 |
РУБРИКИ |
Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской области |
РЕКЛАМА |
||
|
Ипотечное кредитование в РФ и Иркутской областиПлатность кредита. Этот принцип выражает необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права на их использование. Экономическая сущность платы за кредит отражается в фактическом распределении дополнительно полученной за счет его использования прибыли между заемщиком и кредитором. При ипотечном жилищном кредитовании экономическая сущность платы за кредит выражается в перераспределении части личного дохода заемщика в пользу банка. Рассматриваемый принцип находит применение в процессе установления величины банковского процента по ипотечным кредитам, выполняющего три основные функции: перераспределение части дохода физических лиц; регулирование производства и обращения путем распределения ссудных капиталов на отраслевом, межотраслевом и международном уровнях; на кризисных этапах развития экономики - антиинфляционную защиту денежных накоплений клиентов банка. Ставка ссудного процента, определяемая как отношение суммы годового дохода, полученного на ссудный капитал, к сумме предоставленного кредита, выступает в качестве цены кредитных ресурсов. Цена ипотечного кредита отражает общее соотношение спроса и предложения на рынке ссудных капиталов и зависит от целого ряда факторов, в том числе чисто конъюнктурного характера: - цикличности развития рыночной экономики (на стадии спада ссудный процент, как правило, увеличивается, на стадии быстрого подъема - снижается); темпов инфляционного процесса (которые на практике даже несколько отстают от темпов повышения ссудного процента); - цены привлеченных ресурсов; - эффективности государственного кредитного регулирования, осуществляемого через учетную политику центрального банка в процессе кредитования им коммерческих банков; - динамики денежных накоплений физических лиц (при тенденции к их сокращению ссудный процент, как правило, увеличивается); - динамики производства и обращения, определяющей потребности в кредитных ресурсах соответствующих категорий потенциальных заемщиков. Обеспеченность кредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. При ипотечном кредитовании данный принцип соблюдается обязательным предоставлением в залог приобретенной на кредитные средства квартиры, а при необходимости используются и другие формы обеспечения, например, гарантия организации - работодателя заемщика. Целевой характер кредита. Данный принцип распространяется и на ипотечные кредиты, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Основной целью получения ипотечного кредита является удовлетворение потребности заемщика в жилье путем приобретения квартиры. Это находит практическое выражение в соответствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель предоставления ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком. Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита. Целевое использование ипотечного кредита обеспечивается прямым переводом средств продавцу квартиры, что подтверждается соответствующими документами об использовании заемщиком полученной ссуды. Дифференцированный характер кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных категорий граждан при приобретении ими жилья в кредит. Этот принцип соблюдается при разработке банком собственной методики анализа кредитоспособности заемщика (включая анкету-заявление на получение ипотечного кредита), при составлении различных федеральных, республиканских и городских программ льготного ипотечного кредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при приобретении жилья. В настоящее время условия выдачи кредитов в российских банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, банки для этого разрабатывают множество ипотечных программ. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходилось собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный участок. 1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РоссииНормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса[2]. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним: - вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права; - государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление); - создается единый банк информации в пределах регистрационного округа; - государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица; - государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: - в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.) - в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев, возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; - изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем. Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом. Раньше Законом было установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной регистрации, а несоблюдение этих правил влечет его недействительность. На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил в силу с 01.01.2005. Закон предусматривает также возможность обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" не устанавливается порядок обращения закладных[3]. В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение. Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"[4]. Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Федеральным законом "О кредитных историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России. Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья до 2010. года, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения. А также выполнения обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", при рождении (усыновлении) ребенка. К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует отнести Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное значение. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 одобрена "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 08.05.2002 № 302), в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации. В начале июля 2005 года Правительством России были приняты поправки в закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", которые сняли ограничения на выпуск ипотечных бумаг и усовершенствовали некоторые положения законах. В ряду внесенных поправок можно выделить следующее: - исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья; - возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением о выпуске указанных облигаций; - возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам; - ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размером требования о возврате суммы основного долга[5]. 30 декабря 2005 года был принят Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", после принятия, которого возникло много споров и разногласий относительно норм его применения. В результате жестких требований к разрешительной документации на строительство, привлечению средств дольщиков, а также нормы о солидарной ответственности банков и застройщиков закон не заработал. В июле 2006 года в закон были введены следующие нововведения: - разрешается привлекать денежные средства граждан в долевое строительство путем выпуска нового вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома; - исключаются нормы, касающихся механизма солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства, при сохранении прав банков и участников долевого строительства на удовлетворение своих требований; - снижается размер неустойки, уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства, до одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России. Такой же размер пени должен уплачивать застройщик участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи ему объекта долевого строительства. При этом если участником долевого строительства является гражданин, то такая неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере; - конкретизируется процедура расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денежных средств участнику долевого строительства, а также особенности рекламы и содержания проектной декларации[6]. По данным анкетирования, проведенного Консалтинговой группой "БФИ" совместно с ассоциацией региональных банков России в конце 2006 года, где приняли участие 61 банк из всех семи федеральных округов, мнения банков по вопросу поправок в Закон "О долевом строительстве" были различными: 38,6 процентов опрошенных считали, что результатом принятия поправок будет умеренный рост объемов строительства, который не окажет серьезного влияния на ситуацию на жилищном рынке; 26,3процента полагают, что поправки к закону не смогут решить проблему дефицита жилья; 29,8 процента - положительное влияние поправок видят только при долгосрочной перспективе; и только 5,3 процента считают, что поправки смогут оказать существенное влияние на положение дел в строительной отрасли. В качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются: 1) Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.04 № 188-ФЗ; 2) Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.04№216-ФЗ; 3) Гражданский процессуальный кодекс РФ в редакции Федерального закона от 29.12.04 № 194-ФЗ; 4) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от30.12.04№217-ФЗ. Жилищный кодекс среди других новаций определил основания для возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Статья 21 Жилищного кодекса предусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях. В новой редакции Закона "Об ипотеке" в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа. Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. С изменением законодательства в России ипотека осталась рискованной как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. Рассмотрим риски ипотечного кредитования в России. Глава 2. Текущее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ и Иркутской области. Пример рассмотрения Сбербанк г. Иркутска 2.1 Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования Второй квартал не внес изменений в динамику выдачи ипотечных кредитов. Согласно данным ЦБ РФ объем выдачи кредитов в 1 квартале 2009 г. Составил 24,4 млрд.руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008года. Во 2кв. 2009 года темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во 2кв. 2009 года составил 30,8 млрд.руб., что также, как и в 1кв. 2009 года, в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 года (188,4млрд.руб.). Итог 1 полугодия 2009 года по выдаче ипотеки - 55,3млрд.руб. В количественном выражении в 1 полугодии т.г. выдано 44 тысячи ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в 1 полугодии 2008 года (213 тысяч ипотечных кредитов). При этом с марта 2009 г. Начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. Он составлял 1,05 трлн.руб., по состоянию 01.07.2009г. - 1,01 трлн.руб. Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6%. Согласно прогнозу АИЖК, исходя из сокращения количества участников рынка ипотеки, снижения доступности ипотечных кредитов, а также текущих макроэкономических условий, объем выдачи в 2009 г. (в стоимостном выражении) составит порядка 100-120млрд.руб. (в 6 раз меньше, чем в 2008г.), в количественном выражении –порядка 117 тыс.шт. (в 4 раза меньше, чем в 2008г.). В течение 1 полугодия 2009 г. Наблюдалось также изменение структуры выдачи ипотечных кредитов за счет снижения доли валютных кредитов в виду значительного риска, который ложится на заемщика, особенно, учитывая девальвацию рубля в конце 2008г. И высокий темп инфляции. По состоянию на 01.07.2009г. доля валютных кредитов в общем объеме выдачи составила 7%. (Приложение 1) Основным изменением на рынке ИЖК во 2 квартале 2009г. Стала остановка ежемесячного роста средневзвешенных ставок по выданным сначала года ипотечным кредитам в результате проводимой ЦБ РФ монетарной политики. Так, по данным ЦБ РФ на 01.07.2009г., средневзвешенная процентная ставка по выданным сначала т.г. ипотечным кредитам в рублях в течение 2 квартала не менялась и составляла 14,6% годовых. При этом средневзвешенная процентная ставка по выданным сначала года ипотечным кредитам в иностранной валюте продемонстрировала небольшое снижение по состоянию на 01.07.2009 г. Составила 13,4% годовых (по сравнению с 13,6% на 01.06.09 и 13,9% на 01.05.09).Это может свидетельствовать о начале стабилизации ставок по ипотечным кредитам. Одновременно во 2 квартале 2009 года продолжил сокращаться срок выдачи ипотечных кредитов до 16,5 лет по кредитам в рублях (16,9 лет в 1 кв. 2009 г.) и до 10,6 лет по кредитам в валюте (11,9 лет в 1 кв. 2009 г.). Средний коэффициент КЗ (данные по 25 ведущим ипотечным банкам согласно рейтингу РБК) сохранялся на уровне 66% во 2 кв. 2009 г. Доля просроченной задолженности по данным ЦБ РФ на 01.07.2009 продолжает увеличиваться. За 1 полугодие 2009 года она увеличилась в 2 раза с 1,09% до 2,12% (с 11,4 млрд.руб. до 21,3 млрд.руб.).Необходимо отметить, что наиболее быстро растет доля просрочки по рублевым кредитам. Так за 1 полугодие 2009 года она выросла в 2,3 раза, за 2 кв. 2009 года –в 1,4 раза, тогда как просрочка по валютным кредитам, в 1,6 и 1,2 раза соответственно. Тем не менее, темпы роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 1 полугодии 2009 года начали снижаться. Во 2 кв. 2009г. По сравнению с 1 кв. 2009 г. Они снизились с 19,3% до 7,8%. В частности, по рублевым кредитам темпы снизились с 15,2% - в 1 кв.т.г., до 8,4% -во 2 кв.т.г., а по валютным кредитам – с 23,2% до 7,1% во 2 кв. 2009 года. (Приложение 2,3,4). Участники рынка ипотечного жилищного кредитования По итогам 2 квартала 2009 года ипотечные кредиты на своем балансе имели 564 банка, что на 36 банков меньше, чем в начале года. При этом, по данным АИЖК, новые кредиты выдавали не более 40 банков из 50 крупнейших игроков ипотечного рынка без учета мелких и средних. Основной объем выдачи новых ипотечных кредитов 1 полугодии 2009 года поддерживался преимущественно за счет ВТБ24, Сбербанка, Раффайзенбанка и Дельта-Кредита, т.е. крупных банков с государственных или иностранным участием в капитале, имеющих доступ к средствам господдержки и/или более дешевым ресурсам. Массовый уход с рынка ипотечного кредитования мелких и средних банков подтверждает также изменение структуры банковских пассивов. В группах средних и мелких банков в 1 полугодии 2009 года наблюдалось быстрое сокращение доли кредитов, выданных на срок свыше трех лет (к которым преимущественно относятся ипотечные кредиты), в общем объеме кредитования физических лиц, наметившееся во второй половине 2008 года. Доля кредитов, выданных на срок свыше 3-х лет, в общем объеме кредитов физических лиц крупнейших банков также снизилась за пределы уровня 2005 года, когда ипотека начала развиваться ускоренными темпами. Это свидетельствует о том, что оставшиеся игроки ипотечного рынка занимают пассивно-выжидательную позицию в отношении ипотеки и осуществляют выдачу преимущественно в объеме погашения текущего портфеля. (Приложение 5) Увеличение доли кредитов свыше 3 лет в портфеле задолженности физических лиц крупных и мелких банков в конце 1 полугодия 2009 года обусловлено, прежде всего, более быстрым темпом снижения объемов задолженности по краткосрочным (на срок менее 3 лет) кредитам в этот период, а не изменением динамики в сегменте долгосрочного кредитования. Наибольшее падение ипотечной активности во 2 кв. 2009 года наблюдается в среде крупных банков (6-50 место по активам). По данным ЦБ РФ, на 01.07.2009 их совокупная доля в выдаче снизилась почти на 7% по сравнению с 1 кв. 2009 года, при этом доля в задолженности возросла на 1%, что свидетельствует также о значительном росте просрочки по ипотечным кредитам в этой группе. Увеличилась доля в общем объеме выдачи только у крупнейших банков (первые пять по активам) и средних банков (с 51 по 200 место по активам) в пределах 3% и 5% соответственно. Мелкие банки (ниже 200 места по величине активов) стабильно сохраняют свою долю рынка в выдаче. Во многом это обусловлено поддержкой крупнейших системообразующих банков со стороны государства и поддержкой региональных банков со стороны АИЖК. (Приложение 6) Региональное распределение рынка ипотечного жилищного кредитования В 1 полугодии 2009 года объемы выдаваемой ипотеки более чем в 9 раз снизились в 9 регионах: в Республике Ингушетии, Чеченской Республике, Владимирской области, Республике Марий Эл, Омской области, Приморском крае, Волгоградской области, в Санкт-Петербурге и Республике Башкортостан. Причем в Республике Ингушетии и Чеченской Республике выдача практически полностью прекратилась. Необходимо отметить, что по итогам аналогичного периода 2008 года Омская область, Приморский край, Волгоградская область, Санкт-Петербург и Республика Башкортостан входили в первые 30 регионов из 83 по объемам выдаваемой ипотеки. Таким образом, можно сказать, что наиболее резкое сокращение выдачи ипотеки произошло на перегретых и/или затоваренных рынках, а так же в регионах с нестабильной и/или дотационной экономикой. Меньше всего объемы выдачи ипотеки в 1 полугодии 2009 года (менее, чем в 3 раза) сократились в Пермском крае, Республике Дагестан, Республике Коми, Кабардино-Балкарской Республике и Ненецком АО. По итогам аналогичного периода 2008 года все эти регионы (за исключением Пермского края) по объемам выдачи ипотеки располагались ниже 50-го места из 83-х, т.е. объем выдаваемых там кредитов были изначально низки потому не претерпел значительных изменений. Самый значительный объем кредитов в 1 полугодии 2009 года в порядке убывания был выдан в Москве, Тюменской области, Санкт-Петербурге, Московской области и Пермском крае. Таким образом, по-прежнему лидируют инвестиционные регионы, где высокие цены на жилье подразумевают высокие объемы ипотечных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года пятерка лидеров изменилась незначительно – из нее вышла Свердловская область, сместившись на 9 место и уступив свое место Пермскому краю, который ранее был на 13 месте. Самый высокий квартальный прирост объемов выдачи ипотеки (в 2 и более раз) наблюдался в Пермском крае, Мурманской области, Республике Алтай, Карачаево-Черкесской Республике, Республике Калмыкия, Чукотском АО, Иркутской, Калининградской и Волгоградской областях. Средневзвешенная ставка в рублях увеличилась во 2 кв. 2009 года в 50 регионах, тогда как в 6 – не изменилась и в 20 регионах понизилась (Приложение 7). Максимальное увеличение (более 1%) наблюдалось в Республике Хакасия, Нижегородской области и Республике Адыгея. Максимальное понижение наблюдается в Забайкальском крае (1,1%) Иркутской области (0,9%), Орловской области (0,7%) и в Республике Дагестан(0,7%). Максимальные ставки зафиксированы в Магаданской области (16,1%), РСО - Алания (16%) и Чеченской Республике (16%). Минимальные ставки–в Забайкальском крае (12,2%) и в Вологодской области(13,1%). Начиная с сентября 2008 года, на фоне усиления кризисных явлений в экономике выкуп ипотечных кредитов был приостановлен большинством рефинансирующих организаций (ВТБ-24, АТТА-Ипотека, ГПБ-Ипотекаидр.). К концу 2008 года в силу объективных причин Агентство, как институт развития, осталось практически единственным участником на рынке рефинансирования. При этом доля рефинансированных Агентством ипотечных кредитов в выдаче в 2008г., составила 6% в стоимостном выражении и порядка 4% - в количественном. В текущих кризисных условиях, по данным ЦБ РФ, прослеживается тенденция к увеличению доли Агентства с учетом его функций как института развития. В частности, согласно обобщенным данным ЦБ РФ и АИЖК, по состоянию на 01.07.2009 Агентством рефинансировано 12 тысяч закладных на общую сумму 12,9 млрд.руб., что в стоимостном выражении составляет 23%, а в количественном – 27% от выданных в этот период кредитов. Чтобы освободить балансы банков и избавить их от необходимости формирования резервов под долгосрочные активыи, таким образом, создать дополнительные возможности по увеличению объемов ипотечного кредитования, Агентство разработало схему обмена пулов ипотечных кредитов на свои облигации и ипотечные облигации, инициатором выпуска которых выступило Агентство. Для поддержки банков, имеющих на балансе портфели ипотечных кредитов, Агентство разработало механизм предоставления поручительств по ипотечным облигациям банков. В период кризиса, когда рыночная секьюритизация недоступна для банков, наличие поручительства Агентства дает возможность включать ипотечные облигации в Ломбардный список Банка Россиии, таким образом, привлекать недорогие финансовые ресурсы. Кроме того, в целях оптимального распределения ресурсов АИЖК ввело срочные форвардные контракты, позволяющие осуществлять оперативное планирование денежных потоков и расчетов с партнерами. Активная позиция Агентства во многом помогла избежать полной остановки ипотечного кредитования в регионах. 2.2 Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2005-2010 годы[7] Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения Жилищная проблема продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем в Иркутской области. Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет собственных и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов (займов) для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования. На начало 2005 года в местных органах власти Иркутской области и в организациях состояли на учете для получения жилья 74,5 тыс. семей. В 2004 году лишь 44 семьи (3% от числа улучшивших свои жилищные условия) приобрели жилье за плату. Общая площадь купленных квартир составила 2,4 тыс. кв.м, в среднем по 54 кв.м на одну семью. По оценке ОАО "Иркутское региональное ипотечное агентство", сбережения населения Иркутской области в 2003 году составляют 137,7 млрд. рублей (прирост по сравнению с 2002 годом составил 36,5%), из них 23,39% - в валюте, 37,73% - наличные средства на руках населения, 38,86% - вклады и покупка ценных бумаг. Исследования возможностей ипотечного кредитования населения отдельных городов Иркутской области (Иркутск, Ангарск, Шелехов, Саянск, Усолье-Сибирское, Тайшет, Зима) показывают, что потенциал ипотечного кредитования в указанных городах составляет при покупке первичного жилья 4542 тыс. кв.м общей площади, при улучшении жилищных условий - 7050 тыс. кв.м. Коэффициент доступности жилья в Иркутской области, т.е. время для приобретения жилья, притом, что весь доход семьи будет затрачен на эти цели, составляет на семью из трех человек со среднедушевым доходом 4449 рублей, при покупке квартиры общей площадью 54 кв.м и стоимостью одного квадратного метра 17150 рублей - 5,8 года, или 69,4 месяца. Стоимость квартиры общей площадью 54 кв.м при стоимости одного квадратного метра для квартиры улучшенной планировки в 2004 году 17845 рублей (по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования Иркутской области на 4 квартал 2004 года) составит 963630 рублей. Первоначальный взнос, который должен быть внесен заемщиком за счет собственных средств, как правило, составляет 30% от стоимости квартиры, или 289089 рублей. Так, например, при выделении из областного бюджета средств в сумме 50 млн. рублей в год областная государственная поддержка в пределах 1/2 от суммы первоначального взноса может быть предоставлена 343 гражданам в год, что составляет примерно 18,5 тыс. кв.м общей площади жилья. Областная государственная целевая программа "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2005 - 2010 годы" (далее - программа) разработана в соответствии с требованиями действующего законодательства. Основные цели и задачи Основная цель программы - создание условий для решения жилищной проблемы населения Иркутской области с помощью ипотечного кредитования. Основные задачи программы: - поддержка и стимулирование инициативы населения Иркутской области по улучшению своих жилищных условий; - снижение финансовых рисков участников ипотечного жилищного кредитования и повышение доступности жилья для граждан; - увеличение объемов строительства жилья. Объемы и источники финансовых материальных и иных затрат Одним из основных принципов программы является направление инвестиций на областную государственную поддержку граждан, проживающих на территории Иркутской области, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов (займов). За период реализации программы с 2006 по 2010 год планируется оказать областную государственную поддержку пяти тысячам семей, решившим улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования. Источником финансирования программы являются средства областного бюджета. Объем потребности в финансовых ресурсах определен исходя из расчета 54 кв.м общей площади на одну семью при средней стоимости строительства одного квадратного метра жилья 17845 рублей. 5000 семей x 54 кв.м x 17,845 тыс. рублей x 0,3 x 0,5 = 722722 тыс. рублей. Объемы финансирования программы ежегодно уточняются при формировании областного бюджета на соответствующий финансовый год, исходя из возможностей областного бюджета и затрат, необходимых для реализации программы. (Приложение 8) Механизм реализации и система организации контроля за исполнением программы Областная государственная поддержка за счет средств областного бюджета предоставляется в виде субсидии гражданам на частичную оплату взноса при ипотечном жилищном кредитовании - 1/2 от суммы первоначального взноса (из расчета размера первоначального взноса - 30% от стоимости жилья) (далее - субсидия). Расчет размера субсидии производится исходя из норматива средней стоимости строительства одного квадратного метра жилых домов с типовыми потребительскими качествами в среднем по Иркутской области на первое число квартала, предшествующего времени предоставления субсидии, определенной Агентством государственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области, но не выше средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилых помещений, сложившейся в соответствующем муниципальном образовании Иркутской области, а также нормы общей площади жилого помещения: - 33 кв.м - на одиноко проживающего гражданина; - 21 кв.м - на одного члена семьи, состоящей из двух человек; - 18 кв.м - на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек. (в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) Гражданину областная государственная поддержка предоставляется один раз при условии, что гражданин привлекает средства первичного кредитора - банковской или небанковской организации, заключившей соответствующее соглашение с Департаментом градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области (далее - кредитор). Соглашение, заключенное Департаментом градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области с кредитором, определяет порядок, сроки и условия предоставления кредитором ипотечного кредита (займа) гражданину, а также механизм возврата субсидии, полученной гражданином, в случае утраты способности по возврату кредита (займа). (в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) Кредитор определяется по результатам конкурса, основными критериями которого являются наилучшие условия кредитования граждан (минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту (займу)) и наилучшие условия по оформлению кредита (займа). Порядок проведения конкурса и состав конкурсной комиссии определяются правовым актом администрации Иркутской области. Областная государственная поддержка предоставляется следующим категориям граждан, нуждающихся в жилых помещениях и проживающих на территории Иркутской области: работники муниципальных учреждений; работники областных государственных учреждений; государственные гражданские служащие Иркутской области; молодые специалисты (выпускники вузов и средних специальных учебных заведений, работающие по полученной специальности не более трех лет с момента ее получения, но не старше 35 лет), не являющиеся участниками областной государственной социальной программы "Молодым семьям - доступное жилье" на 2005 - 2019 годы; (в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) научные работники; - лица, замещающие государственные должности Иркутской области; (абзац введен постановлением ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) - работники органов государственной власти Иркутской области, государственных органов Иркутской области, замещающие должности, не являющиеся должностями государственной гражданской службы Иркутской области, а также вспомогательный персонал (рабочие) указанных органов; (абзац введен постановлением ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) - сотрудники подразделений милиции общественной безопасности, финансируемых за счет средств областного бюджета. (абзац введен постановлением ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) Областная государственная поддержка предоставляется гражданам, проживающим на территории Иркутской области и отвечающим одному или нескольким из следующих условий: не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной в соответствии с действующим законодательством; проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Для получения областной государственной поддержки гражданин представляет в Департамент градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области заявление и необходимые документы, перечень которых устанавливается правовым актом администрации Иркутской области. (в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) Областная государственная поддержка предоставляется по рекомендации общественного совета при администрации Иркутской области по вопросам предоставления гражданам, проживающим на территории Иркутской области, субсидий для строительства или приобретения жилых помещений (далее - общественный совет). Состав общественного совета утверждается правовым актом администрации Иркутской области. Департамент градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области в пределах установленного лимита финансирования субсидий формирует реестр граждан, имеющих в соответствии с условиями программы право на областную государственную поддержку (далее - реестр), и выносит его на рассмотрение общественного совета. (в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) Согласованный общественным советом реестр утверждается правовым актом Департамента градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области. (в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) Утвержденный реестр направляется кредитору для дальнейшей работы по оформлению кредитов (займов). Департамент градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области информирует граждан об утверждении реестра путем направления письменных уведомлений. (в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) После получения уведомления об утверждении реестра гражданин оформляет кредит (заем) в соответствии с требованиями кредитора. Если гражданину отказано в предоставлении областной государственной поддержки, он уведомляется об этом в письменном виде с указанием причин отказа. Областная государственная поддержка предоставляется путем перечисления средств в установленном порядке организации-застройщику. Основанием перечисления субсидии является заключенный гражданином с организацией-застройщиком в установленном порядке договор долевого участия в строительстве либо договор (предварительный договор) купли-продажи жилого помещения, а также подтверждение факта оплаты гражданином первоначального взноса в размере не менее 15% от стоимости приобретенного жилого помещения за счет собственных средств. (в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) Прогноз ожидаемых социально-экономических результатов реализации программы Реализация программы позволит: оказать адресную областную государственную поддержку отдельным категориям граждан, улучшающих свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; способствовать созданию условий для улучшения демографической ситуации в Иркутской области; стимулировать банковскую деятельность. Оказание областной государственной поддержки пяти тысячам семей, улучшающим свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования, позволит гражданам приобрести (из расчета 54 кв.м на одну семью) 270 тыс. кв.м общей площади вновь построенного жилья, в том числе по годам: 2006 год - 104 субсидии для строительства (приобретения) 5,62 тыс. кв.м; 2007 год - 969 субсидий для строительства (приобретения) 52,32 тыс. кв.м; 2008 год - 1176 субсидий для строительства (приобретения) 63,67 тыс. кв.м; 2009 год - 1314 субсидий для строительства (приобретения) 70,96 тыс. кв.м; 2010 год - 1437 субсидий для строительства (приобретения) 77,6 тыс. кв.м. Областная государственная поддержка граждан станет стимулом для привлечения в жилищное строительство значительных объемов внебюджетных средств. За период до 2010 года в строительство будет дополнительно привлечено 4,82 млрд. рублей средств граждан, кредитные организации выдадут гражданам ипотечных кредитов (займов) на сумму 3,37 млрд. рублей. Исходя из процентной ставки, равной 18%, и срока кредита (займа) - 10 лет кредитными организациями будут получены средства в сумме 1,54 млрд. рублей до 2010 года и 3,25 млрд. рублей - после 2010 года в качестве процентов по предоставленным кредитам (займам). Из областного бюджета планируется направить до 2010 года 722,722 млн. рублей. В результате этого будет привлечено в строительство 4,097 млрд. рублей внебюджетных средств, или 5,67 рубля на 1 рубль бюджетных средств, в банковскую сферу (с учетом процентов по кредиту) будет привлечено 5,64 млрд. рублей, или 7,8 рубля на 1 рубль бюджетных средств. При учете средств, которые получат кредитные организации после 2010 года в качестве процентов по кредитам (займам), эффективность реализации программы составит 12,3 рубля внебюджетных средств на 1 рубль средств областного бюджета. Отклонение фактических показателей от рассчитанных может возникать в результате изменения процентной ставки по кредиту (займу), срока кредита (займа) и других показателей. Ответственным исполнителем программы ежегодно рассчитывается эффективность реализации программы как отношение объема средств областного бюджета, направленных на областную государственную поддержку, к общей стоимости построенного (приобретенного) жилья участниками программы в соответствии с заключенными договорами. Кроме того, ответственным исполнителем программы осуществляется мониторинг соотношения объемов жилья, построенного (приобретенного) участниками программы, к общему объему введенного жилья в Иркутской области, а также определяется средняя стоимость одного квадратного метра жилья, построенного (приобретенного) участниками программы. Перечень основных мероприятий В соответствии с поставленными целями и задачами реализация программы включает в себя работу по следующим направлениям: 1) разработка порядка проведения конкурса между кредитными организациями, основными критериями которого являются наилучшие условия кредитования граждан (минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту (займу)) и наилучшие условия по оформлению кредита (займа); 2) определение состава конкурсной комиссии; 3) проведение конкурса между кредитными организациями; 4) формирование состава общественного совета по вопросам предоставления гражданам, проживающим на территории Иркутской области, субсидий для строительства или приобретения жилых помещений; 5) формирование реестра граждан, имеющих право на областную государственную поддержку, вынесение его на рассмотрение общественного совета и утверждение правовым актом Департамента градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области; (п. 5 в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС) 6) оказание областной государственной поддержки гражданам, проживающим на территории Иркутской области. Сведения о государственном заказчике и разработчиках |
|
© 2000 |
|