Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльності

Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльності

Основними етапами розвитку iпотеки в Росiї є [46]:

1. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотеку (заставу нерухомостi)» - липень 1997 р.

2. Реєстрацiя Агентства з iпотечного житлового кредитування - вересень 1997 р.

3. Початок реалiзацiї iпотечної програми фонду 'Дельта-Кредит' - 1998 р.

4. Створення банку 'Московське iпотечне агентство' з метою реалiзацii iпотечної програми уряду Москви - 2000 р.

5. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотечнi цiннi папери» - листопад 2003 р.

Оцiнюючи модель розвитку iпотеки в Росiї, можна сказати, що вона має адаптований характер, оскiльки сумiщає у собi риси американської та нiмецької моделей.

Наприклад, у Росії схема житлового іпотечного кредитування запрацювала тільки через чотири роки з моменту появи (1998 р.) «тамтешнього» Закону про іпотеку, та й то лише після того, як на іпотечному ринку з’явився спеціалізований іпотечний банк, засновником якого виступив американський інвестиційний фонд. Крім того, цей іпотечний банк підтримують цільовими позиками Міжнародної фінансової корпорації та Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР). Отже, для того щоб схема житлового іпотечного кредитування розпочала свою роботу, потрібні були значні інвестиційні вливання з-за кордону. На сьогодні до такої схеми залучено близько двох десятків російських банків. Реалізована в Росії схема житлового іпотечного кредитування має приблизно такий вигляд (рис. 1.2):

Рис. 1.2 - Схема житлового іпотечного кредитування, реалізована в Росії

Як саме схема, закладена в Законі № 979 (див. рис. 1.1), реалізується на практиці, чи буде вона нагадувати схему на рис. 1.2 або складеться в якусь іншу, говорити поки що рано.

1.3 Іпотечні цінні папери як механізм залучення грошових коштів та рефінансування комерційних банків

Необхідною складовою іпотечного ринку є процес сек’юритизації, який вперше був застосований в 1970 році у США Державною національною асоціацією іпотечного кредиту та полягає у трансформуванні активів іпотечних банків в ліквідні цінні папери. В такий спосіб, за допомогою випуску іпотечних сертифікатів чи іпотечних облігацій, іпотечний банк повертає собі кошти, витрачені на придбання неліквідних активів(іпотеки) [51].

В системі відносин, притаманній дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме [44]:

- первинний ринок іпотечного кредитування, на якому банки та інші спеціалізовані кредитні установи надають фізичним та юридичним особам кредити під заставу нерухомого майна(іпотека). На первинному ринку іпотечного кредитування власне і виникають іпотечні зобов’язання, суть яких полягає в тому, що позичальник у встановлений кредитним договором строк зобов’язаний повернути кредит, а в разі його неповернення кредитор має право звернути стягнення на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, переважно перед іншими кредиторами боржника. На первинному ринку виникають первинні цінні папери – заставні, які використовуються іпотечним банком для продажу суб’єктам вторинного ринку з метою рефінансування коштів, вкладених у довгостроковий іпотечний кредит;

- вторинний ринок, фінансування операцій з іпотечного кредитування, на якому інвестори і спеціалізовані установи з фінансування ліквідності (надалі УФЛ) здійснюють рефінансування операцій кредиторів з іпотечного кредитування під забезпечення іпотечними зобов’язаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку з допомогою спеціальних інструментів (іпотечні сертифікати та іпотечні облігації, забезпеченням яких є заставні – цінні папери первинного ринку) виникають похідні іпотечні зобов‘язання від іпотеки, що виникла на первинному ринку. Суть цих зобов’язань полягає в тому, що в разі неповернення коштів рефінансування іпотечним кредитором первинного ринку, інвестор або УФЛ набуває права кредитора за первинним іпотечним зобов’язанням, а в разі його невиконання боржником – має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно.

Кредитодавець, який є власником іпотечних активів, має право випустити сертифікати на умовах відповідно Закону [1].

Послідовність операцій:

1. Банк кредитує володара незавершеного будівництва (чи володара площадки під будівництво) під заставу нерухомості (іпотека).

2. Згідно умов кредитного договору банк отримує від заставодавця цінний папер 1 рівня – заставну.

3. Банк може продати заставну, отримати міжбанківський кредит під РЕПО – заставної чи випустити цінні папери

2 рівня – іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечною заставною.

4. При випуску іпотечних сертифікатів – банк продає їх інвесторам.

5. По закінченню строку обертання іпотечних сертифікатів чи на протязі строку обертання – інвестори отримують доходи за рахунок надходження в банк коштів від погашення іпотечного кредиту.

Послідовність операцій:

1. Банк кредитує володара незавершеного будівництва (чи володара площадки під будівництво) під заставу нерухомості (іпотека).

2. Згідно умов кредитного договору банк отримує від заставодавця цінний папір 1 рівня – заставну.

3. Банк може продати заставну фінансовій установі, яка випускає цінні папери 2 рівня – іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечною заставною.

4. При випуску іпотечних сертифікатів – фінансова установа продає їх інвесторам.

5. По закінченню строку обертання іпотечних сертифікатів чи на протязі строку обертання – інвестори отримують доходи за рахунок надходження в фінансову установу коштів від погашення іпотечного кредиту.

Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів.

Іпотечні сертифікати можуть бути випущені у вигляді [1]:

- сертифікатів із фіксованою дохідністю;

- сертифікатів участі.

Випуск сертифікатів здійснюється з додержанням таких вимог:

- загальний розмір емісії сертифікатів не може перевищувати вартість іпотечних активів;

- строк обігу сертифікатів не може перевищувати строк дії договорів про іпотечний кредит, реформованих в іпотечні активи, які є забезпеченням випуску сертифікатів, строку існування іпотечних активів та строку відчуження іпотечних активів;

- загальна номінальна вартість сертифікатів, випущених емітентом, не може перевищувати 50-кратного розміру власного капіталу емітента;

- обсяг здійснюваного випуску сертифікатів має бути не менше суми, еквівалентної 100 тисячам євро за курсом Національного банку України на день прийняття рішення про випуск сертифікатів;

- ризики за усіма зобов'язаннями, які підлягають об'єднанню у консолідований іпотечний борг, застраховані відповідно до вимог цього Закону.

Обслуговування операцій та проведення розрахунків за операціями з сертифікатами здійснюються відповідно до розпоряджень власника цих сертифікатів або внаслідок виконання безумовної операції з сертифікатами та на підставі наданих документів, які є підтвердженням правомірності здійснення цих операцій.

Якщо емітентом є небанківська установа, кошти за розміщені сертифікати акумулюються на рахунку, відкритому нею в обслуговуючому банку. Якщо емітентом є банк, такі кошти він акумулює на окремому рахунку у своєму балансі.

Інформація про умови випуску іпотечних сертифікатів є публічною пропозицією щодо укладання договору управління іпотечними активами.

Інформація про випуск сертифікатів з фіксованою дохідністю крім відомостей, передбачених законодавством України про цінні папери, має містити:

- основні умови договорів про іпотечний кредит, зобов'язання за якими реформовані у консолідований іпотечний борг;

- сукупну оціночну вартість іпотечного пулу та його опис;

- перелік випусків сертифікатів, які раніше забезпечувалися цим іпотечним активом;

- засвідчення того, що основні зобов'язання за договорами про іпотечний кредит реформовано відповідно до вимог цього Закону;

- положення про можливість заміни частини іпотечних активів на інші основні зобов'язання, забезпечені іпотеками, в порядку і на умовах, встановлених цим Законом і рішенням про випуск сертифікатів;

- перелік усіх керуючих іпотекою та обсяги іпотечних активів, які вони обслуговують (у разі якщо випуск забезпечують декілька консолідованих іпотечних боргів);

- інформацію про ставку доходу за сертифікатами;

- механізм виконання емітентом умов інформації про випуск сертифікатів з фіксованою дохідністю;

- відомості щодо страхування ризиків, визначених цим Законом;

- умови страхування валютних ризиків власників сертифікатів, якщо таке страхування передбачено емітентом;

- дати початку та завершення відкритої підписки;

- умови обігу, порядок відчуження та реєстрації права власності.

Первинний продаж сертифікатів емітент може здійснювати самостійно шляхом проведення відкритої підписки на сертифікати або через торговців цінними паперами, з якими емітент уклав договори.

Сертифікати підлягають вільному обігу.

Обслуговування вільного обігу сертифікатів, у тому числі депозитарну діяльність щодо цих цінних паперів, здійснює Національна депозитарна система.

Розрахунковим банком щодо операцій з іпотечними сертифікатами має бути банк, обраний емітентом.

Оплата сертифікатів при їх розміщенні здійснюється тільки грошовими коштами.

Сертифікати можуть бути випущені в одній з таких форм:

- іменні сертифікати документарної форми випуску (іменні документарні сертифікати);

- іменні сертифікати бездокументарної форми випуску (іменні бездокументарні сертифікати);

- сертифікати на пред'явника документарної форми випуску (документарні сертифікати на пред'явника).

Сертифікат участі є іменним цінним папером.

Сертифікати участі - це сертифікати, які відповідно до цього Закону забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами.

Власник сертифікатів участі має такі права:

- право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;

- право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.

Виконання зобов'язань за одним випуском сертифікатів участі можуть забезпечувати один або декілька консолідованих іпотечних боргів.

Виплати за сертифікатами участі здійснюються відповідно до інформації про випуск таких сертифікатів.

Платежі за сертифікатами участі мають бути меншими, ніж платежі за іпотечними активами, на суму винагороди за управління іпотечними активами та обслуговування цих активів.

Власник сертифікатів участі приймає на себе ризик дострокового виконання зобов'язань боржниками за договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив, про що обов'язково зазначається в інформації про випуск сертифікатів.

Строк обігу сертифікатів участі має відповідати строку виконання зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, що реформовані в іпотечні активи, та строку відчуження іпотечних активів.

Платежі за сертифікатами участі їх власники отримують після розподілу коштів, що надійшли за іпотечними активами.

1.4 Розвиток іпотечного кредитування в Україні і його правове забезпечення

Сьогодні на іпотечному ринку України склалась така ситуація, при якій швидкими темпами зростають вклади населення в банках на депозитних рахунках (з початку року на 40%), збільшуються активи банків (на 50%), зростання ВВП складає біля 5% [26]. Це говорить про те, що ступінь довіри населення до банків зростає. Існують канони відповідності надходжень і розміщення. Якщо взяти, наприклад, розвинуті країни, то з 50% кредитів населення 40% припадає на іпотечні кредити. В нашій країні цей показник знаходиться на рівні 6%. Це свідчить про те, що всі кошти, що надходять на банківські депозити, направляються на корпоративне кредитування, на ринок, де існують зовсім інші правила гри, інші ризики. Близько 20% банківських корпоративних кредитів - це великі кредити. Умови, які склались сьогодні в Україні (відкритість економіки, залежність від зовнішніх ринків, дуже високий ступінь заполітизованості), дуже сильно загострюють ризики, пов'язані з корпоративним кредитуванням.

Кредити банків населенню - це, перш за все, кредити на споживчі цілі та іпотечні кредити. Спостерігається тенденція зростання частки іпотечних кредитів в портфелях банків, щорічно цей показник збільшується в два рази. За минулий рік житлові іпотечні кредити в портфелях банків зросли на 80%. На 1 липня 2004 року зафіксовано зростання на 40%, тобто розміри іпотечного кредитування збільшуються і це говорить про те, що банки змінюють свою політику в цій сфері.

Іпотечні кредити, що видаються сьогодні банками, номінуються в доларах, як і весь ринок нерухомості в Україні, тобто практично всі кредити видаються у валюті [45]. А якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування яке прив'язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними. Слід звернути увагу на те, що при наданні кредитів у валюті банки беруть на себе ризики, пов'язані з довгостроковими активами, оскільки активи, по суті, формуються залишками на рахунках експортерів і вкладами населення. В даному контексті дуже значним є валютний ризик, оскільки важко спрогнозувати, як поведе себе гривня в довгостроковій перспективі.

Зростання обсягів портфелів іпотечних кредитів - це, з одного боку, позитивне явище, але з другого боку ми спостерігаємо зростання портфелів нестандартних, неоднорідних, що в перспективі може бути перешкодою для запуску циклу іпотечного рефінансування. Адже в основі іпотечної фінансової системи лежить масова видача кредитів на першому рівні (на рівні первинних іпотечних кредиторів) з подальшим випуском під заставу цих кредитів іпотечних зобов'язань (іпотечних облігацій) або існують інші схеми, за допомогою яких первинні іпотечні кредитори рефінансують свою ліквідність. Але зростання неоднорідних кредитів робить ці портфелі нетранспорентними, інвестор не може належним чином оцінити ризики, які пов'язані з придбанням активів чи зобов'язань, які забезпечені цими активами, що також є одним з ризиків розвитку системи іпотечного кредитування.

Значення розвитку іпотечного ринку в Україні полягає у значному кумулятивному впливі системи іпотечного кредитування на розвиток економіки в цілому. Метою розбудови сучасної системи іпотечного кредитування в Україні, яка б відповідала прогресивним міжнародним нормам, є створення ефективних ринкових механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів в фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування на цій основі ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових інструментів, що дозволить поступово знизити вартість іпотечних кредитів для населення та суб’єктів господарювання і збільшити строки кредитування.

Згідно з положенням НБУ „Про кредитування” [15] - іпотечний кредит - це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна. Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Предметом іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника, і не є об'єктом застави за іншою угодою.

Іпотечне (заставне) кредитування під квартири, житлові будинки, виробничі споруди практикується комерційними банками України, але не в спеціалізованій формі, оскільки ліквідність цієї іпотеки в Україні – проблемна.

Іпотечне кредитування в Україні знаходиться на початковій стадії розвитку, оскільки тільки з 2005 року згідно з новим Земельним кодексом України повинен з’явитися ринок землі на Україні, тобто основа реального високоліквідного іпотечного кредитування і появи спеціалізованих іпотечних (земельних) банків.

Окрім цього, іпотечне кредитування, як довгострокове кредитування з довгостроковим вкладенням активів банків, повинно забезпечуватися власним капіталом чи довгостроковою ресурсною базою клієнтів ( наприклад, пенсійні програми чи накопичувальні довгострокові вклади), а також стимулюватися державним регулюванням.

Таблиця 1.1 - Система законодавства України про іпотеку та іпотечне фінансування у 2004 році

Згідно з “Інструкцією НБУ про порядок регулювання діяльності банків в Україні” [12] - для спеціалізованих іпотечних банків установлюються спеціальні значення таких економічних нормативів:

- нормативу миттєвої ліквідності (Н4) - не менше ніж 30 відсотків;

- нормативу максимального розміру кредитного ризику на одного контрагента (Н7) - не більше ніж 5 відсотків;

- нормативу максимального розміру кредитів, гарантій та поручительств, наданих одному інсайдеру (Н9), - не більше ніж 2 відсотки;

- нормативу максимального сукупного розміру кредитів, гарантій та поручительств, наданих інсайдерам (Н10), - не більше ніж 20 відсотків.

Згідно з „Планом рахунків бухгалтерського обліку в банках України” [14] під інвестиційно-іпотечним кредитуванням банками України фізичних осіб розуміється два напрямки:

а) інвестиційно-іпотечне кредитування під майбутнє освоєння земель, при цьому заставою при цьому виді інвестування є нотаріально оформлення права банку на предмет інвестування до моменту остаточного погашення кредиту та сплати процентів за ним;

Реальне інвестиційно-іпотечне кредитування фізосіб під освоєння земель можливе тільки при появі з 2005 року реального ринку землі, як приватної власності, згідно з новим Земельним Кодексом України. Оскільки банки, згідно закону України „Про банки та банківську діяльність” [7], не мають права на привласнення землі з метою проведення на ній прибуткової діяльності, земельна застава повинна бути реалізована на ринку землі, а отримані гроші повинні поступити банку на покриття суми кредиту та нарахованих процентів.

б) інвестиційно-іпотечне кредитування під майбутнє будування житла чи будівель, при цьому заставою цьому виді інвестування також є нотаріально оформлення права банку на предмет інвестування до моменту остаточного погашення кредиту та сплати процентів за ним;

Реальна спеціалізація комерційного банку як банку інвестиційно-іпотечного кредитування в Україні декларується АКБ „Промінвестбанк”, а фактично пройшла експеримент в АКБ „Аркада” (м.Київ) в 1999 – 2002 роках при виконанні Указу Президента України "Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії "Київміськбуд".

При проведенні інвестиційно-іпотечного експерименту з запровадженням механізму ресурсного наповнення фондів інвестиційних довгострокових кредитів в АКБ „Аркада” були впроваджені наступні терміни інвестиційно-іпотечного кредитування, погодженого з пенсійним антиінфляційним накопленням – страхуванням вкладників:

- Уповноважений банк (надалі - банк) - комерційний банк, з яким холдингова компанія "Київміськбуд" уклала відповідну угоду щодо залучення коштів громадян-вкладників до житлового ощадного вкладу з наступним їх спрямуванням на кредитування будівництва житла у відповідності до умов цього Положення.

- Житловий ощадний вклад (надалі - вклад) - кошти, які вносять громадяни і суб'єкти підприємницької діяльності на житловий ощадний рахунок на ім'я вкладника на визначений строк за відсотковою ставкою у відповідності з укладеними договорами, а також нараховані проценти на вклад, які банк на умовах, установлених у договорі, приєднує до вкладу.

- Житловий ощадний рахунок - рахунок "Кошти за довірчими операціями фізичних осіб з житловими ощадними вкладами", відкритий в балансі банку для залучення коштів громадян і суб'єктів підприємницької діяльності на довгострокові житлові ощадні вклади з наступним їх спрямуванням на довгострокове кредитування будівництва житла для населення та здійснення соціальних виплат.

- Іменний рахунок вкладника - рахунок в управлінському обліку, який банк веде в розрізі кожного вкладника.

- Договір житлового ощадного вкладу (далі - договір) - публічна цивільно-правова угода, що засвідчує право банку, у відповідності до договору комісії, розпоряджатись вкладом та право вкладника отримати на чітко визначених умовах соціальні виплати в разі виникнення у вкладника права на отримання соціальних виплат.

- Договір комісії - публічна цивільно-правова угода, за якою уповноважений банк зобов'язується за дорученням вкладника укласти одну або кілька угод від свого імені за рахунок вкладника;

- Одиниця інвестування (ОдІн) - еквівалентна розрахункова одиниця умовної площі житла з урахуванням його середньої ринкової вартості, яку банк використовує при веденні обліку коштів, наданих кредитів та нарахованих на них процентів на житловому ощадному рахунку та при розрахунках процентів за вкладами. Курс Один до гривні встановлює Акціонерний комерційний банк "Аркада".

- Кредитування будівництва житла (далі - кредитування) - спрямування вкладів на будівництво житла для довірителя відповідно до кредитної угоди про інвестування у житлове будівництво на умовах забезпеченості повернення, строковості, платності та цільового характеру використання.

- Кредитна угода про інвестування у житлове будівництво (далі - кредитна угода) - публічна цивільно-правова угода, що засвідчує відносини позики між банком та довірителем, спрямовані на встановлення між ними прав і обов'язків, у яких банк передає довірителю у власність суму грошей за обумовлену плату у вигляді процентів від переданої суми, а довіритель зобов'язується повернути банку таку саму суму грошей на визначених угодою умовах і в обумовленому порядку.

- Інвестиційний контракт про інвестування у житлове будівництво (далі - інвестиційний контракт) - публічна цивільно-правова угода про інвестування грошових коштів довірителя в будівництво житла, яка укладається між ним (довірителем) та холдинговою компанією "Київміськбуд".

- Заздалегідь обумовлений довірителем ефект - об'єкт інвестування (готове житло), обумовлений інвестиційним контрактом між довірителем та холдинговою компанією "Київміськбуд", який довіритель має отримати у власність на визначених інвестиційним контрактом умовах у визначені строки та відповідної якості.

Банк проводить такі операції за житловим ощадним рахунком:

а) акумулює кошти, що надходять від вкладників, у відповідності з укладеними договорами;

б) щомісяця зараховує суми нарахованих процентів на вклади у відповідності з укладеними договорами;

в) виплачує кошти, що належать до сплати вкладникам, у відповідності з укладеними договорами;

г) на підставі договору та інших договорів цивільно-правового характеру за рахунок вкладів надає кредити громадянам для житлового будівництва в будинках, спорудження яких веде холдингова компанія "Київміськбуд". Гарантією повернення вкладів та сплати процентів є застава майнових прав на житло.

Згідно з “Інструкцією НБУ про порядок регулювання діяльності банків в Україні” [12] - для уповноважених банків, що залучають кошти фізичних осіб для фінансування житлового будівництва, установлюються спеціальні значення таких економічних нормативів:

- мінімальний розмір регулятивного капіталу банку (Н1) - не менше ніж 35 відсотків від суми залучених коштів фізичних осіб та одночасно не менше ніж 5 млн. євро;

- нормативу адекватності регулятивного капіталу (Н2) - не менше ніж 18 відсотків;

- нормативу адекватності основного капіталу (Н3) - не менше ніж 12 відсотків;

- нормативу миттєвої ліквідності (Н4) - не менше ніж 30 відсотків.

У відповідності з вимогами Закону України "Про іпотеку" Кабінет Міністрів України затвердив “Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек” (Згідно Прикінцевих положень Закону України "Про іпотеку" Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек діятиме до прийняття Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”), “Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання” та “Порядок надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання”.

Обсяги іпотечних кредитів та кількість банків, що їх надають, протягом останніх років швидко зростали (Табл.1.2) (Чинна система звітності НБУ не розрізняє іпотечні кредити в залежності від того, хто є отримує іпотечний кредит - чи то юридична, чи фізична особа. Також ця звітність не дає можливості оцінити, яка частка з цих кредитів, пов’язана з будівництвом та придбанням предмету іпотеки, а яка з іншими цілями, і де нерухомість є лише предметом забезпечення зобов’язань позичальників перед кредиторами. У 2004 році НБУ планує ввести форми звітності, які дозволять отримувати більш детальну інформацію щодо суб’єктів іпотечного кредитування і напрямків використання цих кредитів.). 2002 року обсяг наданих іпотечних кредитів перевищив аналогічний показник попереднього року майже удвічі. При цьому темп приросту обсягів іпотечного кредитування у 2003 році відносно 2002 року зменшився.

Незважаючи на значне зростання обсягів іпотечного кредитування в останні 3 роки, сучасний стан розвитку іпотечного кредитного ринку не відповідає потребам населення та суб’єктів господарювання [33].

Таблиця 1.2 - Загальні обсяги іпотечних кредитів та кредитів наданих на фінансування будівництва нерухомості

В Україні існує великий попит на послуги іпотечного житлового кредитування з боку громадян. Свідченням цього є тривале істотне зростання цін на житлову нерухомість (отже, пропозиція житла на ринку все ще істотно нижча за попит). Ця ситуація зумовила більш швидкий розвиток іпотечного кредитування купівлі житла порівняно з іншими видами іпотеки.

В Україні на сьогодні діють такі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом [40]:

а) дотаційні - спрямування коштів на будівництво житла та пільгове кредитування за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів з метою реалізації державних програм, а саме:

– молодіжного житлового будівництва;

– забезпечення житлом військовослужбовців;

– “будинок на селі”;

– забезпечення житлом постраждалих від аварії на Чорнобильській АЕС;

– забезпечення житлом державних службовців;

б) корпоративні - використання схем залучення коштів фізичних осіб та банків з метою здійснення будівництва житла в межах будівельно-фінансових холдингів;

в) банківські - за рахунок житлових іпотечних кредитів та кредитів для фінансування будівництва житла.

Незважаючи на поступове зниження процентних ставок та збільшення строків кредитування, іпотечні житлові кредити залишаються недоступними для широких верств населення. На сьогодні іпотечні кредити фізичним особам, пов’язані з купівлею квартир (будинків), видаються банками у гривнях під 18 – 22 та у іноземних валют (доларах США та Євро) під 12 – 15 процентів річних. Ці кредити, як правило, видаються на строк від 3 до 6 років; лише деякі банки почали видавати іпотечні житлові кредити фізичним особам на строк до 10 – 15 років.

В березні 2004 року на відкритих річних зборах членів Української національної іпотечної асоціації були затверджені Стандарти житлового іпотечного кредитування, які носять рекомендаційний характер для іпотечних кредиторів.

Земельна іпотека в Україні до цього часу майже не розвивалася через мораторій на продаж сільськогосподарських земель, який згідно із Земельним кодексом [11] діятиме до 01.01.2005 ( до 2008 -2010 року згідно з Постановою Верховної ради України у серпні 2004 року).

Розвиток іпотечного кредитування в Україні в останні роки відбувається досить активно, в той же час, держава не має цілісної позиції щодо концептуальних засад розвитку Національної системи іпотечного кредитування (мети, цілей, шляхів реалізації державної політики в області розбудови системи іпотечного кредитування в Україні). Така невизначеність у подальшому може призвести до суттєвих проблем при створенні і функціонуванні тих чи інших інституцій на первинному і вторинному ринку іпотечних кредитів.

Ефективне функціонування ринку іпотечного кредитування передбачає наявність законодавства, яке на комплексній основі забезпечує формування належного правової бази для розвитку іпотечного кредитування. Відсутність законодавчих актів, що регулюють питання:

(1) створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень,

(2) запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів,

(3) функціонування Земельного кадастру,

(4) створення бюро кредитних історій,

(5) іпотечного кредитування об'єктів незавершеного будівництва, вже зараз суттєво стримують розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні.

Закони України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, що вступили в дію з 1 січня 2004 року, містять низку норм, які можуть спричинити порушення прав інвесторів і викликати повторення недовіри до ринку фінансових послуг в цілому. Наслідками набрання чинності цих норм можуть бути:

- занадто висока ризикованість операцій із іпотечними сертифікатами;

- недостатність механізмів регулювання, нагляду, контролю та обмеженість компетенції з боку регуляторів за діяльністю учасників ринку (До учасників ринку іпотечного фінансування та рефінансування належать керуючі іпотекою, розпорядники платежів, управителі іпотечних активів, фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН), емітенти сертифікатів із фіксованою дохідністю, сертифікатів участі та сертифікатів ФОН).

Не врегульована у Законі України “Про іпотеку” процедура державної реєстрації іпотек має бути врегульована окремим законом “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”.

Аналіз Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек (Постанова Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 №410) [17] свідчить, що він не повністю вирішує всі питання, пов’язані з функціонуванням ринку іпотечного кредитування. Згідно Цивільного кодексу України іпотека є лише однією з форм обмежень прав на нерухоме майно. В той же час кредитодавців цікавить повна інформація про права іпотекодавця на нерухоме майно та усі обмеження цих прав на момент надання іпотечного кредиту.

З метою забезпечення ефективного функціонування ринку іпотечного кредитування необхідно створити єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який має забезпечувати:

-    відображення усіх прав на нерухоме майно та їх обмежень та внесення змін до реєстру одночасно з видачею довідки про внесення таких змін;

- пріоритет прав осіб, що зареєстрували обмеження прав власника нерухомого майна, щодо осіб, які не здійснили таку реєстрацію обмежень;

- вищий пріоритет на отримання задоволення своїх прав чи вимог щодо одного й того ж нерухомого майна одного обтяжувача відносно іншого, якщо перший зареєстрував обмеження раніше;

- принцип публічної достовірності (запис в реєстрі є достовірним, поки інше не буде встановлено судом);

Існуючі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом мають такі недоліки:

а) “Дотаційна” схема (пільгові кредити на придбання житла за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів):

- наявність конкуренції ринковим структурам з боку держави;

- обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довгостроковості;

- обмеженість кола осіб, які мають можливість скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту;

- неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів.

- держава бере на себе ризики щодо можливості неповернення пільгових кредитів;

- утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити, здійснюється за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів.

б)“Корпоративна” (безпосереднє залучення коштів громадян на фінансування будівництва житла):

- залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон’юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам;

- ризики інвесторів, що фінансують об’єкти незавершеного будівництва;

- недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва);

- неможливість масового запровадження житлового іпотечного кредитування.

в)“Банківська” (надання банківських кредитів під заставу житла на цілі його купівлі та будівництва):

- неприйнятні для більшості населення умови кредитування (щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам);

- валютизація ринку іпотечних кредитів, як перешкода в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів;

- короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів;

- невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла.

З огляду на швидше зростання активів комерційних банків, ніж їх власного капіталу (405,4% проти 198,9% протягом 1999 – 2003 років), показник адекватності регулятивного капіталу поступово знижувався і склав на 01.01.2004 – 15,11%. Враховуючи підвищення з 1 березня 2004 року мінімального значення адекватності капіталу з 8% до 10%, банки, які протягом наступних кількох років будуть основними кредиторами на ринку іпотечних кредитів, найближчим часом можуть почати потерпати від недостатньої адекватності власного капіталу, що в свою чергу призведе до стримування зростання обсягів кредитування, у тому числі іпотечного.

Міжнародний досвід свідчить, що найбільш ефективною і придатною для імплементації в існуючих українських реаліях є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування. Ця модель передбачає наявність первинного та вторинного ринків іпотечного кредитування. Первинний ринок характеризується відносинами щодо надання та погашення іпотечних кредитів у площині іпотечний кредитор – позичальник. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів спеціалізованим іпотечним установам або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів рефінансування.

В Україні існує нагальна потреба у створенні вторинного ринку іпотечного кредитування з огляду на існуючі в банківській системі ризики ліквідності, обумовлені наявною тенденцією щодо фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме тому, пріоритетом політики держави у сфері розвитку національної системи іпотечного кредитування мають стати [13]:

- запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, які можуть випускатися безпосередньо іпотечними кредиторами або іпотечними установами другого рівня, що діятимуть в якості фінансових посередників між іпотечними кредиторами першого рівня та потенційними інвесторами – пенсійними фондами, страховими компаніями, інститутами спільного інвестування, банками;

- законодавче і інституційне забезпечення функціонування вторинного ринку іпотечного кредитування.

Запровадження в обіг іпотечних цінних паперів є лише передумовою функціонування механізму рефінансування діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку. В умовах, коли розбудова системи інституційних інвесторів (пенсійних фондів, компаній страхування життя) в Україні знаходиться тільки на первинному етапі розвитку, залучити довгострокові та недорогі фінансові ресурси в систему іпотечного кредитування в наступні декілька років можна буде лише у іноземних інвесторів. Враховуючи низьку капіталізацію банківської системи та низький (“спекулятивний”) кредитний рейтинг України, буде існувати проблема недовіри з боку іноземних інвесторів до іпотечних цінних паперів, випущених українськими банками. Наслідком цього будуть незначні обсяги інвестицій у ці цінні папери з боку іноземних інвесторів та високі проценти ставки по ним.

Суттєвим фактором, що може у майбутньому впливати на розвиток ринку іпотечного кредитування, є можливість створення за участю держави земельного іпотечного банку та механізм його діяльності.

При обговоренні доцільності створення земельного іпотечного банку необхідно розглянути дві можливі моделі діяльності такого банку. Перша модель – це банк, який безпосередньо здійснюватиме первинне іпотечне кредитування сільськогосподарських виробників під заставу сільськогосподарських земель, друга – це банк другого рівня, який буде лише рефінансувати банки, що надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель, і у разі неповернення останніми іпотечних кредитів викуповуватиме у банків ці землі з їх подальшим продажем.

Вадами першої моделі функціонування такого банку є надвисокі витрати на його створення, враховуючи необхідність мати хоча б одну філію у кожному районному центрі, відповідне програмне і комп’ютерне забезпечення, залучення відповідних фахівців, розробку деталізованих процедур видачі таких кредитів тощо. Крім того необхідно мати на увазі, що існуюча в Україні мережа банківських установ може забезпечити банківськими послугами, у тому числі кредитами, сільськогосподарських виробників у разі їх стабільної прибуткової діяльності.

Головними недоліками другої моделі є те, що у банку другого рівня не буде достатньо коштів для рефінансування банків, які надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель (За оцінками фахівці у сфері агро політики щорічна потреба сільгоспвиробників у кредитах складає суму не меншу ніж у 5-8 млрд. грн. – і це лише на поповнення оборотних коштів, без врахування коштів необхідних на придбання машин та обладнання). Крім того у разі одночасного продажу великих обсягів сільськогосподарських земель, що відчужуватимуться, цей банк може зіштовхнутися з проблемою падіння цін на них, а це у свою чергу призведе до втрат самого банку. Необхідно також враховувати, що у цьому випадку у банка будуть виникати суттєві проблем з виконання власних зобов’язань перед кредиторами.

Ринок іпотечного кредитування в Україні створюється в умовах поступового поліпшення таких базових макроекономічних показників, як зростання валового внутрішнього продукту, низькі темпи інфляції, стабільність національної валюти, підвищення заінтересованості внутрішніх інвесторів у вкладенні коштів у боргові цінні папери, що дає змогу забезпечити динамічний його розвиток. Передумовами створення ринку іпотечного кредитування є:

- поступове збільшення доходів населення з тенденцією до подолання низького рівня платоспроможності;

- переорієнтація пріоритетів у кредитній діяльності найбільших банків на іпотечне кредитування, динамічне збільшення портфеля іпотечних кредитів цих банків;

- прийняття стандартів житлового іпотечного кредитування;

- розвиток фондового ринку;

- розвиток системи недержавного пенсійного забезпечення.

Однак нині в Україні існують і негативні фактори:

- високі відсоткові ставки за іпотечними кредитами і повільна динаміка їх зменшення;

- істотні кредитні, відсоткові та валютні ризики іпотечних кредиторів та відсутність ефективних механізмів забезпечення збереження реальної вартості кредитних ресурсів, у тому числі відсутність механізму плаваючої відсоткової ставки;

- недостатня диверсифікація джерел фінансових ресурсів та їх висока вартість;

- відсутність системи рефінансування іпотечного кредитування;

- надання переваги іпотечному кредитуванню в іноземній валюті;

- незбалансованість активів та пасивів банків за строками розміщення та залучення коштів;

- відсутність стандартів земельного та комерційного іпотечного кредитування;

- недостатня капіталізація банків.

В основу Концепції [13] покладені принципи функціонування ринку іпотечного кредитування, які відображають позитивний міжнародний досвід у цій сфері і зрозумілі та прийнятні для національних та іноземних інвесторів. Концепція встановлює єдині стратегічні підходи, які мають бути покладені в основу державної політики у сфері іпотечного кредитування, що розвиватиметься на ринкових засадах з мінімально можливим втручанням держави. При цьому держава забезпечує режим найбільшого сприяння суб’єктам ринку іпотечного кредитування та створює законодавчі та економічні умови для стимулювання ефективного розвитку цього ринку.

Принципи функціонування національної системи іпотечного кредитування в Україні повинні відповідати як інтересам іпотечних кредиторів, так і інтересам позичальників.

Основною метою створення національної системи іпотечного кредитування є формування ефективних ринкових механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів у фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування на цій основі ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових інструментів, які дають змогу поступово знизити вартість іпотечних кредитів для населення та суб’єктів господарювання і збільшити строки кредитування.

Розбудова ефективної системи іпотечного кредитування сприятиме:

- залученню довгострокових фінансових ресурсів національних та іноземних інвесторів в економіку України;

- розв’язанню проблеми забезпечення житлом населення;

- активізації ринку нерухомості;

- розвитку фондового ринку та ринків фінансових послуг;

- стимулюванню розвитку економіки в цілому, зокрема будівельної і агропромислової галузі.

Основою створення та розвитку національної системи іпотечного кредитування є:

- прозорість діяльності учасників ринку іпотечного кредитування;

- створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, а також забезпечення вільного доступу до такої системи;

- стандартизація процедури видачі, обслуговування та погашення іпотечних кредитів;

- установлення правил проведення оцінки платоспроможності позичальника;

- використання міжнародного досвіду;

- державне регулювання та нагляд у сфері іпотечного кредитування;

- невтручання з боку органів державної влади у поточну діяльність учасників ринку іпотечного кредитування;

- функціонування ринку іпотечного кредитування на засадах вільної конкуренції;

- соціальний захист учасників ринку іпотечного кредитування - фізичних осіб.

Міжнародний досвід свідчить, що найефективнішою є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування, яка передбачає наявність первинного та вторинного ринку. На первинному ринку складаються відносини між іпотечним кредитором і позичальником щодо надання та погашення іпотечних кредитів. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні іпотечних кредиторів шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів банкам, спеціалізованим небанківським іпотечним фінансовим установам другого рівня (далі - іпотечна установа другого рівня) або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів з метою рефінансування.

Іпотечна установа другого рівня повинна забезпечити диверсифікацію ризиків іпотечних кредиторів, які діють на первинному ринку іпотечного кредитування, та провадити діяльність з рефінансування іпотечних кредиторів за рахунок коштів, отриманих від розміщення іпотечних цінних паперів, забезпечених іпотечним покриттям.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5