Пути совершенствования ипотечного кредитования

Глава 2. Пути совершенствования ипотечного кредитования (на примере Сибирского банка Сбербанка России)

2.1 Анализ кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка России

Сибирский банк Сбербанка России занимает в Сибирском Ф.О. ведущее место по большинству видов банковских операций, и особенно в сфере кредитования населения.

Наглядно долю Сибирского банка Сбербанка России на рынке кредитования населения можно увидеть из таблицы 2.1.

Таблица 2.1.

Доля Сибирского банка во вложениях (суммарных) всех банков в Томской, Новосибирской и Кемеровской областей по кредитам населению на 01.01.2010 г.

Кроме этого, стабильный рост, который наблюдается в экономике за последние годы, повлиял на улучшение финансового состояния предприятий и на повышение платежеспособности населения и, как следствие, способствовал росту объемов кредитования. Еще одной причиной можно считать постоянное развитие и совершенствование услуг кредитования, а также непрерывное расширение филиальной сети. Наглядно данную динамику можно посмотреть на рисунке 2.1.

Рис. 2.1. Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007 – 2009 годах.

Необходимо также отметить то, что основная часть предоставленных кредитов (около 55%) приходится на Новосибирскую область, остальные 32% и 13% - соответственно на Кемеровскую и Томскую.

Таблица 2.2.

Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007-2009 гг.млн.руб.

На основании представленных данных мы видим, что на протяжении двух последних лет происходит увеличение как предоставленных кредитов, так и сумм поступающих в погашение ранее взятых кредитов. За 2009 год было выдано кредитов почти на 131 млрд.руб., что в 1,26 раз больше чем в 2008 году, причем темпы роста кредитов предоставленных физическим лицам значительно выше темпов роста кредитования юридических лиц. Так, в 2009 году физическим и юридическим лицам было предоставлено на 9,49 и 17,89 млрд. руб. кредитов больше, чем в предыдущем, это соответственно в 1,75 и 1,19 раза больше, чем в 2008 году. Это указывает на то, что происходит достаточно постоянный рост и стабильное увеличение кредитного портфеля банка.

Данную тенденцию роста можно объяснить рядом причин. В первую очередь, это объясняется возможностью банка предоставлять кредиты на более конкурентных условиях по сравнению с другими коммерческими банками благодаря более сильной и диверсифицированной ресурсной базе, обеспеченной доминирующим положением на рынке привлечения средств.

Таблица 2.3.

Удельный вес кредитных вложений в общей сумме активов.

На основе данных таблицы 2.3 можно сделать вывод, что за анализируемый период удельный вес всех кредитных вложений в активе баланса увеличился на 26,2% пункта и на 1 января 2010 года составил 75%, из которых 43,01% пришлось на удельный вес юридических лиц и 31,99% - физических лиц. И несмотря на то, что кредиты юридических лиц занимают несомненно лидирующие положение, темпы роста кредитов населения значительно выше, так за два года удельный вес кредитных вложений населения в активе баланса увеличился на 21,72% , в то время как юридических лиц всего на 9,77%. Данная тенденция представлена на рисунке 3.2.

Рис. 3.2. Удельный вес кредитных вложений в общей сумме активов

Сибирского банка Сбербанка России в 2007-2009 гг.

Затем необходимо проанализировать удельный вес кредитных вложений по задолженности (таблица 2.4).

Таблица 2.4.

Остаток задолженности по кредитам

По состоянию на 01.01.2010 г наибольшая доля задолженности по кредитам приходится на задолженность юридических лиц – 57,3% , в то время, как доля задолженности населения занимает 42,7 %, тем не менее, данные таблицы свидетельствуют о том, что, несмотря на это, доля задолженности юридических лиц за 2 года заметно уменьшилась – на 18,8%, в то время как доля задолженности населения соответственно возросла на эту величину. Это говорит о том, что кредитование физических лиц за последние два года развивается более значительными темпами.

Рассмотрим данных, характеризующих распределение кредитного портфеля банка по отраслям экономики (таблица 2.5.)

Таблица 2.5.

Отраслевая структура общей суммы остатка ссудной задолженности Сибирского банка Сбербанка России в 2008-2010 гг.

Сибирский банк, проводя политику кредитования реального сектора экономики, основной акцент в кредитовании сосредоточил на вложении средств в промышленность, куда был направлен 41% кредитных ресурсов, при этом по сравнению с 2009 и 2008 годами указанная доля снизилась. Основными отраслями промышленности, в которые направлены кредитные ресурсы в 2010 году, явились: добыча полезных ископаемых - 12,8%, пищевая промышленность – 7,9%, производство кокса, нефтепродуктов и ядерных материалов – 7,3%, металлургическое производство – 3%, химическое производство – 2,6%, электроэнергетика – 2,2%.

Наглядно отраслевая структура общей суммы остатка ссудной задолженности Сибирского банка Сбербанка России в 2009 году продемонстрирована на рисунке 2.3.

Рис. 3.3. Отраслевая структура общей суммы остатка ссудной задолженности Сибирского банка Сбербанка России в 2007-2009 гг.

По состоянию на 01.01.2010 остаток срочной ссудной задолженности в рублях и иностранной валюте составил 27 139 млн. руб. В абсолютном выражении наибольший прирост срочной ссудной задолженности – 6 019 млн. руб. – обеспечили отделения Сбербанка России, расположенные на территории Кемеровской области. При этом наиболее высокие темпы роста остатка ссудной задолженности физических лиц в относительных величинах сложились в отделениях, расположенных на территории Новосибирской области (темп роста 188,8%, при среднем темпе роста в Сибирском банке – 185,1%).

Следующим шагом анализа должен стать анализ, производимый на основании сведений, характеризующих кредитный портфель банка. Таким образом, анализируются данные о количестве предоставленных кредитов и их суммах по: крупным, просроченным и выданным инсайдерам кредитам.

В первую очередь анализируется удельный вес крупных кредитов в общем объеме кредитных вложений.

Таблица 2.6

Удельный вес крупных кредитов в общем объеме кредитных вложений.

На основании данных, представленных в таблице 2.6., можно сделать вывод, что удельный вес крупных кредитов в кредитном портфеле банка постепенно увеличивается, но сам кредитный портфель увеличивается более быстрыми темпами. Так, удельный вес крупных кредитов на протяжении двух лет увеличился с 6,79 до 6,96%, и на 1 января 2010 года общий объем предоставленных крупных кредитов составил около 9 млрд. рублей. Данная динамика продемонстрирована на рисунке 2.4.

2007 г. 2008 г. 2009 г.

Рис. 2.4. Удельный вес крупных кредитов.

Кроме этого представляется целесообразным проанализировать структуру кредитов по срокам. Как правило, для этого весь кредитный портфель банка делиться на 3 группы: до 30 дней, от 31 дня до 1 года, выше 1 года свыше (таблица 2.7.).

Таблица 2.7.

Структура кредитного портфеля по срокам кредитования.

Данные таблицы показывают, что наибольшая доля кредитов выдается на срок от 31 дней до года – 82,8%, в то же время достаточно быстро происходит увеличение доли кредитов на срок свыше года: за два года их удельный вес увеличился на 2,2% пункта. Удельный вес кредитов сроком до 30 дней также увеличивается, но не такими быстрыми темпами: за два года прирост составил всего 0,3%.

Это в первую очередь объясняется появлением у банка ресурсов долгосрочного характера, так называемых «длинных» ресурсов, которые банки могут без риска потери ликвидности размещать в долгосрочные кредитные операции.

Структура кредитов по срокам на 1 января 2008, 2009 и 2010 годов продемонстрирована на рисунках 2.5., 2.6., 2.7.

Рис. 2.5. Структура кредитного портфеля банка по срокам кредитования на 1 января 2009года.

Рис. 2.6. Структура кредитного портфеля банка по срокам кредитования на 1 января 2009 года.

Рис. 2.7. Структура кредитного портфеля банка по срокам кредитования на 1 января 2010 года.

Наглядно удельный вес кредитов, классифицированных по группам риска на 1 января 2008, 2009 и 2010 годов можно посмотреть на рисунках.

Рис. 2.8. Удельный вес кредитов, классифицированных по группам риска на 1 января 2008 года.

Рис. 2.9. Удельный вес кредитов, классифицированных по группам риска на 1 января 2009 года.

Рис. 2.10. Удельный вес кредитов, классифицированных по группам риска на 1 января 2010 года.

Следующим моментом анализа является анализ соотношения резерва на возможные потери по ссудам к общему объему кредитных вложений, этот показатель характеризует достаточность резерва банка. Данные по этому моменту отражены в таблице 2.9.

Таблица 2.9

Достаточность резерва банка

За анализируемый период произошел рост данного показателя на 0,18%. Данная ситуация говорит об увеличивающийся доли резерва на возможные потери по ссудам относительно роста кредитного портфеля банка, это говорит о том, что банку приходится с каждым годом все в большем размере создавать резерв на возможные потери по ссудам. Кроме того, это свидетельствует об увеличивающейся доли кредитов, отличных от стандартных. В мировой банковской практике этот показатель составляет около 5%, а у большинства российских банков достигает 50%, тем не менее, банку необходимо обратить особое внимание на рост данного показателя и принять соответствующие меры, не допускающие дальнейшего роста этого соотношения.

Рассмотрим соотношение резерва на возможные потери по ссудам к сумме просроченной задолженности (таблица 2.10.).

Таблица 2.10.

Соотношение резерва на возможные потери по ссудам к сумме просроченной задолженности.

Данные показывают, что за анализируемый период произошло увеличение данного показателя на – 2,68%, и на 1 января 2010 года данный показатель составил 4,75%. Данная тенденция положительна, тем не менее, за эти два года показатель достаточно сильно варьировал.

2.2 Анализ ипотечного кредитования

Ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка (рис. 2.11) . На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

При этом можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.

Рис. 2.11. Место ипотечного кредитования в совокупности операций коммерческого банка

Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:

изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости; изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков; изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.

Сибирским банком большое внимание уделяется развитию жилищных программ. В целях их развития, повышения качества банковского сервиса и скорости проведения операций кредитования, Сибирским банком Сбербанка России в четвертом квартале 2009 года были открыты первые “Ипотечные центры” в Новосибирске, Томске, Кемерово. Создание “Ипотечных центров” позволило добиться принципа “все в одном месте”, сделать жилищные программы Сбербанка России более доступными и понятными для клиентов, обеспечить возможность клиентам получения всего объема квалифицированных услуг в одном месте, без дополнительных обращений и затрат времени в максимально сжатые сроки.

По-прежнему высоким спросом пользуется “Корпоративный кредит”. Количество договоров о сотрудничестве увеличилось до 287, а остаток задолженности вырос на 203 млн.руб. и составил 669,3 млн. руб. Развитию данного кредитного продукта способствовало предоставление отделениям права самостоятельного принятия решения об установлении договорных отношений по схеме корпоративного кредитования.

Таблица 2.10.

Кредитование физических лиц

Анализируя представленные в таблице данные можно сделать вывод, что на протяжении последних двух лет объемы кредитования физических лиц увеличиваются значительными темпами. Так, за два года общий прирост остатка срочной ссудной задолженности составил 14 409 108 тыс. руб., что в 2,13 раз больше чем на начало 2009 года.

Общую динамику роста кредитования физических лиц можно посмотреть на рисунке 2.12.

Рис. 2.12. Кредитование физических лиц Сибирским банком Сбербанка России на 01.01.08- 01.01.10 гг.

Рис. 2.13. Структура ссудной задолженности населения на 01.01.2008

Рис. 2.14. Структура ссудной задолженности населения на 1 января 2009 года.

Рис. 2.15. Структура ссудной задолженности населения на 1 января 2010 года.

По состоянию на 01.01.2010 года остаток срочной ссудной задолженности по кредитам, предоставленным Сибирским банком Сбербанка России юридическим лицам и предпринимателям без образования юридического лица в рублях и иностранной валюте, сложился в размере 35 533 млн. руб.

На следующей стадии анализа необходимо также иметь общее представление о процентных ставках по кредитам и о динамике некоторых обязательных экономических нормативов. На 14 апреля 2010 года данные по кредитам представлены в таблице 2.11.

Таблица 2.11.

Кредитование физических лиц на 14 апреля 2010

Необходимо отметить, что на протяжении последних двух лет несколько раз происходило понижение процентных ставок по кредитам, как правило на 1%- 2 % пункта. Так на 1 января 2010 года процентная ставка по кредиту на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости составляла - 18% в рублях и 14% в $ США, в настоящий момент кредиты, предоставляемые на покупку жилья предоставляются на более выгодных условиях: увеличен срок кредитования до 20 лет, снижена процентная ставка до 13% и зависит от срока кредитования; процентные ставки по кредитам «на неотложные нужды» также снижены: в 2008 году кредиты предоставлялись под 16-19%%, в зависимости от срока кредитования, с августа 2009 года кредиты на «неотложные нужды» предоставляются под 14-17%% .

Данный этап проводится по следующим направлениям. В первую очередь рассчитывается ряд показателей, характеризующих удельный вес доходов от операций кредитования в различных величинах. Для удобства, данные показатели рассчитаны в таблице 2.12.

Таблица 2.12.

Доходность кредитного портфеля

За последние два года произошло реальное уменьшение доходности кредитного портфеля банка, хоть и на небольшие величины. С одной стороны, это является отрицательным моментом, с другой стороны, это можно в некоторой степени объяснить тем, что произошло увеличение доли других доходов банка, а также снижением процентных ставок. Снижение процентных ставок явилось следствием снижения ставки рефинансирования, а также стремлением банка сохранить конкурентоспособность и сделать свои кредиты доступными для клиентов.

Кроме того, представляется целесообразным определить удельный вес каждого вида доходов по кредитным операциям в общей сумме доходов по предоставлению денежных средств. Эти данные отражены в таблице 2.13.

Таблица 2.13.

Удельный вес каждого вида доходов по кредитным операциям в общей сумме доходов по размещению денежных средств.

Наибольший удельный вес занимают доходы, полученные от размещения средств в кредиты юридических лиц и физических лиц-предпринимателей - на их долю приходиться 59%., второе место занимают доходы, полученные от перераспределения СКР – 25,1%. Кроме того, необходимо отметить, что за анализируемый период произошло уменьшение удельного веса этих доходов в общей сумме доходов полученных от кредитования, в то время как удельный вес доходов от средств, размещенных в кредиты физических лиц, увеличился на 2,6%. Это еще раз подтверждает тот факт, что за последние два года происходит значительное и динамичное развитие кредитования физических лиц. Увеличиваются не только объемы и доходы от этого вида кредитования, но также появляются и новые виды кредитов, предоставляемых на достаточно приемлемых условиях.

2.3. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования работников учреждений культуры в Сибирском банке Сбербанке России

Сегодня развитие жилищной ипотеки для работников учреждений культуры в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

Причина тому, в нынешней недоступности ипотечных кредитов на жилье. Пока, к сожалению, большинство банков предлагает для ипотеки слишком высокие годовые проценты - 17% и выше, короткий срок выплаты долга - от нескольких месяцев до 10 и первоначальный взнос из средств покупателя -30-35%. В таких кредитных условиях большинство людей не могут позволить себе покупку жилья. Для сравнения, в Канаде ежемесячные выплаты по ипотеке составляют всего 5%, срок выплаты долга - до 30 лет, к тому же первоначальный взнос совсем не обязателен.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье. Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов или, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2004 года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

Для нормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:

- сокращение сроков регистрации прав и сделок с недвижимостью;

- быстрая и эффективная регистрация пулов закладных (передача закладных организации, выполняющей функции ипотечного агента.;

- привлечение инвестиций в строительство нового жилья;

- усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;

- достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;

- упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;

- сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;

- развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;

- создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

- для того чтобы снизить риски инвесторов при вложении средств в ипотечные ценные бумаги, на мой взгляд, законодатели прежде всего должны создавать ясные правила игры на этом рынке. Если нет четко прописанных прав, ответственности кредитора и заемщика, то инвестор вряд ли будет вкладывать свои средства в этот рынок.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков станут около 2 млн российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

• создание правовой основы рынка жилья;

• увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

• увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв.м.;

• увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека - пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы населения.

В качестве рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования работников культуры мы предлагаем разработать две программы.

1. Кредит «Молодая семья 2011г.»

Кредит «Молодая семья 2011 г.» призван решить жилищную проблему молодых семей – работников культуры, в которых хотя бы один из супругов моложе 30 лет (либо неполной семьи с ребенком, при условии, что родитель не достиг 30-ти летнего возраста). При этом, при определении размера кредита может учитываться не только совокупный доход супругов, членов молодой семьи, но и их родителей. Кредит предоставляется на условиях, аналогичных условиям одной из трех перечисленных выше программ жилищного кредитования, выбранной заемщиком/созаемщиками. При этом, молодым семьям при наличии ребенка достаточно иметь всего 5% собственных средств.

Банк может предоставлять отсрочку заемщику/созаемщикам в погашении основного долга по кредиту в случаях, предусмотренных, а также при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора на срок до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет. Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки. При этом суммарный период предоставленных отсрочек не может превышать пяти лет.

2. Кредит «Ипотечный с учетом Суммарного актива»

Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется исключительно на цели приобретения следующих объектов недвижимости:

·          квартир,

·          земельных участков,

·          индивидуальных жилых домов (в т.ч., коттеджного типа).

При этом, банк может рассмотреть вопрос о предоставлении кредита в случае, если оценочная стоимость суммарного актива составляет не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.

Суммарный актив – принадлежащие на праве собственности заемщику/созаемщикам: квартиры и индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован, дачи, земельные участки, нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки), помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги), автомобили и иные транспортные средства, эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.

При определении размера кредита в суммарный актив включаются:

·          квартиры, индивидуальные жилые дома (в т.ч., коттеджного типа), дачи, нежилые помещения – оценочная стоимость каждой (ого) из которых составляет не менее 1 000 000 рублей;

·          автомобили и иных транспортные средства – оценочная стоимость каждого из которых составляет не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации не более 3-х лет;

·          эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги (перечень ценных бумаг, которые могут быть включены в суммарный актив, определяется банком).

Размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков и не может превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.

Залог приобретаемого объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона одновременно с оформлением (регистрацией) права собственности заемщика/созаемщиков на объект недвижимости;

Предлагаемые нами жилищные программы Сбербанка России, направленные на поддержание работников культуры, имеют ряд следующих преимуществ перед жилищными программами других коммерческих банков:

Во-первых, возможность выбора варианта кредитования в зависимости от цели кредитования.

Во-вторых, условия кредитования являются «прозрачными». Банк не закладывает в ежемесячные платежи, направляемые заемщиком в погашение кредитов, дополнительную комиссию банка. Дополнительные платы, которые взимаются Сибирским банком Сбербанка России, просты и понятны для заемщика. Это единовременный тариф за ведение ссудного счета, уплачиваемый при получении кредита и плата за рассмотрение кредитной заявки, которая также уплачивается заемщиком единожды при получении кредита. В дальнейшем заемщики оплачивают только проценты по кредиту.

В-третьих. Сберегательный банк не ограничивает клиентов в праве досрочного погашения кредита. Если у заемщика появилась возможность расплатиться с нами раньше установленного срока – банк идет ему навстречу, не взимая при этом никаких дополнительных плат. Чем быстрее заемщик расплатится, тем меньше сумма процентов, которые ему фактически придется выплатить.

В-четвертых. Накладные расходы, которые несет заемщик значительно ниже тех, которые бы пришлось ему уплатить, обратись он в некоторые другие банки. Банк не требует страхования жизни заемщика, и не оформляет залог имущества по кредиту «На недвижимость», если сумма кредита не превышает 750 тысяч рублей.

В-пятых. Сегодня многие банки фактически предоставляют кредит на приобретение недвижимости только после того, как право собственности на приобретаемую квартиру перейдет к заемщику, и далеко не каждый продавец жилья согласится на заключение такой сделки. В Сберегательном банке заемщик сначала получает кредит, а затем в сроки, установленные кредитным договором (в зависимости от вида кредита - до 3 лет с даты получения кредита) предоставляет отчет о целевом использовании заемных средств и, при необходимости, оформляет ипотеке.

В-шестых. При определении размера кредита дополнительно к доходу заемщика по основному месту работы Сбербанк России может принимать все его дополнительные официальные доходы, а также все виды доходов супруги(а) заемщика.

Основными преимуществами предлагаемых нами программ для работников учреждений культуры являются:

- льготные условия кредитования (без первоначального взноса, под 8% годовых);

- отсрочка платежа на срок до 6 месяцев;

- срок кредитования – 35 лет (но не старше возраста заемщика 70 лет на момент окончания кредита).

При данных условиях кредитования ипотечный кредит смогут получить гораздо большее число заемщиков. Экономический эффект от одного выданного кредита в среднем составляет 1,5.

Заключение

Со стабилизацией экономического положения Российской Федерации существенным образом увеличился объем делового оборота недвижимости, следствием чего получил свое развитие рынок недвижимости. Это обусловлено экономическим содержанием недвижимости, включающим такие свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность и неповторимость. Благодаря этим свойствам она стала все чаще использоваться в качестве вклада в уставный капитал и залога недвижимого имущества, активнее стал использоваться такой инструмент рыночной экономики, как ипотека.

Ипотека – залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем ипотечного кредитования, в целом соответствующих зарубежным схемам, но учитывающих национальную специфику:

- одноступенчатая, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях;

- двухступенчатая, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно;

- трехступенчатая, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.

Основными субъектами ипотечного процесса являются заемщики, банки, страховые компании и оценочные агентства.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости), ресурсы которого складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В своей деятельности ипотечные банки используют следующие основные стратегии привлечения финансовых ресурсов:

- ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

- ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

В ипотечном кредитовании банки участвуют как применительно к решению жилищных проблем граждан, так и осуществляют финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита.

При осуществлении кредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскими структурами, является минимизация кредитных рисков, для решения которой используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры.

Оценочная деятельность в ипотечном кредитовании это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат, с точки зрения капитализации дохода.

Страхование, при определенных условиях, способно существенно снизить риски невозврата ипотечных кредитов. Этим и определяется основная роль страховых компаний в ипотечном процессе.

Основные риски, сопутствующие ипотечному кредитованию, должны определяться в отношении:

- существующей квартиры, являющейся объектом залога;

- строящейся квартиры, являющейся объектом залога;

- неплатежеспособности клиента.

Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

- недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

- особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

- неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;

- научная и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования для работников учреждений культуры в целом по стране могут быть:

1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.

5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки.

6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.

7. Создание Кредитного союза – финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кредит, аналоги которых действовали в дореволюционной России.

Список литературы

1.       Банки и банковские операции: Букварь кредитования. Технологии банковских ссуд. Околобанковское рыночное пространство [Текст]: Учеб.для вузов / Под ред. В.А. Челнакова. – М.: Высшая школа, 2009. – 291 с.

2.       Банковское дело [Текст] / Под ред. Г.И. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. - СПб.: Питер, 2009. - 384 с.

3.       Банковское дело: управление и технологии [Текст]: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.М.Тавасиева. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 863 с.

4.       Большая Советская Энциклопедия [Текст]. - Т.21. - М.,1975. – 890 с.

5.       Большой толковый психологический словарь [Текст] / Под ред. А. Ребера. - М.: Веге, АСТ, 2002. – 302 с.

6.       Бюллетень банковской статистики Сибирского банка Сбербанка России [Текст]. – 2008. - №3. - С. 86.

7.       Бюллетень банковской статистики Сибирского банка Сбербанка России. – 2009. - №4. - С. 94.

8.       Вестник общественного мнения. Данные. Анализ. Дискуссии [Текст]. - М.: ВЦИОМ-А, 2003. – 125 с.

9.       Вострецов, А. Недвижимость должна работать [Текст] / А. Вострецов // Твоя ипотека. – 2008. - №3. – С.14.

10.  Гришкин, С.Г., Мусаева, Р.А., Харисов, К.Г. Некоторые вопросы оценки кредитного портфеля банка [Текст] / С.Г. Гришкин, Р.А. Мусаева, К.Г. Харисов // Деньги и кредит. - 2008. -№ 1.- С.36-40.

11.  Грудцына, Л.Ю. Ипотека [Текст] / Л.Ю. Грудцына. – СПб.: Питер, 2005. – 236 с.

12.  Гурвич, В. Кредитное качество банковских активов [Текст] / В. Гурвич // Банковское дело. - 2008. -№ 1. - С. 42-43.

13.  Дэвидсон, Э., Сандерс, Э., Вольф, Л.Л. и др. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ [Текст] / Э. Дэвидсон, Э. Сандерс, Л.Л. Вольф . – М.: Вершина, 2007. – 344 с.

14.  Деньги, кредит, банки. Экспресс-курс [Текст]: учебное пособие / Под ред. заслуж. деятеля науки РФ профессора О.И. Лаврушина. – М.: КНОРУС, 2008. –320 с.

15.  Кириенко, А.А. Ипотека в вопросах и ответах [Текст] / А.А. Кириенко. – М.: Юстицинформ, 2007. – 233 с.

16.  Комплексный подход к формированию кредитного портфеля банка [Текст] // Банковское дело. – 2009. - №7. - С. 62-65.

17.  Комплексный подход к формированию кредитного портфеля банка [Текст] // Банковское дело. – 2009. - №8. - С. 49-52 (продолжение).

18.  Кузин, И.В. Ипотечный кредит — это социальная ответственность [Текст] / И.В. Кузин // Банковское дело. - 2008. - № 11. - С. 50-53.

19.  Культура: Организация, управление, экономика: Сборник научных трудов / Под общ. ред. И.М. Болотникова [Текст] / И.М. Болотников. - СПб., 2009. – 528 с.

20.  Лазарева, Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка? [Текст] / Л.Б. Лазарева // Банковское дело. - 2008. - № 1. - С. 38-42.

21.  Макальская М.Л., Пирожкова Н.А. Некоммерческие организации в России. Создание. Права. Налоги. Учет. Отчетность [Текст] / М.Л. Макальская, Н.А. Пирожкова. - М.: Экономика, 2008. – 418 с.

22.  Методические рекомендации по оценке кредитного риска кредитной организации при проведении инспекционной проверки. Методологические рекомендации по проверке кредитного портфеля кредитной организации [Текст] // Бухгалтерия и банки. – 2008. - № 9. – С. 37-60.

23.  Мильдзихов, В. Ипотека – продукт для клиентов со стабильной жизненной ситуацией [Текст] / В. Мильдзихов // Твоя ипотека. – 2008. - №7. – С.28.

24.  Назаров, В. Ипотека: руководство к действию [Текст] / В. Назаров. – СПб.: Питер, 2005. – 345 с.

25.  Норесков, В. Ипотека для приобретения жилья [Текст] / В. Норесков. – СПб.: Питер, 2005. – 326 с.

26.  Ориентиры культурной политики [Текст]. - М.: Главный информационно-вычислительный центр Министерства культуры Российской Федерации. - 2008. - №7. – С.46.

27.  Полищук, А.И., Кредитная система: опыт, новые явления, прогнозы и перспективы [Текст] / А.И. Полищук. - М.: Финансы и статистика, 2009. – 216 с.

28.  Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалах [Текст] (Редакция 3) от 30.05.2003 № 229-3-р (с учетом изменений).

29.  Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Текст]: Учебное пособие / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2008. - 208с.

30.  Регламент предоставления кредитов юридическим лицам и предпринимателям Сбербанком России и его филиалами [Текст] от 30.06.2006. № 285-5-р (с изм.).

31.  Регламент создания и использования в Сбербанке России и его филиалах резерва на возможные потери по ссудам и списания безнадежной и признанной нереальной для взыскания задолженности [Текст] от 21.04.2005г.- № 455-5-р. (с изм.).

32.  Рождественский И., Шишкин С. Реформы в социально-культурной сфере: В чьих интересах [Текст] / И. Рождественский, С. Шишкин // Вопросы экономики. 2007. № 1. – С. 18.

33.  Сайт социологических исследований фонда «Общественное мнение»: Метод доступа «#"#">www.fom.ru»

34.  Саркисянц, А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе [Текст] / А.Г. Саркисяц // Банковское дело. - 2008. - № 8. - С. 46-51.

35.  Сибирский банк сбербанка России активно расширяет операции по кредитованию всех форм бизнеса [Текст] // Вестник Сбербанка. - 2007.- №16(77) - С. 1.

36.  Социально-экономические проблемы России: Справочник. М. Финансы, 2008.- 352 с.

37.  Суханов, М.С. Риск менеджмент и аудит ссудных операций в системе управления коммерческим банком [Текст] / М.С. Суханов // Банковские услуги. - 2008. - № 2. - С. 14-26.

38.  Товар класса люкс. Зарубежный опыт [Текст] // Твоя ипотека. – 2008. - №4. – С.12.

39.  Управление деятельностью коммерческого банка (Банковский менеджмент) [Текст] / Под ред. О. И. Лаврушина – М.: ЮристЪ, 2009. - 688 с.

40.  Федеральный закон об ипотеке [Текст] от 30.12.2004 №216 – ФЗ.

41.  Федоренко, Н.П. Оптимизация экономики [Текст] / Н.П. Федоренко. -М.: Наука, 2007. – 322 с.

42.  Фетисов, Г.Г., Орешин, В.П. Региональная экономика и управление [Текст]: Учебник / Г.Г. Фетисов, В.П. Орешин. - М.: ИНФРА-М, 2009. - 416 с.

43.  Циклина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит [Текст] / Г.А. Циклина. - М.: Финансы и статистика, 2009. – 213 с.

44.  Чепенко, Е. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству [Текст] / Е. Чепенко. – М.: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости, 2007. – 236 с.

45.  Шишкин С.В. Экономика и управление в сфере культуры: Поиск новых моделей [Текст] / С.В. Шишкин. - М.: НИИ культуры, 2007. – 463 с.

46.  Экономика и культура. Проблемы взаимодействия / Под ред. А.В. Барышевой [Текст] / А.В. Барышева. - М.: Институт экономики РАН, 2008. – 523 с.

47.  Экономика искусства: Опыт зарубежных исследований. - М.: Экономика, 2008. – 348 с.

48.  Экономика общественного сектора [Текст]: Учебное пособие / Под ред. Е.И. Жильцова, Ж.Д. Лафея. - М.: ТЕИС, 2008. – 418 с.

49.  Юрьева Т.В. Некоммерческие организации: Экономика и управление [Текст] / Т.В. Юрьева. - М.: Экономика, 2008. – 439 с.

50.  Экономика культуры: Учебное пособие / Под ред. Ф.Ф. Рыбакова, А.З. Олейника [Текст] / Ф.В. Рыбаков, А.З. Олейник. - СПб., 2007. – 464 с.

Страницы: 1, 2