Особенности ипотечного жилищного кредитования

Например, в Новосибирске реализуется программа «Молодой семье — доступное жилье». В соответствии с этой программой предполагается два г варианта возмездного приобретения жилья:

— коммерческий найма на пять лет, при котором семьи, проживая в предоставленных им на условиях найма квартирах, накапливают к определенной

Сроку стоимость квартиры и получают безвозмездные субсидии из городского бюджета, которые могут составлять от 5 % до 90 % от стоимости жилья; договор купли-продажи с рассрочкой платежа, при котором семья по льготной цене и с рассрочкой платежа приобретает жилье, которое оформляет собственность после оплаты полной стоимости.

Важно, что при рождении ребенка списывается определенная часть стоимости квартиры подлежавшая погашению [13, С. 122].

Схема №8 - Предприятие. Эта схема является интересной для тех предприятий, которые заинтересованы в привлечении молодых специалистов и удержании высокопрофессиональных кадров. Ее принцип прост, работник вносит в счет оплаты жилья 20—30 % собственных средств, а на оставшуюся сумму получает ссуду от предприятия-работодателя. Такая ссуда считается льготной по срокам (до 10-15 лет) и процентам (иногда и совсем без процентов).

Положительная черта этой схемы — очевидная социальная ее направленность. Более выгодные условия кредитования, чем на своем предприятии заемщик вряд ли может найти. А для предприятия это действенный механизм удержать у себя ценного работника.

Однако преимущество для предприятия может оказаться недостатком для работника фактически он попадает в кабалу на длительный срок [14, С. 25].

Схема №9 - Сберегательные программы и вклады. Если вы не имеете денег на первый взнос и не можете продать свою квартиру для покупки новой, у вас есть возможность накопить недостающие средства.

Если вы положите деньги во вклад на определенный период (обычно не менее чем на 1 год) в коммерческий банк, то в дальнейшем сможете получить ипотечный кредит на льготных условиях (под более низкий процент). Пока, правда, такую услугу предлагают всего несколько банков.

Сберегательные программы потребительских кооперативов привлекательны по начисляемым процентам, однако они предоставляются только пайщикам кооператива, и нет полной гарантии того, что по окончании срока накопления будут получены заявленные проценты (банковского контроля кооперативы не имеют).

Накопительные программы страховых компаний, имеющие конечной целью приобретение жилья, не распространены. Существует положительный опыт совмещения программ накопительного страхования жизни и предоставления ипотечного кредита в банке-партнере. Однако этот опыт, как и опыт накопления в коммерческих банках, не получил того развития, какого хотелось бы всем участникам рынка [16, С. 156].

Схема №10 - Рента и пожизненное содержание. В последнее время этот вариант приобретения жилья поучает все большее распространение. Обычно получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие квартиру в собственности, а плательщиками — физические лица или организации, которые рассчитывают через какое-то время стать полноправными хозяевами таких квартир.

Вопросы ренты и пожизненного содержания с иждивением подробно рассмотрены в Гражданском кодексе (глава 33). Законом предусматривается три разновидности ренты:

- постоянная рента — не прекращается в случае смерти рентополучателя, а может передаваться по наследству и уступаться третьим лицам;

- пожизненная рента — устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина;

- пожизненное содержание с иждивением - в этом случае, как следует из названия, получатель ренты находится на полном иждивении плательщика ренты, т.е. может получать от него не только денежные средства (в размере не менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц), но и продукты, одежду лекарства и т. п.

Наиболее распространены в настоящее время договоры пожизненной ренты. В соответствии с ними собственность на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты, но имеет обременение в виде залога в пользу рентополучателя.

Схема № 11 - Паевые инвестиционные фонды. Несмотря на то, что такой вариант накопления средств на приобретение жилья достаточно полно прописан законодательно, развития он пока не получил.

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом (и, следовательно, не платит корпоративных налогов). Это фонд, в который граждане и организации вкладывают денежные средства или имущество для того, чтобы его управляющая компания наиболее эффективно разместила вложенные средства и позволила пайщикам фонда получать доход. Все имущество фонда находится в общей долевой собственности пайщиков.

Законом «Об инвестиционных фондах» предусмотрена специальная 1 разновидность инвестиционных фондов для функционирования на рынке; недвижимости — фонды недвижимости. Не менее 40% средств таких фондов: должно направляться на финансирование проектов в сфере- недвижимости. Средства ПИфов хранятся на счетах в специализированном депозитарии и надежно защищены. Контроль за целевым использованием средств фондов осуществляет Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг.

Механизм Действия фонда прост. Пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает паи по текущей стоимости (номинал + доход).

Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.

Недостаточное развитие фондов недвижимости обусловлено отчасти именно жесткими требованиями ФКЦБ. Поскольку проекты в сфере недвижимости затратные и требуют привлечения большого объема ресурсов, для их реализации необходимо либо устанавливать высокую стоимость пая, либо привлекать большое количество пайщиков.

Несмотря на трудности с организацией, фонды недвижимости имеют большой потенциал именно в качестве альтернативного варианта приобретения жилья. Они позволяют направлять средства пайщиков на строительство жилья, а пайщикам — постепенно накапливать средства для его оплаты [13, С. 126].

Схема № 12 - Жилищно - строительные кооперативы. Эта схема подходит для тех, кто не имеет средств на первоначальный взнос, необходимый при банковском кредитовании, и имеет доходы, которые недостаточны для получения ипотечного кредита банке и может ждать квартиру несколько лет.

Для того чтобы стать пайщиком такого кооператива, необходимо ввести первый членский и паевой взнос и заключит договор накопления. Накопив в соответствии с договором определенный размер о стоимости квартиры (примерно 50 %) покупатель переходит на следующий этап — ожидания подбора жилья, т. е. ожидание наступления своей очереди на подбор квартиры. Как только его очередь подошла, стоимость будущего жилья фиксируется и кооператив подбирает ему подходящую квартиру. На недостающую сумму предоставляется заем. Квартира оформляется в собственность кооператива до полного возврата займа. С ним заключается договор найма жилого помещения, в соответствии с которым он сможет зарегистрироваться в приобретаемой квартире.

На следующем этапе в течение нескольких лет заемщик осуществляет возврат займа и процентов по нему. После полного возврата займа квартира «оформляется в собственность заемщика.

Если приобретать квартиру через жилищно-строительный кооператив, следует обратить внимание на следующие характеристики: размер накопления (в процентах к стоимости будущего жилья), дающий право на обращение за займом; размер первоначальных платежей: минимального первого паевого взноса и вступительного взноса. Минимальный срок этапа накопления; процент по займу; максимальный срок займа; возможность досрочного погашения займа.

Они существенно различаются в разных кооперативах и могут повлиять на то, какие сроки и в какую сумму обойдется приобретение квартиры [13, С. 126].

К плюсам данной схемы можно отнести понятную структуру организации и простые принципы участия схожие с существовавшими ранние кассами взаимопомощи.

К недостаткам схемы относится отсутствие государственного контроля за пользованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.

Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно, надо быть готовым к тому, что вселение квартиру произойдет не скоро.

Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.

Во многих кооперативах существует запрет на досрочное погашение займа или штрафы [13, С. 127].

Схема №13 - Строительные сберегательные кассы. Схема приобретения жилья с использованием строительной сберегательной кассы. Это накопительная схема, сначала накапливаете 50 % стоимости жилья, затем получаете кредит на остаток суммы под низкий процент. В соответствии с программой строительной сберегательной кассы, можно приобрести жилье по следующей схеме.

1 этап. С самого начала резервируется конкретная квартира из тех, которые строятся строительной сберегательной кассой, заключается договор долевого участия в строительстве (договор инвестирования) и его проходит регистрация в Департаменте муниципального жилья.

2 этап. Пока дом строится по графику вносится 50 % стоимости квартиры.

3 этап. Как только было оплачено 50 % стоимости этой квартиры, она I оформляется в собственность и обременяется залогом в пользу ССК, а покупателю предоставляется кредит от ССК на определенный период под определенный процент на оставшиеся 50 %.

В существующем виде схема полностью контролируется правительством. Она решает как коммерческие, так и социальные задачи - снос пятиэтажек, строительство коммерческого и муниципального жилья, привлечение инвесторов и предоставление ипотечных кредитов на покупку квартир. Таким образом, ССК не может прогореть, прокручивая деньги клиентов в банках и на фондовой бирже или вкладывая их в сомнительные посторонние проекты.

В заключаемых с покупателями договорах предусмотрена обязательность личного и имущественного страхования. Договор страхования заключается на срок погашения кредита. Имущество страхуется на полную стоимость, а жизнь и здоровье - на половину. По этим видам страхования (имущество, жизнь и здоровье) страховая сумма колеблется в пределах от 2,8 % до 3 % [14, С. 24].

Схема № 14 - Банковское кредитование. Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке считается на сегодняшний день наиболее прогрессивным и надежным способом приобретения жилья. Количество банков, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет.

Первое, на что следует обратить внимание, - это виды недвижимости, вторые банк может принять в залог.

Подавляющее большинство банков выдает кредиты только на жилье, второе клиент собирается приобретать на кредитные деньги. Кредитор может не дать согласия на такую сделку, поскольку его риски при этом несоизмеримо возрастают. Это связано с пока остающимися пробелами в законодательстве: по закону «Об ипотеке» (ст. 78) выселить платежеспособного заемщика при обращении взыскания на недвижимость можно в двух случаях:

- если жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

- если все проживающие в заложенном жилье дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания [13, С. 129].

Коммерческие банки, однако, не считают нотариально удостоверенное обязательство достаточной гарантией защиты от рисков.

Законодательство об ипотеке постоянно совершенствуется, поэтому шансы в то, что в будущем направление кредитования под залог имеющегося жилья будет активно развиваться, достаточно высоки.

При приобретении квартиры на вторичном рынке следует выбирать ее в качественных домах: «сталинских», постройки 1940—1950 годов, или более современных построенных после 1970-х годов с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями (водопроводом, канализацией электричеством и т.п.). При этом желательно, чтобы квартира была свободна (т.е. все ранее проживавшие там сняты с регистрации) поскольку некоторые банки не предоставляют кредит под «альтернативное» жилье, включенное в цепочку сделок по купле-продаже.

Для приобретения квартиры в строящемся доме банк может предложить кредит, по которому процентная ставка на период строительства дома и до момента государственной регистрации и оформления права собственности на квартиру будет выше базовой ставки кредитования для вторичного жилья. К тому же, следует уточнить, на каком этапе строительства должен находиться дом, чтобы банк дал разрешение на кредитование. Возможно, банк потребует, чтобы степень готовности строящегося жилого дома была достаточно высокой (например, не менее 40 %)

Помочь приобрести покой и уют за пределами города в загородном коттедже смогут не все банки. Но, поскольку этот сектор кредитования активно развивается, ситуация может измениться в ближайшем будущем. В тех банках, которые уже сейчас предлагают услугу кредитования под залог загородной недвижимости, можно получить кредит на стадии строительства дома или на готовый дом, а затем взять дополнительный кредит на его отделку. Поскольку стоимость загородного дома превышает стоимость стандартной городской квартиры, минимальная сумма кредита в этом случае будет выше [8, С. 130].

Второй важный момент при выборе ипотечной программы - уточнение тех категорий граждан, которые банк согласен видеть в качестве своих заемщиков.

Размер дохода должен быть достаточным, чтобы заемщик смог взять необходимую сумму кредита. Это требование только на первый взгляд кажется нелепым. На самом деле, если банк в своем рекламном проспекте заявляет, что максимальная сумма кредита составляет, например 500 тыс. долларов, то это не значит, что заемщик может на них рассчитывать. Размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40% ваших доходов после налогообложения. Любой коммерческий банк заинтересует не только размер доходов, но и способность их подтвердить документально.

В зависимости от степени прозрачности дохода будет и отношение к заемщику в банке. Более выгодные условия кредитования получат обладатели подтвержденных доходов. У остальных затребуют дополнительные подтверждения платежеспособности (гонорары, доходы от ценных бумаг, от сдачи жилья в наем; прежние договоры потребительского кредитования ит.п.).Обычно заемщикам с неподтвержденными доходами предлагают кредиты с более высокими процентными ставками [13, С. 131].

По обычному правилу выдают кредит, если клиент старше 18 лет, а к моменту возврата кредита еще не достигнет пенсионного возраста. Но могут быть и исключения, например, если клиент руководитель предприятия, владеет собственным бизнесом или относится к лицам творческих профессий, банк может дать кредит и после достижения пенсионного возраста. Но в этом случае отчисления на страхование будут выше.

Возраст также может не всегда учитываться, если у заемщика, который «не проходит» по возрасту, есть молодой супруг, оформленный в качестве созаемщика.

Менее рискованным считается кредит для наемного работника, поскольку считается, что если на его предприятии возникнут сложности, он может найти себе работу в соответствии своей квалификацией и опытом на другом предприятии. Если же возникнут проблемы у владельца бизнеса, он скорее окажется неплатежеспособным [13, С. 132].

Часто банки требуют оформления созаемщика для того, чтобы дать банку дополнительную гарантию своевременного возврата кредита. Его можно включить в договор, чтобы удовлетворить требование банка о возрасте заемщика, а также, чтобы увеличить доход, если одного вашего дохода не хватает для покупки нужной квартиры.

Созаемщиками могут быть только супруги. Братья и сестры, родители и дети в качестве созаемщиков обычно не оформляются.

Чем выше сумма кредита, тем больше требований предъявляется к здоровью и тем больше обследований придется пройти. Если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет заемщику в страховании, считая его недостаточно здоровым, то банк может также отказать в выдаче кредита. При проблемах со здоровьем страховая компания может предложить повышенную ставку по страховому полису. То же будет сделано, если возраст заемщика превышает стандарты банка.

И, наконец, третий важный момент при выборе наиболее подходящих условий кредитования заключается в особых условиях, которые существуют у «каждого банка и как раз и определяют разницу ипотечных программ.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах. Если внимательно изучить предлагаемые на рынке банковские программы ипотечного кредитования, то можно увидеть, что их основные характеристики (размер процентных ставок и их вид, сроки кредитования, отношение кредита к залогу и доходу, возраст заемщика, суммы страховых выплат, сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита) очень похожи во многих банках.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах:

- требование подтверждения дохода заемщика,

- минимальные и максимальные суммы кредитов,

- возможность досрочного погашения и наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;

- необходимость привлечения поручителей;

- требования к заемщику (возраст, профессия, образование и т. д.);

- наличие комиссии за выдачу кредита и стоимостьандеррайтинга; (процедуры проверки платежеспособности).

Подтверждение источников дохода заемщика — это требование банка, какие документы, подтверждающие доход, принимаются к рассмотрении. В каждом банке необходимо уточнять, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ, или же можно предъявить свои дополнительные доходы.

Минимальные размеры кредитов сильно различаются по банкам, поэтому, если нужен небольшой кредит, например, только чтобы купить квартиру на одну комнату больше, придется поискать банк, который выдает кредиты на небольшие суммы. Возможность досрочного погашения кредитов позволяет сэкономить на выплате процентов и сокращает общую сумму возврата. Банки со своей стороны, могут установить мораторий на досрочное погашение кредита на несколько месяцев, установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы и штрафы за полное или частичное досрочное погашение. Жак правило, мораторий составляет 3-6 месяцев, а штрафы – 1-3 % от остатка кредита [8, С. 133].

Поручители в обязательном порядке требуются в Сбербанке. В других банках их могут потребовать при невозможности документально подтвердить доход.

Требования к заемщику, помимо перечисленных выше, могут заключаться в требованиях по его минимальному трудовому стажу и месту расположения работы. Минимальный трудовой стаж на одном предприятия, как правило, должен быть не менее 6 месяцев.

Наличие комиссии банка за выдачу кредита и стоимость андерратинга, Комиссия банка может представлять фиксированную сумму, а может быть выражена в процентах от размера кредита. Соответственно, надо рассчитать, какой вариант будет выгоднее. Стоимость андерратинга, т.е. оценка платежеспособности, тоже может увеличить дополнительные расходы на получение кредита.

Чем сильнее становится конкуренция в сфере ипотечного кредитования, тем больше появляется оригинальных схем, ориентированных на тех заемщиков, которые не вписываются в стандартные условия 30-процентного первого взноса и равновеликих ежемесячных выплат.

Если у заемщика нет денег на первый взнос, ему могут предложить:

а) до оформления ипотечного кредита взять обычный потребительский кредит, с помощью которого внести первый взнос, а затем оформить стандартный ипотечный кредит в том же банке.

б) использовать в качестве первого взноса для получения банковского кредита уже имеющееся в собственности жилье. Стоимость существующей квартиры будет учтена при выдаче кредита, но сама она будет продана только после того, как будет приобретено новое жилье на кредитные средства.

Если заемщику еще нет 30 лет, то некоторые банки предложат специальную программу кредитования, в которой снижен размер первого взноса и выгодный размер процентной ставки.

Если заемщик получает гонорары или другие виды высоких нерегулярных доходов, можно поискать программу, в которой предусмотрено так называемое «кредитное окно» - выбираемый лично им период в году, когда он сможет досрочно погасить весь кредит или его часть с минимальными расходами.

Если заемщик хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то можно брать одну из многих существующих программ предоставления инвестиционного ипотечного кредита. При выборе нужно обратить внимание на размер процентной ставки, взимаемой в период строительства и до оформления права собственности. Обычно в этот период процентная ставка выше, чем по кредитам на существующее жилье, но сейчас наметилась тенденция снижения размера первоначальной процентной ставки вплоть до уровня обычной [13, С. 134].

Как видно, банки стараются гибко подходить к нуждам потенциальных заемщиков.

ГЛАВА 2. Анализ действующих схем ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанке»

2.1 Анализ схем ипотечного жилищного кредитования по программам «Решения квартирного вопроса» и Улучшение жилищных условий»

Программа ипотечного жилищного кредитования «Решить квартирный вопрос» предлагает заемщику приобрести подходящую под его требования квартиру на вторичном рынке и в новостройке.

1. Приобретение квартиры на вторичном рынке.

Условия кредитования: Ипотечный кредит представляется в рублях, долларах США или евро для покупки квартиры в многоквартирном доме на-вторичном рынке жилья. Приобретаемая квартира становится собственностью заемщика с момента оформления кредита. Она же является и обеспечением по кредиту на срок от 5 до 25 лет. Дополнительных поручительств не требуется. Сумма кредита может составить до 90% от стоимости приобретаемой квартиры. Комиссия за рассмотрение заявки составляет от 1200 рублей, комиссия за выдачу 5000 рублей. В таблице 1приведены процентные ставки ОАО « УРСАБанк» на вторичное жилье[17,С.10]. См. приложение 1.

По условиям предоставления кредита необходимо оформить страховой полис по трем рискам:

а) страхование жизни и трудоспособности заемщика;

б) страхование приобретаемой квартиры от рисков утраты и повреждения;

в) страхование риска утраты права собственности на квартиру (в течение первых трех лет после приобретения квартиры в кредит).

Основные требования к заемщику:

- российское гражданство;

- постоянная регистрация по месту жительства на территории российской Федерации;

- заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 21 до 65 лет;

- постоянное место работы в г. Новосибирске или Новосибирской области (или крупной государственной организации другого города). По найму – от 4 месяцев (с отметкой в трудовой книжке ), с предоставлением информации с предыдущего места работы. Частным предпринимателям и учредителям юридических лиц – действие бизнеса не менее одного отчетного года;

- подтверждение справкой с места работы доходы (предприниматели предоставляют квартальные налоговые декларации текущего года и годовую предыдущий отчетный период, а также квитанции об оплате налога, свидетельство о постановке на учет);

- наличие собственных средств, достаточных для оплаты разовых сборов при оформлении сделки (около 100 тыс., в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости).

Основные требования к объекту залога.

Закладная квартира должна соответствовать следующим требованиям:

а) являться отдельной квартирой в многоквартирном доме;

б) быть оформленной в собственности заемщика;

в) соответствовать санитарно- техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов в том числе быть подключенным к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, иметь отдельный санузел;

г) соответствовать поэтажному плану, выданному органом, осуществляющим техническую инвентаризацию имущества;

д) быть свободной от обременения правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации;

е) располагаться в здании, которое не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением, а также не признано уполномоченным государством органом аварийным;

ж) располагаться в здании, которое не признается Банком ветхим, т.е. здание до 5 этажей включительно, кроме кирпичного здания с железобетонными покрытиями.

Погашение ипотечного кредита осуществляется ежемесячно равными (аннуитетными) платежей. Первые три месяца досрочное погашение не допускается, после чего гасить кредит можно без комиссии, но на сумму не менее 15000 рублей, 500 долларов США или 500 евро [ 17,С .11-12 ].

Данная схема ипотечного жилищного кредитования наглядно изображена на рисунке 2.1.. См. приложение 2

Рассмотрим этапы процесса ипотечного жилищного кредитования.

1. Подача заявления на получение кредита в Банк – передача заёмщиком всех необходимых документов для проведения андеррайтинга (анализа платёжеспособности), а также заполнение заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита. Оплата комиссии за рассмотрение заявления-анкеты о предоставлении ипотечного жилищного кредита (1200 рублей).

Кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита.

Платежеспособность определяется на основании справки с места работы о доходах и размере удержаний , а также данных в анкете.

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете ( подоходный налог , взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам и другое ). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству [18, С. 251].

Платежеспособность определяется формулой (2.1).

P = Д ч × К × t , (2.1)

где P – платежеспособность заемщика, рублей;

Дч – среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, рублей;

К – коэффициент соотношения ежемесячного платежа

к совокупному доходу (К = 0,6);

t – срок кредитования, месяцы.

P = (42 300 – 3960) × 0.6 × 300 = 6901 200 рублей

Платежеспособность поручителей определяется аналогично

Платежеспособности заемщика с той разницей, что К = 0,7 вне зависимости то величины Дч.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается по формуле (2.2).

где Sр – максимальный размер предоставляемого кредита, рублей;

После проверки заемщика по безопасности и исходя из расчётов Банк принимает решение о предоставлении определенной суммы заемщику. Выдает уведомление о решении Банка, реквизиты страховых и оценочных компаний.

2. Поиск квартиры. С момента утверждения заявки на получение ипотечного жилищного кредита банком, необходимо в течение 3 месяцев подобрать нужную квартиру. Для этого обычно заемщик обращается в агентство недвижимости. Агентство недвижимости предложит ему квартиру в соответствии с его пожеланиями, поможет оформить все сопутствующие документы при покупке квартиры на кредитные деньги

Для проведения оценки квартиры, заемщик должен собрать определенный комплект документов на выбранную квартиру. Чтобы их получить, между заемщиком (покупателем) и продавцом заключается предварительный договор (приложение 12), где прописаны обязанности обоих сторон, а также сумма аванса, которую покупатель платит продавцу в качестве способа обеспечения обязательств. А также заключается договор об оказании услуг агентства недвижимости (приложение 13). Если заемщик оформит доверенность на риэлтера, то большую часть его проблем он возьмет на себя (выбор квартиры, переговоры со всеми участниками сделки и оформление документов).

3. Оценка выбранной квартиры. Далее заемщик должен обратится в оценочную компанию для проведения независимой оценки рыночной стоимости выбранной квартиры. Есть такое выражение: «сколько людей, столько и мнений». Это высказывание особенно актуально при сделках купли-продажи, когда продавец обычно заинтересован продать дороже, а покупатель, соответственно, купить дешевле. Рыночная стоимость предмета залога необходима заемщику для определения справедливой цены за приобретаемую квартиру. Ну а банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. То есть для объективности и независимости суждений о стоимости объектов недвижимости и приглашают оценщиков. ОАО «УРСАБанк» рекомендуют своим заемщикам воспользоваться услугами тех оценочных организаций, которые имеют соответствующую лицензию и являются его партнёрами по ипотечной программе.

По результатам осмотра объекта оценки, анализа рыночной ситуации, физических и технических характеристик объекта залога, его местоположения и окружения специалист оценочной компании проводит расчёт рыночной стоимости. После этого все эти данные оформляются в виде отчета об оценке [17,С.14].

4. Утверждение банком выбранной квартиры. Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку банка. Служба безопасности банка вместе с его юридическим отделом изучают документы на выбранную квартиру. Выводы и заключения изложенные в отчете об оценке, могут стать решающими при решении банком вопроса о выдачи ипотечного кредита или отказа в его предоставлении.

5. Затем заемщик обращается в аккредитованную страховую компанию.

Так как недвижимость, приобретаемая за счёт кредитных средств, оформляется в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован сохранности имущества и возврате кредита. Заемщик предлагает компании копии полного пакета документов на подобранную квартиру. Заполняет анкету.

Страховая компания проводит анализ выбранной квартиры и состояния здоровья заемщика (учитывается возраст и профессия), в некоторых случаях от заемщика требуют дополнительные справки и результаты медицинского обследования. Затем принимает решения о страхование квартиры и самого заемщика. Следует иметь в виду, что страховщик может отказаться вас страховать, например, из-за состояния здоровья. Поскольку требования страхования являются обязательным, такой отказ может повлечь за собой отказ банка от предоставления заёмщику кредита. При ипотечном жилищном кредитовании используется три вида страхования:

а) имущественное страхование. Страхование квартиры от риска повреждения или уничтожения в результате непредвиденных событий. Застрахованные риски: пожар, взрыв, залив, противоправные действия, стихийное бедствие, падение летальных аппаратов или их частей. В случае снижения стоимости или уничтожения предмета залога банку выплачивается страховое возмещение в счет погашения задолженности по кредиту, либо, по решению банка, оно может направляться на ремонт и восстановление недвижимого имущества;

б) страхование жизни и трудоспособности заемщика. Застрахованные риски: смерть, инвалидность, временная утрата трудоспособности. Страховой полис, по которому компания возместит банку неоплаченную часть кредита в случае потери работы или невозможности трудиться из-за травмы, болезни или несчастного случая;

в) титульное страхование (от риска утраты права собственности). Оно защищает от убытков, возникающих в результате признания какой-либо из сделок с объектом недвижимости недействительной, а также признания прав третьих лиц (неучтенных наследников, несовершеннолетних и т.д.) на недвижимость [13, С. 98].

Затем рассчитывается страховая премия и составляется договор страхования.

Страховая премия рассчитывается формулой (2.3).

SP = Ss × (К 1 × К 2 × К3), (2.3)

где SP – страховая премия, рублей;

Ss – страховая компания, рублей;

К1 – коэффициент имущественного страхования, (0,2%);

К2 – коэффициент жизни и трудоспособности заемщика, (0,2%);

К3 – коэффициент титульного страхования, (0,267%).

SP = 1533 600 × (0,2 × 0,2×0,267) = 16378,85 рублей –за первый год.

6. Одновременно с заключением договора страхования, оплачивается страховая премия. Дальше заключаются:

- кредитный договор (Приложение 14),

- договор ипотеки (Приложение 15).

- договор поручительства, если требуется поручитель.

Оформляется график платежей. График платежей по кредиту рассчитывается исходя из дохода заемщика, срока кредита, его размера и процента. В графике подобно расписан размер платежа, который следует перечислять банку за отчетный период, и указано, какая часть платежа идет на погашение процентов, а какая – на амортизацию основного долга. Платеж состоит из двух частей: платы за счет погашения основного долга и платы в счет погашения процентов. Проценты начисляются на остаток кредита [ 19, С. 8. Рассчитаем ежемесячный платеж по кредиту по формуле (2.4).

Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами.

Расчета баланса основной суммы по кредиту на любой месяц кредитного срока рассчитывается формулой (2.5).

С помощью этих формул банк составляет план амортизации (возврата) кредита, на основании которого составляется план-график внесения платежей (приложение 16).

К моменту возврата кредита, через 25 лет, выплачиваемая сумма составит 5552351,02 рублей. Как видно, размер платежей, который фактически предстоит совершать, в 3,6 раза превышает сумму выданного кредита. Удорожание же самой квартиры составит 4018751,02 за 25 лет. Если принять во внимание, что сейчас цены на жилье в крупных городах растут примерно на 20% в год, то такое удорожание купленной в кредит квартиры выглядит вполне нормально.

Производится открытие счета в ОАО «УРСАБанк», оплата первоначального взноса (10% от стоимости квартиры) продавцу и комиссии банка за организацию ипотечного кредита 5000 рублей.

Договор ипотеки (залог недвижимости) и договор купли-продажи подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус, удостоверяющий договоры, банк выбирает сам. А также подписывается закладная (обременение в пользу ОАО «УРСАБанк») [13, С. 15-16].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Размер паты за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Постановлении Правительства РФ от 26.02.1998 года № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и составляет на сегодняшний день 1000 рублей ( для физических лиц ). Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. После государственной регистрации прав на недвижимое имущество, покупатель получает свидетельство собственности недвижимого имущества, покупатель оставшеюся сумму за недвижимое имущество, банк закладную.[20, С. 4-6]

2. Приобретение квартиры в новостройке.

Условия кредитования: Кредит предоставляется в рублях, долларах США или евро для приобретения квартиры в доме на любом этапе его строительства. Основным обеспечением кредита до окончания строительства является залог прав требования по инвестиционному договору. Потребуется дополнительное обеспечение в виде залога имущества.

После завершения строительства и оформления прав собственности залогом на срок кредита (от 5 до 25 лет) становится приобретаемая квартира. Сумма кредита может составить до 80% от стоимости приобретаемой квартиры. Комиссия а рассмотрение заявки составляет от 1200 рублей, комиссия за выдачу – 5000 рублей. В таблице приведены процентные ставки ОАО «УРСАБанк» на новостройку. См. приложение 3.

После оформления прав собственности, производится перерасчет кредита с применением процентных ставок приведены в таблице

По условиям предоставления кредита необходимо оформить страховой полис по двум рискам:

а) страхование жизни и трудоспособности заемщика;

б) страхование приобретаемой квартиры от рисков утраты и

повреждения (после оформления прав собственности).

Основные требования к заемщику:

- российское гражданство;

- постоянная регистрация по месту жительства на территории российской Федерации;

- заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 21 до 65 лет;

- постоянное место работы в г. Новосибирске или Новосибирской области (или крупной государственной организации другого города). По найму – от 4 месяцев ( с отметкой в трудовой книжке ), с предоставлением информации с предыдущего места работы. Частным предпринимателям и учредителям юридических лиц – действие бизнеса не менее одного отчетного года;

- подтверждение справкой с места работы доходы ( предприниматели предоставляют квартальные налоговые декларации текущего года и годовую предыдущий отчетный период, а также квитанции об оплате налога, свидетельство о постановке на учет );

Основные требования к объекту залога.

Закладная квартира должна соответствовать следующим требованиям:

а) являться отдельной квартирой в многоквартирном доме;

б) быть оформленной в собственности заемщика;

д) быть свободной от обременения правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации;

Данная схема ипотечного жилищного кредитования наглядно изображена на рис. См. приложение 5.

Рассмотрим этапы процесса ипотечного жилищного кредитования.

2. Поиск квартиры. С момента утверждения заявки на получение ипотечного жилищного кредита банком, заемщику необходимо выбрать необходимую квартиру. Составить договор о долевом участии (или договор инвестирования ) и внести 20% от стоимости квартиры.

3. Оценка стоимости приобретаемого строящегося объекта. Далее заемщик должен обратится в оценочную компанию для проведения независимой оценки рыночной стоимости строящейся квартиры. По результатам осмотра объекта оценки, анализа рыночной ситуации, физических и технических характеристик объекта, его местоположения и окружения специалист оценочной компании проводит расчет рыночной стоимости. После этого всего все эти данные оформляются в виде отчета об оценки.

4. Затем заемщик обращается в аккредитованную страховую компанию.

Так как недвижимость, приобретаемая за счет кредитных средств, в будущем будет, оформляется в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован в сохранности имущества и возврате кредита. Заемщик передаёт компании копии полного пакета документов на строящуюся квартиру. Заполняет анкету.

Страховая компания проводит анализ выбранной квартиры и состояния здоровья заемщика ( учитывается возраст и профессия), в некоторых случаях от заемщика требует дополнительные справки и результаты медицинского обследования. Затем принимает решение о страховании квартиры и самого заемщика.

При ипотечном жилищном кредитовании на стадии строительства используется два вида страхования:

- имущественное страхование;

- страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Затем составляется договор страхования и рассчитывается страховая премия.

5. Утверждение банком выбранной квартиры. Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку банка. Служба безопасности банка вместе с его юридическим отделом изучают эти документы и готовятся к совершению сделки. Заключаются договор страхования, договор ипотеки. Оформляется график платежей. Оплачивается комиссия банка за организацию ипотечного кредита.

6. Когда дом сдается, после Госприемки, между заемщиком и застройщиком подписывается акт приема- передачи квартиры.

7. Государственная регистрация. Представитель от застройщика и заемщик с договором инвестирования и актом приема-передачи квартиры идут в юстицию и регистрируют сделку. Там же регистрируется закладной. Переход права на недвижимое имущество происходит в момент государственной регистрации права собственности, а обременение недвижимости залогом – в момент государственной регистрации договора ипотеки. После государственной регистрации прав на недвижимое имущество, покупатель получает свидетельство о собственности недвижимого имущества (с обременением).

8. Далее заемщик предоставляет банку свидетельство о собственности недвижимого имущества и закладную. Банк производит перерасчет, составляет новый график гашения ипотечного жилищного кредита.

Программа ипотечного жилищного кредитования «Улучшение жилищных условий» позволяет улучшить жилищные условия заемщика, путем предоставления ипотечного кредита под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья.

Условия кредитования: Ипотечный кредит представляется в рублях, долларах США или евро. На срок от 5 до 25 лет. Сумма кредита может составить до 100% от стоимости приобретаемой квартиры в г. Новосибирске, до 85% от стоимости квартиры по НСО. Комиссия за рассмотрение заявки составляет от 1200 рублей, комиссия за выдачу – 5000 рублей.

Банк предлагает новую схему ипотечного жилищного кредитования на приобретение жилья на вторичном рынке с последующей продажей имеющегося жилья.

Эта программа предлагается что, если дохода заемщика совместно с доходами членов его семьи недостаточно для обслуживания ипотечного кредита без продажи имеющегося жилья или если он не располагает достаточным объемом средств для оплаты первоначального взноса, то в течение 6 месяцев он сможет наиболее выгодно продать собственную квартиру, погасив за счет вырученных средств часть кредита. Более того, этим он решает проблемы по одновременному проведению двух сделок купли-продажи и необходимостью переезда из имеющейся квартиры, в приобретаемую в максимально короткие сроки. Обеспечение по кредиту является:

- на этапе от продажи имеющегося жилья оно является обеспечением по кредиту вместе с приобретенной квартирой;

- на этапе после продажи имеющегося жилья и частичного досрочного погашения кредита обеспечением по кредиту является только приобретенная квартира.

Погашение кредита. В течение 6 месяцев после предоставления кредита заемщик должен продать имеющуюся квартиру и погасить часть кредита. На этапе до продажи имеющегося жилья и частичного досрочного погашения кредита его ежемесячные платежи по кредиту будут состоять только из процентов по кредиту. После продажи имеющего жилья и до окончания срока кредитования погашение кредита и процентов осуществляется ежемесячно равными (аннуитетным) платежом. В течение 1 месяца с момента предоставления кредита досрочное погашение не допускается, после чего досрочное погашение возможно без комиссии, но на сумму не менее 15000 руб, 500 долларов США или 500 евро [10, С.19].

Рассмотрим этапы процесса ипотечного жилищного кредитования.

После проверки заемщика по безопасности и исходя из расчетов Банк принимает решение о предоставлении определенной суммы заемщику. Выдает уведомление о решении Банка, реквизиты страховых и оценочных компаний.

Для проведения оценки квартиры, заемщик должен собрать определенный комплект документов на выбранную квартиру. Чтобы их получить, между заемщиком (покупателем) и продавцом заключается предварительный договор, где прописаны обязанности обоих сторон, а также сумма аванса, которую покупатель платит продавцу в качестве способа обеспечения обязательств. А также заключается договор об оказании услуг агентства недвижимости. Если заемщик оформит доверенность на риэлтера, то большую часть его проблем он возьмет на себя (выбор квартиры, переговоры со всеми участниками сделки и оформление документов).

3. Оценка выбранной и имеющейся квартиры. Далее заемщик должен обратится в оценочную компанию для проведения независимой оценки рыночной стоимости выбранной квартиры. Рыночная стоимость предмета залога необходима заемщику для определения справедливой цены за приобретаемую квартиру. Ну а банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находится у него в залоге несколько лет. Так как до продажи имеющегося жилья, эта недвижимость является обеспечением по кредиту, то банк также требует проведения независимой оценки.

По результатам осмотра объекта оценки, анализа рыночной ситуации, физических и технических характеристик объекта залога, его местоположения и окружения специалист оценочной компании проводит расчет рыночной стоимости. После этого все эти данные оформляются в виде отчета об оценке.

4. Утвержденые банком выбранной квартиры. Квартиры найдена, документы собранны и направляются на проверку в банк. Служба безопасности банка вместе с его юридическим отделом изучают документы на выбранную квартиру. Выводы и заключения, изложенные в отчете об оценке, могут стать решающим при решении банком вопроса о выдаче ипотечного кредита или отказа в его предоставлении.

5. Затем заемщик обращается в аккредитованную страховую компанию.

Так как недвижимость, приобретена за счет кредитных средств, оформляется в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован в сохранении имущества и возврате кредита. Заемщик предает компании копию полного пакета документов на подобранную квартиру. Заполняет анкету.

Страховая компания приводит анализ выбранной квартиры и состояния здоровья заемщика, в некоторых случаях от заемщика требуется дополнительные справки результаты медицинского обследования. Затем принимается решение о страховании квартиры и самого заемщика. Следует иметь в виду, что страховщик может отказаться вас страховать, например, из-за состояния здоровья. Поскольку требование страхования является обязательным, такой отказ может повлечь за собой отказ банка от предоставления кредита.

Затем составляется договор страхования и рассчитывается страховая премия [18, С. 252].

6. Одновременно с заключением договора страхования (оплачивается страховая премия), заключается договор купли-продажи, договор ипотеки, договор поручительства, если требуется поручитель.

Оформляется график платежей. В графике подобно расписан размер платежа, который следует перечислять банку за отчетный период, и указано, какая часть платежа идет на погашение процентов, а какая – на амортизацию основного долга. Проценты начисляются на остаток кредита.

Производится открытие счета в ОАО «УРСАБанк», оплата первоначального взноса (10% от стоимости квартиры, если это предусмотрено) продавцу и комиссии банка за организацию ипотечного кредита 5000 рублей.

Договор ипотеки (залог недвижимости) и договор купли-продажи подлежат обязательному удостоверению. А также подписывается закладная (обременение в пользу ОАО «УРСАБанк»).

7. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Регистрация закладной. Переход права на недвижимое имущество происходит в момент государственной регистрации права собственности, а обременение недвижимости залогом – в момент государственной регистрации договора ипотеки. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

После государственной регистрации прав на недвижимое имущество, покупатель получает свидетельство о собственности недвижимого имущества, покупатель оставшуюся сумму (или полную стоимость) за недвижимое имущество, а банк закладную.

8. Далее в течение 6 месяцев заемщик наиболее выгодно продает собственную квартиру и частично досрочно гасит кредит за счет вырученных средств.

2.2 Анализ схемы ипотечного жилищного кредитования по программе «Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов»

Программа «Рефинансирование ипотечных жилищных кредитов».

Если заемщик оформил ипотечный кредит в другом банке и его не устраивают большой ежемесячный платеж, высокая процентная ставка, срок кредитования или валюта кредита, Банк поможет осуществить рефинансирование (перекредитование) ранее полученного ипотечного кредита на более выгодных условиях. При рефинансировании заемщик получает возможность за счет снижения процентной ставки уменьшить свои ежемесячные платежи, а также скорректировать срок, и валюту кредита.

Условия получения кредита: Кредит предоставляется на цели рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками для приобретения квартир в новостройках (при оформлении к настоящему времени права собственности) или на вторичном рынке, а также для финансирования крупных трат под залог имеющейся квартиры. Обеспечением по кредиту выступает квартира, на приобретение которой или под залог которой был предоставлен рефинансируемый кредит [10,С.20].

Заявление на осуществление рефинансирования и получение ипотечного кредита рассматривается бесплатно.

Срок кредита зависит от вида услуги:

При рефинансировании ипотечных кредитов, предоставленных на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке: от 5 до 25 лет;

Сумма кредита может составить до 95% от стоимости приобретаемой квартиры. Комиссия за выдачу – 5000 рублей.

По условиям предоставления кредита необходимо застраховаться по трем рискам:

- риски потери жизни и трудоспособности заемщика;

- риски повреждения и утраты квартиры;

- риски утраты права собственности (титула) на квартиру (если квартира находится в собственности более 3 лет, страхование по данному риску не требуется).

В случае если страхование по рефинансированному кредиту оформлено в страховой компании, аккредитованной УРСАБанком, возможно их простое переоформление.

Процентные ставки:

На период до регистрации ипотеки в пользу ОАО «УРСАБанк» (период рефинансирования) процентная ставка будет не выше действующей ставки по рефинансируемому кредиту.

После регистрации ипотеки в пользу банка процентные ставки по кредиту на цели рефинансирования будут аналогичны процентным ставкам, установленным по соответствующей аналогичной программе:

Погашение кредита на рефинансирование осуществляется ежемесячно равными (аннуитетными) платежами.

Первые 3 месяца досрочное погашение не допускается, после чего досрочное погашение возможно без комиссии, но на сумму не менее 15000руб, 500долларов США или 500евро.

Схема рефинансирования ипотечного жилищного кредита наглядно изображена на рис. См приложение 7.

1. Подача заявления рефинансирования ипотечного жилищного кредита, а ОАО «УРСАБанк» – передача заёмщиком всех необходимых документов для проведения андеррайтинга (анализа платёжеспособности), а также заполнение заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита по их процентным ставкам.

2. Оценка обремененной квартиры. Далее заемщик должен обратится в аккредитованную ОАО «УРСАБанк» оценочную компанию для проведения независимой оценки рыночной стоимости выбранной квартиры. По результатам осмотра объекта оценки, специалист оценочной компании проводит расчет рыночной стоимости. После этого все эти данные оформляются в виде отчета об оценке.

3. Затем заемщик обращается в аккредитованную страховую компанию.

Так как при рефинансировании ипотечного жилищного кредита, недвижимость, оформляется в залог, то в полнее естественно, что банк заинтересован в сохранности имущества и возврате кредита. Заемщик предлагает компании копии полного пакета документов на недвижимость. Заполняет анкету.

Страховая компания проводит анализ квартиры и состояния здоровья заемщика. Поскольку требование страхования является обязательным, такой отказ может повлечь за собой отказ банка от рефинансирования ипотечного жилищного кредита заемщика.

4. Утверждение рефинансирования ипотечного жилищного кредита заемщика. Служба безопасности банка вместе с его юридическим отделом изучают отчет об оценке недвижимости и решение страховой компании. Если отчеты удовлетворяют банк, то ОАО «УРСАБанк» принимает решение о рефинансировании ипотечного жилищного кредита заемщика [10, С. 22].

5. Гашение ипотечного жилищного кредита заемщика. В соответствии с условиями перекредитования ОАО «УРСАБанк» гасит ипотечный жилищный кредит заемщика.

6. Оплата процентов за досрочное гашение. Так как банку не выгодно терять клиентов, поэтому очевидный и предполагаемый шаг – введение штрафа за досрочное гашение. Но если кредит погашать еще долго, то дополнительные средства, потраченные на перекредитование, вполне окупится.

7. Снятие с объекта недвижимости обременения. В Федеральной регистрационной службе – Юстиции, с объекта недвижимости снимается обременение.

8. Заключение сделки, нотариальное удостоверение. Заключаются договор страхования (оплачивается страховая премия), договор ипотеки. Оформляется новая закладная и график платежей. График платежей по кредиту рассчитывается исходя из дохода заемщика, срока кредита, его размера и процента.

Производится открытие счета в ОАО «УРСАБанк», оплата комиссии банка за организацию ипотечного жилищного кредита 5000 рублей.

Договор ипотеки (залог недвижимости) подлежит обязательному нотариальному удостоверению [21, С. 15].

9. Государственная регистрация. Регистрация договора ипотеки и закладной. . Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. После государственной регистрации прав на недвижимое имущество, покупатель получает свидетельство о собственности недвижимого имущества с новым обременением, а банк закладную.

Приведу простой пример рефинансирования ипотечного жилищного кредита ОАО «УРСАБанк».

Допустим, я получила ипотечный кредит на покупку квартиры в размере 1533600 рублей на 25 лет под 18% годовых. При выплате аннуитетным платежами в течение этого срока платеж составит 23271,37 рублей. При понижении процентной ставки до 14% годовых при всех прочих равных условиях платеж составит 18507,84 рублей. Нетрудно подсчитать, что в течение 25 лет я сэкономлю достаточно приличную сумму по формуле (6) [21, С. 16].

S = (P1 - P2 ) ×N, (2.6)

где S – сэкономленная сумма, рублей;

P1 – аннуитетный платеж при 18% ставке годовых, рублей;

P 2 – аннуитетный платеж при 14% ставке годовых, рублей;

N – общее количество платежей по кредиту, месяцы.

S = (23271,31 – 18507,84) × 300 = 1429041 рублей

Вполне серьезные деньги для того чтобы, задуматься о целесообразности такой сделки

2.3 Сравнительный анализ схем ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанк»

Схемы ипотечного жилищного кредитования являются эффективными в том случае, если они являются локомотивным инструментом макроэкономического развития страны. Задача подразделения заключается в проведении анализа схем с точки зрения их экономической и социальной эффективности, выделению моментов, при которых та или иная схема оказывается в наибольшей степени эффективной.

Сравнительный анализ схем ипотечного жилищного кредитования с точки зрения их эффективности (экономической и социальной), привлекательности, представлена в таблице 2.4.. См приложение 8.

Анализируя кредитные схемы, действующие в ОАО «УРСАБанк», пришла к выводу, что:

У каждой семьи есть свои очевидные достоинства и недостатки.

В процесе получения ипотечного жилищного кредита заемщику приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур: банком, агенством недвижимости, продавцом или застройщиком, оценочной или страховой компониями, нотариусом, органами государственной регистрации. Каждая структура работает на своем поле и преследует только свои интересы. Нет общего взаимодействия.

Требования и условия, которые предявлят банк к потенциаьным заемщикам, не позволяет большей части населения решить свои жилищные проблемы.

Недостаточное количество населения в Новосибирске, являющейся потребительской основой для эффективного функционирования схем ипотечного жилищного кредитования: имеющего достаточно высокую кредитоспособность и соответствующие доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов.

Недоверие и непонимание со стороны населения тормозит процесс ипотечного жилищного кредитования;

Наблюдаются законодательные сложности с процедурой обязательного резервирования ипотечных жилищных кредитов.

При ипотечном жилищном кредитовании ОАО «УРСАБанк» на новостройку существует большой риск недостроя, долгостроя.

Наблюдается заинтересованность банка в увеличении объемов строительства жилья;

Банк предоставляет возможность надежно и выгодно вложить свои сбережения для обеспечения стабильности жизни и старости, а также улучшить свои жилищные условия;

Снижение уровня безработицы за счет роста дополнительных мест в строительстве и на рынке недвижимости, повышения уровня благосостояния населения;

При покупке жилья через схему ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк» у заемщика появляется возможность получить налоговый имущественный вычет на сумму 1 млн. рублей и на все уплаченные банку проценты. А также он становится собственником жилья со дня заключения договора ипотеки.

Рефинансирование ипотечного жилищного кредита позволяет и экономически и психологически чувствовать заемщику не заложником системы, а хозяином положения. То есть ипотека становится не догмой, а руководством к действию: не подходят условия – найди более выгодные. Сам же ОАО «УРСАБанк» олучает прибыль, приток новых заемщиков – тех, которые смогут обеспечить надежный кредитный пул в будущем.

ГЛАВА 3. Разработка рекомендаций по эффективному управлению современных схем ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанке»

3.1 Государственная поддержка в ОАО «УРСАБанк» ипотечном жилищном кредитовании на строящиеся квартиры

Схемы ипотечного жилищного кредитования в ОАО «УРСАБанк» на сегодняшний момент являются самыми надежными, долгосрочными, но, к сожалению недоступными для большинства населения в г. Новосибирск, из-за веских требований при андеррайтинге (проверке платежеспособности заемщика), условий кредитования (ставка процента, величина первоначального авансового платежа и т.д.), а также из-за высокой стоимости жилья. На сегодня самое доступное жилье для большинства населения Новосибирска - это квартира в новостройке. Об этом свидетельствует резкий всплеск спроса на строящиеся квартиры. В пользу того, что спрос на них будет расти, говорит в первую очередь тот факт, что на этапе начала строительства жилье дешевле на 30%. Поэтому ОАО «УрсаБанк» нужно отработать механизм финансирования под покупку строящихся квартир [22. С. 85].

Если Банк снизит требования при андерайтинге, существенно облегчит свои условия кредитования, начнет кредитовать жилье на стадии строительства, то увеличится риск невозвратности ипотечного жилищного кредита, а это отрицательно скажется на деятельности банка. Отсюда следует, что для создания наиболее благоприятной схемы ипотечного жилищного кредитования строящихся квартир, банк должен получить гарантию от определенных рисков долгостроя и недостроя. Таким гарантом может выступить государство.

Ввиду частого мошенничество на рынке жилья (по оценкам экспертов в России до 10 % сделок с жильем заключаются незаконно), органы государственного управления должны выступать в качестве гаранта погашения основной суммы и выплаты процентов перед банком. Подобная форма-поддержки государства акционерного капитала на первых этапах не влечет расходования бюджетных средств, представляя собой лишь потенциальные государственные обязательства.

В случае неуплаты долга получателем кредита государственный орган, выступивший в качестве гаранта, выплачивает кредитору проценты и основную сумму ссуды. То есть, если застройщик приостановит строительство, или обанкротится, то государство возместит потери Банка [23, С. 66].

А государство, прежде чем, ручаться за застройщика, должно изучить его деятельность (качество, количество, срок строительства объектов, а также достигнутые успехи и срок существовании в этой сфере). Затем объявить банкам список застройщиков, для которых оно будет выступать в качестве гаранта. Если перед банком государство выступит в качестве гаранта, то банк получит прибыль, доверие со стороны населения, а также сможет смягчить условия кредитования [24, С. 99-101].

Схема ипотечного жилищного кредитования на строящуюся квартиру при государственной поддержки наглядно изображена на рис.

Рассмотрим этапы процесса ипотечного жилищного кредитования.

Государство является гарантом перед банком за выделенные строительные организации.

1. Подача заявления на получение кредита в Банк - передача заемщиком всех необходимых документов для проведения андеррайтинга (анализа платежеспособности), а также заполнение заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита. Оплата комиссии за рассмотрение заявления-анкеты о предоставлении ипотечного жилищного кредита. Кредитный инспектор производит проверку предоставленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, определяет платежеспособность клиента и максимально возможный размер кредита.

После проверки заемщика по безопасности и исходя из расчетов Банк принимает решение о предоставлении определенной суммы заемщику. Выдает уведомление о решении Банка, реквизиты застройщиков, страховых оценочных компаний.

2. Поиск квартиры момента утверждения заявки на получение ипотечного жилищного кредита банком, заемщику необходимо выбрать необходимую квартиру. Оценка стоимости приобретаемого строящегося объекта. Далее заемщик должен обратиться в оценочную компанию для проведения независимой оценки рыночной стоимости строящейся квартиры. По результатам осмотра объекта оценки, анализа рыночной ситуации, физических и технических характеристик объекта, его местоположения и окружения специалист оценочной компании проводит расчет рыночной стоимости. После этого все эти данные оформляются в виде отчета об оценке.

3. Затем заемщик обращается в аккредитованную страховую компанию. Так как недвижимость, приобретаемая за счет кредитных средств, в будущем будет, оформляется в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован в сохранности имущества и возврате кредита. Заемщик передает компании копии полного пакета документов на строящуюся квартиру. Заполняет анкету.

Страховая компания проводит анализ выбранной квартиры и состояния здоровья заемщика учитывается возраст и профессия, в некоторых случаях от заемщика требуют дополнительные справки и результаты медицинского обследования. Затем принимает решение о страховании квартиры и самого заемщика.

- имущественное страхование;

- страхование жизни и трудоспособности заемщика. Затем составляется договор страхования и рассчитывается страховая премия.

4. Утверждение банком выбранной квартиры. Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку банка. Служба безопасности банка вместе с его юридическим отделом изучают эти документы и готовятся к совершению сделки. Заключаются договор страхования, договор ипотеки. Оформляется график платежей. Оплачивается комиссия банка за организацию ипотечного кредита.

5. Государственная регистрация. Регистрация договора о долевом участия, договора ипотеки.

6. Когда дом сдается, после Госприема, между заемщиком и застройщиком подписывается акт приема-передачи квартиры.

7. Государственная регистрация. Представитель от застройщика и заемщик с договором инвестирования и актом приема-передачи квартиры идут в юстицию и регистрируют сделку. Там же регистрируется закладной. Переход права на недвижимое имущество происходит в момент государственной регистрации права собственности, а обременение недвижимости залогом - в момент государственной регистрации договора ипотеки. После государственной регистрации прав на недвижимое имущество, покупатель получает свидетельство о собственности недвижимого имущества.

3.2 Сотрудничество ОАО «УРСАБанк» с ипотечными брокерами

В последнее время наблюдается новшество в сфере ипотечного жилищного кредитования в виде услуги ипотечного брокера. Все организации, которые существуют более 10 лет на рынке ипотечного жилищного кредитования внедрили в свою деятельность ипотечных брокеров, например, «Сибконтакт». В зависимости от обязанностей, которые брокер берет на себя, варьируется его гонорар. В среднем по Новосибирску за подготовку полного пакета документов предоставление его в банк ипотечному брокеру производится оплата в сумме 7000 рублей либо 1 % от суммы получаемого в банке ипотечного кредита.

В ипотечных брокерах на первый взгляд, нет никакой необходимости. Однако спрос на услуги ипотечных брокеров быстро растет, как и число желающих платить им за услуги. В услугах ипотечных брокеров нуждаются клиенты двух категорий: люди в цейтноте и «отказники», а это не мало людей. К первой категории относят вечно занятых менеджеров, главных бухгалтеров, владельцев маленьких фирм и т.д., которым некогда рассматривать программы ипотечного жилищного кредитования и думать о правильном оформлении всех требуемых банком бумажек. Таким людям проще делегировать задачу кому-то еще, и пусть он за деньги решает их проблемы. Другая категория «Отказники», которые просто не видят иного способа получить кредит, чем с помощью профессиональных помощников. Очень часто эти люди с «серыми» доходами, представители творческих специальностей с нестабильными заработками, граждане других стран.

Самый элементарный пример помощи: брокер советует клиенту, когда в анкете лучше написать «рядовой сотрудник», а когда « менеджер среднего звена». Более сложный найти подтверждающие документы повышенной платежеспособности клиента и правильно преподнести их Банку. По данным ЦБ, с начала 200е года до середины 2006 года число банков, выдающих кредиты на покупку жилья выросло с 535 до 663, то есть на 24 %. А сумма самих кредитов увеличилась с 54,4 млрд. руб. до 192,5 млрд. руб. - на целых 254 % [25, С. 24-25].

ОАО «УРСАБанк» заключить договор о сотрудничестве с ипотечными брокерами. Схема ипотечного жилищного кредитования при сотрудничестве с ипотечным брокером наглядно изображена на рис.См. приложение 10.

Рассмотрим процесс сотрудничества с ипотечным брокером.

1. Консультация, сбор и заполнение всех необходимых документов. Ипотечный брокер, исходя из желания покупателя, подбирает определенную программу кредитования, помогает грамотно заполнить анкету, а также собрать все необходимые документы, подтверждающие платежеспособность.

2. Подача заявки. Брокер передает документы в банк на рассмотрение.

3. Если банк принял положительное решение, то в дальнейшем, опять же по желанию клиента, брокер находит подходящую по программе кредитования, квартиру [26, С. 16-17].

3.3 Анализ предложенных рекомендаций по эффективному применению схем ипотечного жилищного кредитования в 0АО «УРСАБанк»

Эффективность от государственной поддержки ОАО «УРСАБанк» в ипотечном жилищном кредитовании на строящиеся квартиры.

Средняя стоимость жилья на начальном этапе строительства в г.Новосибирск сейчас составляет 28000за 1 кв. м. Средняя площадь строящегося жилья 35 кв. м. Отсюда следует, что средняя стоимость жилья на начальном этапе строительства будет составлять 980000 руб. [27,С. 10].Средний срок кредитования составляет 25 лет. Средний кредит в процентах к стоимости жилья 80 % (П.В. 20 %) [28, С. 17].

Для того чтобы, приобрести квартиру за 980000 в кредит (80 %), необходимо найти требуемую заработную плату. А требуемую заработную плату можно найти исходя из формулы (2.1).

Рассчитаем необходимую заработную плату формулой (2.7).

где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, рублей;

Р - платежеспособность заемщика, рублей;

К - коэффициент соотношения ежемесячного платежа к совокупному доходу (К = 0,6);

t - срок кредитования, месяцы.

Чтобы рассчитать необходимую заработную плату надо найти платежеспособность заемщика по формуле (2.2), исходя из которой банк сможет предоставить кредит в размере 784000 рублей. Рассчитаем необходимую платежеспособность заемщика формулой (3.1.).

P = Spx(1+r*n/12*100) (3.1)

Где Р - платежеспособность заемщика, рублей;

Sp - максимальный размер предоставляемого кредита, рублей; г - годовая процентная ставка, %;

n - срок кредитования, месяцы.

Р = 784 000 х 5 = 3 920 000 рублей

Зная платежеспособность заемщика, срок кредита и расходы, найдем необходимую заработную плату.

Дч =3920000/(0,6*300)+3960=25737,77 рублей

Итак, зная требуемую среднемесячную заработную плату, можно найти количество людей в Новосибирске, получающих такой доход.

По статистике численность населения составляет 1423200 человек, из них на долю активных приходится 1331000 человек [29].

В таблице 3.1. показан процент активного и неактивного населения в г. Новосибирск.

Таблица 3.1

Для активного и неактивного населения в г. Новосибирск

Сегмент населения	Доля населения
Экономически активное, %	93,5%
Прочее население, %	6,5%

Доля активного населения делится на три категории, приведенный в таблице 3.2. [30].

Таблица 3.2.

Категории активного населения

Категории активного населения	Доля населения
Бедное население (доход ниже прожиточного минимума), %	23 0%
Население среднего достатка (доход выше прожиточного минимума, ниже, чем у наиболее обеспеченного населения)	55%
Наиболее обеспеченное население (доход от 23300 рублей), %.	22%

Из приведенных данных следует, что население среднего достатка -составляет примерно 732050 человек (55%) и наиболее обеспеченное население - составляет примерно 292820 человек (22%). Семья среднего достатка, имея среднюю заработную плату примерно по 15000 сможет взять кредит на строящееся жилье исходя из совместного дохода, без предоставления залога имеющегося жилья.

Наиболее обеспеченное население может взять кредит исходя из своего личного дохода, без предоставления залога имеющегося жилья.

На данный момент в Новосибирске ипотечным жилищным кредитованием занимается более 20 банков, при этом 9% выданных кредитов принадлежит ОАО «УРСАБанк» [31].

Если предположим, что 10 % наиболее обеспеченного населения оформит ипотечный жилищный кредит на строящуюся квартиру в ОАО «УРСАБанк» можно ожидать увеличение кредитного портфеля. Увеличение кредитного портфеля можно рассчитать по формуле (3.2).

КП = N х S р (3.2)

где КП - кредитный портфель ОАО «УРСАБанк», рублей;

N - количество населения;

Sp - среднюю сумму кредита, предоставляемого Банком, исходя из платежеспособности заемщика, рублей.

КП =29 282 х 784 000 = 22 957 088 000 рублей

Если предположим, что 10 % населения среднего достатка оформит ипотечный жилищный кредит на строящуюся квартиру в ОАО «УРСАБанк», то можно ожидать увеличение кредитного портфеля.

КП =13 205 х 784 000 = 57 392 720 000 рублей

Эффективность от внедрения предложенных рекомендаций изображена в таблице См. приложение 11.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечное кредитование - кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником - залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодержатель.

Пример многих стран показывает, что оздоровление экономики зачастую сопровождается развитием ипотечного кредитования.

Проанализировав в дипломной работе сущность и основные современные схемы ипотечного жилищного кредитования можно сделать следующий вывод.

У каждой схемы есть свои очевидные достоинства и недостатки, причём, чем у схемы больше достоинств, тем больше и недостатков, так как в неблагоприятных макроэкономических условиях и при слабой нормативной базе каждое достоинство обусловлено отказом от каких-то других возможностей системы ипотечного жилищного кредитования. Так, например, повышение надёжности системы за счёт бюджетного финансирования автоматически сокращает перспективы перехода к рыночным механизмам ипотеки, ориентация на рыночное кредитование увеличивает процентные ставки по кредиту и сокращает срок его выплаты и так далее.

Общим недостатком всех описанных в работе подходов за исключением банковских схем по ипотечному жилищному кредитованию является их изначально ограниченный и локальный характер. Одни схемы, связанные с бюджетным финансированием направлены на удовлетворение спроса недостаточно обеспеченных слоев населения. Другие учитывают интересы только богатых клиентов. Большинство же рассмотренных схем имеют дополнительные ограничения по видам предлагаемого жилья, кредитным условиям. А это означает, что фактически ни одна схема ипотечного жилищного кредитования не охватывает всей потенциальной потребительской базы ипотеки.

В результате проведенного в дипломной работе анализа действующих схем ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк» можно сделать следующие выводы:

Общим плюсом всех описанных схем ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк», является:

-наличие нескольких вариаций, ориентированных на различные потребительские группы населения.

-направленность схем ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк» направлены на улучшение жилищных условий в достаточно короткие сроки.

Общим минусом всех описанных схем ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк», является:

-недоступность для большинства населения условий кредитования (низкий доход, нет залога, нет возможности официально подтвердить доход);

-отсутствие гарантий со стороны государства.

Роль государства при создании схем ипотечного жилищного кредитования в регионе обусловлена необходимостью гарантий функционирования финансовых механизмов ипотеки со стороны органов власти. ОАО «УРСАБанк» не обладает тем статусом доверия со стороны населения, каким обладает государство.

Исходя из анализа схем ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк» в дипломной работе были разработаны рекомендации по их эффективному применению в г. Новосибирск.

а) необходимо сотрудничества ОАО «УРСАБанк» с органном государственной власти для получения поддержки кредитования строящейся квартиры. Дополнительные, доступ к «длинным» деньгам, расширение клиентской базы за счет социальных субсидий;

б) сотрудничество ОАО «УРСАБанк» с ипотечными брокерами так как наблюдается новшество в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом внедрение и развитие банком предложенных рекомендаций приведут к тому, что улучшаться жилищные условия большинства населения г. Новосибирска. Кредитование жителей среднего достатка (так называемый средний класс), приведет к улучшению жилищных условий большой группы людей, так как средний класс в мировой экономике определяется как база социально-экономической и политической системы государства, кроме этого привлечет за собой рост производства в строительства и смежных отраслях промышленности, увеличится занятость и доходы работающего населения, что окажет стимулирующее воздействие на потребительский рынок и обслуживающие его сферы экономики. Увеличится налогооблагаемая база и налоговые поступления в бюджеты всех уровней. Это даст возможность решать многие социальные проблемы, включая жилищную - для наименее защищенных и зажиточных категорий населения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Законодательные и нормативно-правовые акты

1 Горемыкин, В. А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах; Институт международной экономических связей, Astek. - 2-е изд, стер. [Текст] / А. В. Горемыкин. - М.: Филинъ,1999. - 140 с.

2 Гражданский Кодекс Российской Федерации (ч.1) [Текст] от 30.11.1994г. №51 - ФЗ (ред. от 08.07.1999г.). - С. 12

3 Гражданский Кодекс Российской Федерации (ч.2) [Текст] от 26.01.1996г. №14 - ФЗ (ред. от 17.12.1999г.). - С. 14

4 Закон РФ от 16 июля 1998г. №102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст] - Система: «Консультант» от 05.03.2000г. - С. 10-13

5 Лозовский, Л. Ш. Словарь по экономике и праву [Текст] / Л. Ш. Лозовский, Б. А. Райзберг.-М.: Омега, 2001. - 608с.

6 Российская Федерация. Разрушение системы неплатежей в России: создание условий устойчивого экономического роста. Доклад Всемирного банка. Сентябрь 1999. - 160 С.

Научная литература

7 Белых, С. С. Как «старую» ипотеку обменять на «новую»? [Текст] / С. С. Белых // Инвестиции. Кредиты. Страхование: рекламно-информационный журнал. - 2006 №2 (02) - С. 15-16

8 Белых, А. Г. Недвижимость. [Текст] / А. С. Белых // Новосибирский Бизнес журнал. - 2007. - № 8 (42) - С. 66

9 Белых, С. С. Ипотечные брокеры: спрос и предложение. [Текст] / С. С. Белых // Инвестиции. Кредиты. Страхование: рекламно-информационный журнал. - 2007. - №1 (04) - С. 24-25

10 Белых, А. Г. Кто такие брокеры и их роль в финансовом рынке? [Текст] А. С. Белых // Новосибирский Бизнес журнал. - 2006. - № 10 (35) - С. 16-17

11 Бобков, В. Н. Уровень жизни в Сибирском федеральном округе Электронный ресурс] / В. Н. Бобков // «Информационно-аналитический и энциклопедический портал». - 2007. - Режим доступа: http:

12 Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.

13 Головина, О. Л. Ипотека в России: банковские, страховые и информационно-образовательные технологии: сб. материалов [Текст] / О. Л. Головина, А. А. Цыганова. - М.: Страховое ревю, 2002. - 112с.

14 Гуртов, В. К. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения: Учебное пособие. [Текст] / В. К. Гуртов, А. VI. Марголин, К. А. Чагай - М.: Издательство РАГС, 2002. -103 С.

15 Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12

16 Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.

17 Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищногостроительства: учеб. Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999

18 Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11

19 Довдиенко, И. В. Ипотека: упр., орг., оценка [Текст] учебное пособие для вузов по специальностям экономики и управления / И. В. Довдиенко, В. 3. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДИАНА, 2005. - 403с.

20 Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000

21 Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001

22 Иванов, В. В. Все об ипотеке [Текст] / В. В. Иванов. - М.: МТ-Пресс, 2000.-235 С.

23 Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.

24 Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. - 2002.- № 10

25 Колобов, С. С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития [Текст] / С. С. . Колобов, В. С. Колобов. - М.: Дашков и К, 2002.-118с.

26 Карпов, Е. В. Время денег. [Текст] / Е. В. Карпов // финансовый журнал, Новосибирск - 2007. - №4 - С. 10

27 Кузменкин, В. Потенциал есть, но и риск тоже. [Электронный ресурс] / А.Владимиров // «Вечерний Новосибирск». - 2006. - №2,3. - Режим доступа:

28 Медведева, М. В. Квартир все меньше. [Текст] / М. В. Медведева // «Ведомости» - 2007. - №29 - С. 17

29 Милютин, Л.В. БЖД [Текст] : учеб. пособие для вузов / под ред. профессора Л. А. Милютина. - 2-е издание, переработано и дополнено - М.: Юнити - Дюна, 2003 - 431 с.

30 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.

31 Назаров, В. Б. Ипотека: руководство к действию [Текст] / В. Б. Назаров. -СПб.: [б. и.], 2005.

32 Оринкович, Е. В. Аналитические записки в 3-х частях. II часть. Ипотека: опыт российских регионов [Текст] / Е. В. Ориенкович. - Киров: ООО «Учебно-производственный центр март - 2000», 2001. - 58с.

33 Программа ипотечного жилищного кредитования ОАО «УРСАБанк» [Текст] Разработчик: Департамент розничного кредитования, - М., 2007 г.

34 Пастухова, Н. С. Инструменты ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Н. С. Пастухова, Н. Н. Рогожина Н. Б Касарева. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. - 64с.

35 Попов А.Ю.// Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние// Банковское дело. – 1999. - № 12

36 Покопцева, Е. В. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России [Текст] / Е. Б. Покопцева. - М.: ООО «Вершина», 2004. - 254 С.

37 Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37

38 Соколов, С. В. Процедуры выдачи ипотечного жилищного кредитования. [Текст] / С. А. Соколов, А. С. Лубенец // Новосибирский Бизнес журнал. - 2007. - № 6 (40) - С. 4-6

39 Сергеева, И. А. Ипотечное жилищное кредитование и его роль на рынке жилья и в воспроизводственных процессах жилищного строительства [Текст] /И. А. Сергеева. -М.: АГН, 2001.-239 С.

40 Толкушина, А. В. Ипотека в России [Текст] / А. В. Толкушина. - М.: Юрист, 2002. - 526с.

41 Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1

42 Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.

43 Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.

44 Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001

45 Черняк, В. 3. Популярная история экономики и бизнеса [Текст] / В. 3. Черняк. -М.: Вече, 2002. - 512 С.

46 Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2002. -№6

Страницы: 1, 2