Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.

Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность

досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен

иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей

экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение

снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в

чем, в свою очередь, заинтересованы банки.

Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым

использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более

продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на

создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения

неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к

выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не

нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и

стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или

прибегают к досрочному гашению.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать

квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права

требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а

функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении

гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или

неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий

кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного

месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в

течение одного года. Если в конечном счете кредит признается

некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у

Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении

оставшейся суммы основного долга.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным

параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/полное

досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного

выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по

цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа

банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на

реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства

обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит

в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего

банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит.

На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги,

обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность

российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998г.,

ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных

ресурсов.

Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний день Правительство

РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому

американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк

предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры;2) Агентство по

ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая

источников «длинных» денег. Но следует учесть, что данная модель работает

хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая

ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в

России [142, с.101].

Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя замыкаться на

федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые

в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки

является ее социальная направленность—региональные власти берут на себя

значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую

ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что

существует большая категория граждан, которые не имеют возможности

прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная

поддержка в виде бесплатного выделения жилья [45, с.295].

В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме

развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.

В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская

Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по

кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные

фонды.

Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности

для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных

средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам

кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в

большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.

В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и

др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы

кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В

Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных

материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность

подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в

общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа)

осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде

сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам,

устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Замена денежных инструментов натуральными может привести к

несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно

гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного

эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру

кредитных ресурсов.

Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была

разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило

концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления

этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая

акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской

долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор

вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение

единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА,

осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на

вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования, как несложно

заметить, схожа с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные

кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе

с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой

доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за

обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет' оборачиваемости

денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной,

привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение

кредитов полностью лежит на банках в течение всего срока кредитования

строительства жилья. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем

и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка

денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства

инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги,

обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства

Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и

прибыли от деятельности агентства.

Что касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7%

годовых—льготная ставка и 10-13% - основная. Кому же предоставляется кредит

по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно

«привязать» выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об

официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о

действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении

льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья

(например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).

Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на

получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет

зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной

заинтересованности широких масс населения [116, с.59-61].

Особого внимания заслуживает модель ипотечного кредитования,

применяемая в г.Саров Нижегородской области.

Руководитель авторского коллектива городской программы г.Саров является

В.И.Лимаренко. Основой саровской ипотеки стал специально созданный фонд

социального развития (ФСР). Строительство и приобретение жилья

осуществляется Фондом социального развития г.Саров за счет собственных

средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными

организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, участвующими

в Программе кредитования строительства и приобретения жилья. Банкам,

предоставившим кредит Фонду для финансирования строительства и приобретения

жилья с целью продажи его в кредит жителям г.Саров. Итак, финансирование

программы «Жилье в кредит» складывается из 3 источников: пожертвования

предприятий, имеющих налоговые льготы; кредиты, предоставляемые Фонду

кредитными учреждениями, к чему их стимулируют налоговые послабления;

средства жителей, когда часть жилья уже построена и продается новоселам.

Следуei заметить, что город Саров имеет статус закрытого административно-

территориального образования (ЗАТО). Закрытым административно-

территориальным образованием признается имеющее органы местного

самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены

промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению и утилизации

оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов,

военные и иные объекты, для которых устанавливается особый режим

безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий

специальные условия проживания граждан (ст. 1 закона РФ от 14 июля 1992г. №

3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании»).

Поселения, обладающие статусом ЗАТО, имеют ряд законодательных

преференций. Это сделано для того, чтобы местная власть имела возможность

(при наличии воли и трудолюбия) за счет принятия соответствующих решений

снизить или устранить негативные факторы, объективно возникающие, например,

в социальной сфере конкретного образования. Для г.Сарова это десятилетиями

тянущаяся очередь на муниципальные квартиры (1/5 населения - очередники),

рассыпающиеся ветхие дома, стремительно сокращающееся жилищное

строительство. К этой безрадостной картине надо добавить, что на двух

градообразующих предприятиях задержки выплаты заработной платы на

длительный период отнюдь не редкость.

Органы местного самоуправления г.Сарова сумели разумно распорядиться

преимуществами, заложенными в статусе ЗАТО. В результате в городе родилась

и стала эффективно действующей программа «Жилье в кредит», в которой

предусматривается кредитование строительства и приобретения жилья

посредством превращения ЗАТО в инвестиционную зону, т.е. за счет

предоставления комплекса льгот по налогообложению как гражданам, так и

различного рода юридическим лицам.

Именно за счет предоставления налоговых послаблений, решение в

отношении которых принято на местном уровне, удалось сформировать начальный

капитал ипотечной программы «Жилье в кредит». Программа рассчитана в

основном на граждан со средними доходами. Названную категорию покупателей

жилья, не следует ассоциировать со средним классом, т. е. с тончайшим слоем

достаточно обеспеченных людей. На них (граждан с доходами не менее чем в

одну тысячу долларов США), в частности, ориентирована Московская ипотечная

программа, поскольку в ней выбор остановлен на американской модели

ипотечного кредитования и акцент сделан на привлечении иностранных

(валютных) инвестиций. Только эти два фактора, не говоря уже о других,

изначально делают столичную ипотеку уделом исключительно избранных.

За основу структуры финансирования ипотечного жилищного кредитования

была взята безналоговая модель, в реализации которой задействованы

одновременно два механизма: 1) механизм финансирования «продажа в

рассрочку»; 2) механизм финансирования через фонд.

В Сарове реализована чисто российская модель ипотечного кредитования.

Она не только опирается на отечественное налоговое и гражданское

законодательство, но еще носит выраженный социальный характер с мягкими

очертаниями, что в наших суровых условиях очень немаловажно.

Основные моменты программы.

1. Предлагаемый механизм покупки жилья является дополнительным.

2. В первый год воспользоваться кредитом смогут те, кто проживает в

г.Саров и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий (либо он живет в

общежитии, либо у него менее 18 кв.м. общей площади на члена семьи).

3. Первый платеж не менее 10% от стоимости квартиры.

4. Преимущества имеют те, кто просит меньшую сумму и готовы продать

старую квартиру Фонду социального развития при переезде в новую, в зачет

стоимости новой.

5. Большой кредит не дадут тем, у кого небольшая заработная плата.

Ежемесячный платеж не должен превышать 20% совокупного семейного дохода.

6. Порядок сбора заявок: заполняется стандартное заявление и передается

в квартирный отдел администрации. В течение 1 месяца идет сбор заявлений.

По определенным критериям компьютер составляет 5 приоритетных списков: кому

нужна однокомнатная квартира, двухкомнатная и т.д. Во главе списка те, кому

нужна меньшая сумма кредита. Через год процедура составления приоритетных

списков проводится заново.

Критерии приоритетности: экономический, жилищный, социальный.

7. Списки передаются из квартирного отдела в Агентство недвижимости.

Там гражданин получает предложение о покупке конкретной квартиры,

обсуждаются варианты, оценивается стоимость прежней квартиры, заключается

договор купли-продажи, оформляется кредитное соглашение, поручительство и

страховка.

8. Квартира становится собственностью гражданина, но она обременена

залогом до погашения обязательства.

9. Если гражданин отказывается от дальнейших платежей, то ему

производится перерасчет и предлагается менее дорогая квартира (проценты по

кредиту не учитываются).

10. Риски страхует Военно-страховая компания.

Этапы реализации программы.

1. Направление средств банка на кредитование.

Банк направляет денежные средства на кредитование строительства и

приобретения жилья, предоставляя Фонду беспроцентный кредит на 15 лет.

Следует учесть, что банку в данной ситуации предоставляется ряд налоговых

льгот, а именно, по НДС, налогу на прибыль, налогу на имущество, на

пользователей автодорог. Фонд обязуется использовать данный кредит по

целевому назначению, т.е. исключительно для финансирования строительства

жилья и приобретения его на вторичном рынке с целью продажи гражданам.

Исполнение обязательств Фонда по кредитному договору обеспечивается

поручительством или залогом.

2. Строительство и приобретение жилья Фондом.

Все операции, связанные со строительством и приобретением жилья, Фонд

осуществляет на основании договора агентирования, поручения или комиссии

через специализированное предприятие (Агентство), основным видом

деятельности которого является покупка и продажа жилья, другой

недвижимости. Агентство от имени Фонда заключает с генеральным

застройщиком, осуществляющим строительство жилья (Подрядчик), договор

подряда на строительство или приобретает жилье по договору купли-продажи на

вторичном рынке жилья.

3. Продажа жилья гражданину.

Передачу жилья гражданину Фонд осуществляет по договору купли-продажи,

заключаемому через Агентство. Продажа жилья осуществляется в кредит с

рассрочкой части платежа. Сумма и срок предоставляемой рассрочки, а также

цена жилья устанавливаются Фондом (или по поручению Фонда Агентством),

исходя из рыночной стоимости жилья. При этом не менее 10% стоимости жилья

гражданин должен уплатить в 10-дневный срок со дня заключения договора

купли-продажи жилья за счет собственных средств, банковского кредита или за

счет средств работодателя, т.е. юридического или физического лица,

являющегося нанимателем гражданина в соответствии с КЗоТ РФ. Часть

стоимости приобретаемого жилья может быть оплачена за счет осуществляемой

через Агентство продажи третьим лицам принадлежащего гражданину недвижимого

имущества или передачей Фонду этого имущества по договору купли-продажи и

зачетом стоимости этого имущества.

Сумма, на которую договором купли-продажи предоставлена рассрочка

платежа, выплачивается гражданином ежемесячно равными долями в сроки,

установленные договором купли-продажи. Гражданин обязан дать поручение

своему работодателю на удержание из заработной платы или иных доходов и

перечисление Фонду суммы месячного платежа. Срок, на который

предоставляется рассрочка платежа (дата последнего месячного платежа)

исчисляется со дня заключения договора купли-продажи и устанавливается в

зависимости от суммы, подлежащей уплате в рассрочку. Фонд или Агентство

вправе требовать обеспечения исполнения обязательств покупателя залогом

принадлежащего гражданину движимого и недвижимого имущества,

поручительством членов семьи гражданина, его работодателя, других лиц,

выступающих в качестве поручителей, страхованием рисков, а также другими

способами.

4. Прямое кредитование гражданина банком.

Банк, выдавший кредит Фонду, имеет право перейти от кредитования Фонда

к кредитованию непосредственно гражданина. Если гражданин, приобретающий у

Фонда жилье, оплачивает его полностью или частично за счет кредита,

предоставленного для этой цели банком, участвующим в кредитовании, Фонд

обязуется досрочно вернуть банку часть своего долга равную сумме кредита,

предоставленного банком гражданину. Условия кредитного договора между

банком и гражданином определяются соглашением сторон.

5. Выплата кредита, предоставленного Фонду.

Фонд обязуется выплатить банку вся сумму предоставленного кредита до

окончания срока действия кредитного договора. Выплата осуществляется

равными долями, ежеквартально, начиная со 2 года действия договора. График

возврата по каждой кредитной сумме, предоставленной банком Фонду,

определяется договором между банком и Фондом. В случае перехода банка к

прямому кредитования граждан очередной предусмотренный графиком платеж

Фонда, увеличивается на сумму кредитов, предоставленных гражданам,

участвующим в кредитовании.

На первом этапе для обеспечения постоянного финансирования строится

определенное количество платного жилья. Фонд платного жилья в общем объеме

жилищного строительства составит 69% и включает все виды жилья, за

исключением бюджетного -31%, предназначенного для предоставления

бесплатного муниципального жилья различным категориям населения,

нуждающихся в улучшении жилищных условий. Финансирования, полученное от

реализации построенного на первом этапе жилья, позволит в дальнейшем

поддерживать общий объем строительства на заданном уровне, где доля

платного жилья составит около 62%. На втором этапе строительства жилья

увеличивается доля бюджетного строительства: с 31% на первом этапе до 38% -

на втором, что обеспечит практику строительства и бесплатного

предоставления муниципального жилья гражданам, нуждающимся в улучшении

своих жилищных условий, за счет средств муниципального бюджета и позволит в

значительной мере выполнить следующие обязательства:

• погашение задолженности прошлых лет;

• расселение ветхого фонда;

• обеспечение граждан «социальным жильем»;

• строительство недорогого муниципального жилья для социально неимущих

граждан, не подлежащего приватизации (жилье в найм).

Финансовое обеспечение этапов строительства жилья.

Для обеспечения первого и второго этапов строительства жилья определены

следующие источники финансирования:

• средства бюджета;

• средства Фонда социального развития;

• средства банков;

• средства самого будущего владельца квартиры.

Для эффективного привлечения в строительство средств граждан,

необходимо на первом этапе (фаза запуска программы) значительное (лавинное)

привлечение бюджетных средств и инвестиционных средств. На первом этапе

доля бюджетного финансирования снижается и сохраняется на протяжении

второго этапа развития Программы. На средства бюджета планируется строить

многоэтажное жилье для расселения ветхого фонда и инженерную инфраструктуру

под будущее жилищное строительство. Таким образом, кредитование первого

этапа строительства происходит в основном за счет средств бюджета и

инвестиций Фонда социального развития. Инвестирует строительство и это

позволяет уже на первом этапе при реализации построенного жилья в рассрочку

увеличить финансирование строительства за счет средств граждан от возврата

кредитных ресурсов и процентов по кредиту. Заложенный на первом этапе объем

инвестиций Фонда социального развития позволяет на втором этапе ежегодно

финансировать строительство дополнительно к бюджету. Возвратные средства от

инвестиций первого этапа позволят обеспечить на втором этапе Программы

устойчивое (стабильное) финансирование, ориентируемое на использование

возвратных средств и средств граждан.

Многие элементы проверенной в Сарове программы есть и в других

регионах, в частности, в Оренбургской, Самарской, Белгородской, Ростовской

областях, в Башкортостане. Хотя они и отличаются от классической ипотеки,

тем не менее, в определенной мере являются приемлемыми в конкретных

региональных условиях, и, что самое главное, все они используются на

рублевых, т.е. отечественных кредитных инструментах.

Оренбургская область, по мнению специалистов, сегодня занимает одно из

ведущих мест среди регионов, внедряющих программы ипотечного кредитования.

В результате проведения жилищной программы «Мой дом», стартовавшей в

области четыре года назад по инициативе В. Черномырдина, рост жилищного

строительства в Оренбургской области за 10 месяцев 1999 года составил 28%

по отношению к тому же периоду прошлого года.

Внедрение в рамках этой программы системы ипотечного кредитования

привело к тому, что только в 1998 году здесь оформлено 65 кредитов,

выданных как на покупку квартир и домов, так и на завершение их

строительства. Предпочтение отдается долгосрочному реинвестируемому кредиту

под залог приобретаемого жилья. Такая форма доступна семьям со средними

доходами в размере от 2 до 4 тысяч рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет

под 8-12 процентов годовых в рублях. По сравнению со столичной ипотечной

схемой, где применяется ставка 25 процентов, выгода очевидна.

Оренбургскую ипотечно-жилищную корпорацию поддерживает областная

администрация, контролирующая процесс оформления и погашения кредитов.

Гарантом их надежности выступает губернатор области. При этом область

обходится и без финансовой поддержки своей программы из центра. Так,

Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) предлагает лишь

методологию. Отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов на

финансовом рынке вынудило областную администрацию выделить бюджетные

средства для выдачи ипотечных кредитов. Строительство жилья осуществляется

также за счет использования недоимок предприятий в областной и местный

бюджеты.

С этой целью в Оренбурге создается внебюджетный фонд, где будут

аккумулироваться материальные ресурсы должников, которые затем через

механизм ипотеки будут направляться на жилищное строительство. В свою

очередь, вырученные от продажи жилья средства пойдут на погашение

задолженности местных предприятий перед бюджетами всех уровней.

В Самаре в 1999г. была создана своя нормативная база для развития

ипотеки, причем ипотечные программы финансируются за счет средств

регионального бюджета. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25 лет, и

для его предоставления требуется внести всего 10% от стоимости

приобретаемого жилья. Критерием выступает совокупный доход всей семьи.

Именно по нему прогнозируется реальная возможность заемщика своевременно

вернуть жилищную ссуду.

В Ростове-на-Дону ипотечные программы развиваются совместно с

Агентством жилищных программ администрации Ростовской области,

Ростсбербанком и ссудносберегательным обществом. Ипотечный кредит может

получить практически любой желающий (после соответствующей проверки его

платежеспособности) по ставке 37% годовых в рублях и сроком на 15 лет.

В Новосибирске также предприняты определенные шаги по формированию и

дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу

«500 квартир», подготовленную мэрией г.Новосибирска совместно с Западно-

Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в

рамках которой осуществляется пилотный проект.

Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50%

формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет

внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные

за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых

льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства

предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что

речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения

зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы

призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества

«долгостроя». Предлагается недостроенный дом по ул. Петухова на 94

квартиры. Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости

приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо

деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи

объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то

предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых -на

срок до 5 лет.

Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-

первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства)

необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы

части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких

условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно

быстрее.

Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия

конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и

клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.

В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования

кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он

равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.

Кроме вышеуказанного дома по ул.Петухова в работе также находится дом

на Юго-Западном жилмассиве - на пересечении ул.Волхловской и Связистов.

Далее планируется дом в Заельцовском районе по ул.Тимирязева. Этот дом буде

построен по новой технологии с использованием монолитного железобетонного

каркаса и несущих ограждающих конструкций.

Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно

было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд.

руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных

сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ.

Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей

страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от

сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны

превышать 30% доходов) [49, с.169-170].

На сегодняшний день в Новосибирской области при участии Федерального

Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда «Институт экономики

города» (г.Москва) разработана вся необходимая законодательная и

нормативная база для успешной реализации Программы ипотечного жилищного

кредитования. В случае их принятия при одновременной отработке банковских

технологий Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

готово направить в Новосибирскую область средства в объеме 5 млн. долл. США

для реализации пилотного проекта (в перспективе до 20 млн. долл.).

Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа

ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой

поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области. В

общих чертах условия предоставления кредитов населению на приобретение

жилья и улучшение жилищных условий следующие. Кредиты предоставляются в

валюте под 15% годовых. Общая сумма кредита может варьироваться от 5 до 150

тыс. долл. США, предоставляемых сроком на 5 лет. Первоначальная сумма

взноса должна составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В

случае согласия потенциального заемщика принять данные условия,

производится оценка платежеспособности заемщика. Необходимым критерием при

данной оценке служит показатель среднего дохода на одного человека в семье,

который должен составлять по предоставленным заемщиком официальным

документам не менее 7 тыс. рублей в месяц. Такие условия на сегодняшний

момент доступны не многим, но по сравнению с условиями московской ипотеки

выглядит, безусловно, выгоднее.

Безусловно, особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных

отношений в г.Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге

осуществлен при участии ОАО «РОССТРО» и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в

Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем

выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске

и схема взаимодействия участников займа.

Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась

весной 1995г. Первым шагом к реализации этого проекта была подготовка

распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25.апреля 1995г. № 421-р «О

подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга», а затем - постановление

Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 «О

выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга». В ноябре 1995г. мэр города

подписал распоряжение «О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга», а

18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и финансового рынка Министерства

финансов РФ зарегистрировал за № МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных

сертификатов администрации Санкт-Петербурга.

Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 м или 125 тыс. руб.

Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт. Период

размещения - с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный

сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой

серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с

15 ноября 1996г.

Объектом первой серии займа выступал 12-этажный крупнопанельный жилой

дом («137 серия») в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и Шаврова

внутри квартала «Каменка, квартал 71 А», корпус 12, общей площадью 9150 кв.

м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ - возведены 12 этажей

здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на

Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.

Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме

и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.

Участники займа.

Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.

Менеджер - государственное учреждение «Фонд капитального строительства,

реконструкции и капитального ремонта».

Андеррайтеры - компании, взявшие на себя обязательства по размещению

жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.

Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на

погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры

определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с №... по

№... за квартирой с индексом №...) и оформление правоустанавливающих

документов на данную квартиру после начала погашения жилищных сертификатов

Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)

Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости, погашение

жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной

номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по

наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве по данным

Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга, либо

изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).

Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору с менеджером

выпуска всю полноту ответственности за сроки и качество строительно-

монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального

строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).

Инвестор - физическое или юридическое лицо, вкладывающее средства в

приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения

дохода в денежной форме или в виде квартиры, возможен также вариант обмена

жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты других

серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента погашения

первой серии займа.

ГДР - Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной

сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о

праве собственности на квартиру в объекте займа.

Регистрационный центр - некоммерческая организация, осуществляющая учет

владельцев жилищных сертификатов физических лиц.

РДЦ - расчетно-депозитарный центр, ведет счета-депо юридических лиц -

владельцев жилищных сертификатов.

Алгоритм действий инвестора

1. Инвестор - андеррайтер

1.1. В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера заявку-

оферту (установленного менеджером образца) на приобретение определенной

партии жилищных сертификатов).

1.2. Инвестор либо вносит деньги в кассу андеррайтера, либо перечисляет

на его расчетный счет (если инвестор - юридическое лицо, то денежные

средства перечисляются на расчетный счет менеджера). Подтверждением

внесения денежных средств является либо корешок приходно-кассового ордера,

либо копия платежного поручения.

1.3. После подведения итогов, на основании списка удовлетворенных

заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны подписывает

договор купли-продажи жилищных сертификатов, андеррайтер регистрирует

данный договор.

2. Инвестор - Регистрационный центр (РДЦ)

После подписания указанного договора инвестор получает выписку из

реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо) РДЦ.

3. Инвестор - агент по недвижимости

Не позднее 10 дней после даты начала погашения жилищных сертификатов и

не ранее момента получения соответствующей выписки инвестор заполняет

заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом за

пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с

соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996г.)

начинается процесс оформления квартиры в собственность.

4. Инвестор как продавец

Инвестор имеет возможность продать свой пакет жилищных сертификатов

вместе с закрепленной квартирой или «россыпью», аннулировав предварительно

заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.

5. Инвестор - Банк-гарант

Если инвестор не подал до указанной даты заявку на погашение жилищных

сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен дом-объект займа,

то через три месяца (в момент индексации жилищных сертификатов) инвестор

меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т. е. может погасить

жилищные сертификаты деньгами в любой момент - с начала индексации до

завершения займа в банке-гаранте.

Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных

займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и

физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в

жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской

практике.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим

путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных

схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие

администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и,

самое главное, надежными.

Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека

тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики

товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние

факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном

строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-

третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует

повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития

жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования

(различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные

финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и

различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении

жилищных задач—все это сегодня один из самых перспективных вариантов

долгосрочного кредитования в России.

2.3. Анализ системы управления рисками и страховой защиты при ипотечных

операциях

Залогодержатель (кредитор), равно как и залогодатель (заемщик),

воспринимают, анализируют риски, сопутствующие ипотечным операциям,

сообразно своим взглядам и устремлениям. Для названных сторон договора об

ипотеке они носят объективный и субъективный характер. Результатом анализа

перечисленных и иных рисков является решение залогодержателя или

залогодателя оставить риски на себе или перевести их за соответствующую

плату на страховщика, т.е. осуществить страхование.

В целях обеспечения и реализации операций, связанных с кредитованием на

приобретение недвижимости, и в связи с многообразием этих схем,

осуществляется и может быть разработано несколько видов страхования.

Процесс страхования определенным образом регламентируется на

законодательном уровне, при этом в требованиях п.1 ст.334 ГК РФ и ст.31 ФЗ

«Об ипотеке» имеются отличия [114, с.96].

Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге

недвижимости)».

Статья 31. Страхование заложенного имущества.

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке,

осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании

заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это

имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная

стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства -

на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по

обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового

возмещения за утраты или повреждение заложенного имущества независимо от

того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению

преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в

чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными

федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из

страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по

причинам, за которые он отвечает.

Гражданский кодекс РФ.

Статья 334. Понятие и основания возникновения залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству

(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательства должником

этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного

имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому

принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными

законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение

из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества

независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или

повреждение не произошли по причинам, за которые залогодатель не отвечает.

В приведенных требованиях о страховании имеется оговорка о возможности

страхования на сумму ниже полной стоимости имущества, т.е.

предусматривается пропорциональная (долевая) система страхового обеспечения

- способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового

возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет

по отношению к страховой стоимости, т. е. по отношению к величине, которая

получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования.

Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на

проведение данного вида страхования, поскольку страховой тариф представляет

собой ставку страхового взноса с единицы страховой суммы. Однако

страхование на сумму ниже полной стоимости имущества повышает риск

заемщика, которому в этом случае при наступлении страхового события ущерб

будет возмещен не в размере полной стоимости объекта недвижимости, а только

в соответствующей доле, покрытой страхованием.

Как следует из положений закона, при заключении договора страхования

заемщик (страхователь) назначает кредитора (банк) выгодоприобретателем с

вытекающими из этого статуса правами и обязанностями. Но если даже он этого

не сделает, кредитор все равно не лишается своего законного права на

удовлетворение требования из страхового возмещения, если утрата или

повреждение имущества произошли по причинам, за которые кредитор отвечает.

Несмотря на то, что при ипотеке (залоге недвижимости) вопросы

страхования регулируются на законодательном уровне, данный процесс носит

далеко не однозначный характер. Обусловлено это тем, что и в

соответствующих ипотечных программах федерального и регионального уровней

при изложении подходов к страхованию рисков, связанных с ипотечным жилищным

кредитованием, имеются характерные различия.

Управление риском - это система мер, направленных на рациональное

сочетание всех элементов в единой технологии управления. Руководствуясь

подходами к управлению рисками, необходимо провести градацию (иерархию)

рисков, сопутствующих ипотечному жилищному кредитованию, и распределить их

между субъектами, участвующими в ипотечных операциях, для того, чтобы

равномерно распределить бремя финансовых расходов по защите от рисков.

Сейчас в различных ипотечных программах, явно просматривается стремление

кредиторов переложить риски в основном на плечи заемщиков, осуществляя

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7