Ипотечное кредитование и его особенности в России - состояние, проблемы, перспективы

Ипотечное кредитование и его особенности в России - состояние, проблемы, перспективы

В связи с вышеизложенным возникает справедливый вопрос о возможности отнесения суммы процентов, уплачиваемых по договорам целевого займа на приобретение жилья, к фактическим расходам лица на такое приобретение и, значит, получения имущественного налогового вычета по этим суммам. До 1 января 2005 г. данный вопрос решался не в пользу налогоплательщика. Но уже с 1 января 2005 г. положение изменилось. ФЗ N 112-ФЗ от 20 августа 2004 г. в полном соответствии, на наш взгляд, с принципами Постановления РФ N 28 от 11 января 2000 г. (имеется в виду, безусловно, материальный момент, а не юридическая сила указанных актов) установил возможность отнесения этих расходов к имущественному налоговому вычету по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Изменения в налоговом законе затронули также и содержание термина "фактические расходы" налогоплательщика на приобретение жилья. Сюда включены расходы на приобретение жилого дома, квартиры (или прав), в том числе незавершенных строительством, расходы на приобретение отделочных материалов и отделку, расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. Уточнение этих параметров имеет большое значение для определения структуры имущественного налогового вычета и его подтверждения.

Интересна позиция законодателя в вопросе о расходах на отделку приобретенного жилого дома или квартиры. Включение этих расходов в состав вычета возможно только в случае, если в договоре о приобретении указаны незавершенные строительством квартира или дом без отделки. Здесь правоприменителю будет все ясно. Однако упоминания о расходах на приобретение отделочных материалов в свете изложенного мы не находим. В договоре может не содержаться условия о покупке незавершенного строительством жилья без отделки, а такое жилье приобретено, и понесены расходы на приобретение отделочных материалов. Видимо, законодатель напрямую связывает приобретение отделочных материалов и цель этого приобретения - отделку. Вероятно также, что в данном случае налоговые органы могут отказать в отнесении этих расходов к имущественному налоговому вычету по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. В связи с этим на данном этапе представляется необходимым четко формулировать договор купли-продажи незавершенного строительством жилья с обязательным включением в него условия об отсутствии отделки приобретаемого жилья.

Имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщику при приобретении квартиры предоставляется на основе следующих документов:

- документов, подтверждающих право собственности на квартиру, договора о приобретении квартиры, акта о передаче квартиры налогоплательщику;

- письменного заявления налогоплательщика;

- платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.

Применительно к перечисленным выше документам, необходимым для получения имущественного налогового вычета, нужно заметить, что, согласно статье 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[7]", государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Однако до вступления в силу указанного Федерального закона право на недвижимое имущество подтверждалось иными документами, которые также можно представлять в налоговые органы для получения соответствующего вычета.

Представляя подлинники вышеозначенных документов для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, нужно знать, что в соответствии с пунктом 3 письма МНС России от 22 марта 2002 г. "О предоставлении имущественного налогового вычета"[8] копия документа, устанавливающего право собственности на объект, хранится в налоговом органе вместе с оригиналами заявления налогоплательщика и других документов, предусмотренных законодательством.

Примечательно, что перечень документов по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, представляемых налогоплательщиком в налоговые органы, подтверждающих фактические расходы на приобретение жилья с помощью ипотечного кредита, является открытым. Сюда отнесены и квитанции к приходным ордерам, и банковские выписки о перечислении денежных средств, и кассовые чеки, и другие документы. В то же время налоговый закон устанавливает жесткое требование обязательного подтверждения расходов. Учитывая требования Федерального закона N 54-ФЗ от 22 мая 2003 г. "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт[9]", нужно заметить, что в большинстве случаев, скажем, в подтверждение фактических расходов на приобретение товаров или получение услуг, необходимо представить кассовые чеки или квитанции к приходным ордерам. Об этом же свидетельствует и обширная судебная практика по различным категориям гражданских дел. Сказанное важно, например, при представлении доказательств фактических расходов на приобретение отделочных материалов.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при приобретении жилья в общую собственность имущественный налоговый вычет по данной статье распределяется между совладельцами приобретенного жилья в соответствии с их долями (общая долевая собственность) или по письменному заявлению в налоговый орган (общая совместная собственность). Налогоплательщикам, приобретающим жилые дома или квартиры в совместную долевую собственность с привлечением ипотечного кредита, нужно обратить особое внимание на условия кредитного договора и порядок погашения кредита и процентов по нему. Учитывая актуальную практику получения ипотечного кредита, а также то, что современная система ипотечного жилищного кредитования рассчитана в большей мере на молодые семьи со средним достатком, необходимо знать, что в случае когда в кредитном договоре в качестве заемщика поименован лишь один из супругов, именно он и будет иметь право на имущественный налоговый вычет. Разумеется, право на имущественный налоговый вычет имеет тот налогоплательщик, который несет расходы на приобретение жилья. Поэтому при покупке квартиры супругами совместно они оба в любом случае имеют право на получение вычета в размере, как правило, одной второй первоначального взноса каждый, поскольку совместно уплачивают данный взнос. В дальнейшем правом на имущественный налоговый вычет в части возвращенного кредитной организации кредита и процентов по нему будет пользоваться супруг-заемщик по договору. Возможен вариант, когда оба супруга будут выступать по кредитному договору в качестве заемщиков. Тогда они оба будут иметь право на имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в размерах понесенных расходов. Такая практика представляется более выгодной для налогоплательщиков с точки зрения налогообложения дохода семьи, но более сложной с точки зрения оформления ипотечного кредита, в частности процедуры андеррайтинга. Учитывая жесткие требования Налогового кодекса РФ о подтверждении понесенных расходов, каждому из супругов необходимо в данном случае иметь документы, удостоверяющие соответствующие расходы, то есть отдельно оформлять действия по возврату кредита и процентов. В противном случае тяжело будет доказать как сам факт несения одним из супругов расходов, так и их размер.

Налоговый закон устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 не применяется:

- если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц;

- если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Налогового кодекса.

В практике правоприменения нередко возникают вопросы о порядке использования имущественного налогового вычета по новым условиям его предоставления, введенным в действие Налоговым кодексом, и использования вычета, полученного до вступления в силу части второй НК РФ. Здесь необходимо помнить, что налогоплательщик в любом случае имеет право на получение вычета по статье 220 НК РФ при приобретении жилья после 1 января 2001 г. В случае же неполного использования имущественного налогового вычета, полученного до 1 января 2001 г., в период действия Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц", по объекту недвижимости, налогоплательщик имеет право воспользоваться условиями статьи 220 НК РФ с зачетом уже вычтенных из налогооблагаемой базы сумм по ранее действовавшему закону. Разъяснения по этому вопросу даны в письме МНС России от 22 марта 2002 г. "О предоставлении имущественного налогового вычета".

Наконец, необходимо заметить, что право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется по налоговому закону один раз в размере не более 1 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение ипотечных процентов, для каждого налогоплательщика, но документы, представляемые в налоговые органы в подтверждение этого права, определяются с учетом изменяющегося законодательства. Об этом свидетельствуют разъяснения Управления МНС РФ по г. Москве, данные региональным налоговым инспекциям.

Нужно сказать несколько слов и о порядке предоставления имущественного налогового вычета по статье 220 НК РФ. Заявление о получении вычета представляется налогоплательщиком, согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ, в налоговый орган вместе с налоговой декларацией по окончании налогового периода. До 1 января 2005 г., если право на вычет возникало в 2003 г., то реализовать его налогоплательщик мог только в 2004 г., а до этого времени государство фактически пользовалось денежными средствами налогоплательщика. Законодатель обратил на это внимание. С 2005 г. налогоплательщику дан более оперативный механизм реализации права на вычет. Он представляет собой право получения налогоплательщиком вычета через своего налогового агента, предоставив последнему подтверждение налоговых органов права налогоплательщика на вычет. Такое подтверждение должно быть дано в 30-дневный срок со дня надлежащего обращения налогоплательщика. Несмотря на то что 30 календарных дней - довольно большой срок, в целом нельзя не признать эту норму положительной.

Современный рынок долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, как показывает международный опыт, наиболее эффективен как двухуровневый механизм.

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 112-ФЗ внес существенные изменения в Налоговый кодекс РФ, которые вступили в силу с 1 января 2005 г. Данные изменения коснулись ставки налога в отношении доходов, полученных в виде процентов по ценным бумагам с ипотечным покрытием.

Согласно статье 2 Федерального закона N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах[10]", к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Статья также особо выделяет жилищные облигации с ипотечным покрытием, в состав которых входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Принятие специального закона об ипотечных ценных бумагах ожидалось давно. Данный Закон нацелен на формирование вторичного ипотечного рынка ценных бумаг, основной задачей и функцией которого в свете жилищной реформы выступает рефинансирование первичных кредиторов, кредитных организаций в связи с выдачей последними ипотечных кредитов под залог приобретаемого жилья. Обращение ипотечных ценных бумаг, покрытием по которым в соответствии со статьей 3 Закона об ипотечных ценных бумагах выступают в первую очередь обеспеченные ипотекой права требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов по кредитным договорам, в том числе удостоверенные закладными, нуждается в эффективном стимулировании со стороны государства. Не вызывает сомнения тот факт, что, как практически любой новый финансовый продукт, ипотечные ценные бумаги не будут изначально пользоваться особой популярностью на рынке ценных бумаг. Налоговое стимулирование приобретения ипотечных ценных бумаг субъектами вторичного ипотечного рынка делает подобные бумаги более привлекательными для инвесторов. Учитывая динамику развития вторичного ипотечного рынка в России и системы кредитного рефинансирования, с 1 января 2005 г. установлен льготный режим налогообложения доходов по ценным бумагам с ипотечным покрытием.

Согласно пункту 5 статьи 224 НК РФ, налоговая ставка устанавливается в размере 9% в отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 г. Нужно отметить, что ставка налога в 9% по указанным доходам установлена в случае эмиссии ценных бумаг до 1 января 2007 г., то есть даже в случае получения инвестором дохода по таким ипотечным ценным бумагам в 2007 г. такой инвестор все равно будет пользоваться льготной налоговой ставкой. В отношении ставки налога по ипотечным ценным бумагам, эмитированным после 1 января 2007 г., действуют положения статьи 284 НК РФ, устанавливающие более жесткую налоговую ставку в размере 15%. Подобная позиция законодателя, несомненно, свидетельствует о необходимости создания развитого вторичного ипотечного рынка ценных бумаг уже к 2007 г.

Говоря о налоговых льготах в системе жилищного ипотечного кредитования, нельзя не упомянуть изменения в законе, касающиеся уплаты физическим лицом - плательщиком сборов государственной пошлины за оформление кредитно-ипотечной сделки. Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ[11] в часть вторую Налогового кодекса РФ была введена глава 25.3 "Государственная пошлина". Указанным Федеральным законом были также внесены изменения в Федеральные законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Необходимо сказать о важной систематизирующей роли данного Закона. Глава 25.3 части второй Налогового кодекса РФ четко и концентрированно определила размеры пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке и их государственную регистрацию.

Вплоть до октября 2004 г. жилье для лиц, приобретающих квартиру через систему жилищного ипотечного кредитования, фактически обходилось на 1,5% дороже (расходы по уплате государственной пошлины) по сравнению с обычной куплей-продажей в соответствии с ныне утратившим силу Законом о государственной пошлине. Это вызывало многочисленные замечания у специалистов и тормозило развитие системы жилищного ипотечного кредитования.

На сегодняшний день главой 25.3 Налогового кодекса РФ установлена государственная пошлина за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение квартиры в размере 200 руб. Причем данные размеры государственной пошлины одинаковы как в государственных нотариальных конторах, так и у нотариусов, занимающихся частной практикой. Кроме того, учитывая положения статьи 77 и статьи 20 Закона об ипотеке[12], государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без уплаты государственной пошлины.

Систематизация и ясность для налогоплательщика и плательщика сборов размеров налоговых ставок и сборов, безусловно, положительно сказывается на перспективах роста объемов приобретения жилья через систему жилищного ипотечного кредитования.

Как будет реально работать новый налоговый механизм, покажет время и правоприменительная практика. Однако нельзя не отметить, что нормотворческая активность в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования возрастает[13].

2. Ипотека в современной России

2.1 Динамика развития ипотечного кредитования в современной России

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В период 1998 – 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент – принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объемы рынка достигли по различным оценкам до 270 млрд. рублей и составили до 3% от ВВП страны. Подробнее о текущих тенденциях рынка ипотечного кредитования читайте в аналитических обзорах «Ипотечное кредитование и секьюритизация» в разделе «Аналитика рынка».

Можно с уверенностью констатировать, что к настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные акты уже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный на повышение эффективности механизма секьюритизации активов в России.

Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федерального агентства активно участвуют ведущие коммерческие банки. Растут объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками, на сегодняшний день завершено две сделки секьюритизации по российскому законодательству. Далее мы подробнее рассмотрим деятельность основных участников рынка, состояние законодательной базы, систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано Правительством РФ 5 сентября 1997 года в форме ОАО со 100% государственным капиталом. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

В настоящее время (по состоянию на 15 июня 2007г) общефедеральная система рефинансирования по стандартам агентства действует на всей территории России. В Смоленской, Ивановской, Мурманской областях функционирование системы рефинансирования обеспечивается через Сервисного агента. АИЖК установлены договорные отношения с 34 страховыми компаниями.

Агентством аккредитованы 76 региональных операторов и 64 сервисных агента, по федеральным стандартам ипотечные кредиты выдает 132 организации из 69 регионов РФ. Агентством рефинансировано 88 426 ипотечных кредитов на общую сумму 58 млрд. 504 млн. рублей. С 1 июля 2007 года АИЖК в очередной раз снижает процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 10,75% до 14% годовых в рублях.

За все время работы Агентство выпустило 9 серий рублевых облигаций на фондовой бирже ММВБ на сумму 24, 42 млрд. рублей. 8 февраля 2007 года АИЖК разместило на ММВБ девятый выпуск облигаций на сумму 5,0 млрд. рублей. Этот выпуск является самым долгосрочным из выпусков Агентства, его дюрация составляет 5,9 лет. Ставка купонного дохода по итогам конкурса была установлена в размере 7,49% годовых. Спрос на аукционе превысил предложение 2,4 раза. В соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной Правительством РФ 30 июня 2005 года, на период до 2010 года предусмотрено предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства на общую сумму 124 млрд. рублей. На этот объем гарантий Агентство планирует разместить корпоративные облигации.

По данным Центробанка на 01.04.07 в России насчитывалось 673 кредитных организации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 499 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты. В 2006-2007 гг. число участников ипотечного рынка увеличивается не так стремительно, как это было ранее. Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последними из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышли Альфа-банк в сентябре прошлого года и Кредит Европа Банк (бывший Финансбанк) в марте текущего года. Объем ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 01.04.07 составил 289,3 млрд. рублей. В первом квартале 2007 года было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 82 315,6 млн. рублей, из них 61 940 млн. рублей в национальной валюте и 20 375,6 млн. рублей в иностранной валюте.

Если говорить о региональном аспекте развития рынка ипотечного кредитования, регионами – лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов в первом квартале 2007 года стали: Москва (12,7 млрд. руб), Тюменская область (5,6 млрд. руб), Санкт-Петербург (5,5 млрд. руб), Московская область (5,2 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (3,1 млрд. руб), Новосибирская область (3,1 млрд. руб), Свердловская область (2,7 млрд. руб), Челябинская область (2,7 млрд. руб), Алтайский край (2,4 млрд. руб), Красноярский край (2,4 млрд. руб), Самарская область (2,4 млрд. руб).

На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников (число участников номинально начало уменьшаться в текущем году), а в активной экспансии иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank – 15,3% Промсвязьбанка, Nordea – 75% Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.

Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой, подробную аналитику по которым можно найти в разделе «Публикации». Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.

Наиболее востребованным сегодня по-прежнему является ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают готовые квартиры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007г. наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично меняются. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 1-2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой находилась на уровне 8%, в Московской области – 3%. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха – чуть более 15%, Башкортостан – 14%, Кубань – 7 %. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – порядка 0,1-0,2% от общего числа.

Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллионниках на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.

Ознакомиться более подробно с данными по объемам ипотечного кредитования, итогами работы ведущих операторов рынка, а также макроэкономической и статистической информацией можно в разделах «Рейтинги» и «Аналитика».

Процесс рефинансирования ипотечных кредитов банками воплощается в создании широкого спектра финансовых инструментов. Если говорить о ценных бумагах, в основе выпуска которых лежат российские ипотечные активы, на текущую дату осуществлено 6 сделок трансграничной секьюритизации, 2 сделки секьюритизации в соответствии с российским Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» и более 20 выпусков корпоративных облигаций и еврооблигаций, в основе обеспечения которых так или иначе находятся портфели ипотечных кредитов. Кроме того, осуществлено более 10 сделок трансграничной секьюритизации российских неипотечных активов: будущих потоков платежей, прав требований, портфелей автокредитов и потребительских кредитов.

В декабре 2006 года была осуществлен первый выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству. Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием является ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» – ипотечная специализированная организация (ипотечный агент), созданная в мае 2006 года исключительно для целей осуществления данного выпуска облигаций с ипотечным покрытием. Уставной капитал Эмитента составляет 100 тыс. рублей, распределенных на 85 тыс. обыкновенных голосующих акций и 15 тыс. привилегированных неголосующих акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Держателем 100% обыкновенных голосующих акций Эмитента является фонд Stichting GPB-Mortgage, зарегистрированный в Нидерландах. 100% привилегированных неголосующих акций ипотечного агента при их размещении были приобретены Совфинтрейдом.

Портфель закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, был приобретен эмитентом у Совфинтрейда. Данный портфель был сформирован в ходе деятельности по рефинансированию обеспеченных ипотекой требований на вторичном рынке ипотечного кредитования в РФ. Совфинтрейд осуществляет свою деятельность на основе двухуровневой модели рефинансирования закладных. Ипотечные кредиты, обеспеченные залогом жилой недвижимости, выдаются первоначально региональными банками и по ним оформляются закладные. Далее закладные выкупаются у региональных банков специализированными организациями – региональными операторами. Региональные операторы формируют портфели закладных, готовые для дальнейшей продажи Совфинтрейду. Все участники используют стандарты выдачи, оформления и андеррайтинга ссуд, утвержденные Совфинтрейдом.

Облигации «ГПБ-Ипотеки были выпущены объемом 3 млрд. рублей, с фиксированной ставкой купона 8% годовых. Ранжирования по траншам не было, это не предусмотрено российским законодательством. Рейтинговое агентство Moody’s присвоило выпуску облигаций рейтинг Baa2 на уровне суверенного рейтинга России. Стоит отметить особый порядок налогообложения по этим бумагам: ипотечные ценные бумаги, выпущенные до 2007 года облагаются налогом по ставке 9% (корпоративные облигации – 24%, государственные ценные бумаги -15%).

30 марта 2007 г. Альфа-Банк успешно завершил третью эмиссию облигаций в рамках программы секьюритизации диверсифицированных платежных прав (Diversified Payment Rights, DPR), которая была запущена в марте 2006 г. Размещение включает в себя два транша облигаций в размере 145 млн. евро серии 2007-А и 200 млн. долларов США серии 2007-В, которые были размещены по номиналу со ставкой купона Euribor +190 базисных пунктов (средний срок жизни 2.625 года) и US$ Libor +200 базисных пунктов соответственно (средний срок жизни 3.125 года). Окончательный срок погашения по двум траншам обеспеченных облигаций с плавающей процентной ставкой приходится на март 2012 г. Облигации выпущены с участием Alfa Diversified Payment Rights Finance Company S. A. — специализированной компании (SPV), зарегистрированной в Люксембурге и являющейся участником фондовой биржи Ирландии.

Это первая в России эмиссия в рамках программы секьюритизации диверсифицированных платежных прав, которой присвоен инвестиционный рейтинг на уровне BBB- рейтинговым агентством Standard & Poor’s. Кроме того, это также первый выпуск облигаций российским эмитентом, обеспеченных диверсифицированными платежными правами (серии 2007-B), с льготным периодом в отношении амортизации долга (1 год). Программа диверсифицированных платежных прав Альфа-Банка с учетом этого выпуска стала крупнейшей в мире программой без страхового покрытия (unwrapped). В качестве совместных организаторов эмиссии выступили Dresdner Kleinwort, инвестиционное подразделение Dresdner Bank AG, и Merrill Lynch International (Merrill Lynch). Обоим траншам, деноминированным как в евро, так и в долларах США, был присвоен рейтинг на уровне Baa3 рейтинговым агентством Moody’s Investors Service и рейтинг на уровне ВВВ- агентством Standard & Poor’s. Размещение осуществлено по Правилу 144A/ Правилу S (Regulation 144A / Regulation S), В сделке приняли участие более 35 американских и европейских инвесторов из круга как устоявшихся, так и новых инвесторов данного класса активов. Получение второго рейтинга для сделки также сыграло положительную роль для ряда инвесторов из США и европейских стран, которые до этого не имели возможности участвовать в данной программе.

В апреле DeltaCredit завершил сделку по трансграничной секьюритизации портфеля ипотечных кредитов. Сделка представляет собой внешнюю секьюритизацию ипотечных кредитов на сумму 206,3 миллиона долларов США. Активы состоят в основном из кредитов с фиксированной ставкой (96%), номинированных в долларах и обеспеченных залогом недвижимого имущества в Москве, Санкт-Петербурге, и в других регионах России. Все секьюритизированные кредиты были выданы банком DeltaCredit и его банками-партнерами.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами DeltaCredit, поделенные на классы A, B и C, размещены ирландской компанией Red & Black Prime Russia MBS No.1 Limited. Ценными бумагами заинтересовались крупные инвесторы, в числе которых различные инвестиционные фонды и крупные банковские организации, что привело к переподписке на все транши. При этом процентные платежи по старшему траншу составили LIBOR + 105 по классу А, + 145 по классу B и + 335 пунктов по классу С.

Размещенные облигации имеют плавающую процентную ставку и срок обращения — 28 лет, до 2035 г. Международные рейтинговые агентства Fitch и Moody’s присвоили ценным бумагам следующие рейтинги, соответственно: облигациям класса A на сумму в 173,2 миллиона долларов (84%) — рейтинги A/А2; облигациям класса B на сумму в 14,5 миллиона долларов (7%) — рейтинги BBB+/Baa2; облигациям класса C на сумму в 18,6 миллиона долларов (9%)— рейтинги BB+/Ba2.

23 мая 2007 года на ММВБ состоялось размещение неконвертируемых документарных процентных жилищных облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А» в количестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая. Эмитент облигаций - ЗАО "Первый ипотечный агент АИЖК». Организатор выпуска облигаций - ЗАО КБ «Ситибанк». По результатам конкурса ставка фиксированного купона была установлена в размере 6,94%. Доходность облигаций к погашению составила 7,12% годовых. В ходе конкурса по определению ставки первого купона по облигациям класса «А» инвесторами было выставлено свыше 50 заявок на общую сумму 8,1 млрд. рублей. Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило облигациям выпуска класса «А» предварительный рейтинг А3, что на две ступени выше суверенного. Класс «Б» также получил рейтинг - Ва1.

В июне Газпромбанк и Barclays Capital, выступившие ведущими организаторами второй международной секьюритизации портфеля закладных АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО объемом 6,9 млрд рублей, завершили размещение ценных бумаг Gazprombank Mortgage Backed Securities серии 2007-1. Соорганизатором старшего транша облигаций А1 выступил Lehman Brothers International (Europe).

Инвесторам было предложено четыре рейтингованных транша ценных бумаг, в отношении которых установлена различная очередность исполнения обязательств. Старший транш облигаций А1 номинальной стоимостью 147,15 млн евро (кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s / Standard&Poor’s) размещен среди инвесторов по ставке купона 1-мес. Euribor + 110 базисных пунктов. Старший транш облигаций А2 номинальной стоимостью 850 млн рублей, имеющий одинаковый приоритет исполнения обязательств с траншем А1 (кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s / Standard&Poor’s), размещен по фиксированной ставке купона 7,5 % годовых. Рублевые субординированные транши В и С номинальной стоимостью 311,8 и 329,0 млн рублей соответственно (кредитный рейтинг Baa3/BBB- от Moody’s и Ba2/BB- от Standard&Poor’s) размещены по фиксированной ставке купона 7,75 % годовых и 10,5 % годовых соответственно. Кредитное усиление держателям рейтингованных траншей облигаций предоставлено посредством субординированного транша Da, выкупаемого Совфинтрейдом и неамортизируемого денежного резервного фонда в размере 1,5% от объема сделки.

Облигации размещены среди 25 инвесторов. 43,69% выпуска размещены среди инвесторов Великобритании, 17,36% – Германии, 15,86% – Австрии. Также в размещении приняли участие французские, итальянские, португальские и испанские инвесторы. Российские инвесторы приобрели 6,9% выпуска. Основными инвесторами выступили управляющие фондами (52,87%) и банки (40,29%). Спрэд над базисной ставкой по старшему траншу облигаций, номинированному в евро, был снижен на 0,2% по сравнению с первой международной секьюритизацией портфеля АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО, реализованной в декабре 2006 года.

В рамках данной сделки был использован ряд инновационных подходов к размещению ценных бумаг, позволивших организаторам сделки добиться оптимальных условий размещения. Во-первых, старший класс выпускаемых ценных бумаг был разделен на транши в иностранной валюте и рублях. При этом впервые в истории секьюритизации активов на развивающихся рынках распределение объема выпускаемых бумаг в иностранной валюте и местной валюте определялось на основании объема инвесторского спроса. Во-вторых, широкому кругу инвесторов были предложены два рублевых субординированных транша облигаций. Заявки на приобретение данных траншей в 3,5 раза превысили номинальный объем предлагаемых бумаг.

В июне Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило предварительные долгосрочные рейтинги RMBS, выпускаемым в рамках сделки трансграничной секьюритизации ипотечных активов Москоммерцбанка. Эмитентом ценных бумаг выступает специально созданная компания (SPV) Moscow Stars B.V., зарегистрированная в Нидерландах. Номинальный срок погашения ценных бумаг – декабрь 2034г. Организаторами сделки выступили HSBC Bank PLC и Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG.

Выпуск состоит из трех траншей общим объемом 184,4 млн. долларов. Старшему траншу класса А объемом 163,2 млн. долл. (88,5% выпуска) присвоен предварительный рейтинг Ваа2. Транш класса В объемом 16,6 млн. долларов получил рейтинг Ва2. Младший транш класса С объемом 4,6 млн. долларов не рейтинговался.

Ипотечные активы, которые лежат в основе сделки, обладают хорошими кредитными характеристиками. Средний текущий коэффициент LTV по портфелю составляет 67,58%. Все ипотечные кредиты, входящие в состав покрытия, оформлены закладными. Портфель состоит из 1327 кредитов с фиксированной ставкой, выданных в Москве (71,72%) и Московской области (38,38%). Максимальный размер кредита в портфеле составляет 1 млн. долларов, средний размер кредита по портфелю – 138, 97 тыс. долларов.

Параметры всех сделок по рефинансированию ипотечных кредитов и секьюритизации российских активов можно найти на странице «Все эмиссии» раздела «Секьюритизация». Комментарии участников рынка, экспертов в области кредитования и секьюритизации читайте в ежемесячных обзорах «Ипотечное кредитование и секьюритизация» в разделе «Аналитика рынка».

Сегодня можно смело утверждать, что закрытые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием – это вполне сложившийся инструмент инвестирования на отечественном фондовом рынке и рефинансирования ипотечных кредитов. С момента даты окончания формирования первого такого фонда в России прошло менее двух лет. Появление подобного инструмента коллективных инвестиций стало возможным после принятия соответствующих нормативно-правовых изменений. Новый вид ПИФов ввело Постановление ФКЦБ России № 04-7/пс в апреле 2004 года. Согласно постановлению, в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории ипотечных, могут входить 4 вида активов:

денежные средства, в том числе иностранная валюта;

государственные ценные бумаги РФ;

государственные ценные бумаги субъектов РФ;

денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, в том числе оформленных закладными.

При этом существуют следующие условия и ограничения относительно ипотечной составляющей:

в состав активов одного ипотечного ПИФа не могут входить денежные требования по обязательствам жилой ипотеки и любой другой (коммерческой, земельной), т.е. нельзя смешивать объекты залога;

сумма основного долга по кредиту не должна превышать 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая выступает предметом ипотеки;

не менее двух третей рабочих дней в течение календарного года ипотечная часть фонда, т.е. денежные требования по кредитам, должна составлять не менее 65 % от стоимости активов;

жизнь заемщика и недвижимое имущество должны быть застрахованы на сумму не менее 70% от рыночной стоимости (оценки) недвижимости, являющейся предметом ипотеки;

сумма требований по одному ипотечному кредиту, входящему в актив фонда, не должна превышать 10% стоимости активов фонда.

Специфика работы закрытых фондов заключается в том, что такие фонды создаются под конкретный объект (недвижимость, портфель ипотечных кредитов, венчурное предприятие), после окончания формирования фонда количество паев не может изменяться, но есть возможность вторичных торгов паями на бирже. Стандартные паевые фонды вкладывают средства в ценные бумаги и другие активы и получают доход от роста котировок, ставя свою прибыль в полную зависимость от ситуации на фондовом рынке. Доходом ипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков, которые получили в ипотечном банке кредит, и рыночные риски уступают место человеческому фактору, т.е. возможности просроченных платежей или досрочных погашений, доля которых в России пока невелика.

Деятельность ипотечного ПИФа содержит две основные процедуры: первая, начинается с того, что заемщик берет кредит в банке и оформляет закладную. Банк формирует пул закладных и продает их ипотечному ПИФу, который, в свою очередь, размещает паи среди инвесторов (негосударственных пенсионных фондов и т.д.). Вторая процедура – получение и распределение дохода по паям ипотечного ПИФа. Ежемесячно заемщик оплачивает в кассе ипотечного банка установленные платежи. Банк направляет средства в ипотечный ПИФ, который, в свою очередь, ежеквартально выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход.

Данная схема впервые была опробована в 2005 году, когда был сформирован первый подобный фонд. На 1 июня 2007 года в России было зарегистрировано 10 ИЗПИФов под управлением 9 управляющих компаний, еще ряд фондов находится в стадии формирования. Общая величина рефинансированных ипотечных кредитов, находящихся в составе активов ИЗПИФов составляет приблизительно 6640 млн. руб. При этом 3 из 10 фондов были сформированы в 2005 году, 5 фондов в 2006 году и 2 фонда – в текущем году. Объем финансирования, привлеченного с использованием данного механизма в 2006 году, составил 4997 млн. руб., что превысило показатель 2005 года более, чем в три раза. Лидером данного рынка по итогам 2006 года стала ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ», создавшая 2 фонда с суммарными активами 3829 млн. руб.

Информацию обо всех сформированных паевых инвестиционных фондах с ипотечным покрытием и их основные характеристики можно найти в разделах «Ипотечные фонды» и «Аналитика».

В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, мы стали свидетелями формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели с различными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности и риска. На сегодняшний день на этом рынке работают следующие организации: АИЖК, Совфинтрейд (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА Ипотека, КИТ Финанс, Русско-Американская ипотечная компания (RAM). Куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.

Рынок ипотечных брокеров появился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в стране существуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в их интересах, а также брокеры крупных риэлтерских компаний и независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. Отдельного закона об ипотечном брокере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотеке и Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя не только консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредит с учетом его доходов, расходов, социального статуса и положения, но и сопровождение при получении такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация временных затрат, а также при желании оформление сделки купли-продажи. На сегодняшний день в России действует порядка 40 брокеров, крупнейшие из них созданы столичными банками и агентствами недвижимости.

РУСИПОТЕКА продолжает на системной основе собирать статистические данные по объемам и количеству выданных ипотечных кредитах ведущими банками и региональными операторами. Данная информация будет постоянно пополняться и, надеемся, позволит объективно оценить динамику развития и потенциал российского рынка. Посмотреть сводную таблицу можно в разделе Рейтинги.

В абсолютных цифрах размер просроченной задолженности в портфеле государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вырос с 261 млн руб. до 1,3 млрд руб. (отчетность агентства по МСФО). Объем просрочки менее чем на 90 дней увеличился в 6,5 раза до 759 млн руб., на 90-180 дней — в 3,3 раза до 373 млн руб., а на более долгий срок — в 5,3 раза до 165 млн руб. Кредитный портфель вырос в 1,5 раза до 52,3 млрд руб. За тот же период банки выдали ипотечных кредитов на 200 млрд руб.

Агентство ипотечного жилищного кредитования образовано в 1997 г.

Чистая прибыль в первом полугодии 2007 г. по МСФО – 387 млн руб.

Агентство рефинансирует рублевые ипотечные кредиты, выданные другими банками и агентами АИЖК на срок от года до 30 лет.

Средний объем кредита – 1 млн руб.

До 40% просрочки пришлось на «мнимые ипотечные кредиты» — взятые не на те цели, например на развитие бизнеса, — или на подложные, т.е. оформленные по липовым документам, и т. д., сообщила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. В меньшей степени, по словам Ярцевой, повлияли еще три фактора. Многие кредиты АИЖК выданы 2-4 года назад, и сейчас наступил период, на который, по статистике, приходится пик дефолтов по кредитам. Причиной того, что заемщик перестает платить, может стать развод — если супруги вместе жили в купленной по ипотеке квартире, говорит Ярцева. В отчетности АИЖК впервые отразились кредиты, выданные его региональными операторами, по которым не платили менее трех месяцев. На рост просрочки повлиял и рост портфеля, заключает Ярцева.

Страницы: 1, 2, 3