья более доступным для людей, сократить диспропорцию между стоимостью жилья и доходами населения. В дальнейшем уже сам рынок будет регулироваться в этих параметрах.

Помимо строительства жилья требуются новые подходы к его эксплуатации. Но и здесь участие государства должно быть сведено к минимуму.

Мы должны думать над совершенствованием института кооперативов собственников квартир, созданием накопительных финансовых схем капитального ремонта, усилением государственного контроля и надзора за строительством и эксплуатацией.

Необходима оптимизация жилищных отношений и, следовательно, жилищного законодательства.

Пока еще не все казахстанцы могут претендовать на новое жилье. Но, скоро настанет время, когда каждый работающий сможет рассчитывать на приобретение квартиры или дома.

3.2 Пути развития ипотечного кредитования в РК

В Казахстане растет число участников системы гарантирования ипотечных кредитов.

В состав Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов вошли два новых участника - коммерческий "Казкоммерцбанк" и компания "БТА Ипотека" (дочерняя структура "Банка ТуранАлем").

Первым участником данного фонда стал коммерческий "Альянс банк".

"Несмотря на то, что Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов был создан в конце 2003 года, первые шаги своей деятельности фонд начинает именно с момента заключения соглашений со своими первыми тремя партнерами".

Основной целью создания фонда, единственным акционером которого является Национальный банк республики, является обеспечение доступности ипотечных кредитов широким слоям населения посредством разделения фондом с банками-кредиторами рисков по ипотечным кредитам.

Деятельность нового фонда позволит банкам-участникам системы уменьшить в перспективе при ипотечном кредитовании сумму первоначального взноса, "величина которого является для банков гарантией от каких-либо ценовых рисков на рынке жилья".

При этом члены фонда не исключают, что уже в ближайшее время удастся уменьшить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 5-10% с нынешних 15-30%, снизить процентные ставки, а также увеличить размеры ипотечных кредитов и сроки их возврата.

В настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым сроком до 20 лет, составляет 12-15%. Между тем банки, вступившие в систему гарантирования ипотечных кредитов, ставят перед собой задачу снизить процентные ставки до 9-10%, а также увеличить срок кредитования до 30 лет.

Заемщику, изъявившему желание получить в банке кредит на приобретение недвижимости, необходимо заполнить заявление на оплату первоначального взноса по кредиту и подписать договор об оплате вознаграждения по его гарантированию. Данное вознаграждение фонду, в зависимости от суммы кредита будет варьироваться от 0,12 до 3,73%.

Фонд предполагает гарантировать от 30 до 50% кредитных рисков банков в течение всего срока предоставленного кредита.

Взносы заемщиков по договорам гарантирования ипотечных кредитов должны стать основным доходом фонда. Капитал фонда, в настоящее время составляющий 500 млн. тенге (текущий 136,70/$1), в 2005 году планируется увеличить до 1,5 млрд. тенге, в 2006 году - до 2,8 млрд. тенге.

Вместе с тем свободные средства, фонд для получения дохода и формирования провизий намерен инвестировать в государственные ценные бумаги и ипотечные облигации.

В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости - 229 млрд. тенге.

Государственная программа жилищного строительства на 2005-2007 годы принята. Основной целью данного документа, разработанного в соответствии с недавним посланием главы государства народу Казахстана, определено обеспечение доступности жилья для широких слоев населения.

Госпрограммой, отметил он, предусматривается активное развитие жилищного строительства. Так, предполагается, что уже в текущем году объем строительства жилья будет увеличен на 500 тыс. кв. метров, а в 2005-2007 годах ежегодный ввод жилья достигнет 3-4 млн. кв. метров.

Между тем в системе жилищно-строительных сбережений планируется снижение первоначального взноса до 25% против нынешнего уровня не менее 50%, увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет.

Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году - 3 млн., 2006 - 4 млн., 2007 - 5 млн. кв. метров.

Эти планы будут реализованы путем государственного стимулирования жилищного строительства, в том числе за счет бюджетных средств. Госпрограммой предусмотрено выделение из республиканского бюджета беспроцентных кредитов акиматам (местные исполнительные органы) для реализации региональных программ строительства жилья.

При этом предполагается, что акиматы посредством тендеров будут определять подрядные организации для строительства жилья на бюджетные средства, затем это жилье будет реализовываться акиматами населению.

Определенные объемы средств будут выделяться из республиканского бюджета на строительство и предоставление без права приватизации муниципального жилья социально уязвимым слоям населения.

Одной из мер по снижению стоимости строительства жилья, станет "исключение из затрат застройщиков расходов, связанных с долевым участием в развитии городских энергоисточников", а также запрет передачи генеральным подрядчиком на субподряд в совокупности более 2/3 объема строительных работ.

По расчетам министерства, при ежемесячном платеже по ипотечному кредиту в размере 34 тыс. тенге (текущий 137,84/$1) потенциальное количество участников ипотечной системы в предстоящие три года составит, как минимум, 49 тыс. семей. На практике ипотечным кредитованием воспользуется большее количество семей.

Предполагается, что в предстоящий трехлетний период ипотекой и системой жилищно-строительных сбережений воспользуются порядка 210 тыс. казахстанских семей.

Общая потребность в средствах республиканского бюджета на реализацию госпрограммы, оценивается в порядка 138 млрд. тенге. Данные суммы планируется направить на капитализацию государственных финансовых институтов (Казахстанская ипотечная компания, АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана"), организацию строительства муниципальное жилья, кредитование акиматов.

Таким образом, в течение 2005-2007 годов планируется за счет всех источников финансирования, в том числе и частных инвестиций, обеспечить жильем около 195 тыс. казахстанских семей.

В Казахстане проживает более 14,9 млн. человек.

В Алматы в 2005-2006 годах планируется построить около 2 млн. кв. метров жилья.

За 2005-2006 годы должны в Алматы построить около 2 млн. кв. м жилья. Это потребует максимальных усилий по изысканию финансовых ресурсов и других резервов.

В 2004 году впервые городе Талдыкорган начали строительства Жилого комплекса в микрорайоне “Каратал” предназначенный под ипотичное кредитование на 335 квартир c общей площадью 31770 кв.м это даст толчек развитью ипотичной программы в нашем городе.

Микрорайон «Каратал» в будущем один из перспективных районов города. Высотные дома, объекты торговли, центр делового и культурного соотрудничества, озеленение и благоустройство набережной реки Каратал, и пешеходный мост будут реализованы в соответствии с концепцией генерального плана (автор ТОО «Урбостиль» ) развития города Талдыкорган и утвержденного эскиза застройки разработанного проектной фирмой «Даму орта» .

Сегодня, в соответствии с посланием Президента РК Назарбаева Н, А, от 19 марта 2004 года и программой развития жилищного строительства по Алматиской области на 2005-2007 г.г. в хорошо проветриваемой горными бризами живописной пойме реки Каратал, рядом с великолепной зоной отдыха «Аквапарк» размещен жилой комплекс первой очереди строительства, предназначенный под ипотечное кредитование.

Жилой комплекс непосредственно примыкает к зоне культурно- общественного центра микрорайона Каратал. Это современное комплексное жилье и рядом с местом проживания жильцы получат полный спектр необходимых им услуг.

Жилой комплекс имеет великолепный уровень благоустройства, озеленения, безопасности проживания, в полной мере обеспечен местами для парковки автомобилей. Удобно спланированы места отдыха, детские игровые площадки. В центральной части комплекса будет построен декоративный бассейн, в непосредственной близости от него предусматривается установка символической скульптурной композиции.

Глубина залегания подземных вод в этом районе более 10 метров. Грунт под фундамент зданий валуногалечный, абсолютно непросадочный. Это очень позитивный фактор, что позволяет вести строительство высотных зданий. А что касается сейсмостойкости возводимых домов, то проектом предусматриваются конструктивные системы и точно расчитанная степень армирования с учетом всех требований СНиП.

В этом плане жильцы будут обеспечены самыми безопасными условиями проживания.

И самое главное , уже в середине следующего года талдыкорганцы получат возможность справить новоселье в удобных , просторных и не дорогих квартирах.

"Президентом дано поручение, правительство будет выделять акимам районов определенную сумму денег, которая будет затрачена на строительство жилья, а затем банки второго уровня будут выдавать ипотечные кредиты со сниженными процентными ставками, а сроки обеспечения кредита увеличатся до 20-25 лет".

"Этого практически ни в одном государстве СНГ не делалось и не делается до сегодняшнего дня. Мы понимаем, что эта задача, которую ставит глава государства, из хозяйственной задачи строительства жилья возвращается в политическую задачу, которую мы просто обязаны выполнить".

Заключение

В Казахстане растет число участников системы кредитования гарантирования ипотечных кредитов.

В конце прошлого 2003 года был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов. Участниками этого фонда являются коммерческие банки РК, в том числе новые участники с мая 2004 года –коммерческий Казкоммерцбанк и компания «БТА Ипотека» (дочерняя структура «Банк ТуранАлем» ), коммерческий «Альянс Банк».

Основной целью создания фонда, единственным акционером которого является Национальный банк РК, является обеспечение доступности ипотечных кредитов широким слоям населения посредством разделения фондом с банками-кредиторами рисков по ипотечным кредитам. Деятельность нового фонда позволит банка- участникам системы уменьшить в перспективе при ипотечном кредитовании сумму первоначального взноса, величина которого является для банков гарантией от каких либо ценовых рисков на рынке жилья. Уже в ближайшее время удастся уменьшить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 5-10% с нынешних 15-30%, снизить процентные ставки , а так же увеличить размеры ипотечных кредитов и сроки их возврата.

В настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам, предоставленным сроком до 20 лет, составляет 12-15%. Между тем банки, вступившие в систему гарантирования ипотечных кредитов, ставят перед собой задачу снизить процентные ставки до 9-10%, а также увеличить срок кредитования до 30 лет.

Фонд предполагает гарантировать от 30% до 50% кредитных рисков банков в течении всего срока предоставленного кредита.

Капитал фонда в 2004 году составил 500 млн. тенге, в 2005 году планируется увеличить до 1,5 млрд. тенге, а в 2006 году до 2,8 млрд. тенге.

В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости 229 млрд. тенге.

В 2004 году объем строительства жилья будет увеличен на 500 тыс. кв. метров, а в 2005-2007 годах ежегодный ввод жилья достигнет 3-4 млн. кв. етров. Реализация жилищмной программы позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более 350 долларов США во всех регионах Казахстана. По расчетам, при ежемесячном платеже по ипотечному кредиту в размере 34 тыс. тенге потенциальное количество участников ипотечной системы в предстоящих три года составит, как минимум 49 тысяч семей. Но на практике ипотечным кредитованием воспользуются большее количество семей, если учесть, что в Казахстане проживает 14,9 млн. человек.

Выводы:

Согласно проведенного исследование развитие ипотечного кредитования в РК за последние годы можно сделать выводы и предложения по улучшению системы развития ипотечного кредитования:

1.                          Развивать и распространять рекламу об ипотечном кредитовании для всех слоев населения РК.

2.                          Перенимать положительный опыт стран Европы и Азии по вопросам ипотечного кредитования.

3.                          Развивать систему гарантирования ипотечных кредитов в РК через создание Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов посредством разделения с банками-кредиторами рисков.

4.                          Уменьшить при ипотечном кредитовании суму первоначального взноса до 5-10 % с нынешних 12-15%.

5.                          Снизить процентные ставки по ипотечному кредиту до 9-10% с нынешних 12-15%.

6.                          Увеличить срок кредитования с 20 до 30 лет.

7.                          Облегчить процедуру оформления документов по ипотечному кредитованию.

8.                          Улучшить унификацию технологий обслуживания клиентов.

9.                          Повысить профессионализм работников в работе с клиентами, в области маркетинга и проектного анализа.

Предложения:

Для развития системы ипотечного кредитования в условиях Казахстана представляется целесообразным осуществить следующие предложения и рекомендации:

1. Применять американский метод ипотечного кредитования в отношении более богатых, а немецкую схему - в отношении малоимущих слоев населения;

2. Система ипотечного кредитования должна предполагать участие государства в финансировании низкозатратных жилищных проектов под небольшой процент и на длительный срок. Государство должно стать инициатором и гарантом реформирования системы жилищного кредитования;

3. Страховать ипотечные кредиты для снижения риска невозврата по ним средств банков в целях увеличения их предложения и уменьшения стоимости;

4. Разработать нормативно-правовую базу принудительного удержания кредитором имущества в случае невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств;

5. Создать условия по стимулированию банков второго уровня для перевода части капитала из фондового рынка на. рынок ипотечных кредитов, При высокой доле ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка следует разрешить банкам формирование обязательных резервов путем приобретения государственных ценных бумаг. Превращение резервов банков а рабочие активы позволяет обеспечивать достаточную ликвидность и доходность данных активов, а также финансировать госбюджет из неинфляционного источника;

6. Предусмотреть субсидии средним и малообеспеченным слоям населения для покрытия части ипотечного кредита либо возможность доступной аренды жилья с правом последующего выкупа, разработать и применять меры по постепенному накоплению определенной суммы перед получением кредита. Например: Правительство Маврикии предоставляет кредиты покупателям жилья, а впервые приобретающим жилье выдаются субсидии в размере 20%. Социально-ориентированные жилищные проекты в Великобритании осуществляются городскими муниципалитетами. Здесь создается возможность выкупить муниципальное жилье за половину его рыночной стоимости. Оригинальный метод действует в Нигерии. Все ее граждане, имеющие доход не ниже определенного уровня, обязаны осуществлять 2-процентные взносы в жилищный фонд, из которого выдаются жилищные кредиты;

7. Стимулировать создание компаниями жилищных фондов путем

предоставления льгот, освобождения от налогообложения доходов от инвестиций в решение жилищной проблемы. В любом случае начальное субсидирование жилищных объектов остается за государством. Так, ипотечные кредиты в Австралии выдаются частными компаниями, субсидируемыми правительством. На Ямайке существует Национальный жилищный траст, куда направляются 5% госбюджета;

8. Применяя критерии оценки кредитоспособности заемщиков по опыту зарубежных стран, всесторонне учитывать особенности развития, уклада жизни, менталитета и национальных традиций в Казахстане. Примером может служить Израиль, где практикуется предоставление залога родственниками малообеспеченных заемщиков, имеющих низкую кредитоспособность, но высокий потенциал для роста. Каждой супружеской паре один раз в жизни для покрытия части их ипотечного кредита предоставляется правительственная субсидия. Аналогичная поддержка государством малообеспеченных заемщиков в Казахстане могла бы стать мощным фактором подъема отечественного производства и повышения благосостояния населения.

Анализ сегодняшней ситуации в Казахстане позволяет сделать следующий вывод: предоставить «дешевые» кредитные ресурсы для организации и дальнейшего поддержания системы ипотечного кредитования на начальном этапе может только государство. Без его участия невозможно организовать рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными

Для реализации данной схемы в Казахстане существуют хорошие предпосылки: создана Казахстанская ипотечная компания (КИК), и существует достаточно большой спрос на соответствующие кредиты. Имея дешевые государственные ресурсы, компания устанавливает единый порядок предоставления ипотечных кредитов и единую форму закладных. Таким образом она сформировала нормальную почву для включения системы реализации ценных бумаг, обеспеченных закладными, при достижении соответствующих условий.

Возможности развития ипотеки зависят прежде всего от материальных возможностей семей, нуждающихся в приобретении жилья по ипотечной схеме. Основные параметры, определяющие условия кредитования, - это соотношение между размером кредита и стоимостью приобретаемого жилья, размером первоначального взноса и суммой кредита, а также между сроком пользования кредитом и процентной ставкой. Соотношение указанных выше параметров определяется экономическими условиями страны и при их изменении должны меняться. Однако грамотная и взвешенная политика в вопросе оптимальных параметров ипотечного кредитования - обязательное условие, которое позволит реально поддерживать сложившийся спрос населения на ипотечные кредиты и обеспечить надежное функционирование и совершенствование системы.

Страницы: 1, 2, 3