Споживче та іпотечне кредитування і його розвиток в Україні

Споживче та іпотечне кредитування і його розвиток в Україні

документи, що підтверджують прибутки по вкладах, цінних паперах;

інші документи, що підтверджують інші доходи та витрати позичальника та його сім’ї (розрахункові документи, що підтверджують витрати по утриманню дітей в дошкільних установах, плату за навчання).

Один з основних показників, які підтверджують платоспроможність позичальника - фінансова та соціальна стабільність. При всіх рівних умовах перевага віддається клієнту, який має більш надійні доходи, тривалий час роботи на підприємстві і проживання у даній місцевості.

Оцінка фінансового стану позичальника здійснюється за допомогою таких коефіцієнтів та факторів:

коефіцієнт платоспроможності позичальника Кпп;

коефіцієнт платоспроможності сім’ї Кпс;

коефіцієнт забезпечення Кз;

наявність власної нерухомості ВН;

наявність постійної роботи ПР.

На підставі цих документів визначаються:

середньомісячні доходи позичальника (МД) та його сім’ї (МДС) з урахуванням заробітної плати, відсотків по вкладах, облігаціях та інших цінних паперах, доходів від іншої діяльності

середньомісячні витрати позичальника (МВ) та його сім’ї (МВС) з урахуванням розмірів сплачуваних податків, відрахувань від заробітної плати на сплату аліментів, погашення раніше одержаних позичок, страхових, комунальних та квартирних платежів та ін.

а) Коефіцієнт платоспроможності позичальника Кпп

Коефіцієнт платоспроможності позичальника розраховується як відношення середньомісячного доходу (МД) до суми середньомісячних витрат (МВ) та місячних платежів по кредиту та відсотках.

 (1.1)

де Кпп - коефіцієнт платоспроможності;

МПП - місячні платежі по позичці включаючи відсотки (в розрахунок береться позичка, яку передбачає одержати позичальник).

Коефіцієнт платоспроможності характеризує здатність позичальника забезпечувати своєчасні розрахунки.

Теоретичне значення коефіцієнта платоспроможності Кпп - не менше 2.0

При визначенні коефіцієнта платоспроможності враховано, що відповідно до діючого порядку судові органи, як правило, виносять рішення про утримання за виконавчими листами суми з розрахунку, що загальна сума утримань з доходу позичальника не повинна перевищувати 50 відсотків його доходу.

Зважаючи на те, що реальні місячні доходи позичальника - це лише частина місячного доходу його сім’ї, а витрати, що враховуються при розрахунку платоспроможності, розподіляються на всіх членів сім’ї, то дохід на кожного працюючого члена сім’ї буде більший, а витрати - менші, ніж у наведеному вище розрахунку.

З іншого боку, витрати позичальника на будівництво, придбання чи ремонт житла та інших будов також не можна розглядати як його власні витрати, а тільки як загальносімейні.

Тому при оцінці фінансового стану позичальника використовується коефіцієнт платоспроможності сім’ї (Кпс). За сім’ю приймається тільки дві особи - чоловік та дружина. Цей показник враховується при наявності запоруки одного з них.

При такому підході один із членів сім’ї буде позичальником, а другий - його поручителем. Обидва вони несуть солідарну відповідальність за своєчасне і повне повернення кредиту та сплати відсотків.

б) Коефіцієнт платоспроможності сім’ї (Кпс)

Коефіцієнт платоспроможності сім’ї обчислюється із співвідношення місячного доходу сім’ї до всіх місячних витрат, включаючи витрати по позичці.

  (1.2)

де МДС - місячний дохід сім’ї;

МВС - місячні витрати сім’ї;

МПП - місячні витрати по позичці (у розрахунок приймається позичка, яку планує одержати позичальник).

Теоретичне значення Кпс повинно бути не менше 2,0

У разі, якщо позичальник не має сім’ї або відсутнє поручительство члена сім’ї, коефіцієнт Кпс не визначається. При оцінці фінансового стану позичальника Кпп множиться на 2.

в) Коефіцієнт забезпеченості Кз

Одним із засобів забезпечення повернення кредиту є застава:

  (1.3)

Теоретичне значення Кз - не менше 1,5

Залежно від стану платоспроможності, фінансової стійкості, солідності та можливості виконувати свої зобов’язання перед банком фізична особа – позичальник повинна бути віднесена до одного з п`яти класів, які характеризують його надійність:

КЛАС А - фізична особа з дуже стійким фінансовим станом;

КЛАС Б - фізична особа зі стійким фінансовим станом;

КЛАС В - фізична особа має ознаки фінансового напруження;

КЛАС Г - фізична особа підвищеного ризику;

КЛАС Д - фізична особа з незадовільним фінансовим станом.

Для визначення класу позичальника визначається інтегрований показник його фінансового стану, який розраховується на підставі наведених вище коефіцієнтів, їх вагомих значень та вагомих коефіцієнтів аналітичних груп. Тобто оцінка фінансового стану позичальника і віднесення його до відповідного класу надійності здійснюються після узагальнення визначених коефіцієнтів та розрахунку інтегрованого показника.

г) Наявність власної нерухомості ВН

ВН може набувати таких значень:

ВН = 1 при наявності власної нерухомості;

ВН = 0,5 - нерухомість знаходиться у власності іншого члена сім’ї;

ВН = 0 - немає власної нерухомості.

д) Наявність постійної роботи ПР

ПР може набувати таких значень:

ПР = 2 при стажі роботи на постійному місці понад 3 роки;

ПР = 1 при стажі роботи на постійному місці від 1 до 3 років;

ПР = 0 при стажі роботи менше 1 року.

Для визначення інтегрованого показника фінансового стану позичальника необхідно:

- розраховані за викладеною методикою показники занести до таблиці;

- значення кожного показника помножити на вагоме значення;

- знайти суму всіх значень.

Після визначення інтегрованого показника визначається клас позичальника за рейтинговою шкалою таблиці додатку Б.

Дана методика рейтингової оцінки кредитоспроможності фізичної особи – позичальника розроблена для умов нашого середовища і широко застосовується банками України.

Для оцінки надійності та фінансового стану майбутнього позичальника банк використовує всі доступні матеріали, як отриманні безпосередньо від клієнта, так і ті, що знаходяться в кредитному архіві або що надійшли із зовнішніх джерел (від кредитних агентів, від ділових партнерів позичальника). Але особливо важливим є детальне вивчення фінансового стану та розрахунок коефіцієнтів, що використовуються в практиці кредитного аналізу. Існує багато розрахункових показників, причому кожен банк використовує свою методику їх розрахунку та оцінки.

Одним з можливих способів оцінки кредитоспроможності позичальника є так званий метод рейтингової оцінки кредитоспроможності позичальника, який дуже широко розповсюджений в західних банках. Але в останні часи його часто починають використовувати й українські банки. Тому має сенс розглянути більш детально даний метод оцінки кредитоспроможності позичальника - фізичної особи.

Рейтингова оцінка кредитоспроможності позичальника - це оцінка кредитного ризику надання короткострокових суд банка.

Методика рейтингової оцінки кредитоспроможності включає:

розробку системи оціночних показників кредитоспроможності;

визначення критеріальних границь оціночних показників;

ранжування оціночних показників;

оцінка сумарної кредитоспроможності.

При виборі показників оцінки кредитоспроможності виділяють традиційні коефіцієнти: ліквідності, прибутковості і т. ін. Поряд з цім пропонується використовувати ряд додаткових показників. Так в західних країнах, визначаючи кредитоспроможність клієнта, банк розглядає комплекс факторів. Інформація про позичальника займає інколи до 80% об`єму листа опитування. Питання ж обрані і сформульовані так, щоб не задіти гідність позичальника.

Крім того, існують методики застосування спеціальної шкали для виміру рейтингу позичальника по системі «кредит - скорингу», тобто нарахування балів клієнту в залежності від його рівня кредитоспроможності. Наприклад, «скоринг - формуляр» німецького банку складається з 12 показників, по кожному з яких клієнту нараховуються бали. Чим більше балів набере клієнт в сумі, тим вища його кредитоспроможність. Максимальний бал таблиці - 20. Перші п`ять показників відносяться до фінансових можливостей клієнта.

Перший. Відсутність несприятливої інформації кредитно-довідкового бюро - 10 балів.

Другий. Здатність погасити заборгованість: до 60% - 0 балів, 61 - 80% - 10 балів, 81 - 100% - 20 балів.

Третій. Наявність забезпечення: 0 - 25% - 1 бал; 26 -50% - 4 бали; 51 - 75% - 7 балів; 76 - 100% - 12 балів, більше 100% - 20 балів.

Четвертий. Наявність майна - нерухомість, цінні папери, вклади в банки - 10 балів.

П`ятий. Кредити, отримані в банку раніше: не отримував раніше кредити - 5 балів; своєчасно гасив раніше отримані кредити - 15 балів.

Шостий. Кваліфікація: нема кваліфікації - 0 балів; допоміжний персонал - 2 бали; спеціаліст - 7 балів; службовець - 9 балів; пенсіонер - 13 балів; керівний працівник - 13 балів.

Сьомий. Трудова діяльність у останнього наймача: до 1 року - 0 балів; до 2 років - 3 бали; до 3 років - 5 балів; до 5 років - 8 балів; більше 5 років - 12 балів; пенсіонер - 0 балів.

Восьмий. Сфера діяльності: держслужба - 10 балів; інші сфери - 6 балів; пенсіонери - 0 балів.

Дев`ятий. Вік: до 20 років - 0 балів; 25 років - 2 бали; 30 - 4 бали; 35 - 8 балів; 50 - 9 балів; 60 - 11 балів; більше 60 - 16 балів.

Десятий. Сімейний стан: неодружений - 8 балів; одружений - 14 балів; розлучений - 8 балів; вдовець - 8 балів.

Одинадцятий. Спосіб найму житла: не має житла - 0 балів; за наймом - 5 балів; власне - 10 балів.

Дванадцятий. Кількість утриманців: 0 - 10 балів; 1 - 7 балів; 2 - 5 балів; 3 - 2 бали; більше 3 - 0 балів.

Таким чином при набраній сумі в 81 бал співробітник банку приймає позитивне рішення про кредитування самостійно, від 61 до 80 балів - потрібна згода вищестоящої особи. Коли рейтинг сягає нижче 60 балів, то в видачі суди клієнту відмовляють.

Для визначення платоспроможності позичальника - підприємця замість довідки з місця роботи використовують декларацію про доходи завірену податковою інспекцією. Якщо в процесі аналізу платоспроможності позичальника виявляються об’єктивні передумови незбереження рівня доходів на протязі обумовленого терміну кредиту (Наприклад, при нестійкому положенні організації в якій працює позичальник, наявність в сумі доходу разових не гарантованих виплат і. т.п.), то величина кредиту корегується в меншу сторону.

А взагалі вперше техніка кредитного скорингу була запропонована американським економістом Д. Дюраном на початку 40 - х рр. [72]. Для відбору позичальників по споживчому кредиту. Дюран зауважував, що виведена ним формула "може допомогти кредитному працівнику легко й швидко оцінити якість звичайного претендента на кредит, але в екстра ординарних випадках її прогнозні якості послаблюються ".

Дюран виявив групу факторів, що дозволяють, на його думку, з достатньою достовірністю визначити ступінь кредитного ризику при отриманні споживчого кредиту. Він використовував слідуючи коефіцієнти при нарахуванні балів:

Вік: 0,01 за кожен рік більше 20 років (максимум 0,3)

Стать: жіноча - 0,4, чоловіча - 0;

Термін проживання: 0,042 за кожен рік проживання в даній місцевості (максимум 0,42);

Професія: 0,55 за професію з низьким ризиком, 0 - за професію з високим ризиком, 0,16 - для других професій;

Робота в галузі: 0,21 - підприємства загального користування, державні установи, банки та брокерські фірми;

Зайнятість: 0,059 за кожен рік роботи на даному підприємстві (максимум - 0,59);

Фінансові показники: 0,45 за наявність банківського рахунку,

0,35 за володіння нерухомістю,

0,19 при наявності полісу страхування життя.

Використовуючи ці коефіцієнти Дюран визначив границю, що розділяє "гарних" та "поганих" позичальників - 1,25 бала. Клієнт, що набрав більше 1,25 бала, може бути віднесений до групи помірного ризику, а той що набрав менше 1,25 бала рахується не бажаним для банка.

Метод скорингу дозволяє провести експрес-аналіз заявки на кредит в присутності клієнта. У французьких банках клієнт, що попросив персональну суду та заповнив спеціальну анкету, може отримати відповідь про можливість надання споживчого кредиту на протязі декількох хвилин.

До спеціальної анкети великого французького банку "Креді агріколь", яку заповнюють індивідуальні позичальники, входять такі дані:

ціль кредиту (від 0 балів при грошовому кредиті до 100 балів при купівлі автомобіля);

участь клієнта у фінансуванні угоди (при сплаті готівкою менше 10% суми - 0, від 10 до 45% - 30 балів, більше 45% - 50 балів);

сімейний стан (від 0 для розведених подружь до 60 з кількістю дітей менше трьох);

професія (від 0 балів для студентів до 100 для державних службовців);

вік (від 0 балів для осіб молодше 25 років, до 100 балів більше 65 років);

зайнятість (від 0 балів при терміні менше одного року до 100 - більше 4-х років);

чистий річний дохід (від 0 - при доході до 60 тис. франків до 100 - при доході більше 160 тис. фр.);

володіння нерухомістю (від 0 балів при наймі квартири до 80 при наявності власного будинку);

термін кредиту (від 140 балів при терміні менше 1-го року до 0 при терміні більше 2- х років - 4

сума на банківському рахунку (від 0 при залишку менше 5 тис. фр. до 150 при залишку більше 50 тис. фр.).

Якщо позичальник набрав більше 510 балів, банк відразу дає згоду на видачу кредиту, при 380 - 509 балах проводиться додаткове вивчення умов (сума, термін кредиту, гарантії), при набранні менше 380 балів слідує відмова від видачі споживчого кредиту.

Також для прикладу наведу рейтинг якості кредиту (по бальній системі), який рекомендується Світовим Банком для використання (див додаток В та додаток Г). [2]

Методи перевірки кредитоспроможності позичальників по бальній системі отримують все більше визнання західних банків, які не жаліють ні часу, ні коштів на їх розробку.

Світова банківська практика аналізу клієнтської заборгованості безперечно заслуговує глибокого та всестороннього вивчення зі сторони банків України.

У випадку позитивного заключення про кредитоспроможність потенційного позичальника банк приступає до розробки умов кредитного договору. Цей етап називається структуруванням суди. В процесі структурування визначає основні характеристики суди:

ціль кредиту;

суму;

порядок погашення;

строк;

забезпечення;

ціну кредиту;

інші умови.

1.3 Система оцінки кредитоспроможності фізичних осіб

Банк “Кредитпромбанк” здійснює оцінку фінансового стану позичальника в кожному випадку укладання договору про здійснення кредитної операції, а в подальшому не рідше одного разу на три місяці з урахуванням поточного стану обслуговування позичальником кредитної заборгованості.

При взаємодії служби безпеки банку та юристконсульта перевіряються достовірність анкетних даних позичальника, платоспроможність поручителя (гаранта), внесення пропозицій щодо умов кредитування здійснюється цими службами після експертизи документів кредитного досьє.

За результатами перевірки фінансового стану клієнта, з точки зору його платоспроможності, відбувається віднесення позичальника до одного з класів: А,Б,В,Г чи Д.

Оцінка фінансового стану позичальника здійснюється на основі методики, що адаптована до умов держави з перехідною економікою.

Метою реалізації методики є формалізація процесу прийняття рішень з приводу надання споживчих кредитів на основі оцінки фінансового стану індивідуальних позичальників. За допомогою даної методики здійснюється також оцінка ризику існуючого портфеля споживчих кредитів. Основним джерелом для роботи алгоритма є дані про клієнтів, зазначені в анкеті позичальника.

Додаткова інформація формується в ході першого контакту з позичальником кредитного працівника першого рівня. Алгоритм обробки заявки передбачає декілька основних розділів аналізу:

1.”Загальні дані”;

2.”Фінансові показники”;

3.”Характеристика кредиту”;

4. ”Моральні якості”

Питома вага кожного з розділів в загальному підсумку дорівнює 30,40,25 і 5% відповідно.

Кожному з параметрів, що використовуються, надається відповідна вага, яка визначає його значущість.

В залежності від варіанту відповіді за кожним з параметрів формується підсумкова оцінка параметра шляхом добутка ваги параметру на бальну оцінку варіанту відповіді.

Сума всіх бальних параметрів утворює підсумок розділу. Сума підсумків всіх розділів утворює загальний підсумок алгоритму.

В результаті за конкретним запитом встановлюється відповідний ризик кредитування. В залежності від суми накопичених балів приймається один з варіантів рекомендацій прийняття рішення:

Менше 30 балів – надання кредиту недоцільне;

Від 30 до 45 балів – рекомендується розглянути можливість додаткового високоліквідного забезпечення кредиту, реалізація якого в подальшому, можливо, буде служити джерелом погашення кредиту;

Від 45 до 55 балів – фінансовий стан задовільний, інформація потребує пожальшої обробки, але надання кредиту можливе;

Від 55 до 75 балів – фінансовий стан відповідає вимогам банку, надання кредиту можливе;

Більше 75 балів – позитивна рекомендація щодо надання кредиту, фінансовий стан позичальника не викликає сумнівів.

Розділ 1 “Загальні дані”. В даному розділі аналізуються загальні дані про позичальника, які впливають на його спроможність погашати зобов’язання.

Вік визначає фінансові можливості позичальника, рівень добробуту, стабільність теперішнього стану, його перспективи, мотиви щодо використання кредитних коштів. Найбільш сприятливим є вік в інтервалі від 30 до 45 років.

Час проживання в даній місцевості характеризує ступінь стабільності його зв’язків з зовнішнім середовищем. Найбільш сприятливим для кредитування є термін проживання більше 10 років.

Місце роботи є значущим фактором, що визначає фінансові потоки позичальника. Посада відображає поточний рівень доходів. Чим вище службове положення клієнта, тим вище його рейтинг. Значний стаж роботи на підприємстві знижує ймовірність звільнення. Найбільш бажаним вважається стаж більше 7 років.

Військове зобов’язання підвищує ризик прикликання до служби, що може вплинути на виконання зобов’язань за кредитним договором. Освіта має безпосередній вплив на бажання брати кредит разом з відповідальністю.

Спеціальність за дипломом характеризує рівень спеціальної підготовки працівника. Сьогодні найбільш привабливими є спеціальності фінансиста, юриста, перекладача та програміста.

Сімейний стан є визначним для мотивації клієнта. Наявність дітей у родині зміцнює відповідальність людини, в тому числі щодо зобов’язань по кредиту.

Наявність страхових полісів є важливим фактором у разі настання нещасливого випадку з позичальником або його майном. Перевага надається позичальникам, що мають страховий поліс. Даний фактор має важливе значення при кредитуванні під заставу особистого майна громадян.

Розділ 2 “Фінансові показники”. Даний розділ розглядає безпосередньо можливості клієнта погасити кредит та відсотки по ньому.

При цьому досить важливим показником є кредитна історія. Відсутність претензій за раніше наданими кредитами свідчить про високий ступінь відповідальності за порядність клієнта.

Наявність пластикових карток є свідченням рівня добробуту та позитивного іміджу клієнта. Вид картки якісно доповнює цей показник. Наявність рахунків в банку „Кредитпромбанк” дає можливість відслідкувати депозитну історію клієнта. Наявність цінних паперів говорить про активність фізичної особи на фондовому ринку, а ліквідних паперів дає додаткову можливість для збільшення, в разі необхідності, суми забезпечення.

Сальдо платіжного балансу, а також співвідношення суми щомісячних виплат за кредитом до сальдо платіжного балансу говорить про можливість позичальника погасити заборгованість виходячи з поточних грошових потоків. При від’ємному сальдо платіжного балансу, а також у випадку перевищення суми щомісячних виплат за кредитом 90% позитивного сальдо сімейного бюджету, кредитування вкрай небажане.

Володіння нерухомістю характеризує позичальника з точки зору його забезпеченості і стабільності. Ринкова вартість нерухомості відображає рівень забезпечення. Аналогічне значення має і володіння автомобілем. Володіння ж фірмою характеризує позичальника з підприємницької точки зору. Ринкова вартість фірми відображає рівень досягнень у підприємництві.

Розрахунок питомої ваги суми кредиту до ринкової вартості майна є відображенням значущості суми кредиту в житті позичальника, а відповідно, досвід управління такими грошовими потоками.

Розділ 3 ”Характеристика кредиту”. Даний розділ відображає ризик, пов’язаний з умовами кредитування.

Так, термін користування кредитом несе в собі ризик, пов’язаний з процесами, які в змозі впливати на виконання своїх зобов’язань позичальником перед банком. Чим менший проміжок часу, тим менш ймовірна негативна зміна поточного фінансового стану позичальника.

Сума кредиту, що запитується, є абсолютним значенням ризику банку, пов’язаним з непогашенням кредиту.

Схема погашення характеризує адекватність реального використання кредиту, цілям, що обумовлені в заявці. Для банків найбільш привабливим є графік щомісячного погашення як суми основного боргу кредиту, так і відсотків за ним.

Розділ 4 “Моральні якості”. Даний розділ є характеристикою позичальника як людини.

Комунікабельність відображає ступінь відкритості клієнта для спілкування. Зобов’язаність характеризує потенційного позичальника з точки зору виконання взятих раніше на себе зобов’язань. Підприємництво є свідченням адаптації до реально існуючих зовнішніх факторів. Перше враження про позичальника є найбільш об’єктивним, але не відображає багатьох глибинних факторів і мотивуванні клієнта.

Думка, що склалася за підсумками бесіди, є найбільш суб’єктивною, але в той же час є відображенням в більшій мірі глибинних мотивів позичальника. Зовнішність та вигляд клієнта говорять про рівень його добробуту та відповідний образ життя.

1.4 Загальна характеристика іпотечних кредитів та порядок їх надання

У контексті Закону України "Про іпотеку" розглядаються питання правового забезпечення іпотеки та іпотечного кредитування як одного з пріоритетних напрямів діяльності уряду та Національного банку України. Актуальність цього питання пов'язана, з одного боку, зі стрімким розвитком іпотечного кредитування — надання дешевих та довгострокових позичок громадянам і суб'єктам підприємницької діяльності, — а з іншого — з уведенням в обіг значних матеріальних ресурсів та необхідністю мінімізувати ризики кредиторів шляхом застави надійного та високоліквідного майна.

Із 1 січня 2004 року в Україні набрали чинності кілька законодавчих актів стосовно іпотечного кредитування. Базовим серед них є Закон України "Про іпотеку", де сформульовано загальні положення щодо використання нерухомого майна як засобу забезпечення виконання зобов'язань.[7]

Важливу роль у розвитку іпотеки має відіграти новий Земельний Кодекс України (25.10.2001 р.).

Предметом іпотеки може бути майно, пов’язане з землею:

земельна ділянка, частка в праві спільної власності на земельну ділянку;

жилий будинок, приміщення, квартира, частина жилого будинку;

дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;

підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс;

інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.

Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

Предметами іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об’єкти які перебувають у розпорядженні заставодавця на момент виникнення іпотеки. До них можуть також належати створювані об’єкти або такі, створення (чи придбані) яких передбачається у майбутньому, в зв’язку з чим виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В такому разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку. Так, забезпеченням іпотечного кредиту, наданого для придбання земельної ділянки, може бути вона сама; в будівництві це може бути об’єкт, який будується (або будуватиметься) за рахунок цього кредиту.

Предметом іпотеки не можуть бути:

об’єкти державної та комунальної власності, приватизація яких заборонена законом;

національна культура та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

Учасниками іпотечних відносин є заставодавець та заставоутримувач.

Заставодавець - це особа, яка передає майно в іпотеку. Заставодавцем при заставі нерухомого майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно, а також особа, якій власник у встановленому законом порядку передав майно з правом його застави. Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа – майновий поручитель.

Майновий поручитель – це особа, яка передає в іпотеку належне їй за правом власності майно або інше майно, яким вона має право розпоряджатися та передавати в іпотеку для забезпечення кредитного зобов’язання боржника перед заставоутримувачем (кредитором).

Заставоутримувач – це особа, якій передається в іпотеку майно для забезпечення кредитного зобов’язання боржника перед нею. Іпотека реалізується шляхом укладення іпотечної угоди. В разі, коли борг за основним зобов’язанням перевищує зазначену законом суму, іпотека може проводитись шляхом видачі заставної, до якої додається іпотечна угода. Іпотечна угода укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Заставна – це цінний папір, який посвідчує передачу нерухомого майна в іпотеку. Заставна складається в одному примірнику і передається заставоутримувачу. Вона надає йому право вимагати виконання кредитного зобов’язання, забезпеченого іпотекою, а в разі невиконання його – право вимоги звернення стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформляється за взаємною згодою заставодавця та заставоутримувача.

Іпотечні відносини передбачають здійснення контролю з боку заставоутримувача.

Отже, в колі учасників іпотечних відносин розрізняються застава майна майновим поручителем. За іншими ознаками іпотеки поділяють на звичайні, об’єднані, спільні, наступні, умовні.

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об’єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.

Об’єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об’єктів нерухомого майна, які належать різним особам.

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. У разі звернення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставоутримувача задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього заставоутримувача.

Умовна іпотека виникає в разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.

Договірна іпотека – це іпотека, що виникає на підставі іпотечної угоди. Саме з договірною іпотекою пов’язане іпотечне кредитування.

В країнах з розвинутою економікою іпотека відіграє надзвичайно важливу роль. Вона є обов’язковою умовою функціонування ринку капіталу.

Житлове будівництво, яке досягло у високорозвинених країнах величезних масштабів, немислиме без іпотеки. Будівництво та придбання житла відбувається при порівняно незначному використанні власних коштів шукачів житлової площі; решта фінансується за рахунок іпотечного кредитування. Так, на початку 2004 р. обсяг іпотечних кредитів досяг у США 3,5 трлн. USD, а у ФРН – майже 1,7 трлн. DM.

Для того щоб іпотека могла здійснитися, необхідно дотримання як мінімум трьох умов.

По-перше, повинні бути довгострокові фінансові ресурси, які можливо надавати клієнтам в вигляді кредитів.

По-друге, потенційні клієнти, здатні довести, що їх дохід достатній для повернення кредиту.

По-третє, юридична можливість використання житла в якості застави. Якщо хоча б одна з цих вимог не виконується, масова іпотека неможлива.

Пайова участь у житловому будівництві стала одним із перших і найбільш простих методів залучення засобів із позабюджетних джерел. Проте практика показала, що в тих випадках, коли число вкладників відповідало кількості побудованих квартир, реальні терміни завершення проектів будівництва істотно затягувалися. Вирішення цієї проблеми будівельні компанії намагалися знайти за допомогою випуску спеціальних житлових цінних паперів. Так, в Україні, починаючи з 1995 року, ряд будівельних підприємств (“Київміськбуд”, “Житлоінвест”, Дніпропетровська фінансово-будівельна компанія “Ельф”) почали залучати кошти населення на основі укладання спеціальних житлових контрактів і випуску житлових облігацій і векселів.

Емітентом і гарантом житлових паперів нерідко виступали міські органи влади або великі банки.

Аналіз показав, що основними принциповими моментами використання схеми з житловими цінними паперами є:

номінальна вартість паперів, що випускаються (виражається в квадратних метрах загальної площі від 0,1 до 1 кв.м і в грошовій формі залежно від собівартості, характеристики будинку, терміну введення його в експлуатацію);

такі цінні папери можуть обертатися, і емітенти установлюють правила їхнього зворотного викупу (українські підприємства найчастіше розміщують облігації за номінальною вартістю, а викуп і продаж - за ринковою);

розрізняють два види цінних паперів: короткострокові (1,5 або 2 роки) і довгострокові (від 2 до 10 років). У першому випадку облігації в основному прив’язані до будівництва якогось визначеного житлового об’єкта. В цьому випадку обсяг випуску облігацій по площі дорівнює обсягу планованого конкретного житлового об’єкта або об’єктів. У випадку довгострокових випусків такої жорсткої прив’язки не існує;

для закріплення квартири за майбутнім власником необхідно, як правило, володіти не менш ніж 30% загальної площі квартири. Право володіння квартирою цілком переходить до клієнта, коли він придбає 100% облігацій на квартиру, тобто викуповує її цілком.

Така схема являє собою досить безпечний і вигідний для будівельних компаній і дуже привабливий для вкладників, у порівнянні з іншими, механізм залучення позабюджетних коштів. Ключовим моментом є те, що накопичені засоби інвестуються в нерухомість, вартість якої може змінюватися відповідно до індексу вартості будівельних робіт.

Донецька філія ВАТ „Кредитпромбанку” лише з початку 2005 року почала надавати іпотечний кредит фізичним особам на придбання житла.

Перш ніж надати кредит покупцю, ВАТ „Кредитпромбанк” зобов’язаний перевірити його платоспроможність. Одним з головних умов є офіційно задекларований дохід.

Максимальний кредит надається на суму не більше 70% вартості квартири. При цьому вважається, що виплата по сумі кредиту повинна складати не більше 30% щомісячного доходу позичальника.

Однокімнатна квартира в новобудовах Донецька має вартість близько 15000 доларів або 79 500 грн. при цьому сума, яку повинен виплатити покупець повинна складати не менше 23850 грн. кредит на 70% вартості квартири при такому розрахунку складає 55 560 гривень.

Щомісячна виплата при ставці 10% річних і максимальному строку 6 років складе близько 771 гривні, тобто офіційних дохід позичальника повинен складати 2 570 гривень.

Іпотека повинна бути зареєстрована на протязі одного місяця з дня одержання всіх необхідних документів. Датою державної реєстрації іпотеки є день внесення реєстраційного запису в єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно.

Документи необхідні для реєстрації:

Для державної реєстрації іпотеки повинні бути надані:

нотаріально засвідчений договір про іпотеку або його копія;

документи, що обумовлені в договорі про іпотеку в якості додатків;

квитанція про сплату реєстраційного збору;

документ, що підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою зобов’язання.

Заявником може виступати тільки банк, який видав кредит на купівлю нерухомості, що заставляється. Реєстраційний запис про іпотеку повинен складатися з даних про заставодержателя (банк), предмет іпотеки (нерухомості) та суми забезпеченого зобов’язання (суми кредиту).

Державна реєстрація здійснюється шляхом підпису на самому договорі та скріплюється печаткою. Комітет залишає в архіві копію договору про іпотеку.

Коли іпотека припиняється, реєстраційний запис погашається.

Кредитні відносини між іпотечним банком та його позичальником регламентуються законодавством і кредитною угодою.

Обов’язковою та невід’ємною частиною кредитної угоди в разі забезпечення кредиту заставою нерухомого майна є іпотечна угода.

Страхування нерухомості здійснюється згідно умов іпотечної угоди. Банк має право перевіряти наявність та стан заставленого майна в натурі та за документами. Відчуження заставленого майна власником можливе лише за згодою банку.

Будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку у власність, вважаються такими, що знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації договору купівлі - продажу будинку або квартири.

Безпосередньому наданню іпотечного кредиту передують такі процедури:

оцінка банком кредитоспроможності потенційного позичальника, яка включає в себе ознайомлення з його кредитною історією, вивчення ділової репутації, оцінку фінансового стану, грошову оцінку запропонованого під заставу майна;

узгодження суми кредиту з вартістю застави; визначення терміну та порядку його надання;

визначення кредитної ставки та порядку її зміни;

визначення порядку сплати процентів,, пені та штрафів і повернення основного боргу;

узгодження порядку супроводження кредиту;

укладення кредитної та іпотечної угод;

оформлення заставної.

Для одержання іпотечного кредиту фізичною особою за програмою банку “Кредитпромбанк” “Квартира в кредит” необхідно надати в банк такі документи:

заява на одержання кредиту;

анкета встановленого зразку;

копія довідки про присвоєння ідентифікаційного коду;

копія паспорта;

довідка за місцем роботи про посаду, що займає позичальник та про встановлений розмір зарплати за останні 6 місяців;

для приватних підприємців – податкову декларацію та звіт суб’єкта малого підприємництва на останню звітну, (або іншу документацію, що визначає фінансовий стан фізичної особи – приватного підприємця);

документи по забезпеченню повернення кредитних коштів і сплати відсотків: застава (може бути квартира, яку придбаває клієнт) або порука юридичної особи.

Банк не може надавати кредити неплатоспроможним позичальникам, оскільки це ставить під загрозу його ліквідність, тобто здатність своєчасно та в повному обсязі виконувати свої фінансові зобов’язання.

Важливим аспектом кредитної політики банку є визначення ним кредитних ставок. Загальний рівень кредитних ставок складається на кредитному ринку відповідно до співвідношення між попитом та пропозицією на кредити, і водночас під впливом регулюючих заходів держави та Національного банку.

Після підписання кредитної та іпотечної угоди, вони реєструються кредитним працівником в Журналі реєстрації кредитних угод (угоди за кредитами, наданими під заставу нерухомості, реєструються в окремому журналі).

Для кожного іпотечного кредиту формується кредитна справа.

Банк “Кредитпромбанк” здійснює систематичний контроль за дотриманням позичальником кредитної угоди, а саме за:

повним і своєчасним його поверненням;

збереженістю предмета застави;

фінансовим станом позичальника.

Впродовж усього періоду дії кредитної угоди банк підтримує постійні ділові контакти з позичальником. Зокрема регулярно здійснюється аналіз фінансового стану позичальника. В разі потреби проводяться перевірки на території позичальника з можливим використанням всіх видів фінансової та іншої інформації. Особлива увага приділяється контролю за збереженістю предмета застави.

Банк має право на отримання інформації про фінансовий стан позичальника з будь-яких джерел за умови, що така інформація отримується в законний спосіб.

Періодичність перевірок позичальника визначається в залежності від строку кредиту.

На кожного позичальника банк ”Кредитпромбанк” формує досьє, в якому накопичується і систематизується вся інформація про позичальника, отримана при оформленні кредиту і в процесі його супроводу.

Якщо результати контролю свідчать про можливість невиконання позичальником своїх зобов’язань перед банком, то питання, пов’язані з виконанням умов кредитної угоди, розглядаються керівництвом банку та позичальником.

Банк може запропонувати позичальнику вжити конкретних заходів, спрямованих на поліпшення ситуації, а також складає разом з позичальником графік погашення заборгованості.

В разі невиконання графіка погашення заборгованості банк створює робочу групу для розробки заходів щодо виходу із кризової ситуації. До складу робочої групи входять позичальник та представники банку.

При погіршенні фінансового стану позичальника, ухиленні його від контролю банку, недостовірності даних, порушенні умов збереження застави, та виявленні інших факторів, які ставлять під сумнів здатність позичальника повністю і своєчасно виконувати свої зобов’язання перед банком, останній має право пред’явити вимогу дострокового повернення кредиту і відсотків за ним, в тому числі шляхом використання права звернення стягнення на предмет іпотеки.

В разі відмови позичальника від виконання своїх зобов’язань банк стягує борги в претензійно-позовному порядку.

Перед зверненням до господарського суду банк направляє позичальнику відповідним чином оформлену претензію, що містить вимогу виконати зобов’язання перед банком з попередженням про те, що в разі його невиконання впродовж місяця банк звернеться з позовом до господарського суду.

Розділ 2. Аналіз споживчого та іпотечного кредитування в Донецькій філії ВАТ „Кредитпромбанк”

2.1 Загальна характеристика ВАТ „Кредитпромбанк”

Відкрите акціонерне товариство "Кредитпромбанк" зареєстровано Національним банком України 20 травня 1997 року за № 266.

Основні акціонери банку

Банківські операції, які банк має право здійснювати на підставі банківської ліцензії Національного банку України:

Приймання вкладів (депозитів) від юридичних і фізичних осіб.

Відкриття та ведення поточних рахунків клієнтів і банків - кореспондентів, у тому числі переказ грошових коштів з цих рахунків за допомогою платіжних інструментів та зарахування коштів на них.

Розміщення залучених коштів від свого імені, на власних умовах та на власний ризик.

Операції та угоди, які банк має право здійснювати за наявності банківської ліцензії без отримання письмового дозволу:

Надання гарантій і поручительств та інших зобов'язань від третіх осіб, які передбачають їх виконання у грошовій формі.

Придбання права вимоги на виконання зобов'язань у грошовій формі за поставлені товари чи надані послуги, беручи на себе ризик виконання таких вимог та приймання платежів (факторинг).

Лізинг. Послуги з відповідального зберігання та надання в оренду сейфів для зберігання цінностей та документів.

Випуск, купівлю, продаж і обслуговування чеків, векселів та інших оборотних платіжних інструментів.

Випуск банківських платіжних карток і здійснення операцій з використанням цих карток.

Надання консультаційних та інформаційних послуг щодо банківських операцій.

Операції, які банк має право здійснювати за умови отримання письмового дозволу Національного банку України:

Неторговельні операції з валютними цінностями.

Ведення рахунків клієнтів (резидентів та нерезидентів) в іноземній валюті та клієнтів-нерезидентів у грошовій одиниці України.

Ведення кореспондентських рахунків банків (резидентів і нерезидентів) в іноземній валюті.

Ведення кореспондентських рахунків банків (нерезидентів) у грошовій одиниці України.

Відкриття кореспондентських рахунків в уповноважених банках

України в іноземній валюті та здійснення операцій за ними.

Відкриття кореспондентських рахунків у банках (нерезидентах) в іноземній валюті та здійснення операцій за ними.

Залучення та розміщення іноземної валюти на валютному ринку України.

Залучення та розміщення іноземної валюти на міжнародних ринках.

Операції з банківськими металами на валютному ринку України.

Операції з банківськими металами на міжнародних ринках.

Інші операції з валютними цінностями на міжнародних ринках.

Емісія власних цінних паперів.

Організація купівлі та продажу цінних паперів за дорученням клієнтів.

Здійснення операцій на ринку цінних паперів від свого імені (включаючи андеррайтинг).

Здійснення інвестицій у статутні фонди та акції інших юридичних осіб.

Перевезення валютних цінностей та інкасація коштів.

Операції за дорученням клієнтів або від свого імені:

з інструментами грошового ринку

з інструментами, що базуються на обмінних курсах та відсотках.

З фінансовими ф'ючерсами та опціонами.

Довірче управління коштами та цінними паперами за договорами з юридичними та фізичними особами.

Депозитарна діяльність і діяльність з ведення реєстрів власників іменних цінних паперів:

Депозитарна діяльність зберігання цінних паперів.

Діяльність з ведення реєстрів власників іменних цінних паперів.

Організаційний устрій банку відповідає загальноприйнятій схемі управління акціонерного товариства. Найвищим органом комерційного банку є загальні збори акціонерів, які повинні проводитись не рідше одного разу на рік. На них присутні представники всіх акціонерів банку на підставі довіреностей. Загальні збори правомочні вирішувати винесені на його розгляд питання, якщо в засіданні бере участь не менше трьох чвертей акціонерів банку.

Загальне керівництво діяльністю банку здійснює спостережна рада банку. На неї покладаються також спостереження і контроль за роботою правління банку. Склад ради, порядок і терміни виборів її членів визначає загальні напрями діяльності банку, розглядає проекти кредитних і інших планів банку, затверджує плани доходів і витрат і прибутку банку, розглядає питання про відкриття і закриття філіалів банку і інші питання, пов'язані з діяльністю банку, його взаємостосунками з клієнтами і перспективами розвитку.

Безпосередньо діяльністю комерційного банку керує правління. Воно несе відповідальність перед загальними зборами акціонерів і радою банку.

Правління складається з голови правління (президента), його заступників (віце-президентів) і інших членів.

Засідання правління банку проводяться регулярно. Рішення ухвалюються більшістю голосів. При рівності голосів голос голови є вирішальним. Рішення правління проводяться в життя наказом голови правління банку. При правлінні банку звичайно створюються кредитний комітет і ревізійна комісія. У функції кредитного комітету входять: розробка кредитної політики банку, структури засобів, що залучаються, і їх розміщення; розробка висновків по поданню найкрупніших позик (перевищуючих встановлені ліміти); розгляд питань, пов'язаних з інвестуванням, веденням трастових операцій. Ревізійна комісія обирається загальними зборами учасників і підзвітна раді банку. До складу ревізійної комісії не можуть бути вибрані члени ради і правління комерційного банку. Правління банку надає в розпорядження ревізійної комісії всі необхідні для проведення ревізії матеріали. Результати проведених перевірок комісія направляє правлінню банку.

В цілях забезпечення гласності в роботі банку і доступності інформації про їх фінансове положення їх річні баланси, затверджені загальними зборами акціонерів, а також звіт про прибутки і збитки повинні публікуватися у (після підтвердження достовірності представлених в них відомостей аудиторською організацією) пресі. В цілях оперативного кредитно-розрахункового обслуговування підприємств і організацій - клієнтів банку, територіально віддалених від місця розташування комерційного банку, він може організовувати філіали і представництва. При цьому питання про відкриття філіалу або представництва комерційного банку повинне бути узгоджено з НБУ по місцю відкриття філіалу або представництва. Філіалами банку вважаються відокремлені структурні підрозділи, які розташовані зовні місця його знаходження і які здійснюють всі або частину його функцій. Філіал не є юридичною особою і здійснює делеговані йому головним банком операції в межах, передбачених ліцензією НБУ. Він укладає договори і веде іншу господарську діяльність від імені комерційного банку, його що створив. Представництво є відокремленим підрозділом комерційного банку, розташованим поза місцем його знаходження, яке не володіє правами юридичної особи і не має самостійного балансу. Воно створюється для забезпечення представницьких функцій банку, здійснення операцій і інших правових дій. Представництво не займається розрахунково-кредитним обслуговуванням клієнтів і не має кореспондентського рахунку. Для здійснення господарських витрат йому відкривається поточний рахунок.

Фінансовий стан банку характеризується наступним чином.

Чистий прибуток, отриманий банком у 2004 році, склав 11 593 тис.грн., що на 896 тис.грн. (8,37%) більше, ніж у попередньому році. У загальному прибутку банківської системи України частка „Кредитпромбанку” складає 1,65%.

В умовах скорочення дохідності активних операцій основними шляхами досягнення запланованого рівня прибутку було нарощування обсягу кредитно-інвестиційного портфеля та комісійних доходів.

Високі темпи економічного зростання 2004 року (приріст ВВП становив 8,5%, приріст обсягів промислової продукції -15,8%, 2003 року - 4,1% та 7,0% відповідно) обумовили значний попит на гроші - збільшення кредитних вкладень українських банків за 2004 рік становило 61,4%.

Приріст кредитно-інвестиційного портфеля Кредитпромбанку за 2004 рік складає 60,4%.

У структурі кредитно-інвестиційного портфеля питома вага кредитів на прямого позичальника становила 83,0%, міжбанківських кредитів - 10,3%, вкладень у цінні папери - 6,7%.

Найприбутковішим напрямом бізнесу є кредитування. Станом на 1 січня 2005 року кредитний портфель склав 918 435 тис.грн., що на 276 559 тис.грн. (43,1%) більше, ніж на початок 2004 року.

Процентний дохід від наданих кредитів за 2004 рік - 127 908 тис.грн., що на 28 845 тис.грн. (або 29,1%) більше у порівнянні з 2003 роком.

Обсяги строкових коштів, розміщених в інших банках, на 1 січня 2005 року склали 114 419 тис.грн., приріст порівняно з попереднім періодом - 100789 тис.грн. Процентний дохід від розміщення строкових коштів в інших банках отримано у розмірі 2 039 тис.грн.

Цінні папери в портфелі банку на 1 січня 2005 року склали 73713тис.грн., приріст порівняно з попереднім періодом - 44 062 тис.грн. (148,6%). Процентний дохід від цінних паперів склав 3 206 тис.грн.

Однією із стратегічних цілей банку є нарощування комісійних доходів. Шляхи такого нарощування, з урахуванням ринкових обмежень, керівництво банку вбачає у постійному розширенні спектра комісійних продуктів та ефективній тарифній політиці, що дозволяють залучати до обслуговування нових клієнт та збільшувати обсяги операцій з клієнтами, які вже працюють з банком.

Чистий комісійний дохід, отриманий у 2004 році, склав 25 556 тис.грн., це на 7 596 тис.грн. (42,3%) більше рівня 2003 року. Питома вага комісійних доходів у загальних доходах за 2004 рік становить 17,2% (у минулому році -14,6%).

Обсяг кредитно-інвестиційного портфеля станом на кінець 2004 року становив 1106 573 тис.грн., приріст порівняно з 2003 р. - 60,4%. Питома вага сумнівної та простроченої заборгованості наприкінці 2004 року складала 3,8%.

Страницы: 1, 2, 3, 4