

РУБРИКИ	Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России	РЕКЛАМА

ПОИСК

Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России

«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения, а также части здания или сооружения, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, пропорциональной передаваемой в ипотеку части здания или сооружения».

Следует отметить, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (п. 4 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»).

Поэтому в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок [18].

Аналогичным образом, как подтверждено судебной практикой, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может представлять собой самостоятельный предмет ипотеки [32]. Кроме того, если земельный участок, на котором расположено здание, переданное в залог, находится в постоянном (бессрочном) пользовании, то отсутствие в договоре залога условия об ипотеке земельного участка не влияет на действительность договора залога [33].

Договор о залоге имущества, согласно которому имущество, являющееся предметом залога, в случае неисполнения должником обязательства, переходит в собственность залогодержателя, является недействительным, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. В случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст.ст. 334, 349 ГК РФ) [29].

Одним из существенных условий договора ипотеки является оценка заложенного имущества. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность [9], по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При этом, следует отметить, что цена объекта ипотеки, согласованная в договоре, не является начальной продажной ценой при реализации объекта залога, поэтому при отсутствии соглашения сторон о начальной продажной цене объекта залога эту цену определяет суд [25]. При этом как указано в п. 19 Письма ВАС № 90, при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Существенным условием договора ипотеки является обязательство, которое ею обеспечивается. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием: его суммы, основания возникновения (кредитный договор, договор займа и т.д.), срока исполнения. В случае, если ипотека обеспечивает кредитный договор, то должно быть согласовано условие о сумме займа, размере процентов на сумму займа, размере неустойки [37].

В случае отсутствия порядка и других необходимых условий определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также данных об определении суммы обязательства в будущем договор об ипотеке может быть признан незаключенным. В качестве примера можно привести дело в котором в договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе Swift. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1 000 000 долларов США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита. В связи с неточностью основного обязательства первоначально данный договор был признан незаключенным [20]. В другом деле договор об ипотеке был признан недействительным в силу того, что содержал условия, позволяющие кредитору – банку без согласия залогодателя продлевать на неопределенное время срок действия кредитного обязательства, увеличивать лимит кредитования, процентную ставку по кредиту и иные условия, противоречит статьям 334, 339 ГК РФ и статьям 9 и 10 ФЗ «Об ипотеке», в связи с чем, в соответствии со статьей 168 ГК РФ арбитражный суд обоснованно признал такой договор недействительным [35].

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны: стороны этого договора, дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. В этом случае сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению (или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены за счет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьих лиц.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Один договор ипотеки может быть заключен в счет обеспечения исполнения нескольких обязательств [19].

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 «Основные положения о закладной» Федерального закона об ипотеке удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Данное положение действует в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (дополнен словами «за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона»). Внесенное изменение обусловлено тем, что при ипотеке в силу закона возможны составление и выдача закладной, но не составляется договор об ипотеке.

Ответственность в отношений ипотеки предусмотрена для различных лиц.

В соответствии со ст. 28 Закона об ипотеке орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием). Перечень незаконных действий приведен в приложении 1.

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием (см. ст. 16 ГК РФ).

Кроме того, должностные лица органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут нести административную ответственность.

Ответственность в отношениях ипотеки несет составитель закладной. Так, при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.

Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. Другими словами, составитель закладной должен компенсировать законному владельцу закладной понесенные последним расходы, связанные с аннулированием старой закладной и выдачей новой закладной, включая расходы на государственную регистрацию (а до 31 декабря 2004 г. и расходы на нотариальное удостоверение).

Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя (за исключением случаев, когда такое право предоставлялось залогодателю по договору об ипотеке) или с нарушением правил отчуждения этого имущества, установленных в закладной (с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 Федерального закона об ипотеке), залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

– либо признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной сделкой и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

– либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

При выставлении требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и обращении взыскания на предмет ипотеки, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил ст. 37 Федерального закона об ипотеке, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству (солидарная ответственность, возникающая на основании закона).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением правил ст. 37 Федерального закона об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность (в пределах стоимости заложенного имущества) несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Таким образом, содержание договора ипотеки определено Законом об ипотеке и включает в себя обязательное указание следующих условий: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В области предмета ипотеки существуют проблемы ипотеки незавершенного строительства и переоформления ипотечных отношений при завершении строительства; при ипотеке недвижимости и разрешении вопросов о следовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятый ею; ипотеки права аренды на земельный участок. При заключении договора ипотеки необходимо четко определить обязательство, которое ею обеспечивается, – заключение договора ипотеки в целом по обеспечению будущих обязательств, заранее не определенных, не допускается.

2.3 Обращение взыскания на заложенное имущество как последствие невозврата кредита

Особый аспект представляют собой взаимоотношения сторон в случае неисполнения должником своего обязательства. В этом случае залогодержатель вынужден начать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию.

В соответствии со ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение из указанного в настоящем абзаце имущества составляют жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки, на них в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

На основании ст. 35 Федерального закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке»).

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем (п.2 ст.54 Закона об ипотеке):

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Подчеркнем, что суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя. Приведем пример из практики:

«Залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному договором о залоге ценных бумаг, договором о залоге товаров в обороте и договором об ипотеке здания и земельного участка, о взыскании долга и об обращении взыскания на все заложенное имущество.

Арбитражный суд иск удовлетворил, указав в решение, что реализация заложенного имущества должна быть осуществлена в очередности, установленной статьей 59 Федерального закона «Об исполнительном производстве», сначала на ценные бумаги, затем на товары в обороте и лишь в случае недостаточности вырученных от реализации этих видов имуществ денежных средств для погашения долга на здание и земельный участок.

Залогодержатель обжаловал решение суда в кассационную инстанцию. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции в части установления очередности обращения взыскания на заложенное имущество отменил. Согласно статье 26 Закона РСФСР «О залоге» в случае, если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога. Поскольку договорами о залоге и договором об ипотеке не установлена ни очередность, в которой залогодержатель имеет право обращать взыскание на заложенное имущество, ни очередность, в которой должна осуществляться его реализация, суд не должен сам устанавливать такую очередность».

По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного, после возникновения оснований для, обращения взыскания на предмет ипотеки).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56 Закона).

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Федеральным законом «Об ипотеке (залоге, недвижимости)» не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 60 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество и его реализация могут быть прекращены. Для этого должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания (ст. 61 указанного Закона).

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества на основании ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение, возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.

ГЛАВА 3 Практика правового регулирования ипотечного кредитования и его совершенствование

3.1 Проблемы ипотечного жилищного кредитования в России

Обеспечение граждан жильем является важнейшей составной частью стратегии социально-экономического развития Российской Федерации. Речь идет о деятельности властей, направленной на решение жилищной проблемы. В настоящее время государство не может взять на себя обязательства предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. В связи с этим в нашей стране активно развивается апробированная на Западе система ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам, имеющим средние доходы. Развитие ипотеки одновременно является и фактором, и результатом политической и экономической стабильности в стране.

Ипотечное кредитование – это совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, кредитных рынков и рынков капитала, т. е. ипотечного сегмента фондового рынка.

Ипотечное кредитование – это универсальный способ решения жилищных и имущественных проблем, предполагающий в качестве целевого использования кредитных средств самые разнообразные инвестиционные, предпринимательские и потребительские направления жизни и деятельности любого кредитоспособного человека.

Следует отметить, что последний тезис всецело подтверждается последними тенденциями развития рынка ипотечного кредитования нашего города. С одной стороны, последствия серьезного финансового кризиса, который не мог не затронуть и российский рынок кредитов под залог недвижимости, отрицательно сказались на реальной стоимости и даже доступности ипотечных кредитных продуктов. С другой стороны, оптимизация отношения к заемщику и предмету залога a priori снижает кредитные риски банков и способствует адекватному отношению кредитной организации к потребностям современного новосибирского рынка недвижимости.

Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно сформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие.

К первой группе проблем необходимо отнести нерешенные вопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России.

На современном этапе реальной является угроза ненадежности обеспечения ипотечным кредитом, т. е. залога для банка как кредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности, при выселении заемщика, когда возникает дефолт. Данная проблема, по мнению банковских экспертов, является одной из наиболее значимых, и от ее решения во многом зависит возможность снижения банковских процентов по ипотечному кредитованию. Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено около 2 – 3 % риска, которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту [56, c. 9-12].

Следующий аспект в рамках процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности, согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (ст. 146) любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет НДС. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, учитываемых при расчете максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья [42, c. 39-47].

Третий аспект данной группы проблем касается института прописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости. Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользования данным помещением членами семьи прежнего собственника. Эта норма вносит определенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилой недвижимости, являющейся предметом залога.

Вторая группа проблем банковской ипотеки — проблемы экономического характера.

Прежде всего к ним относится проблема отсутствия долгосрочных кредитов в экономике. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием ресурсов на рынке, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки (вклады населения, депозиты на период до 3 лет). Сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Потенциальных источников формирования долгосрочных банковских кредитов несколько: во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности те средства, которые используются в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК); во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования; третьим источником возможного формирования долгосрочных кредитов для банка является функционирование механизма рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и их свободного обращения на фондовом рынке. Приходится признать, что, несмотря на принятую законодательную базу в области ипотечных ценных бумаг (прежде всего, речь идет о Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), на сегодняшний день механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг не заработал.

Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Чтобы получить ипотечный кредит для приобретения жилья при ставке по кредиту 14% годовых и в объеме 70 % от стоимости квартиры, семья должна располагать в среднем ежемесячным доходом не менее 20 тыс. руб. Доля семей с таким доходом составляет в среднем по Российской Федерации 4,7%. Этого явно недостаточно для того, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым. По предварительным расчетам, к 2008 г. при снижении ставок по кредитам до7% ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры, должен будет составлять не менее 13,2 тыс. руб. (без учета инфляции). Такими доходами предположительно будут обладать 15,5 % семей.

Однако, принимая во внимание уже имеющееся у населения жилье, 50% потенциальных заемщиков имеют возможность продать старое жилье и внести вырученные средства в качестве первоначального взноса. В этом случае для улучшения жилищных условий на площадь до 30 м2 соотношение собственных средств населения и привлекаемых кредитов равно 60:40. При этом ежемесячный доход семьи (без учета инфляции) должен составлять около 14,4 тыс. руб. в настоящее время и 7,6 тыс. руб. в 2008г. (ориентировочно). Следовательно, сегодня количество семей, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, составляет 15,4% (37,2% в 2008 г.).

Одним из направлений решения правовых и экономических проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является формирование институциональной среды рынка ипотеки путем принятия блока законов, легализующих принцип специализации в деятельности кредитных участников рынка. Речь идет о создании правовых и экономических предпосылок для функционирования специализированных институтов, осуществляющих ипотечное кредитование (ипотечные банки). Необходимость в специализации ипотечных кредиторов обусловлена, прежде всего, макроэкономическими факторами. Во-первых, рынок жилой ипотеки сложен в правовом отношении, масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных узкопрофессиональных знаний для управления ипотечным бизнесом. Во-вторых, существуют значительные различия в соотношении спроса и предложения на средства для ипотечных кредитов между разными районами страны, даже внутри крупного города распределение первичных инвесторов — собственников временно свободных денежных средств относительно районов спроса на ипотечные кредиты может быть далеко неблагоприятным. Изучение мирового опыта также показывает, что бурное развитие данного сегмента рынка возможно только при создании узкоспециализированных кредитных организаций при первоначальной государственной поддержке.

Ипотека как таковая представляет собой финансовые обязательства, обеспеченные залогом приобретенной недвижимости. Принято считать, что в мире существует две основные модели ипотечного кредитования: американская (двухуровневая), и германская (своего рода система ссудо-сберегательных касс и кооперативов). В полной мере у нас в стране ни одна из этих моделей не реализована, хотя более приемлема, по-видимому, американская – через федеральные ипотечные агентства. В целом же, ипотека как инструмент обеспечения населения жильем оправдала себя во всем мире.

Тенденции последних лет говорят о том, что и в нашей стране она приобретает все большую популярность. Американская двухуровневая модель рефинансирования работает следующим образом: «Для того, чтобы приобрести недвижимость, вы получаете кредитный ресурс, приобретаете квартиру, регистрируете право собственности, а приобретаемый (или имеющийся) объект недвижимости передается в залог банку с оформлением соответствующей ценной бумаги – Закладной. Выкупить ее может иной другой финансовый институт, в нашем случае – это АИЖК (Москва). На первом этапе мы предоставляем финансовый ресурс Заемщику на основе кредитного договора либо на основе договора займа, после чего рефинансируем закладную в Москву. Агентство ипотечного жилищного кредитования организует выпуск ипотечных ценных бумаг и выставляет их на рынок, тем самым получая более дешевый денежный ресурс, и эти деньги возвращаются к первичным кредиторам – банкам, которые выдают кредит заемщику. По этой схеме действует ипотека по всей стране. Юридически АИЖК и НОАИЖК – разные лица, но работаем мы в одной системе, при этом 100% акций АИЖК принадлежит правительству Российской Федерации, а 70% акций НОАИЖК – Администрации Новосибирской области».

Анализируя структуру гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования жилья у нас направлено на создание вторичного ипотечного рынка [44, c. 215-221]. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости.

На сегодняшний день можно сформулировать ряд правовых проблем, тормозящих развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования [42, c. 39-47].

Во-первых, не до конца создан правовой механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Принятие Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» предполагало участие АИЖК в эмиссии ипотечных ценных бумаг. Однако противоречия, которые содержал данный закон до последнего времени и другие нормативные правовые акты в области ипотеки, пока не позволили запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов. Облигации, которые эмитирует сегодня АИЖК, обеспечены государственными гарантиями, а не закладными на недвижимость.

Во-вторых, у региональных властей отсутствует гражданско-правовая база по развитию ипотечного кредитования в регионах. Подтверждением этого является тот факт, что федеральное АИЖК было создано в 1997 г., а деятельность региональных операторов началась только в 2003 г. Это объясняется тем, что у региональных властей, как правило, не разработаны и не приняты комплексные программы о рынке доступного жилья. Однако именно региональные власти обладают всеми полномочиями проведения жилищной политики на местах с учетом региональных особенностей ситуации на рынке недвижимости.

Таким образом, для решения поставленных правовых проблем, тормозящих развитие ипотеки по схеме АИЖК, необходимо совершенствование федерального законодательства, которое в свою очередь должно базироваться на комплексных программах о рынке доступного жилья в регионах. Региональные программы должны определить рыночные и административные методы государственного воздействия на рынок жилья в целях повышения его устойчивости и, соответственно, доступности.

К тому же в решении данных проблем необходимо помнить, что региональные системы ипотеки гораздо шире федеральной и включают в себя большее число аспектов, привязанных к местным рынкам [38, c. 90-103].

Поэтому необходимо:

– развивать несколько принципиальных схем рефинансирования ипотечных кредитов как на федеральном, так и на уровне субъектов Федерации;

– при разработке новых схем рефинансирования необходимо акцентировать внимание на социально-экономических особенностях регионов (уровень доходов населения, социальная направленность, перспективы развития и т. п.).

Наиболее эффективным в решении данных проблем может стать сотрудничество АИЖК и других рефинансирующих организаций, которые получили широкое развитие.

3.2 Опыт реализации программ ипотечного жилищного кредитования в Новосибирске

Ситуация с ипотечным кредитованием в Новосибирске в первую очередь регулируется реальным спросом населения на конкретные объекты недвижимости. Причем данное утверждение касается только тех кредитных продуктов, по которым происходят реальные выдачи ипотечных кредитов. Что же касается всего спектра самых разнообразных кредитных продуктов, которые предлагают в нашем городе кредитные организации, то доля практической востребованности подобных предложений может сильно колебаться не только в связи с ситуацией на рынке, но и в зависимости от готовности банков работать с предлагаемыми кредитными продуктами, а так же в зависимости от отработанности банковской процедуры.

Конечно, лишь небольшая часть банков обладает по настоящему развернутой линейкой ипотечных кредитных продуктов, но и реальный сектор массовой выдачи ипотеки в современном Новосибирске ограничен, по сути, тремя-четырьмя кредитными программами. Это кредиты под залог приобретаемой жилой недвижимости на вторичном рынке, кредит под залог приобретаемого права требования в строящейся жилой недвижимости, целевые и нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости. Все остальные типы ипотечных кредитных продуктов занимают, хотя и очень важный, но специфически узких сегмент рынка ипотечного кредитования. Но даже банки, предлагающие только один кредитный продукт, идентичный с кредитными продуктами других банков, при наличии квалифицированных кредитных экспертов, способны представить этот продукт в качестве реального механизма решения жилищных или имущественных проблем заемщика.

Еще одной проблемой банков на современном новосибирском рынке недвижимости вообще, и на рынке ипотечного кредитования в частности, становится недооценка специфики нашего города. Дело в том, что Новосибирск в сфере ипотечного кредитования развивается совершенно по особому пути, отличному как от развития ипотеки в Москве или в Санкт-Петербурге, так и от развития ипотечного кредитования в соседних регионах.

Следует подчеркнуть, что Новосибирск отнюдь не последний город на карте российской ипотеки. Более того, многие новые направления ипотеки – ипотека без первоначального взноса, экспресс-выдача ипотечного кредита, нецелевой кредит под залоги имеющейся жилой недвижимости, кредитование под залог имеющейся и приобретаемой коммерческой недвижимости – если и не появились впервые в России именно на территории нашего города, то достигли наиболее значительного уровня развития в Новосибирске. Несмотря на то, что большая часть этих достижений несколько сомнительна с точки зрения формирования российскими банками кредитного портфеля с кредитами низкого уровня риска, тем не менее, на определенном этапе развития новосибирского рынка недвижимости они были необходимы.

Нормальный, адекватный подход большинства игроков новосибирского рынка ипотеки к учету реальных потребностей населения привел к тому, что Новосибирск вышел на одно из первых мест в стране по доле сделок купли-продажи, проходящих с привлечением ипотечного кредита. Доля подобных сделок в прошлом году достигла 40% от общего числа всех сделок купли-продажи. В этом году доля подобных сделок пока остается на уровне 35%. Однако это не значит, что ипотекой стали пользоваться меньше. Просто в 2008 году значительно увеличилась доля ипотечных кредитов, выдаваемых под залог имеющей недвижимости, и существенная часть сделок купли-продажи (приблизительно 10%) осуществляется с привлечением ипотечных кредитных средств, однако не связанных с залогом приобретаемой недвижимости. Подобная трансформация рынка ипотеки требует уже гораздо более высокого уровня профессионализма всех его участников.

Новосибирский рынок недвижимости – это сложная система взаимоотношений различных участников – покупателей и продавцов, агентств недвижимости и ипотечных брокеров, банков, страховых и оценочных компаний, Управления Федеральной Регистрационной службы по Новосибирской области.

Роль каждого из этих участников рынка ипотечного кредитования, как сегмента новосибирского рынка недвижимости, очень велика и своеобразна. Более того, эта роль постоянно меняется со временем, как по причине общей трансформации рынка недвижимости, так и благодаря усилиям самих участников.

В числе первых региональных специализированных структур (Региональных операторов), действующих в системе ипотечного жилищного кредитования в России создано Открытое акционерное общество «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее – ОАО «НОАИЖК»). Основным направлением деятельности является рефинансирование ипотечных кредитов с последующей передачей их федеральному оператору вторичного ипотечного рынка – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» г. Москва.

По результатам деятельности с момента организации на конец 2005 года ОАО «НОАИЖК» заняло 2-ое место среди кредитных организаций, работающих на рынке НСО по объёмам выданных кредитов.За 2006 год Агентством выдано 854 кредита на общую сумму 1 108 589,7 тыс. руб. (в том числе 126 кредитов на сумму 188 506,7 тыс. руб. на приобретение строящегося жилья). По состоянию на 1 апреля 2007 года за всю историю ОАО «НОАИЖК» рефинансировано 1 972 кредита на сумму 1 679 392,2 тыс. руб. В 2008 г. в Новосибирске предположительно будет выдано ипотечных кредитов на 23-24 млрд. руб.

В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории РФ. В Смоленской и Ивановской областях функционирование системы рефинансирования обеспечивается через Сервисного Агента. АИЖК установлены договорные отношения с 35 страховыми компаниями.

Агентством аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организации из 75 регионов РФ.

По предварительным данным АИЖК, в среднем по всем регионам объем ипотечного кредитования увеличился в 1,33 раза, а в регионах, где ипотечное кредитование только зарождается, прирост был максимальным — более чем в 5 раз (Чеченская республика, Кабардино-Балкария, Ненецкий автономный округ). Такой рост связан с популяризацией механизма ипотечного кредитования, к тому же сам кризис, как ни парадоксально, стимулировал определенные группы граждан воспользоваться ипотекой — они справедливо опасались, что дальше может быть хуже. Свою роль в регионах сыграла и борьба с «серыми» зарплатами, благодаря ей увеличивается число людей, соответствующих требованиям ипотечных банков [56, c. 24-29]. Темпы роста ипотечных кредитов в СФО, которые на протяжении последних лет превышают среднероссийские, объясняются масштабным строительством, реализацией ипотечных программ — это раскрученный механизм, который трудно остановить даже такому довольно масштабному событию, как кризис ликвидности.

Следует отметить обратную пропорцию между растущей стоимостью жилья и количеством выданных кредитов по округам. За 9 месяцев 2007 г. по стоимостному показателю лидирует Центральный ФО – 28% , а в количественном на его долю приходится только 18%. Обратная ситуация с лидером по количеству выданных кредитов Приволжским ФО – 26% по количеству и только 18% по стоимости (данные ЦБ РФ и АИЖК).

Диспропорция количества выданных кредитов по федеральным округам была значительной на протяжении всего 2007 г. Так, наибольшее их количество за 9 месяцев 2007 г. пришлось на уже упомянутый Приволжский ФО и на Сибирский ФО – 21%. Остальные округа: Центральный ФО – 18 %, Уральский ФО – 15%, Северо-западный ФО – 8%, Южный ФО – 7% и Дальневосточный ФО – 5% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).

Регионами – лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов за 9 месяцев 2007 г. стали: Москва и Московская область – 20%, Тюменская область – 6,7%, Санкт-Петербург – 6,6%, Свердловская область – 3,8%, Новосибирская область – 3,6% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).
Таким образом, в 2007 г. ипотечные программы стали активно продвигаться по всей стране, в том числе за счет наращивания филиальных сетей и расширения сферы деятельности крупных банков.

Поскольку в соответствии со Стандартами, утвержденными Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», г. Москва (далее ОАО «АИЖК») целью создания сети региональных операторов являлось развитие системы ипотечного кредитования на территории РФ, реализация федеральной программы ипотечного жилищного кредитования и вовлечения в рынок новых игроков – коммерческих банков и небанковских структур, можно констатировать, что в большей части эта цель на территории НСО достигнута. В Новосибирской области помимо Открытого акционерного общества «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее ОАО «НОАИЖК») активно заработали банки, которым Обществом была передана технология и проведено обучение. Например: НФ ОАО КБ «Сибконтакт», ОАО «Собинбанк» филиал «Западно-Сибирский». Перечисленные банки смогли правильно воспользоваться опытом и технологией отработанной и предложенной им ОАО «НОАИЖК» и даже смогли получить статус сервисного агента. Помимо этого на территории НСО активизировались коммерческие банки, реализующие свои собственные программы, которые предлагают населению ипотечные продукты, не представленные федеральной программой. В целях развития системы жилищного кредитования, обеспечения доступности кредитов для более широких слоев населения департаментом строительства и ЖКХ Новосибирской области проводится активная работа по совершенствованию механизмов предоставления гражданам кредитов на приобретение или строительство жилья и мер государственной поддержки при кредитовании. Для участия в программе государственной поддержки граждан при кредитовании на строительство или приобретение жилья Новосибирской области определены пять банков. Это Сибирский банк Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО), ОАО «Банк Уралсиб» (филиал в Новосибирске), АКБ «Банк Москвы» ОАО (Новосибирский филиал), ОАО Ханты-Мансийский банк (филиал в Новосибирске), ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (ОАО «НОАИК»). В числе основных критериев – размер процентной ставки по кредитам (займам) на приобретение или строительство жилья, наличие программ кредитования граждан как на приобретение, так и на строительство жилья, наличие возможности досрочного погашения кредита без штрафных санкций и проч. В рамках программы молодым семьям предоставляются субсидии на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства.

В последнее время начата работа администрации Новосибирской области и областного ипотечного агентства по формированию земельной ипотеки, и с 2008 года этот инструмент должен начать работать. По ряду проектов в городах Новосибирске, Бердске, поселке Кольцово, в Колыванском районе уже в рамках 2008 года данное направление работы будет активизировано.

2007 год принес на рынок сибирской ипотеки ряд новых изменений и тенденций.

Первое полугодие 2007 года характеризовалось всеобщим снижением процентных ставок, минимальных первоначальных взносов, более мягким подходом при андеррайтинге заемщика. В этот период проходило много акций и спецпредложений для заемщиков.

В 2007 году на рынке также появилось два достаточно интересных с точки зрения маркетинга продукта: ипотека в экзотических валютах и кредиты на недвижимость в Сочи. Оба этих продукта перешли психологические грани: в минимальной процентной ставке по ипотеке и в соотношении кредита к залогу. Эти продукты являются блестящими маркетинговыми ходами. Банки также активно расширяли и классические линейки. К примеру, в НОМОС-БАНКе появились новые программы ипотечного кредитования: ипотечный кредит под залог имеющегося жилья, под залог жилья на личные цели, рефинансирование. А ОАО «АКБ «Росбанк» в 2007 году продолжило реализацию Программы «Ипотечное жилищное кредитование» (ИЖК). В сентябре Росбанк расширил продуктовую линейку в рамках Программы ИЖК на три продукта. «Мы ввели кредит, оформляемый под залог имеющейся недвижимости, с различным целевым назначением — на финансирование первоначального взноса, приобретение земельных участков, коммерческой недвижимости, индивидуальных домов и коттеджей, а также на неотложные нужды», — рассказывает заместитель директора по розничному бизнесу Урало-Сибирского ТУ ОАО «АКБ «Росбанк» Виталий Коваленко.

Помимо изменений в программах жилищного кредитования, участники рынка также расширили сам спектр объектов кредитования. К примеру, ряд банков ввел коммерческую ипотеку. У многих банков появились ипотечные центры, которые специализируются на выдаче только жилищных и ипотечных кредитов.

Некоторые эксперты полагают, что на развитии рынка ипотеки положительно отразилась и работа ипотечных брокеров. В филиале ОАО «ТрансКредитБанк» в Омске отмечают, что именно в 2007 году сегмент ипотечного брокериджа стал развиваться более активно. Важную роль сыграло формирование инфраструктуры ипотечного кредитования в лице ипотечных брокеров, ипотечных агентств, которые способствовали упрощению процедуры получения кредита.

В частности, помимо традиционного ипотечного кредитования на приобретение жилья на вторичном рынке Новосибирским Муниципальным банком была разработана схема выдачи кредитов на покупку квартир в строящихся домах еще на этапе строительства, что позволяет горожанам приобретать жилье по более низким ценам. В настоящее время около половины ссудного портфеля банка по ипотеке составляют кредиты, выданные для приобретения жилья на первичном рынке. Учитывая привлекательность данного вида кредитования для заемщиков, Новосибирский Муниципальный банк намерен развивать это направление, привлекая в качестве партнеров все больше строительных компаний. Кредитование новостроек всегда было интересно банкам. Специфика ипотечного кредитования квартир в новостройках под залог имущественных прав по договору долевого участия заключается в том, что строящаяся недвижимость не может выступать в качестве залога, вследствие чего риски для банка более высоки, чем в случае с уже построенной недвижимостью. Поэтому банки кредитуют строящуюся недвижимость по несколько иной процентной ставке, чем вторичное жилье. До момента регистрации права собственности на уже построенное жилье ставка выше на два процента. Когда готовая квартира становится предметом залога, ставка снижается.

Самым важным событием второго полугодия стал кризис ликвидности в США. «Хотя важен он не сколько по последствиям, сколько по масштабам шумихи. Кризис стал причиной еще одного знакового события — первого в истории российской ипотеки повышения ставок по ипотеке ряда банков (на определенные кредиты).

Текущие изменения достаточно серьезно затронули рынок, об этом свидетельствует тот факт, что ставки по ипотеке подняли не только небольшие банки. К этой «команде» не так давно присоединился даже ВТБ 24. События на рынке отразились не только на величине процентной ставки. С середины 2007 года условия предоставления ипотечных кредитов в большинстве банков ужесточались (были отменены программы без справок о доходах, повысились минимальный возраст заемщиков, процентные ставки и т. д.), что было обусловлено изменением финансовой конъюнктуры рынка. Дальнейшее развитие кризиса ликвидности вынудило банки более тщательно подходить к оценке потенциальных заемщиков.

Влияние кризиса стало ощущаться только в конце года. Сейчас поддержка жилищным кредитам оказывается на государственном уровне, что ослабляет воздействие кризиса. Рынок кредитования жилья в России имеет большой запас прочности и роста, и хотя мировой кризис, конечно же, зацепил и этот сектор, однако и в целом по России, и в СФО в частности сохранились темпы роста этого рынка. «Локомотивом» здесь выступают дефицит жилья на региональном рынке, высокие темпы строительства и рост доходов населения — эти факторы в значительной степени нивелируют негативное воздействие кризиса.

В сложившейся ситуации ОАО «НОАИЖК» необходимо сконцентрировать усилия на следующие направления деятельности:

1) рефинансирование кредитных и иных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы, путём приобретения прав требования по выданным ими ипотечным кредитам и займам, покупки закладных, а также рефинансирование в иных формах;

2) привлечение долгосрочных средств российских и зарубежных инвесторов в сферу ипотечного жилищного кредитования путём эмиссии облигаций и иных ценных бумаг, размещения целевых займов и в иных формах;

3) рациональное перераспределение привлекаемых инвестиционных ресурсов и содействие становлению единого российского рынка ипотечного кредитования как готового, так и строящегося жилья;

4) развитие сотрудничества с банками и не кредитными организациями, страховыми и брокерскими компаниями, в сфере привлечения дополнительных финансовых ресурсов и размещения их в закладные, кредиты и займы;

5) создание и продвижение на рынке новых ипотечных схем и ипотечных продуктов;

6) содействие становлению в Новосибирской области необходимой законодательной и нормативной базы, а также рыночной инфраструктуры ипотечного кредитования;

7) оказание информационных и консультационных услуг в сфере финансового анализа, финансового планирования, инвестирования;

8) маркетинговые исследования и услуги на внутреннем и внешнем рынках;

9) создание новой концепции самостоятельного развития Общества в реальных рыночных условиях и в рамках проекта создания на базе ОАО «НОАИЖК» некоммерческого партнерства «Новосибирский ипотечный дом».

Таким образом, приоритетным направлением деятельности ОАО «НОАИЖК», как регионального оператора, является рефинансирование ипотечных кредитов (займов) как за счет собственных, так и за счет привлеченных средств. В связи с чем функция привлечения инвестиций становится одной из наиболее приоритетных для ОАО «НОАИЖК».

Как бы сейчас ни складывались события на ипотечном рынке Сибири, большинство экспертов и участников рынка уверены, что этот сегмент еще ждут высокие темпы роста. Автор считает, что больших изменений в региональной системе из-за этого не произойдет, данные проблемы временные, а ипотечные закладные весьма ликвидны и спустя какое-то время могут быть успешно рефинансированы. В хорошем развитии ипотечного бизнеса одинаково важны две составляющие — и вопрос выдачи, и вопрос рефинансирования выданных займов. Любому банку необходимо создать замкнутый цикл — выдавая те или иные займы, нужно всегда понимать, на каких условиях они будут рефинансированы. Те, кто уделил этому вопросу должное внимание, как раз и не пострадали от кризиса ликвидности.

Жилищное кредитование развивается в Новосибирской области в целом наравне с общероссийским уровнем. Этим направлением занимаются многие коммерческие банки, есть областное ипотечное агентство, которое организационно осуществляет функции рефинансирования. Действует договор с российским агентством по массовому рефинансированию. Но сказать, что ипотека стала единственным ключом для решения жилищной проблемы, нельзя, потому что государство пока не совсем точно и правильно урегулировало все вопросы.

«Строить и покупать жилье в рассрочку нужно дать возможность всем людям, имеющим хороший уровень образования, профессиональной пригодности и социального статуса. Таких людей — подавляющее большинство. Нынешняя система регулирования ипотечного рынка позволяет пользоваться ипотечными кредитами очень небольшой категории граждан с очень высокими зарплатами и доходами. Это в социальном плане для страны — не решение задачи», — считает Виктор Толоконский.

Сегодня вся система выдачи жилищных субсидий основана на ипотечном кредитовании. Заемщикам компенсируется сумма в размере 300 тысяч рублей из бюджета области — эти средства направляются на погашение процентной ставки. Но при этом средний уровень зарплаты населения не позволяет банкам рассматривать вопрос о предоставлении нужной суммы кредита. А возможности для того, чтобы сделать ипотеку доступнее, есть. Нужны понятные законодательные нормы, чтобы гарантии по ипотечным кредитам на уровне субъектов федерации не учитывались во внутреннем долге, были выведены в какую-то особую сферу. Риск невозвратов минимален. Лучше, чтобы жилье было в государственной собственности, и имелась возможность со стороны региональной власти снизить планки банков по уровню процентных ставок.

Тем не менее, ипотека сегодня стала для многих наших граждан единственным способом улучшить свои жилищные условия – и своего рода «двигателем» строительной индустрии. Возможно, именно ипотечное кредитование в ближайшие годы будет одним из факторов, которые положительно повлияют на темпы роста жилищного строительства.

Итак, в условиях современной динамики рынка ипотечного кредитования только опыт и профессионализм работников отделов ипотечных операций поможет человеку сориентироваться и приобрести долгожданную недвижимость. А ипотека станет толчком к дальнейшему развитию новосибирского рынка недвижимости и шагом к благополучию каждого.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В работе были рассмотрены и обобщены теоретические положения ипотечного кредитования, проанализирована практика, складывающаяся в этой сфере в настоящее время.

В заключение данной работы можно сделать следующие выводы.

1. В ходе исторического развития ипотечного кредитования соединение отечественного дореволюционного опыта ипотечного кредитования затрат на приобретение жилья с практикой кредитования индивидуального жилищного строительства в советское время стала надежным теоретическим фундаментом для выработки рекомендаций по ипотечному кредитованию в период перехода к рыночным отношениям.

2. В настоящее время законодательство об ипотеке является одной из наиболее динамичных областей права. Но, несмотря на это, состояние нормирования ипотечных отношений нельзя признать вполне удовлетворительным. Реальное развитие ипотеки связано с множеством проблем. Прежде всего, это законодательно-административные барьеры. Несмотря на массу законов, практически все они плохо корреспондируют между собой и в наших конкретных условиях в части воплощения экономической модели ипотечного кредитования фактически не работают.

Таким образом, можно сделать вывод об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.

3.Кроме того, важным является вопрос о том, все ли сегодня понимают насколько важны ипотека и ипотечные процессы в целом для экономики страны.

Ипотечное кредитование – это не только одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционного кризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, создание новых рабочих мест и увеличение объема денежной массы в обращении. Коммерческая ипотека может помочь предпринимателям получить долгосрочные ресурсы для инвестиций и пополнения оборотных средств за счет залога помещений и офисов. В плане перспектив на будущее развитие коммерческой ипотеки имеет не меньшее, а может быть, даже большее значение, чем жилищной ипотеки.

Ипотека – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.

4. Жилищное кредитование развивается в Новосибирской области в целом наравне с общероссийским уровнем. Но сказать, что ипотека стала единственным ключом для решения жилищной проблемы, нельзя, потому что государство пока не совсем точно и правильно урегулировало все вопросы. Нужны понятные законодательные нормы, чтобы гарантии по ипотечным кредитам на уровне субъектов федерации не учитывались во внутреннем долге, были выведены в какую-то особую сферу. Лучше, чтобы жилье было в государственной собственности, и имелась возможность со стороны региональной власти снизить планки банков по уровню процентных ставок.

5. Уже сейчас специалисты ипотечного дела сталкиваются с особенностями, обусловленными современными российскими условиями. Еще предстоит определить и создать наиболее эффективные принципы функционирования ипотеки. Основными нам видятся следующие вопросы:

- обеспечение тесного взаимодействия строительного рынка и рынка ипотечного кредитования. Только при адекватном (значительно большем, нежели сейчас) объеме строительства жилья возможно дальнейшее развитие ипотеки. При этом необходимо так усовершенствовать механизмы взаимодействия этих двух рынков, чтобы в любой момент строители были обеспечены ресурсами для финансирования стройки, а банки — ресурсами для ипотечного кредитования граждан, приобретающих жилье у строителей;

- обеспечение максимальной надежности системы ипотечного кредитования. Только показав и доказав потенциальным инвесторам, в том числе и зарубежным, что российское законодательство и менталитет наших граждан не несут в себе рисков при вложении средств в ипотеку, возможно привлекать необходимые финансовые ресурсы;

- обеспечение доступности ипотечного кредитования для населения. Эта задача, по нашему мнению, самая сложная. Повышение доступности, которое достигается, с одной стороны, упрощением условий и процедур, а с другой стороны, повышением кредитоспособности граждан, должно обеспечиваться именно за счет последнего фактора. Очень важно в стремлении придать ипотечному кредитованию массовый характер не делать упора только на снижение требований к заемщикам. Главным здесь должно стать повышение кредитоспособности. В свою очередь кредитоспособность достигается как за счет персонифицированной помощи, так и через повышение уровня доходов российских семей. Повышение уровня доходов — процесс долгосрочный и зависящий от множества факторов. Оказание помощи в решении жилищных проблем — дело уже сегодняшнего дня. Помощь в форме субсидирования, льгот и т. п. применяется на практике. Этим занимается и государство, реализуя социальные программы, и работодатели. По прогнозам, в ближайшие 5 лет именно помощь населению, а не рост доходов будет обеспечивать определенный уровень доступности ипотечного кредитования. В этой связи большие надежды возлагаются на Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Его реализация позволит выйти на значительно большие объемы ипотечного кредитования и будет способствовать решению жилищных вопросов десятков тысяч российских семей.

Особенностью современного оформления ипотечных правоотношений является отсутствие требования об обязательном нотариальном удостоверении договора. Отсутствие процедуры проверки договора нотариусом может существенно сказаться на правах граждан, передающих свое имущество в ипотеку, так как процедура государственной регистрации исключает индивидуальность подхода к каждой сделке.

Таким образом, можно рекомендовать снова вести процедуру обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, стороной которой является гражданин. Для этого можно рекомендовать внести изменения в ст. 19 Закона об ипотеке, дополнив ее п. 3 следующего содержания:

«3. Договор ипотеки, в котором хотя бы одной стороной является гражданин, подлежит обязательному нотариальному удостоверению».

Внесение указанных изменений позволит предотвратить нарушения прав граждан при применении механизма ипотеки.

Содержание договора ипотеки определено Законом об ипотеке и включает в себя обязательное указание следующих условий: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В области предмета ипотеки существуют проблемы ипотеки незавершенного строительства и переоформления ипотечных отношений при завершении строительства; при ипотеке недвижимости и разрешении вопросов о следовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятый ею; ипотеки права аренды на земельный участок. При заключении договора ипотеки необходимо четко определить обязательство, которое ею обеспечивается, – заключение договора ипотеки в целом по обеспечению будущих обязательств, заранее не определенных, не допускается.

Современной проблемой ипотечных отношений является нарушение принципа единой судьбы недвижимости и земельного участка, занятого ею. Таким образом, для единообразия правоприменительной практики можно рекомендовать унифицировать положения о судьбе земельного участка, занятого недвижимостью, передающейся в ипотеку, изменив п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке следующим образом:

«1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя».

Аналогичным образом для применения принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем можно рекомендовать изменить абзац первый ст. 69 Закона об ипотеке, изложив его следующим образом:

Существуют определенные процедурные проблемы передачи в ипотеку объектов незавершенного строительства. Во избежание дальнейших споров можно рекомендовать при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства получать от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.

Правило о залоге всего многоквартирного дома по обязательствам единичных дольщиков представляется не самим удачным как с юридической точки зрения, так и в практическом ракурсе. Так, в правовом аспекте объектом, обеспечивающим исполнение обязательства застройщика перед дольщиком, должен был бы выступать тот объект, который фигурирует в договоре долевого строительства. Таковым является конкретная квартира. Что касается практических аспектов реализации указанного правила, то не исключены ситуации, когда обязательства застройщика окажутся неисполненными перед единственным дольщиком, который потребует реализации предмета залога – всего многоквартирного дома – и удовлетворения его интересов за счет сумм, вырученных от продажи объекта недвижимости. Это неминуемо затронет права иных дольщиков, обязательства перед которыми застройщик исполнил надлежащим образом, а, как следствие, дестабилизирует всю ситуацию, связанную с вводом дома в эксплуатацию и передачей их долей всем иным участникам строительства. Таким образом, комментируемое правило нецелесообразно ни с юридической, ни с экономической точек зрения [64, c. 251].

Правило, предусмотренное в п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, направлено на защиту интересов участника долевого строительства. Вместе с тем, это правило может отрицательным образом сказаться на привлечении застройщиком инвестиций со стороны банковских и иных инвестиционно-финансовых учреждений. Действительно, то обстоятельство, что строящееся недвижимое имущество является в силу закона предметом залога у дольщиков, лишает банки соизмеримых с дольщиками гарантий возвратности кредита. В конечном итоге это приведет к росту процентных ставок по предоставляемым банками кредитам, что соответственно повлияет на удорожание строительства жилья, либо банки будут избирать в качестве залогового покрытия иное имущество, принадлежащее застройщику. Или же банки, не найдя удовлетворяющих их гарантий (а таковыми гарантиями являются прежде всего ипотечные договоры), будут отказывать застройщику в выдаче дешевых кредитов. Более вероятным представляется такое развитие ситуации, когда банки будут вынуждены кредитовать не застройщика, а участника долевого строительства, который, в свою очередь, будет выступать в качестве кредитора застройщика. Такое удлинение цепочки кредитования также приведет к удорожанию кредита и, как следствие, стоимости строительства.

Таким образом, для устранения данной проблемы можно было бы индивидуализировать объект ипотеки при долевом строительстве, – в залог можно было бы определить долю в имуществе, которую дольщик планирует получить по завершении строительства. Таким образом, пункт 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве можно рекомендовать изложить в следующей редакции:

«1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге то имущество, доли, которые переходят в собственность застройщика (залогодателя) по окончании строительства. До окончания строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости».

Проблемой ипотечного кредитования до сих пор остается дороговизна и сложность данного института. Решение указанных проблем видится в дальнейшем распространении института ипотечного кредитования и повышении общей платежеспособности населения.

Особую проблематику представляют отношения ипотечного страхования. Правовое регулирование отношений ипотечного страхования в России практически производится на основании имеющихся правовых норм в области ипотеки, страхования, кредита. Для устранения этой ситуации можно рекомендовать следующие направления совершенствования законодательства в исследуемой области:

1) включение в главу 48 Гражданского кодекса РФ статьи, регулирующей вопросы ипотечного страхования и отсылающей к специальному нормативному акту в области ипотечного страхования;

2) разработка и принятие нового нормативного акта – Федерального Закона «Об ипотечном страховании в Российской Федерации», включающего в себя понятие, механизм реализации и вопросы исполнения договора ипотечного страхования.

Внесение указанных изменений позволит усовершенствовать институт ипотечного кредитования.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных ФКЗ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1. – ст. 14.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 44. – ст. 4147.

4. Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 31. – ст. 3824.

5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1. – ст. 42.

6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1. – ст. 40.

7. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 34. – ст. 3532.

8. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2003. – № 46. – ст. 4448.

9. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 31. – ст. 3813.

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. – 1997. – 30 июля.

11. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 2. – ст. 56.

12. Указ Президента РФ от 20 апреля 2005 г. № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрании законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 17. – ст. 1525.

13. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 7. – ст. 692.

14. Постановление Правительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 43. – ст. 4222.

15. Постановление Правительства РФ от 17.09.01 N 675 (в редакции от 04.12.08) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. – 2001.– N 39. – ст. 121.

16. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2000. – № 3. – ст. 278.

17. Распоряжение заместителя Председателя СМ РФ от 22 декабря 1993 г. № 96-рз «Об основных положениях о залоге» // Российская газета. – 1994. – 06 января.

Материалы судебной практики

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. – 1996. – № 9.

19. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2003. – № 3.

20. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 2327/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2002. – № 9.

21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. № 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2002. – № 6.

22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 6697/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 4.

23. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1999. – № 2.

24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 1998 г. № 956/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 9.

25. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. № 7773/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 6.

26. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 августа 1997 г. № 1833/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 12.

27. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2005. – № 4.

28. Определение Верховного Суда РФ от 12 марта 1992 г. // Вестник Верховного Суда РФ. – 1992. – № 23.

29. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 1996 г. № 1692/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 4.

Научная и учебная литература

30. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. – 2004. – N 4. – С. 42 – 48.

31. Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строением. – М., 1954. – 1012 с.

32. Германское право. Ч. I. Германское уложение / Под ред. В.В. Залесского. – М., 1996. – 300 с.

33. Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство. – 2000. – № 7. – С. 19.

34. Гражданское право России. Общая часть / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М., 2001. – 285 с.

35. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М., 2003. – 380 с.

36. Ем В.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. – 1999. – № 3. – С. 18.

37. Зайцева Н., Чумарова Н. Плохой год для ипотеки // Ведомости – Санкт-Петербург. – 2009. – N 11. – С. 3.

38. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. – 2008. – № 1. – С. 90 – 103.

39. Ипотечное кредитование: теория и практика / Под общ. ред. В.Н. Киданова. – М.: Финансы и кредит, 2007. – 120 с.

40. Крысин А. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы / А. Крысин // Банковское обозрение. – 2003. – № 5. – С. 30.

41. Матюхин Г. Г. Тернистый путь ипотечного кредитования / Г. Г. Матюхин // Банковское дело. – 2003. – № 3. – С. 36.

42. Мацкавичене Е.В. Что нужно знать о жилищной ипотеке? // Бух. учет. – 2008. – N 1. – С. 39 – 47.

43. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. (по исправленному и дополненному 8-му изданию 1902 г.). – М., 1997. – 250 с.

44. Москвичева В.Л. «Подводные камни» ипотеки и способы их преодоления // Закон. – 2007. – N 12. – С. 215 – 221.

45. Наумова Л. Ипотека «незавершенки» // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 32. – С. 14.

46. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития / Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. // Деньги и кредит. – 2004. – N 10. – С. 24 – 29.

47. Пашов Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья // Жилищное право. – 2006. – N 6. – С. 58.

48. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М., 2005. – 250 с.

49. Полтерович В.М., Старков О.Ю., Черных Е.В. Строительные общества: перспектива для России. – М.: РАН, ЦЭМИ, 2004. –176 с.

50. Резванова Л.М. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России // Банковский ритейл. – 2008. – N 1. – С. 17.

51. Руденко В. Современные процессы: мнения участников / В. Руденко // Рынок ценных бумаг. – 2004. – № 5. – С. 74.

52. Ситдикова Л.Б. Жилищное ипотечное кредитование в России: возможности развития // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. – 2009. – № 3-4. – С. 61.

53. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М., 2006. – 251 с.

54. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М., 1999. – 222 с.

55. Туктаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг / Ю. Туктаров // Рынок ценных бумаг. – 2004. – № 5. – С. 66.

56. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. – 2007. – N 8. – С. 9 – 12.

57. Цыбуленко З. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. – 2000. – № 1. – С. 15 – 22.

58. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: По изданию 1907. – М., 1995. – 210 с.

Страницы: 1, 2, 3