Ипотечное банковское кредитование

А. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, состоят из платежей:

- по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

- по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

- по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости); по квартплате за приобретаемую квартиру.

Б. Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой.

- содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика);

- ежемесячные выплаты по алиментам;

- возврат других кредитов (кроме донного ипотечного кредита); обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

- иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

С. Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

- средство для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);

- расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

- плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что: ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов).

Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средство (указанные в п. А), и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов); размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях, предъявляемых к квартире.

После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право но проверку представляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Следует отметить, что заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, о также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средство, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом прежде всего кок обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости но текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связано как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), ток и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития донного района.

При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.

Задача кредитора - на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющей проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке будет способствовать снижению рисков, связанных с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.

Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.

В настоящее время в качестве залога рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах. Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением, удовлетворял санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

- иметь отдельные от других квартир или домов, кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в, залог не принимаются);

- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

- быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

- иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

- не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

- иметь металлические или железобетонные перекрытия;

- этажность здания не должна быть менее трех этажей.

При принятии банком положительного решения о предоставлении кредита сотрудник банка передает клиенту смету расходов по сделке.

Примерная смета расходов заемщика по сделке:

- комиссионные риэлторской фирме; оценка предмета залога;

- получение документации по квартире; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи, залога;

- сбор за государственную регистрацию залога квартиры (в КМЖ и БТИ);

страхование жизни заемщика;

страхование квартиры;

- единовременные сборы банка за услугу предоставления кредита, а именно за подачу заявления, проведение оценки имущества, проверку титула, консультационные услуги, регистрационный сбор за выдачу кредита, обработку документации по кредиту.

В предоставленной смете должны быть проставлены все цифровые значения расходов. Сборы банка вносятся заемщиком, как правило, наличными в кассу и относятся на доходы банка.

Затем заемщик открывает в банке счета вкладов до востребования в рублях и иностранной валюте (заключая с банком договор об открытии и обслуживании счетов вкладов до востребования) и вносит на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по договору купли- продажи и ипотеки в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с заемщиком (если он состоит в браке, то с обоими супругами) кредитный договор.

Предоставление обеспечения по кредиту

Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:

заключением договора об ипотеке приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

заключением трехстороннего «смешанного» договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку донной квартиры в пользу банка кредитора;

«ипотекой в силу закона», когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли-продажи и формально не требует

заключения договора и его регистрации.

Заемщик оплачивает стоимость квартиры продавцу по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.

Кредитные организации, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной жилищной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу. Программа должна включать в себя два вида страхования — имущественное и личное.

Личное страхование отражает имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика. При присвоении статуса инвалида дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому. Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.

Имущественное страхование отражает имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом.

Договор страхования права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки, должен покрывать риск утраты владельцем жилья права собственности по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором.

Рассмотрим подробнее, что является объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании (таблица 2.1).

Таблица 2.1 - Виды страхования при ипотечном кредитовании

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться кредитор, предоставивший ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора, и но каждую конкретную дату периода кредитования она должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет постепенно уменьшаться сумма страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить так называемого недострахования.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Кредитор осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется осуществлять выплату страховых премий периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в течение срока действия договора страхования, одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту. В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности с указанием размера каждого платежа на каждую конкретную дату платежа до полного погашения кредита с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов.

В первом случае заемщик ежемесячно выплачивает банку одинаковую сумму, при этом соотношение процентов и основного долга постоянно меняется; доля основного долга увеличивается, а процентов — снижается, а во втором случае общая сумма платежа постоянно снижается за счет снижения доли процентов, т.к. доля основного долга неизменна.

Таким образом, разнообразие схем погашения, предлагаемых банком, дает возможность заемщику подобрать наиболее приемлемую лично для него схему. А это, естественно, увеличивает вероятность погашения кредита в срок.

Как правило, покупка квартиры заемщиком оформляется заключением трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки квартиры с продавцом и банком. Таким образом, сторонами по договору являются: заемщик (покупатель квартиры); продавец квартиры; банк (выступая кредитором и залогодержателем приобретаемой заемщиком квартиры).

Банк, являясь стороной договора купли-продажи и ипотеки, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности, своевременности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.

До заключения договора купли-продажи и ипотеки заемщик/созаемщик должен предоставить от своего имени нотариально удостоверенное обязательство об освобождении приобретаемой на кредитные средство и передаваемой в залог квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры. При наличии несовершеннолетних членов семьи заемщик должен до заключения договора купли-продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки и попечительства на:

- ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения;

- предоставление банку обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемую квартиру в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры.

Затем заемщик-покупатель квартиры и банк подают документы в городское Бюро регистрации прав на недвижимое имущество на регистрацию договора купли-продажи и ипотеки (регистрации перехода прав собственности и залога). Бюро регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку жилой площади по месту нахождения имущества.

После государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки банк предоставляет кредит и зачисляет кредитные средства на счет заемщика-покупателя. Заемщик-покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры продавцу по договору купли-продажи и ипотеки из средств предоставленного банком кредита. После этого заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

После предоставления заемщику кредита банк может переуступить права требования по кредитному договору и договору купли-продажи и ипотеки третьему лицу (например, агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Банк, который принимает участие в ипотечной программе на основании договора об обслуживании, обслуживает кредит, переданный новому кредитору. Под обслуживанием понимается следующее: банк принимает от заемщика платежи по кредиту, следит за своевременностью их внесения, проверяет состояние заложенной квартиры, контролирует внесение заемщиком страховых выплат и т.д. Приобретенная на кредитные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту (как заемщиком по кредитному договору и залогодателем по договору ипотеки).

Таким образом, нами подробно рассмотрена процедура документального оформления и предоставления ипотечного кредита заемщику.

2.2 Становление ипотечной системы кредитования в г. Новосибирске

Мировой опыт свидетельствует: в любой развитой стране более 50% продаж квартир происходит по ипотечной схеме. Еще совсем недавно система ипотечного кредитования была каким-то неведомым инструментом для нашего города. Теперь она входит в повседневную практику.

С 2000 года новосибирские банки начали отрабатывать элементы ипотеки. В то время страна еще не отошла от последствий дефолта, поэтому говорить о долгосрочных кредитов на покупку жилья в России мало кто осмеливался.

Цель проекта состояла в том, чтобы построить собственную модель ипотечного кредитования для жителей Новосибирска и области, основанную на лучших мировых стандартах. Изучив богатый мировой опыт, инициаторы проекта взяли за основу американскую модель ипотеки. В мае 2001 года в Новосибирске был подписан первый за Уралом договор ипотечного кредитования на приобретение квартиры в рассрочку, где был прописан первый вариант стандартов ипотечного жилищного кредитования в России.

Этот документ насчитывал около двухсот страниц. Чтобы его подписать, заемщику пришлось представить 48(!) документов, начиная от справки из психоневрологического диспансера и заканчивая страховкой кредита. При этом заемщик должен был соответствовать многим требованиям. Например, он не мог быть семейным человеком, чтобы не возникло проблем с органами опеки. Банкиры понимали, насколько рискованным был проект, тем не менее кредит был предоставлен.

Всего за 2001 год банк выдал три ипотечных кредита заемщикам сроком на пять-десять лет под 19% годовых. Оформление каждого кредита заняло три месяца. Прежде чем была совершена сделка, инициаторам проекта пришлось идти в органы юстиции, к нотариусам, риэлтерам и отлаживать механизм взаимодействия со всеми участниками рынка.

Опыт показал, что основной проблемой для развития ипотеки остается поиск «длинных денег». Основные активы, которыми располагает банк, - это депозиты населения. Однако любой банковский кризис или спекуляция на тему кризиса может погубить систему. Поэтому источником ипотеки могут быть только «длинные ресурсы». В западных странах ипотечный рынок формируют пенсионные фонды, страховые компании. Банковская система в меньшей степени располагает «длинными» активами. В наших условиях эту задачу может решить Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, основываясь на американском опыте.

В 2002 году с участием администрации Новосибирской области было создано ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования». Модель строилась таким образом: банк выдает кредит из своих ресурсов, затем делает закладную и как бы продает кредит Федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования (это на 100% государственная структура). Права по кредиту передаются Федеральному агентству, а банку возвращаются деньги. Банк вновь их выдает, снова делает закладную и переуступает права по кредиту агентству. Таким образом, у Федерального агентства формируется пул закладных. Это надежный финансовый инструмент – пакет кредитов, обеспеченный недвижимостью.

Федеральное агентство выходит на биржу и размещает облигационный заем, привлекая деньги рыночных структур, которые приобретают ипотечные бумаги. Таким образом, агентство вновь получает деньги, снова покупает закладные и формирует следующий пул, а затем вновь выходит на рынок. И такая система запущена и работает. Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка[5].

Новосибирские банки успешно отработали эту систему. Инструмент продаж уже создан. Были решены многие организационные вопросы. Количество документов, которые необходимо собрать заемщику сократилось. Срок кредита увеличился, процентная ставка снизилась. Все участники рынка уже разобрались и оценили большой рыночный потенциал ипотеки. Многие банки поверили, что программа работает, и включились в ее реализацию. По мнению банкиров, сегодняшние условия ипотеки весьма выгодные. Когда выдавались первые кредиты, квартиры стояли вдвое дешевле и заемщики приобретали их по тем ценам. Кроме того, сегодня наметилась категория людей, которые берут ипотечный кредит с целью приобретения квартиры с последующей ее сдачей в аренду, потому что стоимость аренды зачастую превосходит текущий платеж по ипотеке. Однако развитие ипотеки должно сопровождаться активизацией жилищного строительства. Сегодня необходимо значительно увеличить объемы жилищного строительства, иначе цены на жилье будут только расти.

На сегодняшний день Новосибирск является одним из лидеров ипотеки среди российских городов. Второе место по России в 2004 году по количеству выданных ипотечных кредитов, а в 2005 году только за первое полугодие их было выдано в два раза больше чем за весь 2004 год. Всего за 2005 год было получено 3445 кредитов на общую сумму 1673,4 млн. рублей. А за период с 2002 по 2007 было выдано 11178 кредитов на сумму 3974,1 млн.рублей. Это не удивительно, поскольку именно новосибирские банкиры были «пионерами» в развитии федеральной ипотечной программы.

2.3 Сравнительная характеристика программ ипотечного жилищного кредитования в г. Новосибирске

Вне всякого сомнения, одной из ключевых тенденций рынка недвижимости – 2007 стало развитие ипотеки. Как считают специалисты некоторых банков, сегодня можно уже говорить о том, что по многим показателям мы почти достигли европейского уровня.

Каждый год приносит серьёзные изменения, к работе приступают всё новые и новые банки, которые предлагают интересные программы; становятся более приемлемыми условия выдачи кредитов, ведётся работа по отладке технологии снижения процентных ставок, первоначального взноса, издержек на получение кредита, упрощается процедура их оформления. Всё это приводит к тому, что количество клиентов, желающих приобрести жильё с привлечением ипотечного кредита, значительно увеличивается. Следует перечислить некоторые банки Новосибирска предоставляющие ипотечный кредит: Банк «Региональный кредит»; «Акцепт»; «Банк Москвы» (Новосибирский филиал); «Бинбанк»; «Глобексбанк»; «КИТ Финанс (представительство в г. Новосибирске); «Новосибирсквнешторгбанк»; «Юниаструм»; «Газпромбанк»; «Новосибирский Муниципальный банк»; «МДМ-банк» и т. д. Наибольшей популярностью пользуется банк «Сибконтакт» за которым давно закрепилась слава «народного банка». Заявил о себе как о серьёзном игроке на рынке ипотеки «УРСА банк». Он представил 10 кредитных продуктов, продолжает их дорабатывать, увеличивая количество и качество. У этого банка сегодня есть такие программы, которых пока нет у других. Например, ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости. Хочется отметить новых участников рынка, предлагающих интересные и разнообразные ипотечные программы. В первую очередь это «БТБ-24» (Внешторгбанк), появившийся на рынке летом 2006 года. Это государственный банк, имеющий высокий рейтинг и программы, достойные того, чтобы обратить на них внимание. Качественные ипотечные продукты предлагает банк «Левобережный». Своих программ у этого банка нет, он является проводником чужих кредитных продуктов – Федеральной программы и трёх программ банка «Дельта-кредит». Но делает это грамотно, на достойном уровне. Для многих клиентов очень интересны программы банка «КИТ Финанс». Сегодня в этом банке одна из самых низких процентных ставок по рублёвым кредитам. Именно поэтому банк получает много заявок, но не всегда успевает оперативно их обрабатывать.

Стандарты программ АИЖК время от времени меняются. Например, с октября 2005года срок кредитования увеличен до 30 лет, а предельный возраст заёмщика – до 75 лет. С января 2006 года произошли и другие изменения. В частности, величина процентной ставки в некоторых банках («Сибконтакт», «Собинбанк», «Юниаструм», «Муниципальный банк») зависит от суммы собственных средств заёмщика и срока, на который берётся кредит.

Наименьший процент по кредиту – 11% годовых – заплатит клиент, который хочет обменять своё жильё на большее с доплатой. Кредит под 12-13% годовых на срок до 15-30 лет получит заёмщик, который имеет от 30 до 50% собственных средств. Наибольший процент 13-14% годовых придётся платить тем, у кого нет своего жилья, мало собственных денежных средств, а кредит берётся на длительный срок.

У клиентов появились и совершенно новые возможности. Например, можно заложить банку имеющееся жильё и на полученные средства купить ещё одно. Причём можно совсем не иметь собственных средств и купить жильё, используя кредит.

Изменились условия кредитования в «УРСА банке». Увеличен срок кредитования до 30 лет, кредит под 11,9% годовых выдаётся на срок до 20 лет, под 13,4% годовых – на срок 20-30 лет. Изменились условия первоначального взноса, если раньше он составлял 10%, то сейчас 0%.

В условиях жесткой конкуренции банки снижают не только процентные ставки по кредиту, но и свою комиссию за его выдачу, что делает ипотеку всё более доступной для населения.

В процессе своей работы по изучению ипотечных программ мною были выбраны три наилучших банка, работающие по своей коммерческой программе, это банки «ВТБ-24» (Внешторгбанк), «КИТ Финанс», «УРСАбанк», и АИЖК, которое работает по федеральной программе («Сибконтакт», «Юниаструм», «Левобережный», «Муниципальный», «Русский Банкирский Дом», «Московский банк реконструкции и развития»).

В таблице 2.2 с ипотечными программами банков, работающих по федеральной программе АИЖК.

Таблица 2.2- Сравнительная таблица по банкам, работающим по Федеральной Программе АИЖК

2.4 Методики расчетов ипотечных платежей и их применение

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок 1-30 лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных или дифференцированных платежей.

Аннуитетные платежи – ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета.

Аннуитет – ежегодный платёж – равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определённые промежутки времени в счёт погашения полученного кредита, займа и процентов по нему.

Ежемесячный платёж включает полный платёж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Для вычисления используется такая формула:

Аннуитетный платёж = кредит х ( 1 / ( 1 – ( 1 + и ) – н ),

где и – ставка вознаграждения, н – срок кредита.

Принцип таков, что каждый месяц выплачивается одна и та же сумма. Но получается она не простым сложением основного долга и вознаграждения и последующим делением на срок, а с учётом снижения основного долга. Основной долг с каждым месяцем уменьшается, соответственно, уменьшаются проценты за кредит. Однако сумма ежемесячного платежа остаётся неизменной, чего нельзя сказать о цене кредита.

В ипотеке с дифференцированным платежом платежи по кредиту происходят с растущей ставкой платежей в погашение, то есть основной долг по кредиту гасится равными долями, проценты начисляются на остаток. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-50% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков за соответствующий расчётный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщиков.

Рассмотрим на примере расчет размера ежемесячного аннуитетного платежа.

Заемщик: Прудников Артем Викторович

Возраст: 28 лет

Ежемесячный доход заемщика - 40000 рублей

Первоначальный взнос – 10% (180 000) рублей

Стоимость квартиры – 1800 000 рублей

Сумма кредита – 1620 000 рублей

Срок кредита – 15 лет (180 месяцев) при ставке 12,75% годовых

Была подобрана программа банка «КИТ финанс»

Ежемесячные платежи, в количестве 180(сто восемьдесят) платежей, по возврату кредита и уплате начисленных процентов заемщик производит в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле (2.1).

 , (2.1)

где

q – ежемесячный аннуитетный платеж,

K – сумма кредита (остаток суммы кредита),

ps –месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки,

M – количество полных процентных периодов, оставшихся до даты окончательного возврата кредита.

1,0625

1 620 000 Х ---------------------------- = 20 231,16

1-(1+1,0625) -180

Исходя из этой формулы и данных по заемщику, размер аннуитентного платежа составляет 20 231,16 коп.

При оформлении ипотечной сделки помимо первоначального взноса (10-30%) собственных средств заёмщик несет следующие затраты:

1) Комиссия банка за рассмотрение кредитной заявки – около 1000 рублей, причём эти деньги банком не возвращаются при любом решении;

2) Комиссия банка за выдачу кредита - от 5000 рублей либо 1,5 – 2,5% от суммы кредита;

3) Расходы на оплату услуг оценщика по оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимости 2000-3000 рублей;

4) Пакет страхования (жизнь, потеря трудоспособности заёмщика, титульное страхование: потеря права собственности уже после сделки). Всё это составляет от 0,8 – 1,5% от суммы выдаваемого банком кредита, увеличенной на 10%;

5) Обслуживание банковской ячейки, открытие расчётного аккредитивного счета: в зависимости от банка, от 600 до 3000 рублей;

6) Госпошлина за регистрацию права собственности и сделки купли-продажи – 1000 рублей (если один заёмщик);

7) Услуги агентства недвижимости по подбору варианта квартиры и юридическое сопровождение сделки – 4 - 6% от стоимости приобретаемого жилья.

Основное достоинство ипотеки – в том, что она предоставляет возможность жить в собственной квартире, заплатив за неё лишь часть стоимости (предварительный взнос). При этом необходимо ежемесячно производить выплаты, которые при отсутствии необходимого жилья поступали бы к хозяину арендуемой квартиры.

В таблице 2.3 рассмотрим преимущества ипотеки по сравнению с арендой.

Таблица 2.3 – Преимущества ипотеки по сравнению с арендой

ГЛАВА 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования

3.1 Факторы, препятствующие развитию ипотеки в России

Следует отметить существенные положительные сдвиги, которые произошли в создании, развитии и распространении в регионах долгосрочного жилищного кредитования населения. Вместе с тем развитие системы ипотечного жилищного кредитования по-прежнему сдерживается следующими факторами.

Ограниченный платежеспособный спрос населения.

В ближайшие годы по-прежнему будут востребованы сравнительно небольшие по объемам ипотечные кредиты (30-50% от стоимости приобретаемого жилья), за которыми будут обращаться граждане, имеющие жилье и желающие улучить свои жилищные условия. При этом часть потенциальных заемщиков ипотечных кредитов будет нуждаться в адресной государственной поддержке.

Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Действующий уровень процентных ставок обусловлен значительными экономическими и социальными рисками, повышающими стоимость ипотечных жилищных кредитов для заемщика.

Недостаточное развитие рынка жилья.

Низкие объемы нового жилищного строительства в субъектах российской Федерации обуславливают недостаточность предложений на рынке жилья. Такое положение способствует сохранению цен на жилье на высоком уровне.

Неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка.

Традиционными участниками ипотечного жилищного рынка являются страховые кампании, риэлторские и оценочные агентства, а также операторы первичного и вторичного рынков. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, как следствие, не высока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Незавершенность законодательства.

Это касается, прежде всего совершения сделок с закладными, как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество, прекращения прав пользования заложенными жилыми помещениями при нарушении заемщиком условий договора ипотечного жилищного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми.

Дефицит управленческих кадров.

Поскольку в основе системы ипотечного жилищного кредитования лежит финансово-кредитный механизм, в котором главным инструментом привлечения инвестиций являются долгосрочные ценные бумаги, малейшая ошибка в управлении каким-либо звеном может подорвать доверие к системе в целом. Поэтому отсутствие квалифицированного менеджмента уже сегодня является существенным препятствием на пути массового ипотечного кредитования.

Психологические факторы.

Снижение доверия граждан к финансовым схемам, даже имеющим поддержку институтов государственной власти, непонимание основных принципов функционирования и возможной собственной выгоды обуславливают существующее настороженное отношение населения к системе ипотечного жилищного кредитования. Эту ситуацию может изменить только пристальное внимание и постоянная поддержка органов государственной власти всех уровней процессу становления и развития данной системы в России.

3.2 Усиление роли банковской системы в развитии жилищного кредитования населения

Одним из основных ограничений возможности населения улучшать жилищные условия являются недостаточные объемы жилищного кредитования. Оценка перспектив банковской системы по развитию жилищного кредитования осуществлялась на основе анкетного опроса банков[26], прогноза развития банковской системы и прогноза потенциальных возможностей банков по предоставлению жилищных кредитов, а также экспертных оценок перспектив развития рынка ипотечных ценных бумаг [27].

Анкетный опрос показал, что банки с большой осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития жилищного кредитования населения.

Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, на первый план банки выдвигают:

-отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения;

-отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

-отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

-высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации;

-сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

Так, по мнению 89% опрошенных банков, в интересах развития жилищного ипотечного кредитования в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения в случае невозврата кредита.

Следующие по значимости проблемы — отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов у банков и проблема документального подтверждения доходов заемщиков (более 85% опрошенных банков отметили это как факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования).

При этом банки, относящиеся к разным группам в соответствии с объемами активов, по-разному оценивают важность факторов. Так, для более крупных банков наиболее важны проблемы высоких рисков жилищного кредитования, отсутствия четкого регулирования рынка жилищного кредитования, а также обращения взыскания. Небольшие банки в числе значимых проблем называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов, недостаток средств на организацию деятельности банка по предоставлению жилищных кредитов. Кроме того, по мнению банков, на принятие решения о начале жилищного кредитования оказывают влияние относительно невысокая доходность данных операций при существенных рисках, сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок, а также высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации сделок.

За 2008 г. общий объем выданных банками жилищных кредитов оценивается примерно на уровне 19,5 млрд. руб. При этом, несмотря на высокие темпы увеличения объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов, потенциальный спрос населения более чем в 10 раз превышает текущий объем предложения кредитов. Банки пока еще не полностью используют свои потенциальные возможности по жилищному кредитованию населения, которые по условиям 2004 г. ретроспективно могут быть оценены на уровне 62 млрд. руб.

Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы увеличения объемов кредитования, по мнению банков, составят:

в 2004-2006 гг. 1,8-2,2 раза ежегодно;

в 2007-2010 гг. 1,4-1,5 раза ежегодно.

Минимальные темпы увеличения объемов кредитования оцениваются на уровне лишь 10-20% в год.

Исходя из прогноза развития банковской системы и нормативных ограничений на деятельность банков, потенциальный объем жилищных кредитов населению к 2010 г. может составить от 427 до 444 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), или более 5% всего кредитного портфеля банков.

Планируемое банками предложение жилищных кредитов, даже по их максимальным оценкам, существенно отстает от потенциальных возможностей банков на протяжении почти всего прогнозного периода. Лишь к 2010 г. банки планируют выйти на максимально возможные объемы: 415 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), что составит примерно 94-97% от прогноза потенциально возможных объемов предложения жилищных кредитов. По минимальным оценкам, банки планируют увеличивать объемы жилищного кредитования более медленными темпами и предоставить в 2010 г. жилищных кредитов лишь на сумму до 75 млрд. руб. (в ценах 2010 г.). Это отражает осторожное отношение банков к развитию жилищного кредитования в сегодняшних условиях и ожидание улучшения законодательных и нормативных условий для жилищного кредитования.

Принятие мер, нацеленных на упрощение процедур, связанных с обращением взыскания, оформлением жилищных кредитов, а также на формирование благоприятного нормативного правового режима для выпуска ипотечных ценных бумаг, приведет к росту объемов жилищного кредитования населения и увеличению возможностей граждан приобретать жилье.

Хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.

Расширить финансовую базу ипотечного жилищного кредитования и практически полностью удовлетворить спрос населения на жилищные кредиты уже в 2007 г. позволит развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Потенциальное предложение жилищных кредитов может увеличиться к 2010 г. с максимально планируемых банками 415 млрд. руб. до 1 124 млрд. руб. (в ценах 2010 г.).

Прогнозируемый объем эмиссии ипотечных ценных бумаг банками, по экспертным оценкам, может составить в 2010 г. около 600 млрд. руб. (в ценах 2010 г.), при условии формирования благоприятного законодательного и нормативного правового регулирования. При этом во внимание принималось сдержанное отношение банков к перспективам эмиссии ипотечных ценных бумаг, поскольку лишь 25% опрошенных банков рассматривают для себя возможность эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Потенциальная емкость рынка ипотечных ценных бумаг (возможности инвесторов приобретать ипотечные ценные бумаги) оценивается экспертами в объеме 3,2 трлн. руб. (в ценах 2005 г.) за период 2005-2010 гг. При развитии рынка ипотечных ценных бумаг инвесторы (банки, Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды, финансовые и страховые компании и др.) проявят интерес к этому финансовому инструменту.

Прогнозируемые объемы выкупленных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию закладных составят в текущих ценах от 3 млрд. руб. в 2004 г. до 109 млрд. руб. в 2010 г.

Таким образом, при планируемых банками, объемах жилищного кредитования населения, спрос на жилье при инерционном варианте прогноза: будет существенно ограничен объемом предложения жилищных кредитов и удовлетворен не более чем на 39% даже в 2010 г. При варианте проведения всех реформ при развитии рынка ипотечных ценных бумаг спрос на жилищные кредиты может быть полностью удовлетворен начиная с 2007 г. При этом объем жилищного кредитования населения в 2010 г. может составить, с учетом спроса на эти кредиты, 521 млрд. руб. (в ценах 2010 г.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги, необходимо отметить, что детальное рассмотрение такого вида кредитных услуг, как ипотечный кредит, выявило его большой потенциал в российских условиях.

Ипотечное кредитование - во многом новый для нашей страны вид банковских услуг, и имеются серьезные препятствия, мешающие его развитию. Основными из них являются недостаточная нормативно-правовая проработка вопроса, сложность привлечения ресурсов для ипотеки, оценки различных видов рисков и платежеспособности заемщика.

Все эти проблемы существенно тормозят развитие ипотеки в России. Однако никто уже не сомневается, что она будет широко применяться в будущем. Поэтому дальновидные банкиры пытаются уже сейчас занять выгодную и перспективную нишу, тем более, что серьезной конкуренции пока на данном рынке нет. Даже в существующей правовой и экономической ситуации уже разработано несколько схем ипотечного кредитования, позволяющих выгодно и с минимальным риском проводить эти операции. Ипотекой интересуются многие кредитные учреждения, и это не случайно.

Для развития и совершенствования ипотечного кредитования в России необходимы следующие меры:

повышение доступности ипотечных кредитов для населения;

завершение разработки нормативно-правовой базы ;

завершение формирования инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования;

создание условий для повышения эффективности работы кредитных организаций на рынке ипотечного жилищного кредитования;

создание благоприятного налогового режима для участников системы ипотечного жилищного кредитования;

становление и развитие эффективного рынка ипотечных эмиссионных бумаг.

Масштабы рассматриваемой проблемы, ее, значимость для социально-экономического развития России диктуют необходимость максимальной координации действий и объединения усилий федерального центра, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, всех остальных участвующих сторон.

В настоящее время в России сложилась ситуация когда формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей. В новых условиях зарождающегося рынка, приватизации жилищного фонда и бурного роста рынка недвижимости развитие различных форм кредитования, многие из которых лишь условно можно было отнести к ипотечным, происходила по двум направлениям. С одной стороны, сам рынок вызвал к жизни различные формы кредитования, реализуемые в инициативном порядке банками, строительными компаниями, с другой стороны – региональные власти, понимая большой потенциал ипотеки как формы улучшения жилищных условий, предпринимали различные меры для развития ипотеки в регионах.

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.

Серьезного внимания требует применяемый инструментарий ипотечного кредитования. В настоящее время в российских банках в подавляющем большинстве случаев действует традиционный механизм выплаты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины процентной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях высокой инфляции такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает высокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для населения.

Для России вероятно наиболее приемлемо использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности.

Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами значительно сдерживает развитие ипотеки в России. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только уровень инфляции, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.

В конце декабря 2004 года Правительство Российской Федерации приняло Жилищный кодекс РФ. Предполагалось, что с марта 2005 года в очередь на бесплатное жилье в муниципалитетах будут стоять только малообеспеченные семьи. В связи с этим многим семьям придется столкнуться с ипотекой, для улучшения своих жилищных условий.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс РСФСР (действующая часть): По состоянию на 20 февраля 2007 года. – Новосибирск: Сиб. Унив. Изд-во, 2007. – 704 с. – (Кодексы и законы России).

2 Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон (принят ГС ФС РФ 24.06.1997)// CP РФ. - 1998. - №29 - ст.3400.

3. Федеральный закон « Об основах охраны труда в Российской Федерации»: от 17 июля 1999г. №181 – ФЗ. // СЗ РФ. – 1999. - N 29. - ст. 3702

4. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями от 08.05.2002 г.) // СЗ РФ. – 2000. - N 3. - ст. 278.

5. Федеральный закон от 21.12. 1994 г. 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в ред. от 07.04.2009) // СЗ РФ. – 1994. - N 35. - ст. 3648

6.Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. от 17.09.2001 г. № 675

7.Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ(с изменениями от 30.12.08 г.) // СЗ РФ. – 1998. - N 29. - ст. 3400

8. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - М.: Изд-во Эксмо, 2004. – 128с.

9. Постановление губернатора Новосибирской области от 22.01.2007 №21 « О государственной поддержке граждан при кредитовании на строительство или приобретение жилья в новосибирской области» (в ред. Постановления Губернатора области от 26.03.2007 №125).

Учебная и научная литература

10. Афонина А.В. Всё об ипотеке / А.В. Афонина. – 2-е изд., стер. – М.:Омега-Л, 2007. – 176 с.

11. Багаев А.Н. Как приобрести жильё в кредит по ипотечным программам /А.Н.Багаев, М.В.Багаева. – Ростов н/Д.: Феникс, 2006. – 160 с.

12. Гениберг Т.В. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России / Т.В. Гениберг. – М.: Аваль, 2005. – 135с.

13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А. Горемыкин. – 3-е изд., перераб. и доп.- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. – 848 с.

14. Грудцына Л. Ю. ФЗ РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости): Постатейный научно-практический комментарий / Л.Ю.Грудцына. – Ростов н/Д: Феникс, 2005. – 349, [1] с.: ил. – (Консультирует юрист).

15. Довдиенко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. – М.: Юнити-дана, 2005. – 464 с.

16. История зарождения ипотеки. Ипотека в дореволюционной России. // Ежемесячный информационно-аналитический журнал «Ипотека в Новосибирске». – 2007. - март.

17. Милютин, М.А. Новый уровень развития ипотеки / М.А. Милютин. – М.: Недвижимость и ипотека, 2006. – 250 с.

18. Пастухова, Н.С. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ жилищного кредитования / Н.С.Пастухова, Н.Н.Рогожина; под общ. ред. Н.Б. Косарёвой. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. – 93 с.

19. Правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья. – М.: Ось-89, 2006. – 32 с.- (Библиотека потребителя)

20. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России// Ежемесячный информационно-аналитический журнал «Ипотека в Новосибирске». – 2006. – декабрь. – С. 8.

21. Сайт журнала «Ипотека в Новосибирске» [электронный ресурс].- Режим доступа: www.ipoteka-press.ru

22. Еженедельная экономическая Газета. - 2006. - № 557.

23. Этапы по получению ипотечного кредита. // Ежемесячный информационно-аналитический журнал «Ипотека в Новосибирске». – 2007. – февраль. – С. 8.

Страницы: 1, 2