Ипотечное кредитование и его совершенствование в Республике Казахстан

Ипотечное кредитование и его совершенствование в Республике Казахстан

2.2 Анализ деятельности АО «Народный банк Казахстана» по кредитованию населения

Чистая прибыль Народного банка по итогам первого квартала 2004 года увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 42,4% и составила 1,626 млрд. тенге. (см. приложения 1.)

Рост доходов и размеров получаемой чистой прибыли обусловили рост показателей доходности активов и капитала. Доходность активов составила на 31 марта 2003 г. 2,14%, на конец первого квартала текущего года – 2,53%. Доходность собственного капитала составила, соответственно, 29,30% и 33,17%.

Активы Народного банка на конец первого квартала 2004 года составили 273,8 млрд. тенге. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года они увеличились на 24,7%, в том числе, за первые три месяца текущего года – на 8,0%. Основной прирост активов в течение января-марта 2004 г. был обусловлен ростом клиентского ссудного портфеля.

Собственный капитал банка увеличился за первый квартал текущего года на 6,8%, составив 22,5 млрд. тенге. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года рост капитала составил 25,9%. Прирост собственного капитала Банка практически полностью был обусловлен увеличением размеров чистой прибыли.

Уставный капитал на конец марта 2004 г. составил 9,880 млрд. тенге.

Объем депозитов клиентов на конец марта 2004 года составил 163,977 млрд. тенге.

Из общего объема депозитов клиентов 52,6% составляют депозиты частных лиц, которые выросли за отчетный период на 3,0% (на 2,6 млрд. тенге). На 31 марта текущего года остатки вкладов населения составили 89,5 млрд. тенге. Основной прирост в январе-марте текущего года по счетам населения получен за счет срочных счетов в тенге, остатки на которых если на 31,1% и составили 7,4 млрд. тенге.

Рис.5 Прирост депозитов клиентов в разрезе коммерческих банков РК на 01.04.2004 г.(%)

Согласно рисунка №5 мы видим рост депозитной базы и увеличение объема привлекаемых займов позволили увеличить размеры кредитования клиентов. Задолженность клиентов по ссудам в течение первых трех месяцев текущего года выросла на 8,4% (на 13,9 млрд. тенге) и составила 180,1 млрд. тенге.

Кредиты юридическим лицам выданные филиалами (в основном – это кредитование малого и среднего бизнеса) выросли за три месяца текущего года на 3,8%, составив 38,1 млрд. тенге. Банк занимает одно из ведущих мест по объемам финансирования малого и среднего предпринимательства.  Реализуется ряд специальных программ, охватывающих данный сектор рынка. К тому же, банк активно участвует в программах поддержки малого бизнеса, реализуемых местными органами власти, а также Фондом развития малого предпринимательства. Подписаны соглашения о сотрудничестве и поддержке малого и среднего предпринимательства с областными акиматами Казахстана.

Для финансирования малого и среднего бизнеса используются кредитные линии Европейского Банка Реконструкции и Развития (Программа кредитования малого бизнеса по кредитной линии ЕБРР).

Опережающими темпами продолжало увеличиваться кредитование населения. Портфель кредитов населению вырос за январь-март на 12,1%, составив 24,0 млрд. тенге (включая предпринимательское и потребительское кредитование). Банк реализует целый набор специальных кредитных программ, направленных на улучшение обслуживания и повышение степени доступности кредитов для населения. Во всех филиалах действуют специальные программы потребительского кредитования: кредиты на приобретение автотранспорта, кредиты под залог денег на текущих счетах, кредиты на неотложные нужды, программа ипотечного кредитования и др. Популярностью пользуется программа кредитования населения на приобретение товаров длительного пользования.

Народный банк установил ставку по ипотечному кредиту в размере от 7% годовых.

Народный банк начал выдавать ипотечные кредиты по низким ставкам и упрощенным условиям, предусмотренным новой программой кредитования «Ипотека Lights».

В настоящее время на ипотечном рынке Казахстана наблюдается тенденция к снижению ставок вознаграждения, однако «Ипотека Lights» не имеет себе аналогов.

Предложенное казахстанцам уникальное предложение Народного банка состоит в том, что заёмщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья по ставке возврата кредита от 7 до 11% годовых. Одним из привлекательных условий является то, что не будет вестись расчёт платежеспособности заёмщика, также банк не устанавливает ограничений по сумме кредитования.

По условия программы «Ипотека Lights» обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН заёмщика. Срок рассмотрение заявки определен в течение не более 3 рабочих дней. Получение кредита возможно в двух валютах: долларах США и ЕВРО.

Кредиты по программе «Ипотека Lights» будут выдаваться во всех Центрах Персонального Сервиса, областных и региональных филиалах Народного банка.

До настоящего времени в Народном банке уже два года действует программа ипотечного кредитования, предусматривающая выдачу кредита с первоначальным взносом и максимальным сроком кредитования до 20 лет. Одновременно с новой программой «Ипотека Lights» будет действовать и стандартная ипотечная программа.

Проанализируем правила предоставления займов физическим лицам в АО « Народный Банк Казахстана»

Правила предоставления займов физическим лицам в ОАО "Народный Банк Казахстана" (далее – Правила) разработаны в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан, а также внутренними правилами Банка.

Правила регламентируют базовые условия и процедуры розничного кредитования.

Правила предусматривают предоставление займов по следующим направлениям:

- на приобретение и строительство недвижимости некоммерческого назначения;

- на потребительские цели:

- на приобретение автотранспорта;

- на приобретение товаров длительного пользования (далее – ТДП);

- на неотложные нужды (обучение, лечение, отдых, туризм, ремонт имущества, приобретение товаров народного потребления, проведение торжеств и др. мероприятий).

Конкретные условия предоставления займов на вышеуказанные цели определены в соответствующих программах розничного кредитования.

Займы в соответствии Правилами предоставляются гражданам Республики Казахстан в возрасте не моложе 21 года, имеющим стабильные денежные доходы (на протяжении последних 6-ти месяцев), позволяющие возвратить за кредитуемый период сумму основного долга и причитающегося вознаграждения.

Предоставление займов в осуществляется физическим лицам, возраст которых на момент погашения займа не будет превышать 65 лет.

Необходимым условием предоставления займов лицам, возраст которых на момент представления кредитной заявки составляет 60 лет и более, является участие в проекте созаемщика. Исключение составляют случаи, когда в качестве обеспечения займа выступает гарантия одного и более физических лиц: в таких проектах участие созаемщика, независимо от возраста заявителя, не допускается.

Рассмотрим этапы розничного кредитования

При обращении заявителя кредитный специалист:

- выясняет, на какие цели планируется использовать заем, запрашиваемые срок и сумму займа;

- разъясняет условия и порядок предоставления займа и знакомит с требованиями Банка к заемщикам и документам, необходимым для получения займа;

- производит предварительную квалификацию потенциального заемщика

Предварительная квалификация потенциального заемщика производится на основании первичной (устной/письменной) информации от заявителя, касающейся доходов, расходов (в т.ч. отчислений по другим займам), статуса заявителя и т.д., и осуществляется с целью определения потенциальных возможностей заявителя получить заем. При этом первичная информация может не быть подтверждена официальными документами. Для проведения предварительной квалификации потенциального заемщика кредитный специалист уточняет, является ли заявитель участником зарплатного проекта Банка; выясняет возможность заявителя представить документарное подтверждение своих доходов и доходов членов семьи; рассматривает потенциальную возможность принятия в залог предлагаемого заявителем имущества.

При положительных результатах предварительной квалификации потенциального заемщика кредитный специалист запрашивает у заявителя документы.

Получив от заявителя все необходимые документы, кредитный специалист:

- составляет в двух экземплярах опись принятых от заявителя документов, один из которых представляет заявителю;

- проверяет полноту и правильность заполнения принятых документов. Если при анализе и проверке документов заявителя будут установлены факты представления поддельных документов или недостоверных сведений, то кредитный специалист, изложив данные факты в кредитной заявке, отказывает заявителю в дальнейшем рассмотрении вопроса о предоставлении займа;

- регистрирует кредитную заявку в журнале учета кредитных заявок. На заявке проставляет дату регистрации и регистрационный номер;

-                 проверяет наличие заявителя в перечне лиц, связанных c Банком особыми отношениями.

Проанлизирум андеррайтинг потенциального заемщика.

Андеррайтинг- оценка вероятности погашения займа.

Андеррайтинг предполагает изучения и анализ платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика.

После регистрации кредитной заявки кредитный специалист производит андеррайтинг потенциального заемщика согласно Методике андеррайтинга. В случае, если заявителем является индивидуальный предприниматель, андеррайтинг потенциального заемщика производится в соответствии с Методикой андеррайтинга индивидуального предпринимателя.

В рамках проводимого андеррайтинга потенциального заемщика также производится оценка предоставленного обеспечения исполнения обязательств по погашению займа. В случае предоставления в качестве обеспечения:

- недвижимого или движимого имущества / гарантии юридического лица оценка предмета залога производится в соответствии с требованиями действующего в Банке Регламента работы с предметами залога;

- гарантии одного и более физических лиц оценка обеспечения производится в порядке, определенном в главе 6 настоящих Правил.

Оценка предмета залога осуществляется кредитным специалистом и/или специалистом по оценке предметов залога филиала Банка.

Наряду с проведением андеррайтинга потенциального заемщика кредитный специалист направляет документы, полученные от заявителя, для экспертизы в юридическую службу, службу безопасности и составляет резюме о возможности предоставления займа. Каждое составленное кредитным специалистом резюме должно в обязательном порядке иметь регистрационный номер. При этом за регистрационный номер резюме принимается регистрационный номер соответствующей кредитной заявки.

В случае предоставления в обеспечение исполнения обязательств потенциального заемщика по погашению займа гарантии одного и более физических лиц, а также в иных случаях, оговоренных уполномоченным органом Банка, экспертиза документов, полученных от заявителя, вышеуказанными службами филиала Банка не производится. При этом кредитный специалист или уполномоченное лицо филиала, принимающее решение по проекту, осуществляют проверку правового статуса заемщика и гаранта/гарантов (наличие и соответствие документа, удостоверяющего личность, срок действия данного документа, гражданство и соответствие возраста заемщика, гаранта/гарантов, наличие документа из налоговых органов, подтверждающего присвоение заемщику, гаранту/гарантам регистрационного номера налогоплательщика, и т.д.).

Специалист юридической службы в течение трех рабочих дней со дня получения служебной записки и полного пакета документов, необходимого для проведения юридической экспертизы по предлагаемому заявителем залоговому обеспечению, проводит правовую экспертизу указанных документов заявителя и представляет кредитному специалисту юридическое заключение (согласно типовой форме, действующей на момент составления заключения, утвержденной постановлением Правления).

В случае устранения всех замечаний и выполнения рекомендаций, ранее данных специалистом юридической службы, новое дополнительное юридическое заключение не составляется, а на ранее подготовленном заключении специалист юридической службы проставляет отметку об устранении замечаний с указанием документов, представленных на экспертизу, и проставляет подпись.

Исходя из установленной залоговой стоимости предмета залога, размера участия потенциального заемщика собственными средствами, а также из результатов андеррайтинга потенциального заемщика, кредитный специалист определяет рекомендуемую к выдаче заявителю сумму займа, которую указывает в резюме по проекту.

После завершения андеррайтинга и получения заключений заинтересованных служб филиала Банка сформированный пакет документов кредитный специалист направляет на экспертизу риск-менеджеру филиала.

В случае предоставления в обеспечение погашения займа гарантии одного и более физических лиц, а также в иных случаях, оговоренных уполномоченным органом Банка, экспертиза проекта риск-менеджером филиала Банка не производится.

Процедура принятие решения соблюдается следующей последовательности.

Согласовав резюме с руководителем кредитного подразделения филиала и сформировав кредитный пакет, кредитный специалист вносит вопрос о предоставлении займа заявителю на рассмотрение уполномоченного лица филиала/кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка.

Уполномоченное лицо филиала вправе принять по проекту одно из следующих решений:

- предоставить заем (с указанием суммы займа, срока погашения займа и размера ставки вознаграждения и др.);

- отказать в предоставлении займа;

- вынести на рассмотрение соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию.

Принятое решение уполномоченное лицо филиала Банка отражает непосредственно в резюме по проекту в виде записи (визы), соответствующей принятому им решению.

Порядок принятия и оформления решения кредитного комитета по розничному кредитованию отражается в соответствующем положении (о кредитном комитете по розничному кредитованию).

В случае принятия уполномоченным лицом филиала Банка или кредитным комитетом по розничному кредитованию филиала Банка решения об отказе в предоставлении займа кредитный специалист:

- по требованию заявителя письменно сообщает об этом заявителю;

- делает соответствующую отметку в журнале учета кредитных заявок;

- помещает пакет документов в дело отказов в выдаче займов;

- по требованию заявителя возвращает представленные им (заявителем) документы, за исключением кредитной заявки.

При этом материалы, собранные кредитным специалистом (заключения других служб филиала Банка, расчеты, ответы на запросы), заявителю не передаются. На оборотной стороне кредитной заявки или на отдельном листе составляется перечень возвращенных документов с подтверждающей подписью заявителя.

Оригинал решения кредитного комитета по розничному кредитованию

филиала или оригинал резюме с отраженным в нем решением по проекту подшивается в отдельную папку. Порядок хранения решений кредитного комитета по розничному кредитованию филиала отражаются в соответствующем положении (о кредитном комитете по розничному кредитованию филиала Банка / Банка).

После получения уведомления о принятии Банком положительного решения по проекту заявитель производит предварительную оплату стоимости приобретаемого им имущества собственными средствами в размере не менее установленного Банком. Предварительная оплата производится заявителем непосредственно продавцу имущества в наличной или безналичной форме (по договоренности заявителя с продавцом).

Если заявитель является лицом, связанным с Банком особыми отношениями, кредитный специалист направляет соответствующую служебную записку в курирующее подразделение. Курирующее подразделение на основании полученной служебной записки филиала Банка готовит проекты постановления Правления и решения Совета директоров Банка с определением условий предоставления займов, которые направляются на визирование в структурное подразделение финансовых рисков.

Структурное подразделение финансовых рисков осуществляет расчет размера риска на группу лиц, связанных с Банком особыми отношениями, после чего:

- в случае согласия, визирует проекты постановления Правления и решения Совета директоров Банка;

- в случае вынесения решения об отказе в выдаче займа, делает соответствующую отметку на проектах постановления Правления и решения Совета директоров Банка и возвращает пакет документов кредитному специалисту.

После получения визы структурного подразделения финансовых рисков кредитная заявка вместе с пакетом документов представляется курирующим подразделением непосредственно на рассмотрение Правления Банка, которое выносит решение о предоставлении займа на определенных условиях (сумма, валюта к выдаче, срок займа, размер ставки вознаграждения, размеры штрафных санкций и т.д.).

Информация в отношении сделки с лицом, связанным с Банком особыми отношениями, представляемая Правлением Банка для рассмотрения Совету директоров Банка, должна соответствовать действительности на момент принятия решения Советом директоров Банка.

В случае одобрения Правлением Банка вопроса о предоставлении займа лицу, связанному с Банком особыми отношениями, Правление Банка ходатайствует перед Советом директоров Банка о предоставлении займа заявителю на условиях, одобренных Правлением Банка.

Совет директоров Банка принимает отрицательное или положительное решение по проекту.

Таким образом при отсутствии решения Совета директоров Банка или при наличии отрицательного решения вышеуказанного органа Банка предоставление займа лицу, связанному с Банком особыми отношениями, не допускается.

Проанализируем механизм предоставления займа.

В случае принятия уполномоченным лицом филиала/кредитным комитетом по розничному кредитованию решения о предоставлении займа кредитный специалист формирует электронное кредитное досье по проекту и распечатывает:

- по 3 или 4 экземпляра (в случае участия в проекте созаемщика) соответствующего двустороннего или трехстороннего (в случае участия в проекте созаемщика) договора банковского займа и графика погашения;

- по 2 или 3 экземпляра (в случае необходимости регистрации договора о залоге имущества в регистрирующем органе) соответствующего двустороннего или трехстороннего (в случае, если залогодателем выступает третье лицо) договора по предоставленному обеспечению либо один экземпляр гарантии юридического / физического лица (если гарантия составляется по типовой форме).

Все листы вышеуказанных документов должны быть завизированы кредитным специалистом, специалистом юридической службы, заемщиком/созаемщиком и залогодателем. При этом, если такие документы составлены по типовым формам, действующим на момент их подписания, утвержденным постановлением Правления Банка, то виза специалиста юридической службы не требуется.

В случаях, когда по решению кредитного комитета по розничному кредитованию либо уполномоченного лица филиала в типовые формы договоров / гарантий вносятся какие-либо изменения и дополнения визирование оформляемых договоров / гарантий юридической службой филиала Банка является обязательным. При этом специалист юридической службы филиала Банка проводит экспертизу текстов договоров / гарантии на соответствие требованиям законодательства и внутренних правил Банка.

После подписания вышеуказанных договоров / гарантии уполномоченным лицом филиала и заемщиком, залогодателем (гарантом) кредитный специалист формирует в установленном порядке документарное кредитное досье по проекту, к которому приобщает копию решения кредитного комитета по розничному кредитованию или резюме с отраженным в нем решением уполномоченного лица филиала, и составляет опись документов, включенных в данное досье.

Подписанный договор о залоге имущества кредитный специалист передает заемщику/залогодателю для регистрации (в случае необходимости его регистрации в соответствии с требованиями настоящих Правил) в уполномоченном органе, осуществляющем регистрацию прав на имущество и сделок с ним (далее – регистрирующий орган).

После подписания договоров, но до предоставления суммы займа, заявитель в зависимости от условий Программ розничного кредитования, осуществляет личное и/или имущественное страхование.

Все виды страхования осуществляются страховой компанией на основании заключаемого с заемщиком договора страхования.

Все расходы, связанные с регистрацией договора о залоге, а также с личным и имущественным страхованием, возлагаются на заемщика/созаемщика.

После подписания сторонами всех необходимых договоров кредитный специалист:

- отдает заемщику/созаемщику/залогодателю по одному экземпляру договора банковского займа и договора о залоге имущества;

- готовит два экземпляра распоряжения на открытие ссудного счета и зачисление/перечисление суммы займа на текущий (карточный) счет физического лица или на счет торговой/строительной организации согласно образцу, (далее – распоряжение). По желанию заемщика и на основании решения уполномоченного лица филиала или соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию сумма займа может быть зачислена как на текущий (карточный) счет заемщика/созаемщика, так и на текущий (карточный) счет продавца;

- подписывает оба экземпляра распоряжения у директора/заместителя директора или иного уполномоченного лица филиала Банка. В случаях, когда от заемщика требуется произвести личное и/или имущественное страхование, а также в случаях, когда от залогодателя требуется уплатить задолженность по приобретаемому имуществу (коммунальные платежи, телефонная связь, налоги) распоряжение оформляется кредитным специалистом после представления заемщиком соответствующих страховых полисов (или договоров страхования) и квитанций;

- оба экземпляра подписанного распоряжения и копию решения кредитного комитета по розничному кредитованию, либо копию резюме с отраженным в нем решением о предоставлении займа передает бухгалтеру филиала Банка.

Бухгалтер филиала Банка при отсутствии замечаний к соответствию представленных ему документов с данными электронного досье по проекту и сформированными бухгалтерскими проводками на основании распоряжения производит необходимые операции по выдаче займа. При перечислении суммы займа, предоставленного в долларах США, на счет юридического лица, либо на счет физического лица, открытый в другом банке, конвертация суммы займа в тенге осуществляется по курсу, действующему в филиале на дату конвертации. При отсутствии подписи уполномоченного лица филиала Банка на распоряжении, либо оформлении распоряжения ненадлежащим образом, а также в случае несоответствия реквизитов документов электронному досье заемщика и/или реквизитам сформированной бухгалтерской проводки бухгалтер филиала Банка не имеет права активизировать ссудный счет и производить зачисление/перечисление суммы займа.

Работник филиала Банка, ответственный за ведение текущих счетов физических лиц, на основании электронного мемориального ордера, полученного из бухгалтерии, производит зачисление суммы займа на текущий счет физического лица, указанный в распоряжении.

Один экземпляр исполненного распоряжения с визой бухгалтера филиала и датой исполнения, а также один экземпляр оригинала договора банковского займа; копию договора по обеспечению (зарегистрированного в регистрирующем органе, в случае необходимости его регистрации) / копию гарантии; копии правоустанавливающих и иных документов по предмету залога кредитный специалист должен приобщить к документарному кредитному досье по проекту и внести соответствующие дополнения в опись.

Далее кредитный специалист в течение трех дней после выдачи займа на основании распоряжения на оприходование документов (договоров, документов по предмету залога) на внебалансовые счета и в кладовую филиала, составленного в трех экземплярах (по одному экземпляру исполнителям и кредитному специалисту), сдает на хранение в кладовую филиала:

- по одному экземпляру оригиналов договора банковского займа и графика погашения (в составе договора банковского займа);

- один экземпляр оригинала договора по предоставленному обеспечению либо оригинал принятой в обеспечение гарантии юридического / физического лица;

- оригиналы правоустанавливающих и иных документов по предоставленному в обеспечение недвижимому имуществу или автотранспорту.

Один экземпляр исполненного распоряжения на оприходование документов на внебалансовые счета и в кладовую филиала, с визами ответственных лиц – исполнителей, кредитный специалист подшивает в документарное кредитное досье по проекту.

С момента предоставления займа кредитный специалист должен осуществлять мониторинг предоставленного займа, а также мониторинг залогового обеспечения.

Рассмотрим погашение займа

По желанию заемщика/созаемщика или на основании решения кредитного комитета по розничному кредитованию/уполномоченного лица филиала, а также в зависимости от программы кредитования, кредитный специалист:

- распечатывает в двух экземплярах длительное поручение заемщика/созаемщика , на ежемесячное списание с текущего или карточного счета сумм платежей в погашение займа и уплату вознаграждения. Оба экземпляра длительного поручения подписываются заемщиком/созаемщиком. Общая сумма удержаний с текущих или карточных счетов заемщика и созаемщика должна составлять сумму планового платежа, указанную в графике погашения. В течение срока действия договора банковского займа с текущих или карточных счетов заемщика и созаемщика будут списываться суммы, указанные в длительных поручениях последних;

- направляет подписанное заемщиком/созаемщиком длительное поручение на списание сумм:

a)      с текущего счета – работнику филиала, ведущему текущий счет заемщика/созаемщика;

b)      с карточного счета – специалисту отдела пластиковых карт филиала/специалисту Карточного центра Банка.

- второй экземпляр длительного поручения заемщика/созаемщика приобщает к документарному кредитному досье по проекту.

Специалист Карточного центра, получивший на исполнение длительное поручение заемщика/созаемщика, заносит в программный модуль реквизиты данного поручения.

Работник филиала, ответственный за ведение текущего счета заемщика/созаемщика, получив длительное поручение заемщика/созаемщика:

- водит в программный модуль соответствующую информацию по текущему счету заемщика/созаемщика;

- существляет контроль за своевременным списанием денег с текущего счета на основании длительного поручения заемщика/созаемщика согласно графику погашения с оформлением в автоматизированном режиме мемориального ордера на списание сумм платежей.

После полного погашения займа и уплаты вознаграждения списания с текущего/ карточного счета заемщика/созаемщика прекращаются, для чего кредитный специалист в программном модуле производит соответствующие корректировки, либо направляет соответствующий запрос о прекращении списаний в бухгалтерию Головного банка/филиала Банка. Дополнительно кредитный специалист составляет за подписью директора/заместителя директора или иного уполномоченного лица филиала Банка распоряжение на изъятие из кладовой филиала Банка правоустанавливающих документов на заложенное имущество, подлежащих возврату залогодателю.

Подписанное уполномоченным лицом филиала Банка распоряжение о прекращении списаний с текущего/карточного счета сумм в погашение займа кредитный специалист направляет работнику филиала, ответственному за ведение текущего счета заемщика/созаемщика или специалисту Карточного центра Банка.

Подписанное уполномоченным лицом филиала Банка распоряжение на изъятие из кладовой филиала Банка правоустанавливающих документов на заложенное имущество и других документов, подлежащих возврату заемщику/созаемщику и/или залогодателю кредитный специалист направляет работнику филиала, ответственному за кладовую филиала Банка, который возвращает правоустанавливающие документы на заложенное имущество залогодателю в установленном Банком порядке.

После возврата залогодателю правоустанавливающих документов на заложенное имущество кредитный специалист оформляет служебную записку (письмо) в юридическую службу филиала с уведомлением о полном погашении заемщиком банковского займа и запросом на предмет подготовки юридической службой заявления в регистрирующий орган об исполнении заемщиком обязательств по займу и документов, подтверждающих исполнение обязательств, для регистрации прекращения права залога (снятие залогового обременения с имущества). Такая последовательность способствует упорядочению всей системы и своевременному погашению займов .

Проанализируем перечень необходимых документов, предоставляемых для проведения юридической экспертизы и оценки обеспечения

Во - первых это кредитная заявка (с обязательным указанием сведений, касающихся суммы запрашиваемого займа, срока пользования, ставки вознаграждения, конкретного вида обеспечения (залог, гарантия и т.д.), количества имущества, предлагаемого в залог и других сведений, необходимых, для проведения полноценной юридической экспертизы и оценки имущества, предлагаемого в залог);

Во- вторых это

-       Анкета заемщика

В - третьих это

-       Карточка с образцами подписей Заемщика и Залогодателя (гаранта);

К документам, определяющие правовой статус, относятся:

Для заемщика и залогодателя (вещного поручителя), гаранта - физического лица:

- копия удостоверения личности/паспорта;

- свидетельство о регистрации в качестве налогоплательщика;

Для залогодателя (вещного поручителя) - юридического лица:

- учредительные документы (нотариально заверенные учредительный договор, устав), статистическая карточка, свидетельство о государственной регистрации/ перерегистрации юридического лица, выписку из реестра держателей акций;

-          документ об избрании (назначении) первого руководителя и/или доверенность на иное лицо, имеющего право подписи всех документов от имени Залогодателя (вещного поручителя).

Рассмотрим распоряжение имуществом предлагаемое в залог:

Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних сособственников имущества (членов семьи, иных лиц) на залог и внесудебную реализацию залогового имущества - в случае, если имущество, предлагаемое в залог, находится в общей совместной собственности, если недвижимое имущество перешло на основании Договора приватизации и в Договоре приватизации вписаны несовершеннолетние дети, то согласие органов опеки и попечительства.

Решение уполномоченного органа Залогодателя (вещного поручителя) о предоставлении в залог недвижимое имущество, в случае, если Залогодателем (вещным поручителем) является юридическое лицо.

К общим документам подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, предлагаемое в залог относятся:

1. Документы, на основании которых Залогодатель (вещный поручитель) приобрел право собственности на недвижимое имущество, предлагаемое в залог (в зависимости от основания приобретения):

·      договор купли-продажи, мены, дарения и т.д. (с приложениями и т.д.);

·      акт приема-передачи;

·      протокол аукционной продажи (если имущество приобретено на аукционе);

·      акт (договор) о приватизации;

·      государственный акт о вступлении в права собственности;

·      акт государственной комиссии о приемке законченного строительством объекта и ввода его в эксплуатацию;

·      свидетельство о праве наследования;

·      решение суда;

·      иные документы;

2. документы об оплате имущества, предлагаемого в залог - в случае возмездного приобретения;

3. иные документы, находящиеся в распоряжении Залогодателя (вещного поручителя), подтверждающие право собственности Залогодателя (вещного поручителя) на имущество, предлагаемое в залог.

1. Здания и сооружения, земельный участок, право постоянного землепользования.

в отношении земельного участка, на котором расположено здание/сооружение:

·   акт на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, зарегистрированный в Центре по недвижимости;

·   договор купли-продажи земельного участка, зарегистрированный в Центре по недвижимости;

·   решение Акима о предоставлении земельного участка в собственность Залогодателя (вещного поручителя);

·   договор долгосрочной аренды (временного пользования), зарегистрированный в Центре по недвижимости;

·   платежные документы о выкупе земельного участка в собственность (платежные поручения, акты сверок и т.д.);

·   справка об отсутствии задолженности по налогу на землю, арендной плате;

·   иные необходимые документы.

в отношении зданий и сооружений:

·   инвентарное дело/технический паспорт здания/сооружения (с отметкой (печатью) Центра по недвижимости и подписью первого руководителя Центра по недвижимости);

·   выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданная Центром по недвижимости, содержащая сведения:

-    об объекте недвижимости и земельном участке, на котором он находится (площадь, количество составляющих, кадастровый номер и т.д.);

-    о собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится;

-    обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в ОАО «Народный Банк Казахстана» для проведения экспертизы);

·   справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, коммунальным платежам, услугам связи;

·   справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество;

·   иные необходимые документы.

2. Квартиры

·   план квартиры (с отметкой (печатью) Центра по недвижимости и подписью первого руководителя Центра по недвижимости);

·   справка Центра по недвижимости, содержащая сведения о собственнике квартиры, а также обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в ОАО «Народный Банк Казахстана» для проведения экспертизы);

·   справка о составе семьи, выданная уполномоченным государственным органом (адресное бюро, паспортный стол, поселковые (аульные, окружные) акимы (акиматы));

·   справку из КСК о составе семьи, подтвержденную паспортным столом;

·   справка об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

·   справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, водоснабжению, услугам связи и прочим коммунальным платежам;

3. Жилые дома

·   инвентарное дело с отметкой (печатью) Центра по недвижимости и подписью Первого руководителя Центра по недвижимости;

·   вместо домовой книги может быть следующее: справка о составе семьи, выданная уполномоченным государственным органом (адресное бюро, паспортный стол, поселковые (аульные, окружные) акимы (акиматы));

·   выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданная Центром по недвижимости, содержащая сведения:

-    об объекте недвижимости и земельном участке, на котором он находится (площадь, количество составляющих, кадастровый номер и т.д.);

-    о собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится;

-    обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в Банк для проведения экспертизы);

·   документы на земельный участок, указанные в подпункте 2.1.1. настоящего Перечня;

·      справка об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

·      справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, водоснабжению, услугам связи и прочим коммунальным платежам;

·      иные необходимые документы.

4. Предприятие, как имущественный комплекс

·      выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданная Центром по недвижимости, содержащая сведения:

-       об объекте недвижимости и земельном участке, на котором он находится (площадь, количество составляющих, кадастровый номер и т.д.);

-       о собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится;

-       обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в Банк для проведения экспертизы);

Примечание: в выписке должно быть указано, что объект зарегистрирован в качестве имущественного комплекса.

·      перечень основных средств с указанием года ввода в эксплуатацию, первоначальной, остаточной стоимости;

·      в отношении земельного участка, зданий и сооружений - все документы, перечисленные выше;

·      справка об отсутствии задолженности по платежам в бюджет; справка об отсутствии задолженности по электроэнергии и коммунальным услугам;

·      иные необходимые документы.

Примечание:

Согласно утвержденного списка документов, изложенный в настоящем Перечне, не является исчерпывающим. В зависимости от вида имущества, предлагаемого в залог, основания и порядка его приобретения в собственность могут быть затребованы иные документы, необходимые для установления действительной принадлежности имущества, предлагаемого в залог, залогодателю, его оценки и окончательного решения вопроса о принятии предлагаемого имущества в залог.

Не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Документы, указанные в настоящем перечне, необходимо представлять в подлиннике или нотариально удостоверенных копиях.

Методика проведения андеррайтинга предполагает,

Что, основными источниками информации для проведения андеррайтинга потенциального заемщика/созаемщика являются:

- кредитная заявка,

- анкета,

- справка о заработной плате или выписка со счета, на который зачисляется заработная плата заемщика, а также выписка со счета из накопительного пенсионного фонда (по займам, предоставленным физическим лицам, не являющимся участниками зарплатных проектов);

- справка формы-3, выданная уполномоченным лицом КСК и заверенная печатью, о лицах, проживающих в жилище заемщика, либо копия книги учета жильцов (домовой книги), если заемщик проживает в жилом доме, принадлежащем ему на праве собственности; или копия поквартирной карточки (в регионах использования данного документа);

- копии документов, подтверждающих имущественные права на предлагаемое залоговое обеспечение;

- информация о компании-работодателе, кредитная история заявителя;

- результаты личных собеседований кредитного специалиста с заявителем.

Кредитный специалист должен определить рейтинг потенциального заемщика/созаемщика в соответствии с приложением

Источником информации о размере заработной платы заявителя – участника зарплатного проекта – является справка о заработной плате и выписка с текущего или карточного счета, на который зачисляется заработная плата данного заявителя. Предоставление данной выписки от заявителя не требуется, т.к. ее получение возлагается на кредитного специалиста.

В случае, если заработная плата физического лица поступает на текущий счет, то кредитный специалист обращается к сотруднику РКО филиала, где ведется текущий счет получателя заработной платы, с запросом о предоставлении выписки по данному счету за последние шесть месяцев.

В случае, если заработная плата физического лица поступает на карточный счет, то кредитный специалист обращается к менеджеру отдела пластиковых карт филиала Банка с запросом о предоставлении выписки с зарплатного карточного счета физического лица за последние шесть месяцев.

Андеррайтинг потенциального заемщика/созаемщика проводится с целью определения максимально возможной суммы займа и максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения. При проведении андеррайтинга устанавливаются три основных условия: способность заемщика погасить заем (оценка уровня доходов заемщика), готовность заемщика погасить заем (анализ кредитной истории заемщика), оценка достаточности закладываемого имущества для обеспечения предоставляемого займа и причитающегося по нему вознаграждения (анализ результатов оценки предмета залога).

В зависимости от размера займа определены две схемы андеррайтинга:

Схема I.

Если заем предоставляется по Программе розничного кредитования «Народная», являющейся приложением к настоящим Правилам, а также в случае, если запрашиваемая сумма займа не превышает 1000 долларов США (либо в эквиваленте) по любой программе розничного кредитования, то максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения определяется в размере 50% от суммы чистых стабильных ежемесячных доходов потенциального заемщика. Чистые официально подтвержденные стабильные ежемесячные доходы рассчитываются на основании выписки со счета, на который зачисляется заработная плата потенциального заемщика, как среднемесячные доходы за последние шесть месяцев и/или справки с места работы (за вычетом подоходного налога и пенсионных отчислений), используемой в случае нерегулярных (по сроку, суммам и т.д.) поступлений на карточный или текущий счет заемщика/гаранта.

В случае, если в качестве залогового обеспечения возврата займа выступает гарантия одного или двух физических лиц, то при проведении андеррайтинга используется наименьшая по значению сумма в сравнении среднемесячных сумм поступлений на счета заявителя и гарантов.

Рассмотрим пример:

Ø      В проекте участвуют заявитель и два Гаранта

Ø      Среднемесячная сумма регулярных поступлений заработной платы на карточный счет Заявителя составляет 12000 тенге

Ø      Среднемесячная сумма регулярных поступлений заработной платы на карточный счет одного Гаранта составляет 11000 тенге

Ø      Среднемесячная сумма регулярных поступлений заработной платы на карточный счет второго Гаранта составляет 15000 тенге

В результате получаем:

При расчете платежеспособности необходимо исходить из наименьшего значения сумм среднемесячных поступлений на счета участников проекта – 11000 тенге.

Рассмотрим.

Схема II:

Если потенциальный заемщик не является участником зарплатного проекта, то максимально допустимая сумма ежемесячного платежа определяется через расчет чистого остатка ежемесячного дохода, но не более 50%-го размера удержаний от причитающейся к выплате работнику заработной платы.

Чистый остаток ежемесячного дохода потенциального заемщика/созаемщика рассчитывается кредитным специалистом как разница между чистым стабильным ежемесячным доходом (за вычетом подоходного налога, пенсионных отчислений и прочих удержаний) и ежемесячными текущими расходами заемщика/семьи.

При этом к стабильным ежемесячным доходам относятся только официально подтвержденные доходы потенциального заемщика/созаемщика. Чистые ежемесячные доходы рассчитываются, как среднемесячные доходы за последние шесть месяцев на основании справки с места работы заемщика/созаемщика о заработной плате; выписки со счета, на который зачисляется заработная плата потенциального заемщика/созаемщика и/или выписки с индивидуального пенсионного счета из накопительного пенсионного фонда, вкладчиком которого является заемщик/созаемщик. В доходах отражается только подтвержденный доход потенциального заемщика/созаемщика и не включаются:

- разовые выплаты членам семьи по линии органов социального обеспечения,

- суммы материальной помощи, оказанной семьям по линии государства, либо другими общественными организациями и отдельными гражданами,

- иные суммы денег, на которые в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание.

В расходах в обязательном порядке учитываются расходы на всех совместно проживающих членов семьи. Данные о размере потребительской корзины на одного человека необходимо получать на последнюю отчетную дату в местных статистических органах.

В случае подтверждения потенциальным заемщиком/созаемщиком доходов работающих членов семьи (т.е. представления с места работы справок о заработной плате) в соответствии с требованиями настоящих Правил размер потребительской корзины на каждого работающего члена семьи в расходах потенциального заемщика/созаемщика не учитывается.

При этом:

- если заявитель проживает в многоквартирном доме, то:

- на каждого члена семьи в возрасте до 15 лет можно учитывать не менее 50% от размера потребительской корзины;

- на каждого неработающего или работающего, но не подтвердившего официально свои доходы, члена семьи в возрасте старше 15 лет необходимо учитывать полный размер потребительской корзины;

- если заявитель проживает в жилом доме вместе с прилегающим земельным участком, принадлежащем последнему на праве частной собственности, то на каждого неработающего или работающего, но не подтвердившего официально свои доходы, члена семьи независимо от возраста можно учитывать не менее 50% от размера потребительской корзины;

Кредитным специалистом должны учитываться все текущие ежемесячные расходы потенциального заемщика/семьи (расходы на оплату коммунальных услуг, телефонной связи, расходы на автотранспорт, на образование детей, отчисления по погашению обязательств по займам и т.д.), прочие (непредвиденные) расходы, а также расходы, не относящиеся к ежемесячным.

Размеры прочих (непредвиденных) расходов должны составлять 10% от совокупного дохода семьи (в том числе созаемщика).

Не относящиеся к ежемесячным расходы должны быть пересчитаны в среднемесячные для включения их в расходы семьи, и, соответственно, для определения чистого остатка ежемесячного дохода (пример приведен в таблице №2).

Определение чистого остатка ежемесячного дохода:

v   Состав семьи: 4 человека.

v   В проекте участвуют: заемщик (супруг) и созаемщик (супруга).

v   На иждивении находятся: сын в возрасте 10 лет и дочь в возрасте 18 лет.

v   Семья проживает в жилом доме вместе с прилегающим земельным участком, принадлежащем заемщику на праве частной собственности.

v   Размер потребительской корзины на одного человека ~ 4500 тенге.

v   Запрашиваемая сумма займа – 500000 тенге.

v   Срок запрашиваемого займа – 24 месяца.

В случае несоответствия (см. ниже) отчислений в накопительный пенсионный фонд согласно представленной выписке с ИПС (индивидуального пенсионного счета) с указанными в справке о заработной плате суммами отчислений, платежеспособность считается официально не подтвердившейся.

Под несоответствием понимается нерегулярность (задержка взносов более чем на 2 месяца, несоответствие взносов, сумма взносов по выписке из НПФ ниже чем по справке о заработной плате и т.д.) пенсионных отчислений по выписке из накопительного пенсионного фонда.

Страницы: 1, 2, 3