 |
РУБРИКИ |
Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ |
РЕКЛАМА |
||
|
Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФp> Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк РоссийскойФедерации. Условия предоставления кредита: - Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения
жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане - У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры); - Требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика; - Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание - Приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке; - Кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования"; - Процентная ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых; - Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости; - Обязательным условием для заемщика является вложение им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос); - Срок действия кредита - до 15 лет. - В том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи. Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими: - залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита); - поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода - поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита. При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4- х физических лиц. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита. Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею. Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье. Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо
по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых
торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Еще один банк, который предоставляет ипотечные кредиты – И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку,
программа Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие: - 12 процентов годовых; - срок кредитования до 10 лет; - максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика; - Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму; - Возможность досрочного погашения (после года); - Кредитный договор можно заключить на любой срок от года до 10 лет. В ближайшее время на рынок ипотечного кредитования намерен выйти Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.[36] 3.3. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России. Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству. Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования: 2) ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы). К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья). По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком. Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся: - кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет; - средства от продажи целевых облигационных займов. Один из вариантов организации эффективно действующей системы
ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков,
выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся
за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов. Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке. Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка. Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов). Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных. Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных. Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ. Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного
общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн.
деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на При создании Агентства в значительной степени использовался
положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной
национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация
является единственным акционером агентства. Такая форма организации была
выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной
организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Основными функциями Агентства являются: Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального
института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение
ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные
жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на
средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут
привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков. Опыт Агентства по выкупу закладных в регионах показывает, что сегодня востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает анализ ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный кредит, уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои жилищные условия. При среднем размере увеличения площади на 30 квадратных метров кредит в среднем составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает первое собственное жилье, то для средней возрастной группы это, как правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб. (таб. №1) Таблица №1 Доступность 15% ипотечного кредита в 2003 году | |Пророст |Сумма |Необходимый | На данной таблице видна зависимость необходимых сбережений, которыми должна располагать семья в зависимости срока и схемы погашения кредита. По мнению Александра Николаевича Семеняка (генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), «если Агентство сможет убедить первичных кредиторов использовать погашение кредитов не с плоской шкалой, а с нарастающими платежами, то есть индексировать их, привязав их к инфляции, то тогда требования к сбережениям могут быть понижены. А для молодой семьи срок кредитования с 20 лет, который сегодня является типовым, может быть увеличен до 30 лет. И поэтому молодая семья, если они на двоих сберегают 2 тыс. руб. в месяц, может купить себе первое жилье в собственность. Таким образом, приведенные цифры опровергают стереотип, что 20-летний ипотечный кредит под 15% годовых в рублях доступен только богатым». Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня
российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не
могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня
выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса. Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов. На рис. 2 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации. Гарантии по ипотечным ценным бумагам Размещение Ипотечных ценных бумаг Гарантии по обязательствам регионального оператора Рефинансирование регионального Продажа оператора закладных Рефинансирование первичного кредитора Продажа закладных Ипотечный Залог жилья кредит Купля-продажа квартиры Страхование квартиры Проведение Оценка и жизни сделки рыночной заемщика купли- продажи стоимости Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка. Рис. 2 Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый
рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты
людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает
работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его
перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.[40] Банк, как
первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам,
разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования. Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования
ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание
процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои
первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование
кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах
первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10
тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту
на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования. На сегодняшний день, еще раз упомяну, ставку которую рекомендует По мнению Александра Семяника: «валюта баланса и капитал не являются ограничением для первичного кредитора в данной схеме. То есть, небольшие по величине банки и риэлторы могут наравных конкурировать с большими компаниями. Если они будут проявлять активность, они будут завоевывать все большую долю на рынке». Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор. Такую схему Агентство в рамках пилотного проекта отработало и
заключило договор с Всероссийским банком развития регионов. По словам С сентября прошлого года по март текущего года ставка рефинансирования
была установлена 18% годовых и со II квартала текущего года снижена на 3%. Данное снижение отражает ситуацию на российском финансовом рынке,
прежде всего, снижение учетной ставки Банком России, текущую доходность и
среднесрочную тенденцию на рынке государственных ценных бумаг. Одновременно Таким образом, те, кто брал кредиты в прошлом, и те, кто возьмет их сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов ипотечного кредитования. Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую стабильность системы, поскольку значительно снижает риск единовременного погашения ранее выданных кредитов. Говоря о перспективах развития Агентства, то можно сказать, что во 2
квартале текущего года Агентство ожидает, что количество субъектов Таким образом, ожидая увеличения объемов ипотечного кредитования в Проспект эмиссии внесен на регистрацию в ФКЦБ и, соответственно, от конъюнктуры рынка в течение 2 квартала Агентство выйдет на рынок с размещением. В 3 квартале Агентство планирует сформировать ипотечное покрытие и при наличии федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» осуществить дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг с использованием государственных гарантий, предусмотренных в федеральном бюджете 2003 года. Всего федеральным бюджетом текущего года предусмотрены госгарантии на сумму 4.5 млрд. руб. Также необходимо отметить, что совокупный капитал Региональных
ипотечных агентств из тех 44 регионов, которые включатся во 2 квартале,
сегодня составляет 1.8 млрд. руб. И в соответствии с требованиями Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание. В свою очередь, Агентство для обеспечения сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном и региональных уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федерального бюджета на 2004 год. При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны.[41] 3.5. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации и перспективы его развития Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят - право собственности на недвижимое имущество; - сделки с недвижимостью - ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление); . создается единый банк информации в пределах регистрационного округа; . государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица; . государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: . в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.) . в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; . изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, кА также приобретение самим залогодержателем. Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога
недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в
отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ
применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В последнее время действительно чрезвычайно большое внимание уделяется деятельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе. Федеральная комиссия участвовала в разработке этого закона на
протяжении последних лет. Да, он действительно имеет достаточно давнюю
историю. Более двух лет назад была начата работа по его написанию. Первое
время это был правительственный вариант. Потом, в рамках работы в структуре Законопроект чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон «Об эмиссионных ценных бумагах» имеет здесь первоначальное значение. Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так
называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое
время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в
процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных
кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид
ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к
тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем,
чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести
изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом. [43] В России так же уже разрабатывается закон «О сторойсберкассах» в основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру. Одна из важнейших задач - законодательное оформление отношений,
которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и
лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне
естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц. Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс. Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Четвертый по порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых
вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах,
которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если
человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока
не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий
процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - упираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства. Ст. 2 закона «О банках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредитных организаций, которые имеют право существовать в РФ. При подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах
эксперты банковского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы
строительная сберегательная касса на уровне закона была признана кредитной
организацией. И тут мы сталкиваемся с главной проблемой - как
классифицировать данную кредитную организацию. Мы уже сказали, что
строительная сберегательная касса заключает договоры строительных
сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций
является очень узким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы
совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно
снижает количество рисков, с которыми сталкивается данный финансовый
институт. Не имея возможности классифицировать в рамках действующего
определения строительную сберкассу как НКО, поскольку главный критерий НКО Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве. Это та же самая проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские кооперативы. 3.6. Рынок ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге. В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских, риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления. Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования, предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг участников рынка. Среди проектов ипотечного жилищного кредитования, реализуемых в Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий, сопровождаемых выдачу кредитов. Как правило, заемщик оплачивает 30% оценочной стоимости жилья за счет собственных средств до выдачи кредита. Обеспечением по жилищным ипотечным кредитам выступает приобретаемое жилье. Залог оформляется нотариально с применением смешанной формы договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобы ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного дохода. Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем
видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и
временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на
квартиру. Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных
страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. В Санкт-Петербурге выдача и обслуживание кредитов по программам Следует отметить, что в настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию находится в стадии реорганизации и деятельность по обеспечению выдачи кредитов не ведет. По завершении реорганизации главными целями Агентства станут: 1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и их последующее рефинансирование Федеральным агентством посредством выкупа закладных для обеспечения ликвидности банков; 2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых агентством ценных бумаг. 3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах и других государственных организациях. На 11 марта 2003 года по двум рассматриваемым программам выдано 197 кредитов, из них по программе DeltaCredit – 167 на сумму 3,3 млн. долларов, по программе Агентства – 30 на 14,7 млн. рублей. Учитывая производный характер спроса на ипотечные кредиты от общего объема спроса на рынке недвижимости и доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков, можно с определенным приближением определить объем рынка ипотечных кредитов Санкт-Петербурга в размере более 200 млн. долларов при количестве потенциальных заемщиков с платежеспособным спросом - 30 тысяч семей и из них, как минимум, 10 тысяч семей, полностью отвечает предъявляемым требованиям по кредитоспособности.[45] Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему моменту освоено менее 2% санкт-петербургского рынка жилищного ипотечного кредитования. Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования в Санкт- Таблица № 2 Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit | |2000 год |2001 год |2002 год | В свою очередь, за время работы консультационного центра в Северо-
западном филиале Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, были
предоставлены консультации и проведена предварительная квалификация более Анализ рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге, показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности населения. Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличения количества и
роста объемов выдаваемых кредитов, по моему мнению, заключаются в
следующем: а) значительный удельный вес недекларируемых доходов граждан. Кроме того, статья 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ,
вступившего в силу 1 февраля текущего года, ограничивает обращение
взыскания на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику, что
существенно сужает возможности кредиторов и создает дополнительные риски в
сфере жилищного ипотечного кредитования. Настоятельно требуется
формирование судебной практики применения данной нормы с учетом положений ЗАКЛЮЧЕНИЕ На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного
ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической
ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998
года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и
предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных
российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали
разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся
на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих
программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Изучение и анализ основных проблем с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах. Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона. Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком. Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу. Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр, Все эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближайшее время. Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ |1 |Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. | ----------------------- Риски заемщика Риски ипотечной деятельности Банковские риски Кредитные риски Риски ликвидности Риск процентной ставки Имущественные риски Риски утраты или снижения дохода Имущественные риски Правительство РФ Инвесторы Региональная администрация Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Региональный оператор Первичный кредитор Заемщик-покупатель квартиры
Страховая компания Риэлтерская компания Оценочная компания |
|
© 2000 |
|